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Switzerland Office Market Report 2013Accelerating success.
Agenda• Welcome  Yonas Mulugeta, CEO Colliers International Zürich AG• Switzerland office market: analysis and outlook  Da...
Switzerland office market:                                                                     Analysis and outlook       ...
Haus Metropol                4
Review         Quelle: Tagesanzeiger, 25.09.2012.                                              5
Initial net yields 2006 - 2012                   2.6%      Office  Office  Office      Class A Class B Class C    6
Moves, contracts, new tenants                                7
Available office space in Switzerland 2005-2012                                    4.7                                    ...
Differences in available office space 2011-2012                                Schaffhause                                ...
Available office space in Zurich economic area2005-2012                                 5.4%                              ...
Available office space in Zurich economic area2012                          2.9%                        4.7%              ...
Available office space: new spaces vs. oldones                                             12
13                                               Oerlikon/                                               LeutschenbaOffice...
Office stock vs. vacant space in the city ofZurich – building phases                                        48%           ...
Available office space with more than 1‘000 m2in the city-centre of Zurich                                                ...
Reasons for renting office space                                   Others                                   Reduction of c...
Available office space in Zurich economic area2005-2015                                                  ~7.0             ...
Conclusions• Much more vacant offices, especially in the the city centre  of Zurich• Constant high building activity• New ...
Büromarkt Schweiz:                           Innovative Vermarktung als Erfolgsrezept                        Philippe Frei...
Agenda• Leerstand in   der City – was nun?• Innovative   Vermarktungsansätze• Wirkungsvolle   Angebotsgestaltung          ...
Leerstand in der City - was nun?Accelerating success.
Angebotsentwicklung im CBD von Zürich                                   Quelle: Colliers International                    ...
Wegzug/Konsolidierung namhafterUnternehmen                                  23
Strukturell defizitäre Objekte bleiben zurück                                                24
Abwarten oder aktiv werden?                              25
Beispiel Manessestrasse 85/87 in Zürich                                          26
Ausgangslage• 1985 erbautes Gebäude• Bis 2010 durch UBS als Einzelmieterin genutzt• Weitestgehend nutzerspezifischer Ausba...
Auftrag, Massnahmen• Suchen von Nutzern, die das Gebäude im aktuellen  Zustand übernehmen• Realisierung eines umfassenden ...
Massnahmen lohnen sich!• Eigentümerschaft entscheidet, Sanierung und  Neupositionierung• Rückbau der vorhandenen Mieterein...
Flexibilität als Zauberformel• Nachhaltige Positionierung durch Flächenflexibilität• Vermietung von Klein- und Grossfläche...
Resultat• GroupM mietet total ca. 3‘000 m²• 4 Unternehmen unter einem Dach vereint• Hauptentscheidungsgrund: FLEXIBILITÄT ...
Innovative                        VermarktungsansätzeAccelerating success.
Wahl der richtigen Vermarktungsstrategie                                           33
Beispiel Fraumünsterstrasse 16, Zürich -Postraub                                           34
Beispiel Imperial, Zürich-Oerlikon – iRoom App                                                 35
Beispiel Box, Rümlang - Ausbaulösungen                                         36
Wirkungsvolle                        AngebotsgestaltungAccelerating success.
Ergebnisse aus der Umfrage                             38
Das richtige Angebotspaket ist entscheidend                                              39
Umkehrtrend als Marktreaktion?•   Kommen die Unternehmen zurück in die Stadt?                                             ...
Fazit        41
Prof. Dr. Franz Jaeger  KLEINSTAAT SCHWEIZ – ZUKUNFTS- ODER AUSLAUFMODELL?  Büromarkt Schweiz, 05. Februar 2013© ES-HSG
AGENDA     Outlook     Schulden- und Strukturkrise in Europa     Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer     De...
Tägliche Aktienkurse 3.1.2000 – 2.02.2013          Kurs vom 3.1.2000 = 100%140%120%100%80%                                ...
Prognosen                                   BIP-Wachstum       9.0                                                        ...
Prognosen                                 Arbeitslosigkeit     14.0                        12.4                           ...
Prognosen                                      Inflation      4.5                                                         ...
Prognose Bauinvestitionen (Veränderung in %)                      Bauinvestitionen   2.5     2   1.5     1   0.5     0   -...
AGENDA     Outlook     Schulden- und Strukturkrise in Europa     Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer     De...
Die globalwirtschaftliche Bedeutung einer gemeinsamen Währung  Geographie der Eurozone-17 (Stand: 2011)         1999 Belgi...
Indikatoren zum Staatshaushalt in ausgewählten Ländern         (Angaben in % des Bruttoinlandproduktes) 15                ...
AGENDA     Outlook     Schulden- und Strukturkrise in Europa     Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer     De...
Komparative Vorteile eines städtegeprägten Kleinstaates     Kleinstaatlichkeit     Urbanität     Souveränität     Star...
Nominalzinsen für staatliche 10-jährige Staatsanleihen  (monatlich in %; September 1997 – Dezember 2012)    7    6    5   ...
AGENDA     Outlook     Schulden- und Strukturkrise in Europa     Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer     De...
Herausforderungen des Kleinstaates    Auslandabhängigkeit    Binnenwirtschaftliche Abschottung    Outperformance statt ...
Immobilienpreisindex Schweiz 220 200 180 160 140 120 100  80       2000 01                                                ...
Wohnbautätigkeit, absolut  80000  70000  60000  50000  40000  30000  20000  10000     0          2000    2001    2002     ...
Kaufkraftparität zum Euro                            2015                                   2016         Quelle: UBS      ...
CH Handel, total, Veränderung in % gegenüberVormonat, November   7                            6   6              5.4   5  ...
AGENDA     Outlook     Schulden- und Strukturkrise in Europa     Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer     De...
Makroindex  (Inflation, Arbeitslosigkeit, reales BIP-Wachstum, Defizitquote)*   400                                       ...
Zusammenhang zwischen globaler Offenheit und BIP  (pro Kopf, real)                                                        ...
Starker Zusammenhang zwischen Wissen und BIP                          (pro Kopf, real)                               10000...
Zusammenhang zwischen Wettbewerbsfähigkeit und BIP  (pro Kopf, real)     BIP pro Kopf in USD, laufende Preise (2010)*     ...
Fazit                        Öffnung und                         Flexibilität        Innen- und                      Wisse...
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  1. 1. Switzerland Office Market Report 2013Accelerating success.
  2. 2. Agenda• Welcome Yonas Mulugeta, CEO Colliers International Zürich AG• Switzerland office market: analysis and outlook Daniel Stocker, Head of Research & Marktanalyse• Innovative marketing as reason for success [only in German] Philippe Frei, Leiter Commercial Letting• Smallstate Switzerland: Model of future or discontinued modell? [only in German] Prof. Dr. Franz Jaeger, HSG (guest speaker) 2
  3. 3. Switzerland office market: Analysis and outlook Daniel Stocker, Head of Research & Marktanalyse, Colliers International Zürich AGAccelerating success.
  4. 4. Haus Metropol 4
  5. 5. Review Quelle: Tagesanzeiger, 25.09.2012. 5
  6. 6. Initial net yields 2006 - 2012 2.6% Office Office Office Class A Class B Class C 6
  7. 7. Moves, contracts, new tenants 7
  8. 8. Available office space in Switzerland 2005-2012 4.7 % + 204‘000 m2 2005 2012 8
  9. 9. Differences in available office space 2011-2012 Schaffhause n Base Winterthur > 31‘000 m2 l Aarau Bade 16‘ –30‘000 m2 n Olten Zürich St. 11‘ – 15‘000 m2 Solothurn Gallen Bie Zug 6‘ – 10‘000 m2 l Luzern 1‘ – 5‘000 m2 Neuchâtel Bern Chur Fribourg Thun Lausanne Genèv e Lugano 9
  10. 10. Available office space in Zurich economic area2005-2012 5.4% + 123‘000 m2 2005 2012 10
  11. 11. Available office space in Zurich economic area2012 2.9% 4.7% 3.8% 4.8% 12.4% 7.3% 5.4% Angebotsquote 3.2% 7.9% 5.2% 4.7% 2.7% 4.2% 3.7% 7.0% 9.1% 11
  12. 12. Available office space: new spaces vs. oldones 12
  13. 13. 13 Oerlikon/ LeutschenbaOffice stock in the city of Zurich – buildig ch Altstetten Seefeld Oberstrass / Unterstras Zürich- s West Wiedikon/Bin z Enge Kreis 1phases
  14. 14. Office stock vs. vacant space in the city ofZurich – building phases 48% 75 % Kreis Enge Zürich Altstette Oerlikon, Ganze Stadt 1 - n Leutschenbach West 14
  15. 15. Available office space with more than 1‘000 m2in the city-centre of Zurich 15
  16. 16. Reasons for renting office space Others Reduction of costs Optimizing location Optimizing spaces Growth 16
  17. 17. Available office space in Zurich economic area2005-2015 ~7.0 5.4% % 2005 2012 2015 17
  18. 18. Conclusions• Much more vacant offices, especially in the the city centre of Zurich• Constant high building activity• New offices are well absorpted on the market• Availability rate will rise to a level of around 7% in the Zurich econonmic areaFor more information:daniel.stocker@colliers.chhttp://www.colliers.ch/files/bueromarktbericht_2013.pdf 18
  19. 19. Büromarkt Schweiz: Innovative Vermarktung als Erfolgsrezept Philippe Frei, Head of Commercial Letting, Colliers International Zürich AGAccelerating success.
  20. 20. Agenda• Leerstand in der City – was nun?• Innovative Vermarktungsansätze• Wirkungsvolle Angebotsgestaltung 20
  21. 21. Leerstand in der City - was nun?Accelerating success.
  22. 22. Angebotsentwicklung im CBD von Zürich Quelle: Colliers International Schweiz AG, 2013. 22
  23. 23. Wegzug/Konsolidierung namhafterUnternehmen 23
  24. 24. Strukturell defizitäre Objekte bleiben zurück 24
  25. 25. Abwarten oder aktiv werden? 25
  26. 26. Beispiel Manessestrasse 85/87 in Zürich 26
  27. 27. Ausgangslage• 1985 erbautes Gebäude• Bis 2010 durch UBS als Einzelmieterin genutzt• Weitestgehend nutzerspezifischer Ausbau• Firmeneigene Kantine im Erdgeschoss 27
  28. 28. Auftrag, Massnahmen• Suchen von Nutzern, die das Gebäude im aktuellen Zustand übernehmen• Realisierung eines umfassenden Marktauftritts• Durchführung diverser Besichtigungen =0• Vermietungserfolg trotz intensiver Marktbearbeitung 28
  29. 29. Massnahmen lohnen sich!• Eigentümerschaft entscheidet, Sanierung und Neupositionierung• Rückbau der vorhandenen Mietereinbauten• Erneuerung Allgemeinzonen, Nasszellen, Lifte, Haustechnik etc.• Ermöglichung zur Unterteilung der Flächen• Einbau Kühldecke als Bestandteil des Grundausbaus 29
  30. 30. Flexibilität als Zauberformel• Nachhaltige Positionierung durch Flächenflexibilität• Vermietung von Klein- und Grossflächen jederzeit möglich• Stetige Chancen am Markt 1‘240 m² 30
  31. 31. Resultat• GroupM mietet total ca. 3‘000 m²• 4 Unternehmen unter einem Dach vereint• Hauptentscheidungsgrund: FLEXIBILITÄT 31
  32. 32. Innovative VermarktungsansätzeAccelerating success.
  33. 33. Wahl der richtigen Vermarktungsstrategie 33
  34. 34. Beispiel Fraumünsterstrasse 16, Zürich -Postraub 34
  35. 35. Beispiel Imperial, Zürich-Oerlikon – iRoom App 35
  36. 36. Beispiel Box, Rümlang - Ausbaulösungen 36
  37. 37. Wirkungsvolle AngebotsgestaltungAccelerating success.
  38. 38. Ergebnisse aus der Umfrage 38
  39. 39. Das richtige Angebotspaket ist entscheidend 39
  40. 40. Umkehrtrend als Marktreaktion?• Kommen die Unternehmen zurück in die Stadt? 40
  41. 41. Fazit 41
  42. 42. Prof. Dr. Franz Jaeger KLEINSTAAT SCHWEIZ – ZUKUNFTS- ODER AUSLAUFMODELL? Büromarkt Schweiz, 05. Februar 2013© ES-HSG
  43. 43. AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 43
  44. 44. Tägliche Aktienkurse 3.1.2000 – 2.02.2013 Kurs vom 3.1.2000 = 100%140%120%100%80% 9 Fukushima60% 6 effekt Shang-40% 1 5 hai- Schock 11. September- 4 US-Zins- Schock 2 3 Schock 7 820% Madrid- Subprime- Konkurs- 10 Enron- Irak- Schock Schock Schock Schulden- Schock Schock krise 0% Nov/ 00 Dez/ 02 Dez/ 07 Nov/ 10 Dez/ 12 Nov/ 05 Feb/ 02 Feb/ 07 Feb/ 12 Jan/ 00 Jun/ 00 Jul/ 02 Mai/ 03 Jan/ 05 Jun/ 05 Jul/ 07 Mai/ 08 Jan/ 10 Jun/ 10 Jul/ 12 Aug/ 04 Apr/ 01 Mrz/ 04 Sep/ 01 Okt/ 03 Apr/ 06 Sep/ 06 Okt/ 08 Mrz/ 09 Aug/ 09 Apr/ 11 Sep/ 11 DAX DJI NIKKEI SMI 44© ES-HSG Quelle: Yahoo
  45. 45. Prognosen BIP-Wachstum 9.0 8.3 8.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.7 2.0 1.7 1.5 1.1 1.3 0.9 1.0 0.4 0.0 -0.2 -1.0 USA Eurozone Deutschland Schweiz China 2013 2014© ES-HSG Quelle: Global Insight, Januar 2013 45
  46. 46. Prognosen Arbeitslosigkeit 14.0 12.4 12.4 12.0 10.0 8.0 7.6 7.3 6.8 7.0 6.0 4.1 4.0 4.0 3.0 2.8 2.0 0.0 USA Eurozone Deutschland Schweiz China 2013 2014© ES-HSG Quelle: Global Insight, Januar 2013 46
  47. 47. Prognosen Inflation 4.5 3.9 4.0 3.5 3.0 2.6 2.5 2.0 2.0 1.8 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 1.0 0.5 0.5 0.0 -0.5 -0.2 USA Eurozone Deutschland Schweiz China 2013 2014© ES-HSG Quelle: Global Insight, Januar 2013 47
  48. 48. Prognose Bauinvestitionen (Veränderung in %) Bauinvestitionen 2.5 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 -2 -2.5 2012 2013 2014 Veränderungen zum Vorjahr in %, Prognose vom Dezember 2012, Quelle: Seco 48
  49. 49. AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 49
  50. 50. Die globalwirtschaftliche Bedeutung einer gemeinsamen Währung Geographie der Eurozone-17 (Stand: 2011) 1999 Belgien 1999 Finnland 1999 Frankreich 1999 Deutschlan 1999 Irland 1999 Italien 1999 Luxemburg 1999 Niederland 1999 Österreich 1999 Portugal 1999 Spanien 2001 Griechenla 2007 Slowenien 2008 Malta 2008 Zypern 2009 Slowakei© ES-HSG 2011 Estland
  51. 51. Indikatoren zum Staatshaushalt in ausgewählten Ländern (Angaben in % des Bruttoinlandproduktes) 15 12.2 11.5 10 6.4 6.2 5 4 1.4 1.1 0.7 0 -0.2 -0.9 -1.9 -2 -3.3 -3 -3 -5 -3.9 -4.1 -5.5 -6.9 -8.1 -8.1 -8.5-10 -8.8 -10.1 -9.9 -11.5 -12.4-15 Eurozone GRE ITA IRL ESP USA JPN GER SUI Haushaltsdefizit 2012 Leistungsbilanzsaldo 2012 ZwillingsdefizitQuelle: OECD Economic Outlook 92
  52. 52. AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 52
  53. 53. Komparative Vorteile eines städtegeprägten Kleinstaates  Kleinstaatlichkeit  Urbanität  Souveränität  Starker KMU-Sektor  Dienstleistungs-Hub  Universelle Offenheit© ES-HSG 53
  54. 54. Nominalzinsen für staatliche 10-jährige Staatsanleihen (monatlich in %; September 1997 – Dezember 2012) 7 6 5 4 3 2 1 0 1997 09 1998 07 1999 05 2000 03 2001 01 2001 11 2002 09 2003 07 2004 05 2005 03 2006 01 2006 11 2007 09 2008 07 2009 05 2010 03 2011 01 2011 11 2012 09 EUR Deutsche Staatsanleihen USD US-Treasury Bonds CHF Obligationen der Eidgenossenschaft© ES-HSG Quelle: SNB
  55. 55. AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 55
  56. 56. Herausforderungen des Kleinstaates  Auslandabhängigkeit  Binnenwirtschaftliche Abschottung  Outperformance statt Trendsetting  Das „Too-big-to-fail“- und "Too-big-to-save"-Risiko  Platznot und Staukollaps  Exportverteuernde Aufwertungsschocks© ES-HSG 56
  57. 57. Immobilienpreisindex Schweiz 220 200 180 160 140 120 100 80 2000 01 2008 10 2000 06 2000 11 2001 04 2001 09 2002 02 2002 07 2002 12 2003 05 2003 10 2004 03 2004 08 2005 01 2005 06 2005 11 2006 04 2006 09 2007 02 2007 07 2007 12 2008 05 2009 03 2009 08 2010 01 2010 06 2010 11 2011 04 2011 09 2012 02 2012 07 Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer, Neu- & Altbau) Eigentumswohnungen (2 bis 5 Zimmer) Einfamilienhäuser (4 bis 6 Zimmer) Büroflächen S&P Home Price Index USA Quelle: SNB, S&P 57
  58. 58. Wohnbautätigkeit, absolut 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Neu erstellte Wohnungen (während des Jahres) Im Bau befindliche Wohnungen (am 31.12.) Baubewilligung am 31.12. erteilt, aber mit Bau noch nicht begonnen Quelle: SNB 58
  59. 59. Kaufkraftparität zum Euro 2015 2016 Quelle: UBS 59
  60. 60. CH Handel, total, Veränderung in % gegenüberVormonat, November 7 6 6 5.4 5 4 nominal 3 real 2 1.3 1 0.2 0 Ausfuhren Einfuhren Quelle: eigene Darstellung, Daten: November, Eidgenössische Zollverwaltung 60
  61. 61. AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 61
  62. 62. Makroindex (Inflation, Arbeitslosigkeit, reales BIP-Wachstum, Defizitquote)* 400 Schweiz Luxemburg Norwegen 350 300 250 200 150 100 Irland 50 Deutschland Österreich USA 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 * Summe der normierten Werte von 20 Ländern in einer Standardländerauswahl© ES-HSG Datenquellen: IMF, OECD, SECO
  63. 63. Zusammenhang zwischen globaler Offenheit und BIP (pro Kopf, real) 80000 Norwegen Schweiz (4. Rang) 70000 y = 51794e -0.0503x BIP pro Kopf in USD (2007)* R2 = 0.5208 60000 Dänemark Deutschland USA 50000 40000 30000 Singapur 20000 China Indien 10000 0 70 60 50 40 30 20 10 0 Globalization Index (Rang 2007) * Schätzungen des IMF; 72 Länder Datenquellen: A.T. Kearney, IMF© ES-HSG
  64. 64. Starker Zusammenhang zwischen Wissen und BIP (pro Kopf, real) 100000 Luxemburg 90000 Norwegen 80000 BIP pro Kopf in USD (2009)* Schweiz (10. Rang) 70000 y = 274.3e 0.553x R² = 0.885 60000 USA Deutschland 50000 Frankreich 40000 Japan Singapur 30000 China 20000 Indien 10000 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Knowledge Economy Index (2009) * teils Schätzungen des IMF; 137 Länder Datenquellen: Weltbank, IMF© ES-HSG
  65. 65. Zusammenhang zwischen Wettbewerbsfähigkeit und BIP (pro Kopf, real) BIP pro Kopf in USD, laufende Preise (2010)* 120000 Luxenburg Norwegen 100000 Finnland Schweiz (1. Rang) 80000 y = 0.0393x8.3806 R² = 0.7155 60000 USA 40000 China Schweden 20000 Indien Singapur Deutschland 0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 Global Competitiveness Index 2010 -2011 (Punktzahl) * Schätzungen des IMF; 132 Länder© ES-HSG Datenquellen: WEF, IMF
  66. 66. Fazit Öffnung und Flexibilität Innen- und Wissen und Freiheit Aussenwettbewerb Innovation Leistung und Wagnis© ES-HSG 67
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