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Switzerland Office Market 2013

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    Switzerland Office Market 2013 Switzerland Office Market 2013 Presentation Transcript

    • Switzerland Office Market Report 2013Accelerating success.
    • Agenda• Welcome Yonas Mulugeta, CEO Colliers International Zürich AG• Switzerland office market: analysis and outlook Daniel Stocker, Head of Research & Marktanalyse• Innovative marketing as reason for success [only in German] Philippe Frei, Leiter Commercial Letting• Smallstate Switzerland: Model of future or discontinued modell? [only in German] Prof. Dr. Franz Jaeger, HSG (guest speaker) 2
    • Switzerland office market: Analysis and outlook Daniel Stocker, Head of Research & Marktanalyse, Colliers International Zürich AGAccelerating success.
    • Haus Metropol 4
    • Review Quelle: Tagesanzeiger, 25.09.2012. 5
    • Initial net yields 2006 - 2012 2.6% Office Office Office Class A Class B Class C 6
    • Moves, contracts, new tenants 7
    • Available office space in Switzerland 2005-2012 4.7 % + 204‘000 m2 2005 2012 8
    • Differences in available office space 2011-2012 Schaffhause n Base Winterthur > 31‘000 m2 l Aarau Bade 16‘ –30‘000 m2 n Olten Zürich St. 11‘ – 15‘000 m2 Solothurn Gallen Bie Zug 6‘ – 10‘000 m2 l Luzern 1‘ – 5‘000 m2 Neuchâtel Bern Chur Fribourg Thun Lausanne Genèv e Lugano 9
    • Available office space in Zurich economic area2005-2012 5.4% + 123‘000 m2 2005 2012 10
    • Available office space in Zurich economic area2012 2.9% 4.7% 3.8% 4.8% 12.4% 7.3% 5.4% Angebotsquote 3.2% 7.9% 5.2% 4.7% 2.7% 4.2% 3.7% 7.0% 9.1% 11
    • Available office space: new spaces vs. oldones 12
    • 13 Oerlikon/ LeutschenbaOffice stock in the city of Zurich – buildig ch Altstetten Seefeld Oberstrass / Unterstras Zürich- s West Wiedikon/Bin z Enge Kreis 1phases
    • Office stock vs. vacant space in the city ofZurich – building phases 48% 75 % Kreis Enge Zürich Altstette Oerlikon, Ganze Stadt 1 - n Leutschenbach West 14
    • Available office space with more than 1‘000 m2in the city-centre of Zurich 15
    • Reasons for renting office space Others Reduction of costs Optimizing location Optimizing spaces Growth 16
    • Available office space in Zurich economic area2005-2015 ~7.0 5.4% % 2005 2012 2015 17
    • Conclusions• Much more vacant offices, especially in the the city centre of Zurich• Constant high building activity• New offices are well absorpted on the market• Availability rate will rise to a level of around 7% in the Zurich econonmic areaFor more information:daniel.stocker@colliers.chhttp://www.colliers.ch/files/bueromarktbericht_2013.pdf 18
    • Büromarkt Schweiz: Innovative Vermarktung als Erfolgsrezept Philippe Frei, Head of Commercial Letting, Colliers International Zürich AGAccelerating success.
    • Agenda• Leerstand in der City – was nun?• Innovative Vermarktungsansätze• Wirkungsvolle Angebotsgestaltung 20
    • Leerstand in der City - was nun?Accelerating success.
    • Angebotsentwicklung im CBD von Zürich Quelle: Colliers International Schweiz AG, 2013. 22
    • Wegzug/Konsolidierung namhafterUnternehmen 23
    • Strukturell defizitäre Objekte bleiben zurück 24
    • Abwarten oder aktiv werden? 25
    • Beispiel Manessestrasse 85/87 in Zürich 26
    • Ausgangslage• 1985 erbautes Gebäude• Bis 2010 durch UBS als Einzelmieterin genutzt• Weitestgehend nutzerspezifischer Ausbau• Firmeneigene Kantine im Erdgeschoss 27
    • Auftrag, Massnahmen• Suchen von Nutzern, die das Gebäude im aktuellen Zustand übernehmen• Realisierung eines umfassenden Marktauftritts• Durchführung diverser Besichtigungen =0• Vermietungserfolg trotz intensiver Marktbearbeitung 28
    • Massnahmen lohnen sich!• Eigentümerschaft entscheidet, Sanierung und Neupositionierung• Rückbau der vorhandenen Mietereinbauten• Erneuerung Allgemeinzonen, Nasszellen, Lifte, Haustechnik etc.• Ermöglichung zur Unterteilung der Flächen• Einbau Kühldecke als Bestandteil des Grundausbaus 29
    • Flexibilität als Zauberformel• Nachhaltige Positionierung durch Flächenflexibilität• Vermietung von Klein- und Grossflächen jederzeit möglich• Stetige Chancen am Markt 1‘240 m² 30
    • Resultat• GroupM mietet total ca. 3‘000 m²• 4 Unternehmen unter einem Dach vereint• Hauptentscheidungsgrund: FLEXIBILITÄT 31
    • Innovative VermarktungsansätzeAccelerating success.
    • Wahl der richtigen Vermarktungsstrategie 33
    • Beispiel Fraumünsterstrasse 16, Zürich -Postraub 34
    • Beispiel Imperial, Zürich-Oerlikon – iRoom App 35
    • Beispiel Box, Rümlang - Ausbaulösungen 36
    • Wirkungsvolle AngebotsgestaltungAccelerating success.
    • Ergebnisse aus der Umfrage 38
    • Das richtige Angebotspaket ist entscheidend 39
    • Umkehrtrend als Marktreaktion?• Kommen die Unternehmen zurück in die Stadt? 40
    • Fazit 41
    • Prof. Dr. Franz Jaeger KLEINSTAAT SCHWEIZ – ZUKUNFTS- ODER AUSLAUFMODELL? Büromarkt Schweiz, 05. Februar 2013© ES-HSG
    • AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 43
    • Tägliche Aktienkurse 3.1.2000 – 2.02.2013 Kurs vom 3.1.2000 = 100%140%120%100%80% 9 Fukushima60% 6 effekt Shang-40% 1 5 hai- Schock 11. September- 4 US-Zins- Schock 2 3 Schock 7 820% Madrid- Subprime- Konkurs- 10 Enron- Irak- Schock Schock Schock Schulden- Schock Schock krise 0% Nov/ 00 Dez/ 02 Dez/ 07 Nov/ 10 Dez/ 12 Nov/ 05 Feb/ 02 Feb/ 07 Feb/ 12 Jan/ 00 Jun/ 00 Jul/ 02 Mai/ 03 Jan/ 05 Jun/ 05 Jul/ 07 Mai/ 08 Jan/ 10 Jun/ 10 Jul/ 12 Aug/ 04 Apr/ 01 Mrz/ 04 Sep/ 01 Okt/ 03 Apr/ 06 Sep/ 06 Okt/ 08 Mrz/ 09 Aug/ 09 Apr/ 11 Sep/ 11 DAX DJI NIKKEI SMI 44© ES-HSG Quelle: Yahoo
    • Prognosen BIP-Wachstum 9.0 8.3 8.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.7 2.0 1.7 1.5 1.1 1.3 0.9 1.0 0.4 0.0 -0.2 -1.0 USA Eurozone Deutschland Schweiz China 2013 2014© ES-HSG Quelle: Global Insight, Januar 2013 45
    • Prognosen Arbeitslosigkeit 14.0 12.4 12.4 12.0 10.0 8.0 7.6 7.3 6.8 7.0 6.0 4.1 4.0 4.0 3.0 2.8 2.0 0.0 USA Eurozone Deutschland Schweiz China 2013 2014© ES-HSG Quelle: Global Insight, Januar 2013 46
    • Prognosen Inflation 4.5 3.9 4.0 3.5 3.0 2.6 2.5 2.0 2.0 1.8 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 1.0 0.5 0.5 0.0 -0.5 -0.2 USA Eurozone Deutschland Schweiz China 2013 2014© ES-HSG Quelle: Global Insight, Januar 2013 47
    • Prognose Bauinvestitionen (Veränderung in %) Bauinvestitionen 2.5 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 -2 -2.5 2012 2013 2014 Veränderungen zum Vorjahr in %, Prognose vom Dezember 2012, Quelle: Seco 48
    • AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 49
    • Die globalwirtschaftliche Bedeutung einer gemeinsamen Währung Geographie der Eurozone-17 (Stand: 2011) 1999 Belgien 1999 Finnland 1999 Frankreich 1999 Deutschlan 1999 Irland 1999 Italien 1999 Luxemburg 1999 Niederland 1999 Österreich 1999 Portugal 1999 Spanien 2001 Griechenla 2007 Slowenien 2008 Malta 2008 Zypern 2009 Slowakei© ES-HSG 2011 Estland
    • Indikatoren zum Staatshaushalt in ausgewählten Ländern (Angaben in % des Bruttoinlandproduktes) 15 12.2 11.5 10 6.4 6.2 5 4 1.4 1.1 0.7 0 -0.2 -0.9 -1.9 -2 -3.3 -3 -3 -5 -3.9 -4.1 -5.5 -6.9 -8.1 -8.1 -8.5-10 -8.8 -10.1 -9.9 -11.5 -12.4-15 Eurozone GRE ITA IRL ESP USA JPN GER SUI Haushaltsdefizit 2012 Leistungsbilanzsaldo 2012 ZwillingsdefizitQuelle: OECD Economic Outlook 92
    • AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 52
    • Komparative Vorteile eines städtegeprägten Kleinstaates  Kleinstaatlichkeit  Urbanität  Souveränität  Starker KMU-Sektor  Dienstleistungs-Hub  Universelle Offenheit© ES-HSG 53
    • Nominalzinsen für staatliche 10-jährige Staatsanleihen (monatlich in %; September 1997 – Dezember 2012) 7 6 5 4 3 2 1 0 1997 09 1998 07 1999 05 2000 03 2001 01 2001 11 2002 09 2003 07 2004 05 2005 03 2006 01 2006 11 2007 09 2008 07 2009 05 2010 03 2011 01 2011 11 2012 09 EUR Deutsche Staatsanleihen USD US-Treasury Bonds CHF Obligationen der Eidgenossenschaft© ES-HSG Quelle: SNB
    • AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 55
    • Herausforderungen des Kleinstaates  Auslandabhängigkeit  Binnenwirtschaftliche Abschottung  Outperformance statt Trendsetting  Das „Too-big-to-fail“- und "Too-big-to-save"-Risiko  Platznot und Staukollaps  Exportverteuernde Aufwertungsschocks© ES-HSG 56
    • Immobilienpreisindex Schweiz 220 200 180 160 140 120 100 80 2000 01 2008 10 2000 06 2000 11 2001 04 2001 09 2002 02 2002 07 2002 12 2003 05 2003 10 2004 03 2004 08 2005 01 2005 06 2005 11 2006 04 2006 09 2007 02 2007 07 2007 12 2008 05 2009 03 2009 08 2010 01 2010 06 2010 11 2011 04 2011 09 2012 02 2012 07 Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer, Neu- & Altbau) Eigentumswohnungen (2 bis 5 Zimmer) Einfamilienhäuser (4 bis 6 Zimmer) Büroflächen S&P Home Price Index USA Quelle: SNB, S&P 57
    • Wohnbautätigkeit, absolut 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Neu erstellte Wohnungen (während des Jahres) Im Bau befindliche Wohnungen (am 31.12.) Baubewilligung am 31.12. erteilt, aber mit Bau noch nicht begonnen Quelle: SNB 58
    • Kaufkraftparität zum Euro 2015 2016 Quelle: UBS 59
    • CH Handel, total, Veränderung in % gegenüberVormonat, November 7 6 6 5.4 5 4 nominal 3 real 2 1.3 1 0.2 0 Ausfuhren Einfuhren Quelle: eigene Darstellung, Daten: November, Eidgenössische Zollverwaltung 60
    • AGENDA  Outlook  Schulden- und Strukturkrise in Europa  Die Schweiz als makroökonomischer Outperformer  Der starke CHF als Herausforderung  Die Schweiz als Wohlstandsoase© ES-HSG 61
    • Makroindex (Inflation, Arbeitslosigkeit, reales BIP-Wachstum, Defizitquote)* 400 Schweiz Luxemburg Norwegen 350 300 250 200 150 100 Irland 50 Deutschland Österreich USA 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 * Summe der normierten Werte von 20 Ländern in einer Standardländerauswahl© ES-HSG Datenquellen: IMF, OECD, SECO
    • Zusammenhang zwischen globaler Offenheit und BIP (pro Kopf, real) 80000 Norwegen Schweiz (4. Rang) 70000 y = 51794e -0.0503x BIP pro Kopf in USD (2007)* R2 = 0.5208 60000 Dänemark Deutschland USA 50000 40000 30000 Singapur 20000 China Indien 10000 0 70 60 50 40 30 20 10 0 Globalization Index (Rang 2007) * Schätzungen des IMF; 72 Länder Datenquellen: A.T. Kearney, IMF© ES-HSG
    • Starker Zusammenhang zwischen Wissen und BIP (pro Kopf, real) 100000 Luxemburg 90000 Norwegen 80000 BIP pro Kopf in USD (2009)* Schweiz (10. Rang) 70000 y = 274.3e 0.553x R² = 0.885 60000 USA Deutschland 50000 Frankreich 40000 Japan Singapur 30000 China 20000 Indien 10000 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Knowledge Economy Index (2009) * teils Schätzungen des IMF; 137 Länder Datenquellen: Weltbank, IMF© ES-HSG
    • Zusammenhang zwischen Wettbewerbsfähigkeit und BIP (pro Kopf, real) BIP pro Kopf in USD, laufende Preise (2010)* 120000 Luxenburg Norwegen 100000 Finnland Schweiz (1. Rang) 80000 y = 0.0393x8.3806 R² = 0.7155 60000 USA 40000 China Schweden 20000 Indien Singapur Deutschland 0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 Global Competitiveness Index 2010 -2011 (Punktzahl) * Schätzungen des IMF; 132 Länder© ES-HSG Datenquellen: WEF, IMF
    • Fazit Öffnung und Flexibilität Innen- und Wissen und Freiheit Aussenwettbewerb Innovation Leistung und Wagnis© ES-HSG 67