• Like

H2 2012 markedsrapport colliers

  • 298 views
Uploaded on

 

More in: Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
298
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
0
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. NORGEMARKEDSRAPPORTH2 2012Accelerating success.
  • 2. H2 2012 | MARKEDSRAPPORT | NORGEINNHOLD Leder 3 Oppsummering 4 Makroøkonomi 5 Transaksjonsmarkedet 6 Logistikkmarkedet 7 Kontormarkedet 8 Retailmarkedet 9 Bygårdsmarkedet 10 Colliers i Norge 11
  • 3. Colliers International AS har hatt en positiv utvikling de siste 12 månedene. Vi har økt antall ansatte i vårt meglerselskap til 14 (herunder har vi fått på plass en avdeling for verdivurdering og analyse med 3 ansatte) og vårt forvaltningsselskap har hatt en god utvikling 1 halvår i år. I tillegg har vi hatt en positiv utvikling for vårt deleide datterselskap Entura AS, som er svært aktive innen vaktmestertjenester og installasjoner. I år markerer vi den positive utviklingen med en Blåtur for våre kunder, noe vi håper kan bli en fast tradisjon. En Blåtur er noe nytt her i Oslo, men på Vestlandet betyr en Blåtur at man drar på en tur eller et arrangement hvor man ikke helt vet hva man går til. Bare at det blir bra. Blå er jo også fargene til Colliers, så dette blir litt dobbel betydning for oss. Når denne rapporten kommer ut, er vi allerede på turen, og jeg håper at vi har med oss ca. 50 av våre beste kunder på dette arrangementet. For å lette litt på sløret, dette blir en tur mot sjøen med mye god mat og interessante foredragsholdere, både norske og internasjonale. I vår siste markedsrapport gikk vi ut med en spådom at vi ville slite med å nå transaksjonsvolumet vi så i 2011, i motsetning til de fleste av våre konkurrenter, som mente at vi ville få et høyere transaksjonsnivå i 2012 enn i 2011. Vi tror fortsatt det samme. Første kvartal begynte bra med mye aktivitet, men andre kvartal var mye roligere. Vi tror og håper på bedre aktivitet i andre halvår enn første halvår, men ikke slik at vi når nivået for 2011. En av hovedgrunnene til dette er finansieringsmuligheten til investorene. Bankene strammer inn og stiller strengere krav til egenkapital, mye mere enn hva vi mener det burde være behov for i forhold til risikoelementene i enkelte eiendommer. I tillegg til dette har vi et historisk høyt marginnivå hos bankene Dette nivået er nå så høyt at vi har mistet fordelen av rentefallet vi har hatt de siste årene. Hvis renten skulle begynne å stile nå de neste 12 mnd., og marginnivået holdes på samme høye nivå, vil dette gå ut over eiendomsverdiene. Prisene på eiendom som interesserer investorer med lite eller ingen krav til finansiering, er rekord lavt, og vil sikkert holde seg lavt fremover. Men eiendom som appellerer til investorer med krav til normal finansiering, vil i verste fall, kunne falle i verdi. Vi går inn i et spennende halvår. Thor Bjørdal CEO Colliers International AS3 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 4. MARKEDSRAPPORT | H2 2012 | NORGE Oppsummering TRENDER • Makro: God innenlands vekst, men eksportnæringen utenom olje og gass sliter som følge av lavere etterspørsel og rekordsterk Norske Kroner. • Transaksjoner: For tiden lavt transaksjonsnivå etter en særdeles innholdsrik vinter. Tilgang på funding et hinder for høyere antall transaksjoner. • Logistikk: Stabile leiepriser og utsikter. Økende grad av konverteringer til bolig. • Kontor: Leieprisene generelt svakt opp siden starten av året. Mange velger å pusse opp lokaler for å møte økte krav fra leietakere. • Retail: God vekst i retailmarkedene, men enkelte sektorer sliter med store overskuddslagere. • Bygårder: Strenge krav til funding gir stor grad av profesjonelle aktører. Leieprisene i god vekst.Markedsindikatorer Q1/Q2 Q3/Q4 (e) PROGNOSE BNP vekst • Makro: Usikkerheten i makrobildet knytter seg til oljeprisen og til problemene som Arbeidsledighet virkelig har begynt å samle seg opp i Europa. For øyeblikket tyder alle prognoser på fortsatt sunn økonomisk vekst i Norge. Lønnsvekst • Transaksjoner: Lav tilgang på kapital vil bidra til å holde transaksjonsnivået nede på KPI vekst kort sikt. En varig løsning på Euro-problemet vil kunne ha en forløsende effekt også I Norge. Stabile yielder fremover. Transaksjonsvolum • Logistikk: Vi vil fortsette å se store spesialtilpassede bygg, og at nybyggingen vil skje lenger og lenger ifra sentrum. Kontorleier • Kontor: Flat prisutvikling på kort sikt. Vil se en økning i arealledigheten som en Logistikkleier konsekvens av spesielt høyt antall ferdigstillelser det neste halvannet året. Retail leier • Retail: Vi vil få se nye merker og kjeder komme til Norge som en konsekvens av dårlige tider andre steder. Det forventes en konsumvekst på omkring 4% på kort sikt, Prime yield noe som lover bra for retailmarkedet. Boligleiepriser • Bygårder: Leieprisene vil stige godt fremover, men begrenset tilgang på funding vil gjøre at de som har mulighet til å kjøpe, likevel vil være selektive.4 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 5. MARKEDSRAPPORT | H2 2012 | NORGE MakroøkonomiØkonomiske nøkkeltall Status for det makroøkonomiske bildet på kontinentet medio 2012, er at dette har holdt seg relativt stabilt siden starten av året. Realiteten er at flere, i særdeleshet sør-BNP vekst 3,1 % europeiske land fremdeles går en høyst usikker fremtid i møte. Spesielt ser vi nå økt uro på den Iberiske halvøy, og det er fremdeles stor usikkerhet knyttet til en eventuell GreskArbeidsledighet 3,30 % sorti fra eurosonen. På den andre siden er Norges to viktigste handelspartnere, Tyskland og Sverige, i god økonomisk vekst i forhold til resten av Vest-Europa. Dette bidrar til åInflasjon 1,0 % opprettholde et visst trykk i Norsk økonomi. Fremtidsutsiktene er likevel noe usikre grunnet den pressede situasjonen i store deler av Europa og avhengighet av oljeprisen. BNP Moderat konjunktur frem til 2015 Som en konsekvens av de labre og usikre utsiktene for verdensøkonomien, spår 4,0 % Statistisk sentralbyrå at den moderate økningen i konjunkturen som Norge for øyeblikket finner seg i vil vedvare til 2015. Når vi legger SSB sine prognoser til grunn, gir det en 3,0 % gjennomsnittlig økning i BNP på 2.65% fra 2012 og frem til 2015. Isolert sett i 2012 er 2,0 % det anslått en vekst på 3% I mars 2012 valgte Norges Bank å senke styringsrenten med 25 basispunkter til 1.5% for 1,0 % blant annet å bidra til å stagge den sterke norske kronen. Andre betydningsfulle faktorer bak denne avgjørelsen er vedvarende lav kpi og fortsatt stor usikkerhet knyttet til 0,0 % statsfinans krisen i flere Europeiske land. Utsiktene for rentebanen er at den skal holdes i ro ut kalenderåret, for så å øke og ligge på 3.25% medio 2015. 2008 2009 2010 2011 2012(est) 2013(est) 2014(est) 2015(est)-1,0 % SSB melder at forventet KPI for 2012 er på 1%, noe som forventes å øke smått de neste-2,0 % årene og ikke vært i nærheten av inflasjonsmålet på 2.5% før 2015.Kilde: SSB Arbeidsledigheten er ventet å holde seg veldig stabil fremover, og ligger for øyeblikket på 3.3% av arbeidsstokken. Ifølge utlyste stillinger gjennom finn.no, er det spesielt en kraftig økning i stillingsannonser i olje & gass sektoren og også hotell og salg som trekker opp, mens mer tradisjonelle yrker innenfor økonomi og ingeniøryrker som trekker ned. Arbeidsledighet En hodepine – kronekursen 4,0 % Den norske Kronen ligger for øyeblikket på 10 års høye nivåer mot Euro (€). Den Norske 3,5 % kronen virker for øyeblikket å være en av få valutahavner der investorene på kort sikt 3,0 % ikke er redde for å gjøre plasseringer. Dette har ført til at enkelte har fryktet at Norges 2,5 % Bank kan stå i fare for å gå aktivt ut for å forsvare kronekursen, tilsvarende det den 2,0 % Sveitsiske sentralbanken så seg tvunget til i 2011. 1,5 % 1,0 % Flere og flere peker på at den norske eksportnæringen i stadig økende grad er todelt 0,5 % mellom petroleum og eksportnæringen. Tall fra SSB for Juli måned viser en nedgang på 0,0 % 4.9% fra Juli i fjor for eksportnæringen ikke medregnet olje og gass. Eksportnæringen utenom olje og gass nærmer seg nå nivåer fra kriseåret 2009. 2008 2009 2010 2011 2012(est) 2013(est) 2014(est) 2015(est) Synkende økonomisk aktivitet på verdensbasisKilde: SSB I det stille har det nå også begynt å bygge seg opp en usikkerhet knyttet til Kinas fortsatt eventyrlige økonomiske vekst. Kinesiske myndigheter har i den senere tid nedjusert sine uttalte mål tilknyttet BNP og det har blitt gjort antydninger om at denne har blitt holdt kunstig høyt bl.a ved stimulert byggeaktivitet. I tillegg til Kina rapporter også resten av BRICS landene om synkende økonomisk aktivitet, noe som i hovedtrekk tilskrives mindre handel med OECD og interne distribusjonsmessige årsaker (Brasil, India). KPI 4,0 % For øyeblikket er et av få lyspunkter den tilsynelatende positive utviklingen i USA, der boligmarkedet virker å være i ferd med å snu etter en gjennomsnittlig verdireduksjon på 3,5 % 35% på nasjonalt nivå siden toppen i 2006. Boliginvesteringene har nå har økt i to 3,0 % suksessive måneder og BNP vekst for 2012 er antatt å være på ca 1.5%. 2,5 % 2,0 % 1,5 % PROGNOSE 1,0 % Prognosene for Norge er isolert sett gode, relativt sett, i forhold til resten i Europa. Vi har 0,5 % hva som må betegnes som gode utsikter i de aller fleste makroøkonomiske aspekter, 0,0 % men det finnes likevel usikkerhet. Norge er sårbare i forhold til hva som skjer på 2008 2009 2010 2011 2012(est) 2013(est) 2014(est) 2015(est) kontinentet. Store negative svingninger i olje og gassprisene vil ha innvirkning på norsk økonomi, og skulle de Europeiske gjeldsproblemene få enda større innvirkning på våre viktigste handelspartnere, vil dette ramme eksport mulighetene hardt.Kilde: SSB5 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 6. MARKEDSRAPPORT | H2 2012 | NORGE TRANSAKSJONER ’Vi opplever en sterk interesse for gode Lavere transaksjonsvolum enn ventet, men stabil etterspørsel eiendommer og har Transaksjonsvolumet i 2012 startet veldig friskt, med blant annet DNB Liv sitt kjøp av kjøpere til alle typer DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika. Andre kvartal 2012 har vært roligere, med få store segmenter. Ta kontakt for å finne en kjøper til ditt transaksjoner. Prisingen har vært relativt flat siden vår siste rapport i februar 2012; de bygg eller attraktive beste kontor og handelseiendommene går til stive priser, i tillegg til logistikkbygg på eiendommer for kjøp” lange kontrakter. Det er stor rift om tomter eller bygg med boligregulering eller Thor Bjørdal boligpotensiale. Vi opplever etterspørselen etter næringseiendom som god. Tlf: +47 40201700 E-post: Høyere bankmarginer thor.bjordal@colliers.com På grunn av eurokrisen er bankenes funding stadig på et høyt nivå. Det påvirker belåningsgrad og marginer ut til kundene. Vi anser at marginene SPV selskaper må betale er på nivå 200-250 basispunkter. Et dårligere marked for fremmedfinansiering påvirker volumet i det norske markedet og Transaksjonsvolum, Norge strukturen på hvem som kjøper. De finansielle syndikatselskapene handler mindre når (mrd) bankmarkedet er svekket. Vi ser at livselskaper og pensjonsselskaper har en stabil eller økende eksponering målt på transaksjonsvolum. 70 60 KLP har vært aktive kjøpere så langt i 2012. Pensjonskassen har kjøpt Quality Airport Hotel i Stavanger, Akersgata 64-68 i Oslo med NAV som leietaker, i tillegg til kjøp i 50 Sverige og Danmark. Oslo Areal har kjøpt to bygg fra NIAM (Hovfaret 13 og 40 Tordenskjolds gate 6b) og Løkketangen senter i Sandvika. En trend som har påvirket transaksjonsmarkedet det siste året er spesialiseringen og 30 konsolideringen innen handel. På kjøpesentersiden har NIAM har vektet seg opp i 20 handel ved kjøp av Sektor, i tillegg til at nye aktører som Scala Property Group har kjøpt Laksevåg og Gullgruven senter i Bergen. Et nyoppstartet selskap med Norgesgruppen, 10 Profier m.m har kjøpt alle ICA Maxi butikkene med strategi om å omprofilere butikkene 2007 2008 2009 2010 2011 2012 med nye merker og konsepter. Konvertering av næringseiendom til bolig er et tema som stadig belyses i media. ColliersKilde: Colliers merker denne trenden i tilbakemeldingen vi får fra alle aktører i markedet. Vi har vært involvert i transaksjoner hvor kjøper har kjøpt eiendommen med tanke på konvertering lenger enn 5 år frem i tid. Prime yield per segment7,50% Utvalgte transaksjoner7,00% Byggningskl Størrelse6,50% Dato asse Adresse Kjøper Selger kvm Pris MNOK Yield6,00% juli Enebakkvei5,50% 2012 Kontor en 307 Ragde Eiendom Polygon 5818 kr 70,00 7,00 %5,00% juni Lørenveien Stor-Oslo 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012 kontor 45-55 DNB Eiendom 22000 kr 230,00 7,00 % Kontor Retail Logistikk april Aslakveien 2012 kontor 20-28 OBOS UNION 21600 kr 260,00 7,10 %Kilde: Colliers A-L april Harbitzallee Møllergruppen Industrier 2012 Industri n 3-7 Eiendom AS 19000 kr 400,00 n/a mars Akersgata Höegh 2012 kontor 64-68 KLP Eiendom 20500 kr 600,00 5,50 % PROGNOSE Som nevnt ovenfor merker vi at det er stor interesse for å investere i norsk næringseiendom som aktivaklasse. Det som holder igjen markedet noe nå er lavere tilgang på funding. Vi anser at en bedring eller form for løsning i eurosonen kan utløse en ketchup effekt i markedet i og med at det mest sannsynlig vil gi bedre tilgang på fremmedfinansiering og gjør at flere kjøpeklare investorer vil handle. Colliers tror ikke på en nedgang i yieldene i og med at de er på relativt lave nivåer allerede.6 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 7. MARKEDSRAPPORT | H2 2012 | NORGE ’Vi opplever et bra KONTOR leiemarked for tiden med Trenden i kontormarkedet er forsiktig prisvekst i de fleste markedene. For gode lokaler gode leiepriser. Ta med dertil beliggenhet finnes det leietakere som betaler deretter. kontakt for en uformell prat om hvordan vi kan få I 2012 ser vi en historisk høy ferdigstillelse av nye kontorbygg med DNB sine A og B hjelpe deg med å finne rett leietaker til ditt lokale’ bygg i Operakvartalet og Statoil sitt nye regionskontor ute på Fornebu som de to største, men langt fra de eneste, nyutviklingene som ferdigstilles. Brorparten av ferdigstillelsene i Joakim Kaspersen 2012 er allerede utleid, noe som i utgangspunktet resulterer i stor ledighet i de fraflyttede Tlf: +47 48195150 E-post: lokalene. Selv om absorpsjonen er forholdsvis høy, er det også spådd en stor andel av Joakim.Kaspersen@collie nybygg med ferdigstillelse i 2013. På bakgrunn av dette forventer vi en økning i rs.com kontorledigheten fra 7% til 7.5% på kort sikt og videre økning til 8% ledighet i 2013. Leiepriser Stor ledighet på Lysaker4000 En del av markedet der det for øyeblikket er stor ledighet er Lysaker som den siste tiden3500 har opplevd en del fraflytting og også flytting internt i området. En utvikling vi mener det3000 vil være veldig spennende å følge fremover er dette området i forhold til Skøyen. For2500 øyeblikket mener vi at leiene for Skøyen ligger oppimot NOK 3000,- for meteren, kontra2000 toppnivåer på NOK 2200,- på Lysaker. Vår oppfatning er at potensielle leietagere som1500 Kategori A vurderer Skøyen, som oftest også inkluderer Lysaker som et alternativ i søke-prosessen.1000 Kategori B Skøyen er også et av de områdene med kortest gjenværende tid på leiekontrakter i Oslo. 500 Kategori C Colliers har grunn til å tro at vi begynner å nærme oss smertegrensen for flere 0 CBD, Vika/Aker… leietagere, og vi tror at forholdene fremover kan ligge til rette for en del flytting på tvers Indre by Nydalen Lysaker Oslo ytre syd Ytre vest Ytre øst Indre by Sentrum Bryn/Helsfyr Skøyen av de to områdene på litt lengre sikt. Det gjenstår dog å se om det vi forventer vil være et oppsving i markedet på Lysaker, primært vil skyldes tilflyttere fra nærliggende områder eller om det vil være som et resultat av tiltakende tilflytting fra olje og teknologi bransjen som i større og større gradKilde: Colliers samler seg her. Blant annet inngikk Subsea 7 rett før sommeren en avtale om å opprette sitt nye regionskontor på Fornebu og Aker Solutions har også flyttet inn i sitt andre bygg i området. Ledighet,% Høy grad av boligkonvertering10% Vi ser også at boligkonverteringen av gamle kontorlokaler fortsetter. Blant annet har Olav Thon Gruppen annonsert konvertering av ugunstig kontoreiendom til utleieboliger for 9% NOK 120 millioner i området rundt Kvadraturen og nederst i Karl Johans Gate. Området 8% rundt kvadraturen er full av denne typen kontoreiendommer som vil gjøre seg godt for 7% boligkonvertering. Det foreligger også planer om å bygge ut Victoria Terrasse dersom 6% Utenriks Departementet sine planer om flytting til Aker Brygge finner sted. Mye av 5% årsaken til at vi ser så stor grad av konvertering til bolig er først og fremst den 4% voldsomme verdistigningen vi har sett i boligmarkedet etter finanskrisen. Vi er foreløpig 3% langt fra den samme verdistigningen i næringsmarkedet. En bidragende årsak til den 2% voldsomme økningen av konverteringssaker, er at det store presset i boligmarkedet er 1% på sentrumsnære boliger, som gjør omgjøringen av mange gamle kontorbygg innenfor 0% Ring 2 spesielt attraktive. Stagnerende priser i CBD Vi ser av siste kvartalsrapport fra Eiendomsverdi Næring at toppnivået av inngåtteKilde: Colliers leiekontrakter i CBD nå ligger på NOK 3410,- pr kvm, noe som samsvarer godt med hva vi spådde i vår siste rapport. Dette er en nedgang på over 12% fra Eiendomsverdi sin forrige rapport. Hvis vi ser på underlaget, ser vi at snittleien fra Eiendomsverdi baserer Yield Spread seg på 18 kontrakter for Q2, i motsetning til Q1 der tallene ble basert på 29 kontraktinngåelser, deriblant kjente høye leiekontrakter som DNO sin signering på Aker 8,00% Brygge som bidro til et veldig godt Q1. 7,00% 6,00% Vi står ved vår prognose fra sist rapport, og mener at eiendomsmarkedet har en svak 5,00% prisoppgang for sentrale bygg, og mener at prisene for kategori A bygg nå ligger rundt 4,00% NOK 3500,- pr kvm. 3,00% 2,00% PROGNOSE 1,00% Vi er nå inne i en periode med veldig høy frekvens på nybygg av kontoreiendommer. 0,00% Samtidig ser vi at flere ugunstige og utdaterte bygg blir fjernet fra markedet som følge av 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 konvertering til bolig og også renovering, men ikke nok til at vi tror at arealabsorpsjonen i sum blir positiv. Vi tror derfor på en flat utvikling på kort sikt, der det likevel er rom for enkelte store kontrakter for godt tilpassede lokaler. Prime yield 10-year SWAPKilde: Colliers7 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 8. MARKEDSRAPPORT | H2 2012 | NORGE Logistikk ’Å finne den rette beliggenheten For tiden er det et godt marked for logistikkbygg i Oslo og omegn. En av de store er tid og penger innen logistikk. utfordringene for Stor-Oslo i tiden som kommer er knapphet på sentrumsnære lokaler. Ta kontakt for en prat om utleie, En videre utfordring i forhold til dette er at havnelagrene i indre by har begynt å bli salg eller søk etter den beste og kostnadseffektive trukket ut av byen, og dette er en utvikling vi forventer vil akselerere i tiden fremover. Ut i beliggenheten.’ fra kapasitet, tror vi at nye lokasjoner for havnelagrene vil deles både øst og vest for Stor-Oslo, til Tønsberg, Holmestrand på en kant, og til Moss området på den andre. Carl Fredrik Marti Tlf: +47 40201200 Dette følger i samme spor som konvensjonell, landeveisbasert logistikk, der logistikk- E-post: byggene blir presset ut til fordel for kapitalintensive bygg, der prisforskjellen i enda større carlfredrik.marti@colliers.com grad er forklart av variabelen avstand til sentrum. Fremtidens bygge-mønster Vi nevnte i vår forrige rapport utviklingen som skjer nedover mot Vestby og den nye store Leiepriser næringsparken som begynner å ta form her. Utviklingen har til stadighet gått i retning av lenger kilometeravstand inn til sentrum. Området rundt Moss er nå i en utvikling der vi1200 ser at det finnes gode muligheter for at vi vil finne større næringsparker som primært er1000 tilknyttet Oslo-området her om ikke alt for lang tid. Innfartsveiene er gode både på veiene, i luften og til sjøs, samt god kommunikasjon til Sverige. Prognosesenteret anslo i 800 sine prognoser før sommeren et konstruksjonsvolum av lagerbygg på 130000kvm i 2012 og 140000kvm i 2013, som er et anslag som passer godt, om noe høyt, med våre egne 600 beregninger. Vi ser også i den potensielle nybyggsmassen at trenden med store og effektive bygg vedvarer og er i stor grad tilpasset få eller enkeltstående leietagere. 400 200 Vi ser også i økende grad et ønske fra gårdeiere, spesielt innenfor bygrensen, om konvertering av gammel industrieiendom, i særdeleshet til boligformål. Den generelle 0 oppfattelsen er også at kommunen støtter disse konverteringene, så lenge planene i A B C hovedtrekk ikke bryter med gjeldende lover og reguleringer, da det er ønskelig med enKilde: Colliers økning i boligmassen. Leienivå og priser Vi ser at prisene fortsetter å ligge veldig stabilt innenfor logistikksegmentet. Kategorien Yield «A» klassifiserer vi som bygg med topp standard, lokalisert rundt de store logistikk- hubene som ligger henholdsvis nord og sør for Oslo. Toppleien for logistikk bygg ligger9,00% for øyeblikket opp mot NOK 1000,- og med de riktige spesialtilpasningene og fasilitetene8,00% vil det kunne være mulig å oppnå leier marginalt over dette. Yield-nivåene ligger for de7,00% ypperste toppbyggene med svært lange kontrakter, er for tiden på rundt 6.5%. Utenfor6,00% de absolutte toppbyggene finner vi at yield-nivåene begynner på 7.25% og oppover.5,00% Av potensielle kjøpere ser vi at det fremdeles er syndikater og eiendomsfond som er de4,00% mest sannsynlige kjøperne av denne typen bygg. Fordelene med lagerbygg for denne3,00% gruppen med investorer er de lange løpetidene på avtalene som blir inngått og2,00% synligheten i kontantstrømmen.1,00%0,00% A B C PROGNOSE Kilde: Colliers Vi tror vi får se en relativ flat prisstruktur de neste årene for logistikkmarkedet. Byggingen av nye bygg følger i samme spor som tidligere år og befinner seg stadig lenger ifra sentrum rundt gode kommunikasjonspunkter. Vi forventer også at ledigheten vil holde seg stabil på kort sikt, og at logistikkbygg vil fortsette å være mest interessant for syndikater og eiendomsfond. Prime yield7,20%7,00%6,80%6,60%6,40%6,20%6,00%5,80%5,60%5,40% 2012 (e) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Kilde: Colliers8 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 9. MARKEDSRAPPORT | H2 2012 | NORGE ’Vi opplever økende etterspørsel Retail etter lokaler i Oslo sentrum. Vi Detaljhandelen i Norge er for øyeblikket i god vekst. I første termin i 2012 kunne SSB løser for tiden mange oppdrag for rapportere om en omsetningsvekst i detaljhandelen på 7,4% sammenlignet med eiere av små og store tilsvarende termin i 2011. For hele kalenderåret 2011 hadde vi en ujustert vekst på 2%, kjøpesentre, i tillegg til å finne rett noe som gir viser at vi hadde jevn vekst markedet i fjor. Bilsalget i 2011 viser også at lokale for ekspansive kjeder på jakt etter den rette finanskrisen virker å være et tilbakelagt kapittel. For norske forbrukere så vi i 2011 en beliggenheten.’ økning i motorvogn salget på 35% i forhold til 2009 tallene og nærmere seg nå volumer som vi så i årene før finanskrisen. Trude Thonhaugen Tlf: +47 93212580 E-post: Nye bekjentskaper trude.thonhaugen@colliers.com En tydelig trend vi registrerer i markedet er at krisen nedover i Europa fremtvinger flere aktører til å tenke annerledes. En konsekvens av dette er at vi ser nyetableringer fra flere merker og kjeder som tidligere ikke opererte i det norske markedet, men som nå ønsker Retail leier å få tilgang til det norske markedet. Strømmen Storsenter er et av de større kjøpesentra 16 000 i landet, og bare her ser vi at etter ferdigstillelsen av 30000 nye kvm med 14 000 handelsområder, at minst tre nye internasjonale aktører kommer inn på det norske 12 000 markedet. Felles for tyske New Yorker, britiske Superdry og svenske Boomerang er at 10 000 de allerede er etablert i våre naboland, men nå følger etter til Norge. Kategori A 8 000 6 000 Kategori B Selv om Norge isolert sett er et lite marked, registrerer vi at interessen blant tilbydere av 4 000 Kategori C «high end» merker er stor for Oslo spesielt. Søylen Eiendom har nylig annonsert at de vil 2 000 øke kapasiteten på Norges største «high end» senter, Eger Karl Johan med over 0 1000kvm for å møte økende etterspørsel. Den amerikanske sports og luksusbil produsenten Fisker har også nylig startet å etablere seg på det norske markedet. I detaljhandelen ser vi blant annet at Hennes & Mauritz er på vei inn i Oslo med sitt luksuskonsept. Økning i grensehandelen Når det gjelder grensehandelen med Sverige viser både omsetning i NOK og antall Kilde: Colliers bilpasseringer økt trafikk over grensen. Tallene viser en høyere relativ økning i omsetning (21.2%) i forhold til flere bilpasseringer (3.63%) mellom K1 2010 til K1 2012. Dette indikerer økt forbruk pr handel over grensen, noe som kan sees i sammenheng med utbygging/påbygging av flere store senter over grensen. Yield 8,00% Hovedorganisasjonen Virke spår i sin seneste prognose en årlig vekst i detaljhandelen 7,50% for 2012 en økning på 4%. Værforholdene i Norge det siste året har derimot bidratt til at 7,00% spesielt sport & fritid sitter igjen med store overskuddslagre etter de to siste sesongene. 6,50% Det er ventet spesielt store prisrabatter innenfor dette segmentet i tiden fremover. 6,00% 5,50% Stabile leiepriser 5,00% 4,50% Vi forventer veldig lite endringer fremover i forhold til leiepriser i de ulike markedene. Flere gårdeiere er fremdeles i en form for omstillingsprosess i forhold til priser før og etter finanskrisen, og dette bidrar til at vi nå ser enkelte tomme lokaler i områder som i utgangspunktet er høyt verdsatt. I mellomstore og større kjøpesenter, registrerer vi at etterspørselstakten er høy, og at det er svært få ledige lokaler å oppdrive. De lokalene vi High Street Big Box ser som er enklest å forvalte i dagens marked er big box, som appellerer til flere Kjøpesenter forskjellige kjøpergrupper. Leieprisene for et «typisk» mindre, kategori A lokale i Karl Johan eller Bogstadveien vil fremdeles ligge på omtrent NOK 15000,- for meteren, og Kilde: Colliers tilsvarende kjøpesenter lokaler vil ligge på ca NOK 9000,-, for de beste lokalene.. PROGNOSE Detaljhandelsindeks, ex salg av På tross av stor uro ute på kontinentet, tror vi på god og stabil vekst for det norske motorvogner retailmarkedet. En konsekvens av den europeiske uroen, vil bli at vi kommer til å se flere180 internasjonale aktører som ønsker tilgang til det norske markedet, og således kan man si170 at det vil være en berikelse for det norske markedet, isolert sett.160150140 Med stabile makroøkonomiske utsikter, forventer vi at retaileiendommer vil forbli130 attraktive i årene fremover.120110100 90 2007M01 2007M05 2007M09 2008M01 2008M05 2008M09 2009M01 2009M05 2009M09 2010M01 2010M05 2010M09 2011M01 2011M05 2011M09 2012M01 2012M05 Kilde SSB 9 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 10. MARKEDSRAPPORT | H2 2012 | NORGE Bygårder ” Jeg har lang erfaring innen Oslo har i flere år, som en konsekvens av høyere boligpriser og økende markedet for bygårder i Oslo. profesjonalisering blant aktørene, opplevd høy transaksjonsaktivitet og veldig god Ta kontakt for en prat om ditt etterspørsel innenfor bygårdsmarkedet. Hovedvekten av transaksjoner skjer med bygg eller dine kriterier for kjøp.” begrenset eller ingen annonsering, da de involverte ofte kjenner markedet svært godt. Det må derimot tillegges at det er en økende grad av finansielle institusjoner som Monica Jacobsen involverer seg innenfor dette segmentet, noe som øker behovet for annonsering også for Tlf: +47 91880852 E-post: bygårdsmarkedet. monica.jacobsen@colliers.com De områdene som etterspørres mest gjenspeiler også i stor grad det ordinære boligmarkedet, og hvor markedet er trykket. Sentralitet er essensielt for utleieobjekter, da det gir stabilitet grunnet kontinuerlig etterspørsel etter utleie for sentrumsnære leiligheter. Bydelene der vi opplever størst pågang er Frogner, Majorstua, Grünerløkka og Boligprisindeks Kvadraturen. 170 For bygårder varierer prisene fra mellom NOK 20000,- til 65000,- pr kvm, avhengig av omfang av ombygging, størrelsene på de ulike seksjonene, beliggenhet, byggeår, 160 stubbloftsleire/betong samt generell standard på gården. Tekniske løsninger som heis, 150 og risiko for rammetillatelse er andre faktorer som også vil ha betydning. 140 Stor samvariasjon mellom leie og boligpriser 130 Etter en nedgang i kjølvannet av finanskrisen begynte markedet å snu i Q1 2009. Siden dette har det vært en kontinuerlig oppgang i leieprisene i hovedstaden og er nå opp med 120 16%. I følge Boligbygg ligger nå leieprisene på drøyt NOK 2400,- kvm/år. For møblerte 110 enheter ser vi at leieprisen kan gå opp til NOK 4000,- kvm/år. 100 Eierkostnaden for boligeiendommer på +/- 30 leiligheter er som regel inklusive forvaltning på ca 12-20% av bruttoleien. Satsene er avhengige av byggets alder og løpende behov for vedlikehold. Kilde: SSB Ulike kjøpergrupper med forskjellig investeringsprofil Innenfor dette segmentet finnes det flere ulike kjøperprofiler med ulike Oslo - priser pr kvm alle boliger beslutningsgrunnlag for investering: 44,0 • Rene plasseringer i boligeiendom 42,0 Her er leilighetsinndeling gitt, men trenger totalrehabilitering. Skatteposisjoner blir ikke så elementært. 40,0 • Mindre entreprenører 38,0 Disse kan gå for konvertering og totalombygging. Rammetillatelse bør være gitt, da dette er en gruppe som helst ikke ønsker å binde opp 36,0 for mye egenkapital i lang tid, og ønsker å starte prosessen så tidlig som mulig. 34,0 Denne gruppen ønsker gjerne å selge ved ferdigstillelse. Dette vil si at skatteposisjoner 32,0 (underskudd) her vil være interessant i forhold til gevinstbeskatning ved videresalg. • Utviklere 30,0 Aktører både med tanke på forvaltning og videresalg. Mange velger også å rydde opp i jan. 07 jan. 08 jan. 09 jan. 10 jan. 11 jan. 12 jul. 07 jul. 08 jul. 09 jul. 10 jul. 11 jul. 12 gammel leietakermasse for å pusse opp gårdene. • Utviklede eiendommer hvor det handles etter yield Vi i Colliers blir stadig kontaktet av internasjonale aktører som er interessert i å investere Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund i Norge. Norge er for øyeblikket et av få land i OECD som opplever god vekst i boligmarkedet og har positive makroøkonomiske utsikter. Følgelig blir Norge oppfattet som en attraktiv havn for utenlandske plasseringer innen boligeiendom. Bolig, leiepriser Oslo pr kvm/år For tiden oppfatter vi de mest signifikante utfordringene innenfor bygårdsmarkedet som2500 tilgang på kapital og rigide krav til utforming av konverteringseiendom eller renoveringer, herunder TEK 10. TEK 10 er en lov som skal sikre «universell utforming» i alle nybygg,2300 med krav om heis, tilgang for rullestolbrukere og lignende. Dette setter store krav til2100 utformingen av bygårder, noe som kompliseres videre ved at byggemasse og arkitektur i de fleste av disse gårdene er fra et annet århundre. På den annen side, opplever vi for1900 tiden at flere får dispensasjon fra TEK 10, og heller må følge kravene fra den eldre TEK 7.1700 Vi rapporterte også i sist halvårsrapport om Bygårder at likesom boligmarkedet generelt,1500 er det en økende utfordring med å få låne-finansering fra kapitalinstitusjonene. Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 PROGNOSE Begrenset tilgang på funding begrenser antallet mulige kjøpere det finnes til bygårder. Kilde: Boligbygg Videre ser vi at leieprisene nå stiger omtrent i takt med kjøpsprisene, og det vil for den riktige gården, alltid finnes kjøpere i dagens marked. 10 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 11. Colliers globalt: COLLIERS i NORGE 522 kontorer i  Etablert i 1993 og har 29 62 land på 6 ansatte. kontinent  Fullsortiments rådgiverhus innen næringseiendom. USA: 147 Canada: 37  Bred kompetanse og Latin Amerika: 19 strenge kvalitetskrav er Asia Pacific: 201 kjernen i Colliers EMEA: 118 forretningsdrift. • $1.8 mrd i årlige inntekter Kompetansen er rendyrket i • 116 millioner kvm under forvaltning tre separate datterselskaper: • Over 12,500 ansatte NORGE: Colliers International Hegdehaugsveien 31 Colliers International Holding - NORGE 0461 Oslo Norge TEL +47 22066280 FAX +47 22066290 EMAIL colliers@colliers.no Colliers Asset Colliers Colliers Property Management International Management Investeringsforvaltning Næringsmegling Eiendomsforvaltning i Norge Jørn Larsen, daglig leder Colliers Property Management ARS AS jorn.larsen@colliers.com Mobil +47 90217161 ‘I Colliers Property Management forvalter vi norsk eiendom med rundt 270.000 kvm og rundt 250 millioner i årlige leieinntekter. Våre internasjonale og nasjonale kunder nyter godt av vår lange erfaring og kompetanse innen økonomisk, teknisk og strategisk forvaltning, så vel som prosjektledelse i byggeprosjekter. Slå gjerne på tråden for en uformell samtale om hvordan vi kan hjelpe deg å få ut makspotensialet av din eiendom.’www.colliers.com/Markets/Bratislava 11 | COLLIERS INTERNATIONAL
  • 12. www.colliers.com Accelerating success.