Contrato de Corretagem Imobiliária

Mini CV (Short Bio)
Hebert Assis dos Reis
- Direito pela UNIFOR
- Pós-graduado em Direito Imobiliário pela UNIFOR
- Pós-graduando em Direito Ambiental pela UNIFOR
-MBA em Gestão e Desenvolvimento de Negócios Imobiliário pela UNICID
-LL. M. em Direito Empresarial pela FGV
-- Advogado e consultor na área Imobiliária
- Professor

Histórico:
Código Civil 1916 Silenciou.
Código Comercial Fez previsão sobre os corretores, mas não dispôs
sobre o contrato
Código Civil 2002 Foi o primeiro diploma a regulamentar o contrato de
corretagem.
Artigos 722 a 729
Contrato de Corretagem

Definição doutrinária:
Marco Aurélio Viana
Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte
obriga-se para com outra a aproximar interessados e
obter a conclusão de negócios, sem subordinação e
mediante uma remuneração.

Natureza da obrigação:
Obrigação de fazer desenvolve mediante esforços empregados para a
convergência de interesses.
Requisitos de validade:
Agente capaz
Objeto lícito e possível
Forma prescrita em lei

Características:
Bilateralidade obrigações mútuas entre comitente e o corretor, posto
que este deverá executar o encargo e aquele deverá
remunera-lo.
Acessoriedade sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual
deverá ser concluído
Onerosidade adimplemento do contrato de mediação haverá ônus,
vantagem e benefício patrimonial à ambos os
contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao
recebimento de remuneração
Aleatoriedade o direito do corretor e a obrigação do comitente
dependerão da conclusão do negócio principal, ou
seja, dependerão de um fato futuro e incerto
Consensualidade completa-se através do consenso mútuo

Definição legal:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negócios,
conforme as instruções recebidas.

Distinções:
Corretagem x Mandato. Neste, há poder de
representação. Mandato é presumidamente
gratuito. Causa contratual é a intermediação de
imóveis.
Corretagem x Prestação de Serviços. Neste, há
subordinação. Remuneração sempre é devida,
não se sujeitando a evento futuro e incerto.
Causa contratual é a intermediação de imóveis.

Agente:
Cuja atividade é aproximar pessoas que
desejam contratar.
Corretor
Desenvolve um trabalho de intermediação
De Imóveis – Lei nº 6.530/78
Título – Técnico em Transações Imobiliárias

Deveres do Corretor:
* Ser prudente e diligente ao executar o objeto do
contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir
sem que propicie a realização de contratos nulos e
anuláveis.
* Prestar todas as informações sobre o andamento dos
negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz
parte das suas atribuições de intermediador de
negócios.
* Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança
ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais
fatores que possam influir no resultado realização do
negócio, sob pena se não o fizer, de responder por
penas e danos causados em razão da omissão de
algum fator que estava ao seu alcance

Deveres do Corretor:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a
prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por
perdas e danos, o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança
ou do risco do negócio, das alterações de valores
e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência.

Remuneração:
Art. 724. A remuneração do corretor, se não
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as
partes, será arbitrada segundo a natureza do
negócio e os usos locais.

Remuneração:

Remuneração:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor
uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes.

Remuneração:
De meio ou resultado?
Qual o resultado?
Art. 476. CC
Tipo de Obrigação

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE
CORRETAGEM - VIOLAÇÃO DO ART. 535, DO CPC - INEXISTÊNCIA -
MATÉRIA CONSTITUCIONAL - COMPETÊNCIA DO STF - COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO - RESULTADO ÚTIL
- INEXISTÊNCIA - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR -COMISSÃO
INDEVIDA - SÚMULA N. 83/STJ - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO
IMPROVIDO.
.
.
. 3. É incabível comissão de corretagem no contrato de compra e
venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência
das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.
Incidência da Súmula n. 83/STJ.
(AgRg no AREsp 390.656/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 22/10/2013, DJe 13/11/2013)

CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO
NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO
COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO
ARREPENDIMENTO..
.
. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado
resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera
aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no
sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de
comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio,
permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural
que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas
das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o
negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação
do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo
das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma
dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim,
inexigível a comissão por corretagem.
(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)

Desistência x Arrependimento:
Confirmatórias – Arts. 417 - 419Arras ou sinal
Penitenciais – Art. 420
Súmula 412/STF. No compromisso de compra e venda com
cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o
deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui
indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros
moratórios e os encargos do processo.

Remuneração:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio
diretamente entre as partes, nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas se,
por escrito, for ajustada a corretagem com
exclusividade, terá o corretor direito à
remuneração integral, ainda que realizado o
negócio sem a sua mediação, salvo se
comprovada sua inércia ou ociosidade.

Resolução COFECI 458/95:
Art. 1º. ... somente poderá anunciar
publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa
física ou jurídica, que tiver, com exclusividade,
contrato escrito de intermediação imobiliária.
Resolução COFECI 492/96:
Art. 1º. ... Multas ... aplicáveis às pessoas físicas e
jurídicas que anunciarem publicamente sem
estarem de posse do contrato escrito de
intermediação imobiliária com exclusividade.

ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE
CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO
FEDERAL. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM.
PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR
REGULAMENTO. ILEGALIDADE.
.
2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de
exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o
seu ajustamento.
3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la
significaria negar o livre exercício profissional.
4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua
essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com
cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a
exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.
(TRF-4 - APELREEX: 3155 SC 2008.72.00.003155-5, Relator: MARGA INGE
BARTH TESSLER, Data de Julgamento: 01/10/2008, QUARTA TURMA, Data de
Publicação: D.E. 20/10/2008)

Remuneração:
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o
dono do negócio dispensar o corretor, e o
negócio se realizar posteriormente, como fruto
da sua mediação, a corretagem lhe será devida;
igual solução se adotará se o negócio se realizar
após a decorrência do prazo contratual, mas por
efeito dos trabalhos do corretor.

Remuneração:
Art. 728. Se o negócio se concluir com a
intermediação de mais de um corretor, a
remuneração será paga a todos em partes iguais,
salvo ajuste em contrário.

Extinção do contrato:
Atingimento de sua finalidade, ou seja, a conclusão do negócio
intermediado pelo corretor. Essa é a causa primária de extinção
do contrato de corretagem.
A morte. Sendo atividade pessoal e intransmissível, a morte do
corretor implica na extinção do contrato. Igual efeito produz a
morte do comitente, na medida em que a corretagem é dirigida
para atender aos interesses do contratante.
O decurso do prazo convencionado. Embora possa ser firmada por
tempo indeterminado, a corretagem resta extinta ante o
esgotamento do prazo certo.

Extinção do contrato:
Distrato. O vínculo forma-se por força da vontade. Essa mesma
vontade pode distratar o contrato. Nessa hipótese, ambos os
contratantes decidem romper o laço contratual.
Denúncia. Em razão de a corretagem envolver relação de
confiança, pode o comitente denunciar o contrato de
corretagem,arrimado em justa causa.

Corretagem e o CDC:
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem
constantes deste Código não excluem a
aplicação de outras normas da legislação
especial.
Responsabilidade Subjetiva ou Objetiva ?
Ônus da Prova
Nulidade Contratual

Aspectos Polêmicos:
Corretagem pessoa não habilitada.
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO
CONFIGURADA. CORRETAGEM. ALEGAÇÃO DE INTERESSE DO
INTERMEDIADOR NO NEGÓCIO. FATO NÃO COMPROVADO. REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. INCIDÊNCIA. PERCENTUAL.
CRITÉRIO. VOLUME DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO.
CORRETOR NÃO INSCRITO EM ÓRGÃO DE CLASSE. REDUÇÃO.
.
III. Percentual da comissão, contudo, extremamente elevado, dado o
porte do negócio, a inexistência de contrato escrito e a circunstância de
não se ter como razoável que a prática profissional sem a inscrição no
Conselho de classe, submissão a fiscalização, pagamento de impostos e
anuidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos daqueles que
exercem a atividade regularmente. Redução.
IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.
(REsp 331.638/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA
TURMA, julgado em 07/10/2003, DJ 24/11/2003, p. 309)

Aspectos Polêmicos:
Quem deve pagar comissão.
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. ARRAS. DESISTÊNCIA DO
PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS PELA
PROMITENTE COMPRADORA POR METADE, PARA A DEDUÇÃO DA
COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE DO PROCEDIMENTO.
RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR PELO PAGAMENTO
DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
1. Estabelecendo o Art. 490 do Código Civil que, salvo cláusula em
contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da tradição, dentre as quais se
inclui a Comissão de Corretagem, não se pode atribuir ao promitente
comprador o ônus de dita...
(TJ-RS - Recurso Cível: 71002637072 RS , Relator: Ricardo Torres
Hermann, Data de Julgamento: 17/03/2011, Primeira Turma Recursal
Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/03/2011)

Lei nº 6.530/78:
Art 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será
permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações
Imobiliárias.
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação
na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,
opinar quanto à comercialização imobiliária.
Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos
órgãos de que trata a presente lei é vedado:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem
confiados;
Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão
aos não inscritos;

Lei nº 6.530/78:
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja
autorizado através de documento escrito;
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional
sem mencionar o número de inscritos;
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o
número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro
de Imóveis;
VI - violar o sigilo profissional;
VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de
quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a
qualquer título;

Lei nº 6.530/78:
VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão
IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei
defina como crime ou contravenção;
X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Art 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de
Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares;
I - advertência verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até noventa dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira
profissional.

Obrigado!
Hebert Assis dos Reis
OAB/CE 17.614
Rua Francisco Holanda, 881 – Dionísio Torres – Fortaleza – CE
hebertareis@yahoo.com.br
(85) 3244.4040
(85) 9986.5675

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