Carteira fundos imobiliarios_souza_barros_dez12

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  • 1. Dezembro de 2012 Fundos ImobiliáriosOs fundos imobiliários vêm se destacando pelo cenário favorável e pela necessidade deinvestimento no setor. Favorecendo os FIIs, neste ano tivemos a queda na taxa Selic a níveishistóricos e a redução da garantia que era de no mínimo 6% ao ano da poupança. O investidor vê anecessidade de diversificar o seu portfólio. Existe um crescimento no setor tanto no mercadoprimário quanto no mercado secundário, o que dá liquidez para o investidor fazer o desinvestimentose for necessário. As perspectivas para o mercado imobiliário vêm sendo diretamente beneficiadaspelo crescimento das classes “C” e “D” desde o plano real.O crescimento da economia e a expansão do crédito geraram benefícios diretos para a população,que passou a ter um poder melhor de consumo e até uma maior estabilidade na renda familiar, o quegera poder de compra com perspectivas de longo prazo. Além da estabilidade econômica e daconsistente expansão do crédito, a demanda por ativos imobiliários no Brasil vem sendo beneficiadapor fatores como o déficit habitacional e por uma demografia favorável.Conforme estudo do Banco Interamericano de Desenvolvimento, o déficit habitacional brasileiroseria da ordem de 33%, isto é, cerca de 65 milhões de brasileiros não possuem casa própria. Apopulação brasileira ainda é considerada jovem o que aumenta a demanda, além disso, temos oincentivo governamental com o programa MCMV - Minha Casa Minha Vida.O SFH – Sistema Financeiro de Habitação conta com duas fontes básicas de recursos para ofinanciamento de construtoras e compradores de moradias: a) recursos do FGTS e b) os recursosprovenientes do SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, que pela legislaçãodetermina que as instituições bancárias devam destinar 65% do saldo das cadernetas de poupançapara o crédito habitacional, exceção feita ao Banco do Brasil, que tem sua exigência direcionada aocrédito agrícola.
  • 2. Fundos Imobiliários Dezembro de 2012Os Fundos Imobiliários hoje representam uma alternativa relevante de captação de recursos para asempresas com projetos imobiliários e, de forma mais incipiente, para os bancos envolvidos nofinanciamento do setor.O mercado de fundos imobiliários no Brasil tem apresentado um crescimento constante estimuladopor medidas adotadas pelo governo federal desde 2008. Estima-se que a captação no mercadoimobiliário já ultrapassou os R$ 20,2 bilhões e deve continuar crescendo nos próximos anos.Vantagens do investimento em Fundos Imobiliáriosa) aplicação inicial tem um valor médio menor, conforme quantidade de cotas a ser adquirida;b) liquidez: as cotas são negociadas no mercado secundário;c) administração feita por uma equipe especializada;d) diversificação do investimento podendo comprar cotas de vários fundos diferentes;e) retorno mensal ou semestral – a maioria dos fundos tem rendimento mensal;f) Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas.A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá aoportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relaçãoao resto do mercado.g) Tributação do rendimento isenta desde que a pessoa física não ultrapasse a 10% do total de cotasem um único fundo. O ganho de capital tem tributação de 20% sobre o lucro.Riscos do investimentoInvestimento em cotas de fundo imobiliário também oferece risco como outro investimentoqualquer e deve ser feita uma breve análise antes de investir. a) as cotas são negociadas no mercadosecundário, pode não valorizar ou desvalorizar; b) inadimplência dos locatários, o que pode afetar arentabilidade mensal; c) nível da vacância do imóvel; d) Fundos com imóveis construídos sobmedida (built-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos maiores.Tipos de fundosa) fundos de renda de aluguel, b) fundos de desenvolvimento imobiliário e c) fundos deinvestimentos em títulos imobiliários. Ainda podem ser divididos em classes por tipos deinvestimento que podem contar com um único empreendimento ou com uma carteira diversificadade projetos.
  • 3. Fundos Imobiliários Dezembro de 2012a) Fundos de aluguelOs fundos de aluguel têm sido os preferidos dos investidores, com maior representatividade nomercado de FIIs. A política desses fundos é a aquisição de imóveis concluídos com objetivo dereceberem renda proveniente dos aluguéis, geralmente com baixo nível de reinvestimento. Osfundos de renda de aluguéis apresentam um perfil geralmente mais conservador que as outrasclasses de FIIs por normalmente formalizarem contrato de longo prazo corrigido anualmente pelainflação. Esses fundos não apresentam grande potencial de rendimento em sua renda futura poroptarem por distribuir seus rendimentos ao invés de fazer novos investimentos. Riscos: queda doaluguel praticado, aumento da vacância, inadimplência dos inquilinos e aumento da oferta deempreendimentos na região.Na hora de fazer o investimento tem que ter a preocupação em saber se o fundo é de um únicoativo, multi carteiras de imóveis e built-to-suit construído de acordo com as necessidades dolocatário. Além disso, verificar o porte do inquilino, qualidade e infraestrutura da região,localização, histórico de inadimplência e taxa de vacância.b) Fundos de projetos imobiliáriosEsses fundos buscam maiores níveis de retorno a partir da construção seguida de sua locação ouvenda. Ainda têm poucos fundos como este, em função do risco que corre durante a construção doimóvel. Esses fundos são formados por SPEs – Sociedade de Propósito Específico. Esses FIIspodem fazer desde a incorporação, construção, vender ou alugar o imóvel. O que pode mitigar orisco desses fundos é a expertise do incorporador/gestor, que é um dos fatores que tem que seranalisado. Esses fundos podem ser transformados em renda fixa ou ainda a venda dos ativos, o qualnão necessariamente tem que estar terminado e começar a retornar o fluxo do investimento.c) Fundos de investimentos em títulos imobiliáriosEsses FIIs não fazem nenhum tipo de incorporação em empreendimentos imobiliários. O objetivodesses FIIs é realizar compras de títulos com lastro imobiliário, CRIs, LCIs, LHs, e cotas de FIIs,SPEs e ações de empresas do setor.CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários: é um título de crédito lastreado em créditosimobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é originado por meio daformalização de Termo de Securitização de Créditos. Eles oferecem garantias reais além de tercaracterísticas de títulos de renda fixa com juros pré-definidos e com datas de amortizações.
  • 4. Fundos Imobiliários Dezembro de 2012LCI – Letras de Créditos Imobiliários: são papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliáriosgarantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um bem imóvel e que dão aos seustomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, se for o caso. Podemser emitidos por bancos ou companhias hipotecarias.LH – Letras Hipotecárias: São títulos de dívida, emitido por Instituições Financeiras autorizadas aconceder créditos hipotecários. São garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de imóveis,emitidos por bancos ou companhias hipotecárias. Normalmente são indexados na TR ou TJLP.Mercado Primário: Denominamos mercado primário quando um FII negocia sua venda dascotas/títulos pela primeira vez, ou seja, uma oferta pública inicial ou como é conhecido emissão decotas primárias.Mercado Secundário: é onde se dá liquidez das cotas emitidas no mercado primário. É importanteanalisar o volume negociado em um período de tempo, que pode ser dia/mês/ano para saber se estádentro da expectativa de cada investidor em função do volume negociado. É importante ter oformador de mercado, conhecido como market maker, onde um agente financeiro se tornaresponsável em estimular a liquidez das cotas no mercado secundário. A existência do formador demercado deve ser levada em consideração na hora do investimento, uma vez que na hora dodesinvestimento a operação tem que ser feita no mercado secundário e é muito importante que tenhaliquidez.ConclusãoÉ importante analisar na hora da compra a:TIR – Taxa Interna de Retorno: taxa de desconto que, quando aplicada a um fluxo de caixa,mostra o retorno a valores presentes, seja igual ao retorno dos investimentos. O prêmio esperadotem que ser maior que os títulos públicos em função do risco. Por exemplo, os FIIs não pagam IRisso já é um prêmio.Dividend Yield: Representa o rendimento médio distribuído pelo fundo em relação ao valor da cota.Esse indicador também deve ser considerado em uma avaliação relativa frente aos títulos públicos.O que colocamos para os investidores foram algumas informações que poderão ser úteis para atomada de decisão. O mais importante é que as cotas são negociadas em bolsa e podem sofrerquedas no preço como também valorizações que possam, melhorar a rentabilidade do investimento.
  • 5. Fundos Imobiliários Dezembro de 2012Carteira de Fundos Imobiliários – Souza Barros Retorno no Retorno Cotação Rendimento Div Yld (fim) Peso na Nome Código Tipo de Investimento Mês em 12M 28/11/2012 por ação 12M Carteira Bc Fundo de Fundos BCFF11B Tits Mobiliarios -2,65% 62,69% 127,2 13,25 10,42 16% Bc Fund BRCR11 Escritório Comercial 2,24% 48,34% 156,49 9,83 6,28 16% Excellence FEXC11B Tits Mobiliarios -0,50% 35,20% 130,00 13,92 10,71 16% Cshgjhsf HGJH11 Escritório Comercial 0,00% 39,76% 1.391,00 101,50 7,30 16% Hotel Max HTMX11B Hospedagem -1,26% 70,26% 310,00 42,04 13,56 18% Max Retail MAXR11B Varejo 2,95% 28,24% 1.200,00 97,08 8,09 18%BCFF11B – BTG Fundo de FundosO FII Fundo de Fundos tem por objetivo primordial a aquisição de cotas de outros Fundos deInvestimento Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI"), Letras Hipotecárias("LH"), Letras de Crédito ("LCI"), ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadreentre as atividades permitidas aos Fundos de Investimentos Imobiliários, e imóveis comerciaisprontos ou em construção.O rendimento do Fundo no mês de outubro/12 foi de R$ 1,28 por cota e foi distribuído no dia16/11/2012, aos detentores de cotas em 08/11/2012. Esse retorno equivale a uma aplicaçãoindexada a 175,42% do CDI Bruto, considerando o reinvestimento do rendimento distribuídoBRCR11B – BTG Pactual Corporate Office FundO fundo tem investimento alvo em imóveis de escritórios de renda no Brasil, incluindo “retrofits” eexpansões de imóveis existentes. As principais receitas do fundo advém dos seguintes imóveis:Brazilian Financial Center (Localizado em São Paulo o principal locatório é o Santander, BVFinanceira, outros), Eldorado Business Tower (Localizado em São Paulo com multi locatórios),Torre Almirante (Localizado no Rio de Janeiro, o principal locatório é a Petrobrás e a CEF), dentreoutros.O fundo distribui R$0,833 por mês, refletindo 10% a.a. sobre o valor original de R$100,00 e temcomo meta distribuir 15% a.a. a partir de 2015.
  • 6. Fundos Imobiliários Dezembro de 2012FEXC11B – BTG Pactual Fundo de CRIO objetivo do FII Fundo de CRI é o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio daaquisição dos seguintes ativos ("Ativos" - Alvo"), ou de direitos a eles relativos: certificados derecebíveis imobiliários ("CRI"), letras hipotecárias ("LH"), Letras de crédito imobiliário ("LCI"); eoutros ativos constantes do artigo do Regulamento.HGJH11 – Fundo CSHG JHSF Prime OfficesO Fundo busca auferir rendimentos por meio da exploração de seu Portfólio Alvo: CondomínioEdifícios Metropolitan e Platinum. A rentabilidade alvo é a distribuição mensal de rendimentossuperior a uma aplicação CDI, além da possibilidade de valorização dos ativos imobiliários econseqüente valorização da cota no mercado secundárioHTMX11B – Fundo Hotel MaxinvestO Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest foi criado em 2007, com intuito de se aproveitar arecuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, que se previa ocorrer nos anossubsequentes. Efetivamente, o aumento na distribuição da renda dos hotéis e a valorização dasunidades hoteleiras garantiram ao investidor do Maxinvest uma das melhores rentabilidades domercado durante os 4 anos da sua existência.MAXR11B – Max RetailO Fundo detém 100% de oito imóveis destinados à exploração comercial varejista. O patrimônio doFundo abrange 63.446,73 m2 distribuídos em oito cidades. Seis lojas estão locadas atualmente paraas Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma para o Supermercado Bom Preço,do grupo Wal Mart.Em outubro o rendimento distribuído acumulado nos últimos 12 meses foi de 9,87% sobre o valorde emissão das cotas. Esse retorno equivale ao de uma aplicação indexada a 128,88% do CDIBruto, considerando o reinvestimento do rendimento distribuído.
  • 7. Fundos Imobiliários Dezembro de 2012IFIX – Índice de Fundo Imobiliário Retorno no Retorno Cotação Rendimento Div Yld (fim) 12M Volume médio Nome Código Tipo de Investimento Mês em 12M 28/11/2012 por ação mês R$ mil Abc Imob ABCP11 Shopping -8,42% 24,20% 9,35 0,53 5,65 82 Aesapar AEFI11 Educacional 1,81% - 116,00 9,69 8,35 7.224 Torre Al ALMI11B Escritório Comercial -2,36% 61,96% 3.400,01 253,67 7,46 1.706 BB Progr BBFI11B Escritório Comercial 4,37% 16,92% 4.100,00 317,36 7,74 3.587 BB Corp BBRC11 Ag. Bancária 2,50% 1,96% 113,50 3,38 2,97 2.231 C Jardim BBVJ11 Escritório Comercial -2,93% 15,02% 113,80 10,25 9,00 3.058 Bc Fundos BCFF11B Tits Mobiliarios -2,65% 62,69% 127,20 13,25 10,42 27.637 Bmbrc Lc BMLC11B Escritório Comercial 2,36% - 123,00 7,47 6,07 1.719 Bc Fund BRCR11 Escritório Comercial 2,24% 48,34% 156,49 9,83 6,28 35.082 Cenesp CNES11B Escritório Comercial -0,06% 32,32% 127,00 10,34 8,14 8.673 CSHG Bc CSBC11 Tits Mobiliarios 4,19% 13,33% 1.120,00 109,65 9,79 1.704 Cx Trx CXTL11 Logistica 0,42% - 1.027,00 57,89 5,64 713 Europar EURO11 Diversificado 0,83% 32,76% 236,50 17,21 7,28 385 Anh Educ FAED11B Educacional -2,59% 32,48% 149,00 12,29 8,25 673 Almirant FAMB11B Escritório Comercial 5,35% 39,76% 4.934,80 190,66 3,86 2.663 Campusfl FCFL11B Educacional 4,05% 31,80% 1.240,00 99,60 8,03 2.195 Excellence FEXC11B Tits Mobiliarios -0,50% 35,20% 130,00 13,92 10,71 6.243 Riob Rc FFCI11 Escritório Comercial 0,61% 28,33% 1,96 0,14 7,32 1.681 Indl BR FIIB11 Industrial -3,47% - 350,00 25,02 7,15 222 Rb Cap I FIIP11B Industrial 0,60% 31,25% 173,00 14,10 8,15 344 S F Lima FLMA11 Diversificado -8,17% 38,24% 1,99 0,14 6,98 369 Floripa FLRP11B Shopping -1,69% 7,04% 940,00 106,61 11,34 2.458 A Branca FPAB11 Escritório Comercial 0,88% 42,11% 411,00 29,69 7,22 910 Criança HCRI11B Hospitalar -7,54% 16,58% 275,00 25,74 9,36 350 Cshgshop HGBS11 Shopping 1,73% 46,66% 2.199,90 158,20 7,19 24.420 Cshgjhsf HGJH11 Escritório Comercial 0,00% 39,76% 1.391,00 101,50 7,30 1.700 CSHG Log HGLG11 Logistica -4,12% 17,82% 1.210,00 96,40 7,97 2.914 HG Real HGRE11 Escritório Comercial -0,22% 30,79% 1.734,00 130,40 7,52 23.561 Hotel Mx HTMX11B Hospedagem -1,26% 70,26% 310,00 42,04 13,56 4.809 Kinea KNRI11 Logística + Edif. Comercial -3,77% 42,06% 1.609,99 84,00 5,22 34.902 Max Ret MAXR11B Varejo 2,95% 28,24% 1.200,00 97,08 8,09 1.515 Merc BR MBRF11 Escritório Comercial -0,80% 38,32% 1.300,00 106,80 8,22 1.414 Largo 13 MSHP11 Shopping -0,22% -12,81% 575,00 35,28 6,14 368 Lourdes NSLU11B Hospitalar -4,13% 32,58% 187,50 17,62 9,40 2.261 D Pedro PQDP11 Shopping -2,67% 30,56% 1.520,00 108,15 7,12 3.207 P Vargas PRSV11 Escritório Comercial 1,26% 37,03% 1.428,00 103,27 7,23 2.650 Rb Gsbi RBGS11 Shopping -1,78% -3,10% 82,00 7,47 9,11 1.319 Rbprime1 RBPR11 Residencial -2,97% 5,35% 63,05 26,30 41,71 392 Rb II RBRD11 Diversificado 1,58% 21,44% 74,30 6,44 8,67 1.221 Higienop SHPH11 Shopping 0,48% 43,54% 600,00 34,84 5,81 442 Bm Thera THRA11B Escritório Comercial 0,43% - 104,00 7,50 7,21 1.621 Trx Log TRXL11 Logistica -1,82% 15,67% 113,05 8,78 7,77 2.698 W Plaza WPLZ11B Shopping 0,30% -5,08% 71,90 9,11 12,67 3.225 Xp Gaia XPGA11 Tits Mobiliarios 3,03% - 111,95 10,00 8,93 12.803
  • 8. Fundos Imobiliários Dezembro de 2012Disclaimer AsDeclaração do analista de valores mobiliários de investimento, nos termos do art. 17 da ICVM 483informações financeiras utilizadas neste relatório foram obtidas diretamente das empresas. Todasas informações foram obtidas de fontes públicas que acreditamos ser confiáveis e de boa fé, masnão foram independentemente conferidas e nenhuma garantia, expressa ou implícita, é feita sobresua exatidão, ou se a informação é completa. Este documento foi preparado pelo analista da SouzaBarros e está sendo fornecido exclusivamente com o objetivo de informar.As informações, opiniões, estimativas e projeções referem-se à data presente e estão sujeitas amudanças como resultado de alterações nas condições de mercado, sem aviso prévio. O analista deinvestimento ou de valores mobiliários, envolvido na elaboração deste relatório, declara que asrecomendações contidas neste refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia eseus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive emrelação à Corretora Souza Barros Câmbio e Títulos S.A. e demais empresas do Grupo.O analista de investimentos, envolvido na elaboração deste relatório, pode ter conflito de interesseem função de a minha esposa* estar prestando serviço direto ou indiretamente através de suaempresa. Maiores esclarecimentos clodoir@souzabarros.com.br, 0800.77.123.00 ou (11) 3292-6664.A Souza Barros poderá fazer e procura fazer negócios com as empresas cobertas nos seusrelatórios de pesquisa. Como resultado, os investidores devem estar cientes de que a empresa podeter um conflito de interesses que poderia afetar a objetividade deste relatório.Os investidores não devem considerar este relatório como apenas um único fator na tomada de suadecisão de investimento.Equity ResearchAnalista Responsável: Clodoir VieiraClodoir Vieira1 – CNPI clodoir@souzabarros.com.brEduardo Matsura – CNPI-T ematsura@souzabarros.com.brLarissa Gatti Nappo – Economista Jr larissa@souzabarros.com.br1 * Analista responsável pela análise. - Ana Borges – através da Compliance Comunicação empresarial. Serviçoprestado: Assessoria de Comunicação.