A quoi faut-il faire attention lorsqu'on visite un logement en vue de l'achter ou de le louer?

A quoi faut-il faire attentionlorsqu’on visite un logementen vue de l’acheter ou de lelouer?Centre Urbain – 5 juin 2012

1. Intérêt patrimonial du bien et aspects réglementaires

Intérêt patrimonial du bien etaspects réglementaires●  Intérêt patrimonial du bien: ►  A-t-il un intérêt historique? ►  A-t-il un intérêt architectural (esthétique et technique)? ►  Met-il en œuvre des matériaux de qualité, bien souvent irremplaçables aujourd’hui? (menuiseries en chêne, verres mis en œuvre par des techniques anciennes, briques émaillées, vitraux, etc) ►  Le bien est-il repris à linventaire scientifique du patrimoine architectural (communes couvertes: Photos Jérôme Bertrand, Centre Urbain Bruxelles Extension Est, Bruxelles Extension Sud, Etterbeek, Ixelles, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Woluwe-Saint-Pierre)? www.irismonument.be

Niveaux de protection etréglementation urbanistique●  Le bien fait-il l’objet d’une mesure de protection? Classement / liste de sauvegarde/ zone de protection d’un bien classé / inscription à l’inventaire légal●  Le bien est-il soumis à une réglementation urbanistique régionale ou communale particulière? ►  Ex: zones ZICHEE définies au Plan Régional d’Affectation du Sol ►  Ex: règlement communal d’urbanisme zoné du « Quartier de l’Hôtel de Ville » de Saint-Gilles

Possibilités d’entretien et derestauration●  Dépendent de la complexité du bâtiment, des techniques mises en œuvre à l’époque et de la possibilité de trouver des matériaux de remplacement●  Dépendent du niveau de protection du bien qui implique des obligations et dans le cadre du classement, l’accès à une aide financière particulière●  Dépendent de votre budget Photo Jérôme Bertrand, Centre Urbain

La façadeLes matériaux de parement●  La façade a-t-elle conservé son parement dorigine (façade enduite avec un mortier à la chaux ou un mortier de ciment, un enduit simili-pierre (enduits peints ou à nu), briques et pierre à nu ou peintes, etc)? Enduit de ciment fissuré ►  Si oui, le parement est-il en bon état? Photo MRBC - DMS ›  enduit: décollement de lenduit, micro-fissures, fissures de surface? ›  briques, pierres: perte de matière, état des joints? Si éléments peints, qualité et état de la peinture (décollement, écaillement, cloques, etc)? ›  degré de salissure Enduit simili-pierre ►  Si non, quelles sont les interventions sur le Photo MRBC - DMS parement? ›  mise en peinture de la façade non destinée à être peinte à lorigine ›  dérochage: mise à nu de la brique de maçonnerie enduite à lorigine ›  un permis durbanisme a-t-il été introduit pour Façade de droite dérochée ces travaux? Photo Jérôme Bertrand, Centre Urbain

La façadeLes châssis et la porte d’entrée●  Sagit-il des châssis et de la porte dorigine?●  Si oui, dans quel état sont-ils (en bon état, localement abîmés (peinture qui sécaille, une pièce de bois plus abîmée que les Photo Jérôme Bertrand, Centre Urbain autres, etc), totalement abîmés)?●  Qualité de létanchéité à lair et à leau: état des joints entre le châssis ou la porte et la maçonnerie, état du mastic entre la menuiserie et le vitrage●  Déformation des pièces de bois, problème d’équerrage?●  Etat et fonctionnement des ferrures (ouvrir et fermer les châssis)●  Lancienne poignée de porte, la ou les plaques de boîtes aux lettres ont-elles été conservées? Menuiserie O. Cabay

La façadeLes châssis et la porte d’entrée●  Si les châssis et la porte dorigine ont été changés, ►  les éléments qui les remplacent sont-ils de qualité? ►  Respectent-ils laspect dorigine des menuiseries et de la façade (matériaux, divisions, cintrages, etc)? ►  Si ce nest pas le cas, un permis durbanisme a-t-il été introduit?Photo Ph. De Gobert, CRMS Atelier d’Architecture du Congrès, Frédéric Hossey

La façadeLa corniche●  Sagit-il de la corniche dorigine?●  Dans quel état sont les différentes parties en bois?●  Le chéneau est-il étanche? ►  Indices dun problème détanchéité: humidification excessive de la façade, dégradation des enduits, etc. Photo Jérôme Bertrand, Centre Urbain●  Sil sagit de lattes en PVC, attention! Cela appauvrit fortement laspect de la façade et vous navez pas la possibilité de constater un éventuel défaut détanchéité et/ou le pourrissement du bois de la corniche dorigine. Photo Jérôme Bertrand, Centre Urbain

La façadeLe balcon●  Dans quel état sont les consoles et lassise en pierre: fissures, parties manquantes, problème de stabilité ?●  Dans quel état est la main- courante? Ferronnerie Janssens●  Dans quel état est le garde- corps: éléments cassés ou manquants, état de la peinture de protection?●  Etat des points de fixation des éléments métalliques dans la maçonnerie et dans Photos Jérôme Bertrand, Centre Urbain lassise en pierre? Problème de stabilité?

La façadeEléments décoratifs (sgraffites et céramiques)●  Sont-ils en bon état?●  Usure et dégradations des sgraffites: surpeints, décollement des enduits, lacunes, fissures, ternissement des couleurs, tâches blanches, tâches foncées, croûtes noires, etc.●  Céramique: adhérence à la façade, émail, etc.Photo MRBC - DMS

Intérieur●  Les éléments suivants ont-ils été conservés? ►  Les menuiseries intérieures, leurs vitres, vitraux ou verres colorés et leurs ferrures, les lambris ►  Les anciens revêtements de sol (granito, mosaïque, carreaux de ciment, etc) ►  Les moulures en plâtre des murs et des plafonds ►  Les manteaux de cheminée ►  Peintures murales, peinture faux-marbre, peinture faux-bois Granito – photo MRBC - DMS Mosaïque - photo Françoise Lombaers Crémone à pompe – photo Jérôme Bertrand, Centre Urbain

IntérieurL’ascenseur●  Répond-il aux nouvelles normes de sécurité?●  Si des travaux dadaptation ont été réalisés, sont-ils de qualité et respectent-ils laspect architectural dorigine du bâtiment? Photos Jérôme Bertrand, Centre Urbain

2. Pathologies et autresproblèmes du bâtiment

PathologieEtude des maladies, de leurs origines, de leurs symptômes HumiditéPathologies les plus courantes Fissurationrencontrées par le CSTC Dégradation superficielle Décollement Conformité d’aspect Isolation thermique Déformation Corrosion Stabilité

Pathologies les plus courantes / HUMIDITELes infiltrations d’eau de pluielocalisation: enveloppe du bâtimenteau provenant de l’extérieur (pluie)Murs extérieurs(façades, pignons, menuiseries, caves)- par défaut d’étanchéité, vétusté fissures dans les enduits joints de maçonnerie dégradés-  par humidification excessive pluie battante sur les murs exposés au sud-ouest

Pathologies les plus courantes / HUMIDITELes infiltrations d’eau de pluielocalisation: enveloppe du bâtimenteau provenant de l’extérieur (pluie)Toitures- par vétusté- problèmes de raccords (solins, corniches, bacs de cheminée,…)

Pathologies les plus courantes / HUMIDITEL’humidité ascensionnellelocalisation: murs et sols en caves ou au rez-de-chausséesur terre-plein (absence de caves ou de vide ventilé)eau provenant du sol remontant dans les murs par capillarité (effet buvard)- se manifeste à la base de tous les murs- ligne horizontale très nette marquant la limite d’humidification

Pathologies les plus courantes / HUMIDITELes fuites de canalisation & autres causes accidentelleslocalisation: lieux où passent les canalisationsfuites accidentelles (débordements, ruptures de canalisations)ou perte d’étanchéité des joints sanitairescolonnes d’arrivée et d’évacuation, égoutsréseau de distribution (chauffage)- vérification visuelle ouverture des gaines, regard de baignoire, planchers,…-  inspection caméra (égouts) / tassement du sol de cave suite à des fuites- contrôle de l’index du compteur d’eau

Pathologies les plus courantes / HUMIDITELa condensationlocalisation: parois froides, ponts thermiquescondensation superficielle:contact entre de l’air humideet une surface froide

Pathologies les plus courantes / HUMIDITELa condensationlocalisation: parois froides, ponts thermiquesconjonction de plusieurs facteurs:- un problème structurel: isolation thermique inadéquate- une modification de comportement: diminution des températures de chauffe diminution de la ventilation, calfeutrage- une intervention sur le bâtiment : remplacement des châssis, par exemple

Humidité et bois:attention à la mérule

Humidité et bois:hattention à la mérule

Pathologies les plus courantesSe méfier des interventions récentes-  pose de contre-cloisons-  tapissage à la fibre de verre-  remise en peinture de mursservant à masquer (provisoirement) un problème d’humidité

Pathologies les plus courantes: FISSURATION & STABILITE Humidité Fissuration Fissuration des murs, Dégradation superficielle planchers non horizontaux, Décollement Conformité d’aspect affaissement de dallage, Isolation thermique Déformation Origine : défaut de stabilité, tassement du sol, linteaux, Corrosion Stabilité Présence de poutres en bois ou métal dans les maçonneries…

Pathologies les plus courantes: FISSURATION & STABILITE Distinguer les fissurations structurelles > cas graves murs porteurs, fondations,… les fissurations non structurelles > cas plus « légers » cloisons, linteaux… les fissures « actives » les fissures « stables » > Recours à un expert en stabilité

Autres aspects importants: le plomb Anciennes canalisations d’arrivée d’eau en plomb (saturnisme) directive européenne: suppression des canalisations en plomb (réseau public et privé) pour fin 2013

Autres aspects importants: l’amiante (asbeste) utilisée depuis les années 30 / interdite en 1998 libération de fibres à partir de matériaux dégradés = danger

Autres aspects importants: la sécurité des installations L’installation électrique (attestation de conformité obligatoire) Le dossier électrique contient: - le rapport d’inspection - le schéma unifilaire - le schéma de position

Autres aspects importants: la sécurité des installations L’installation électrique (attestation de conformité obligatoire) Prise de terre et liaison équipotentielle Disjoncteurs et différentiels Volumes de sécurité (baignoire, douche) Circuit de distribution (section des câbles, nombre de prises) Toutes les règles ne sont pas applicables aux bâtiments construits avant 1981

Autres aspects importants: la sécurité des installations L’installation de gaz Fuites éventuelles - contrôle de l’index du compteur de gaz - contrôle de l’installation par un organisme agréé ou un entrepreneur CERGA

3. Aspects juridiques

Aspects juridiques●  Pour la location, afin d’entamer une relation contractuelle saine avec le propriétaire, soyez avant de signer attentif aux éléments suivants : ►  Bon contrat de bail, clair et compris (grande souplesse) ►  Etat des lieux précis ►  Dans l’intérêt du bailleur mais aussi du locataire (ex. si vente du bien : opposabilité), l’enregistrement du bail est obligatoire ►  Code bruxellois du logement en + du Code civil : obligations spécifiques (ex. : détecteur de fumée) ►  Obligations PEB ►  Se renseigner sur les possibilités, coûts de reprise, réouverture des compteurs, fournisseurs : transmissibilité

Aspects juridiques pourl’achat ►  Disponibilité par rapport à d’éventuels baux opposables ►  Ne pas compter seulement sur les notaires (prendre le sien), puisqu’ils n’interviennent qu’une fois le processus entamé et parfois de manière insuffisante (recours éventuels lourds et compliqués)

Aspects juridiques pourl’achat ►  S’assurer, au point de vue urbanisme, de contraintes légales spécifiques :PRAS, PPAS, Patrimoine… et idéalement par écrit, de la situation de droit du bien –  affectation, –  existence effective du bien (si division), –  travaux (même châssis), extensions réalisés… et impliquant de demander un permis, –  se procurer, consulter les plans à la commune, –  … adéquation / ses propres projets éventuels, –  servitudes, –  expropriation… ►  « Régularisation » peut être entamée, poursuivie par une personne qui n’est pas propriétaire ►  Un bien en règle sur le plan urbanistique est mieux valorisable

Aspects juridiques pourl’achat ►  Discuter éventuellement avec les voisins pour connaître l’environnement et s’assurer que la mitoyenneté est non problématique et qu’il n’y a pas d’autres questions problématiques concernant le bâtiment. ►  Faire preuve d’esprit critique donc, en particulier par rapport à des vices souvent en fait apparents. Si cachés, il est très souvent difficile de faire jouer un recours (clause spécifique)… ►  Certificat de conformité de l’installation électrique ►  Se procurer un dossier accessoire à la vente concernant entre autres les aspects techniques (travaux réalisés, les éventuelles primes, transmission du certificat PEB, dossier d’interventions ultérieures) ou autres éventuels.

4. Aspects énergétiques

Aspects énergétiques du bien•  Enveloppe du bâtiment: Les différentes parois sont-elles isolées? Comment? Quel isolant/épaisseur? •  Toit plat : Etat de létanchéité ? •  Toit Incliné : Y a t-il une sous toiture ; présente/absente/défaillante ? •  Mur : isolation / lame dair – coulisse / humidité / pathologie ? •  Mur extérieur mitoyen – (déperditions) •  Sol : dalle sur sol / sur vide sanitaire / en contact avec extérieur ? •  Menuiseries : vitrage simple/double/triple/ année / étanchéité à l’air, à l’eau/ type (bois- alu-pvc) ? Le bâtiment/logement est-il facilement améliorable ?

Aspects énergétiques du bienInstallations techniques : •  Chauffage (gaz/mazout/à condensation) ? •  Puissance/année/label/rendement /tubage cheminée possible ? •  Si chaudière à ventouse ; est elle réglementairement positionnée ? •  Déperditions logement/régime température/type de radiateurs / tuyaux isolés ou non ? •  Régulation : vannes-thermostatiques/thermostat ambiance/sondes •  Eau Chaude Sanitaire – ECS Production directe ou chaudière mixte/ stockage/quantité/et localisation du stock (local froid?) Quels sont les besoins ECS simultanés/bain+douche + évier... •  Climatisation : Existe t-il une climatisation ? •  Comptage : Calorimètre/comptage électronique ?

Aspects énergétiques du bien•  Ventilation •  Quel Système est il présent dans lhabitation ? •  Aucun Système./Incomplet/A-B-C-D ? •  Y a t-il moyen de réaliser un night-cooling tout en préservant la sécurité ?•  Protection solaire : •  Existe t-il des protections solaires extérieures fixes/ mobiles/intérieures ? •  Le vitrage est il particulier (coating réfléchissant ?).

5. Aspects acoustiques ü  Environnement sonore ü  Disposition des locaux ü  Portes et châssis ü  Composition des parois ü  Bruits des équipements

Environnement sonorePoints d’attention

s boven het Gewest hebben vooral ’s nachts een impact. Environnement sonore ijk deel van de stad Brussel, de gemeenten Evere, , Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe,-Woluwe en, in mindere mate, Oudergem, Anderlecht,en-Node en Watermaal-Bosvoorde worden blootge- luidsniveaus hoger dan 45 dB(A). Jour (Ld) - 2006 dichtbij de luchthaven worden blootgesteld aan ge- ●  Le bien se situe-t-il : hoger dan 55 dB(A) (het noordelijk gedeelte vand) en boven 50 dB(A) (Evere, Sint-Lambrechts-Wolu-Pieters-Woluwe). ►  sur une route aérienne ?ts blijkt dat bepaalde vliegroutes de belangrijkste bronhinder zijn. Zo loopt er op de kaart een smalle strook Le long d’une voirie à forte densité dentrum van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mid-rook passeert de route SOP3D-25R.► Nachts is ook ’s Niveaux sonores trafic ?V7D-25R zichtbaar, zij het in mindere mate dan deD-25R. In het weekend is er ’s nachts een gelijkaar- Geluidsniveaus Lkeling, maar met lagere geluidsniveaus dan overdag. Le long d’une voirie empruntée par lesIV1E-25R en CIV7D-25R hebben de meeste impact. ►  transports en commun ou proche resultaten wonen potentieel 9 personen in een ge-wordt blootgesteld aan een L -waarde hoger dan 60 de interventiedrempel in het Geluidsplan van het Brus- voie de chemin de fer ? d’une ntedelijk Gewest. Nuit (Ln) - 2006 0 1 2 kmwoont meer dan 27 % van de bevolking (267.000n een gebouw dat wordt blootgesteld aan een ge- hoger dan 45 dB(A). Dit is de referentiewaarde dieanteert als maximumniveau om gezondheidsschaden.aten tonen echter de jaarlijkse algemene geluidshinder8 uren nacht. Ze houden rekening met alle vliegbewe-en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 23.00 Het is dus niet uitgesloten dat iemand gewekt wordt ervliegend toestel dat de geluidsnormen overschrijdt. e vliegtuigen over het volledige gebouw vliegen, is hetm gebouwen met een rustige gevel te identificeren. Réalisé avec / Verwezen Distribution / Verdeling & Copyr

s boven het Gewest hebben vooral ’s nachts een impact. Environnement sonore ijk deel van de stad Brussel, de gemeenten Evere, , Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe,-Woluwe en, in mindere mate, Oudergem, Anderlecht,en-Node en Watermaal-Bosvoorde worden blootge- luidsniveaus hoger dan 45 dB(A). Jour (Ld) - 2006 dichtbij de luchthaven worden blootgesteld aan ge- ●  Le bien se situe-t-il : hoger dan 55 dB(A) (het noordelijk gedeelte vand) en boven 50 dB(A) (Evere, Sint-Lambrechts-Wolu-Pieters-Woluwe). ►  sur une route aérienne ?ts blijkt dat bepaalde vliegroutes de belangrijkste bronhinder zijn. Zo loopt er op de kaart een smalle strook Le long d’une voirie à forte densité dentrum van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mid-rook passeert de route SOP3D-25R.► Nachts is ook ’s Niveaux sonores trafic ?V7D-25R zichtbaar, zij het in mindere mate dan deD-25R. In het weekend is er ’s nachts een gelijkaar- Geluidsniveaus Lkeling, maar met lagere geluidsniveaus dan overdag. Le long d’une voirie empruntée par lesIV1E-25R en CIV7D-25R hebben de meeste impact. ►  transports en commun ou proche resultaten wonen potentieel 9 personen in een ge-wordt blootgesteld aan een L -waarde hoger dan 60 de interventiedrempel in het Geluidsplan van het Brus- voie de chemin de fer ? d’une n tedelijk Gewest. Nuit (Ln) - 2006 0 1 2 kmwoont meer dan 27 % van de bevolking (267.000n een gebouw dat wordt blootgesteld aan een ge- hoger dan 45 dB(A). Dit is de referentiewaarde dieanteert als maximumniveau om gezondheidsschaden.aten tonen echter de jaarlijkse algemene geluidshinder8 uren nacht. Ze houden rekening met alle vliegbewe-en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 23.00 Het is dus niet uitgesloten dat iemand gewekt wordt ervliegend toestel dat de geluidsnormen overschrijdt. e vliegtuigen over het volledige gebouw vliegen, is hetm gebouwen met een rustige gevel te identificeren. Réalisé avec / Verwezen Distribution / Verdeling & Copyr

s boven het Gewest hebben vooral ’s nachts een impact. Environnement sonore ijk deel van de stad Brussel, de gemeenten Evere, , Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe,-Woluwe en, in mindere mate, Oudergem, Anderlecht,en-Node en Watermaal-Bosvoorde worden blootge- luidsniveaus hoger dan 45 dB(A). Tram et métro (Lden) - 2006 dichtbij de luchthaven worden blootgesteld aan ge- ●  Le bien se situe-t-il : hoger dan 55 dB(A) (het noordelijk gedeelte vand) en boven 50 dB(A) (Evere, Sint-Lambrechts-Wolu-Pieters-Woluwe). ►  sur une route aérienne ?ts blijkt dat bepaalde vliegroutes de belangrijkste bronhinder zijn. Zo loopt er op de kaart een smalle strook Le long d’une voirie à forte densité dentrum van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mid-rook passeert de route SOP3D-25R.► Nachts is ook ’s Niveaux sonores trafic ?V7D-25R zichtbaar, zij het in mindere mate dan deD-25R. In het weekend is er ’s nachts een gelijkaar- Geluidsniveaus Lkeling, maar met lagere geluidsniveaus dan overdag. Le long d’une voirie empruntée par lesIV1E-25R en CIV7D-25R hebben de meeste impact. ►  transports en commun ou proche resultaten wonen potentieel 9 personen in een ge-wordt blootgesteld aan een L -waarde hoger dan 60 de interventiedrempel in het Geluidsplan van het Brus- voie de chemin de fer ? d’une n 0 1 2 kmtedelijk Gewest. Train (Lden) - 2006woont meer dan 27 % van de bevolking (267.000n een gebouw dat wordt blootgesteld aan een ge- hoger dan 45 dB(A). Dit is de referentiewaarde dieanteert als maximumniveau om gezondheidsschaden.aten tonen echter de jaarlijkse algemene geluidshinder8 uren nacht. Ze houden rekening met alle vliegbewe-en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 23.00 Het is dus niet uitgesloten dat iemand gewekt wordt ervliegend toestel dat de geluidsnormen overschrijdt. e vliegtuigen over het volledige gebouw vliegen, is hetm gebouwen met een rustige gevel te identificeren. !! Bruits + Vibrations possibles !! Réalisé avec / Verwezen Distribution / Verdeling & Copyr

Environnement sonoree vliegroutes boven het Gewest hebben vooral ’s nachts een impact.et noordelijk deel van de stad Brussel, de gemeenten Evere,chaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe, Multi-exposition (Lden) - 2006nt-Pieters-Woluwe en, in mindere mate, Oudergem, Anderlecht,nt-Joost-ten-Node en Watermaal-Bosvoorde worden blootge- ●  Le bien se situe-t-il :eld aan geluidsniveaus hoger dan 45 dB(A).e buurten dichtbij de luchthaven worden blootgesteld aan ge- dsniveaus hoger dan 55 dB(A) (het noordelijk gedeelte van ►  sur une route aérienne ?russel-Stad) en boven 50 dB(A) (Evere, Sint-Lambrechts-Wolu-e en Sint-Pieters-Woluwe). ►  Le long d’une voirie à forte densité de ok ’s nachts blijkt dat bepaalde vliegroutes de belangrijkste bron trafic ?an geluidshinder zijn. Zo loopt er op de kaart een smalle strookaar het centrum van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mid-enin die strook passeert de route SOP3D-25R. ’s Nachts is ook Niveaux soe route CIV7D-25R zichtbaar, zij het in mindere mate dan de Le long d’une voirie empruntée par les ute SOP3D-25R. In het weekend is►  ’s nachts een gelijkaar- er Geluidsniv transports en commun ou proche ge ontwikkeling, maar met lagere geluidsniveaus dan overdag.e routes CIV1E-25R en CIV7D-25R hebben de meeste impact. d’une voie de chemin de fer ?olgens de resultaten wonen potentieel 9 personen in een ge-ouw dat wordt blootgesteld aan een Ln-waarde hoger dan 60B(A). Dit is de interventiedrempel in het Geluidsplan van het Brus- 0 1 2 kmels Hoofdstedelijk Gewest.otentieel woont meer dan 27 % van de bevolking (267.000ersonen) in een gebouw dat wordt blootgesteld aan een ge-idsniveau hoger dan 45 dB(A). Dit is de referentiewaarde diee WGO hanteert als maximumniveau om gezondheidsschade vermijden. Disponible sur le site deeze resultaten tonen echter de jaarlijkse algemene geluidshinderedurende 8 uren nacht. Ze houden rekening met alle vliegbewe- Bruxelles Environnement :ngen boven het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 23.00n 7.00 uur. Het is dus niet uitgesloten dat iemand gewekt wordtoor een overvliegend toestel dat de geluidsnormen overschrijdt. www.bruxellesenvironnement.beangezien de vliegtuigen over het volledige gebouw vliegen, is hetelevant om gebouwen met een rustige gevel te identificeren.

Environnement sonore●  Existe-t-il à proximité des commerces ou entreprises susceptibles de causer des nuisances sonores ?●  Se renseigner sur le type de voisinage Bars Discothèque Ecole Industrie

Environnement sonore●  Existe t-il à proximité des commerces ou entreprises susceptibles de causer des nuisances sonores ?●  Se renseigner sur le type de voisinage Conclusion : Visiter à plusieurs moment de la journée ! -  En journée pour le bruit causé par -  En soirée pour le bruit causé par •  Le trafic •  Le trafic •  Les industries •  Les bars •  Les écoles •  Les discothèques •  … •  Les voisins •  …

Disposition des locauxPoints d’attention

MODÉLISATIONS ET CARTES DE BRUIT Disposition des locauxnées des émissions sonores utilisées sont des valeurs gegeven vliegroute wordt bepaald door de berekeningsmethodes par type d’avion, établies sur base des certifications die geldt voor alle vliegtuigen die de route volgen.areils. Elles ne tiennent donc pas compte de la chargeou de manœuvres particulières. Voor de geluidsemissies werden de standaardwaarden genomen die gelden voor een bepaald type van vliegtuig. Die worden ver- meld in de certificaten van de toestellen. Ze houden dus geen rekening met de effectieve belasting of specifieke manoeuvres. ●  Quelles sont les pièces qui donnent sur la rue ?ation des cartes de bruit permet d’estimer l’exposition au a population bruxelloise, soit près d’un million d’habitants. ément à la Directive européenne 2002/49, l’exposition au ●  Se renseigner de geluidskaartendisposition in hoeverre de Met sur la is het mogelijk om na te gaan dess bâtiments dits ‘sensibles’, à savoir 509 établissements pièces de vos voisins. de Europese richtlijn 2002/49 wordt et 36 hôpitaux, est également prise en compte. Brusselse bevolking van bijna een miljoen inwoners blootgesteld wordt aan lawaai. Conform ltats expriment une estimation des populations, des bâti- ook de blootstelling van ‘gevoelige’ complexen (509 schoolge-yant une façade potentiellement soumise à un niveau de bouwen en 36 ziekenhuizen) in rekening gebracht.nné. ●  Quelles sont De resultaten geven een raming van de bevolking, de gebouwen les pièces attenantes aux éventuelles parties communes ?aan een gege- die potentieel worden blootgesteld aan lawaai en de woningen ation bruxelloise a été répartie dans les bâtiments réper- waarvan de voorgevel mogelijk blootgesteld wordt mme logements, au départ des données de la situatione du Plan Régional d’Affectation du Sol (occupation du ven geluidsniveau.auteurs relatives) et d’UrBIS (localisation en coordonnées Exposition au bruit des habitations (selon le même code , 1972). Les chiffres de population sont ceux de l’année De Brusselse bevolking werd onderverdeeld in gebouwen die als couleur que les cartes).002 pour les avions), arrondis à la centaine près (selon une n par secteurs statistiques INS). woning geboekt staan. Dat gebeurde op basis van de huidige si- tuatie in het Gewestelijk Bestemmingsplan (de bewoning van de Privilégier la disposition des pièces De geluidsblootstelling van woningen (volgens dezelfde de repos vers les façades les moins kleurcode als voor de geluidskaarten). gebouwen en de relatieve hoogtes) en UrBIS (lokalisatie in Lambert-l de la population exposée au bruit est basé sur l’exposi- 1972-coördinaten). De bevolkingscijfers zijn die voor 2003 (2002bâtiments. Le niveau sonore retenu est celui de la façade voor het luchtverkeer), afgerond naar het dichtstbijzijnde honderdtal exposées au bruitxposée de l’habitation. Il en découle une surestimation du (volgens een onderverdeling in statistische sectoren van het NIS).de personnes soumises à ce niveau sonore. Le nombresements sensibles est également surévalué. En effet, le De berekening van de blootgestelde bevolking is gebaseerd op deonore retenu est celui relevé sur la façade la plus exposée blootstelling van gebouwen. Er werd rekening gehouden met hetus les bâtiments d’un établissement. Or un établissement geluidsniveau aan de meest blootgestelde gevel van het gebouw.mporter plusieurs bâtiments. Daardoor wordt het aantal mensen dat wordt blootgesteld aan dat geluidsniveau overschat. Het aantal gevoelige complexen wordt ookbruxellois est organisé la plupart du temps en immeubles overschat. Aangezien zo’n complex uit meerdere gebouwen kan be-s ou en îlots fermés, de telle manière qu’un bâtiment peut staan, wordt er rekening gehouden met het geluidsniveau aan die ge- i soumis à des bruits élevés en “façade avant”, mais bé- vel van alle gebouwen die het meest wordt blootgesteld aan lawaai.d’une ambiance calme en “façade arrière”, sa cour ou sonant isolé des bruits de l’extérieur. Un logement est consi- De Brusselse gebouwen zijn voor het merendeel rijhuizen of ge-mme ayant une façade “calme” si la différence de niveaux sloten huizenblokken. Zo kan een gebouw aan de ‘voorgevel’ aan SKAARTEN entre deux façades est supérieure à 20 dB(A). hoge geluidsniveaus worden blootgesteld, terwijl het aan de ‘ach- tergevel’ vrij rustig is, en waarbij de tuin of binnenplaats wordt Dans cet îlot fermé, la coloration verte indiqueativiser ces résultats, l’estimation du nombre d’ha- afgeschermd van extern lawaai. Een woning beschikt over een un niveau sonore moins élevé que le bleu ou le mauve.s exposées au bruit et dotées d’une façade “calme” ‘rustige’ gevel als het verschil in geluidsniveau tussen twee gevels Par contre, au niveau de la dent creuse (espace non bâti), le bruit s’engouffre à l’intérieur.ise en compte. Notons que ce calcul n’intègre pas groter is dan 20 dB(A).

Disposition des locaux●  Quelles sont les pièces qui donnent sur la rue ?●  Se renseigner sur la disposition des pièces de vos voisins.●  Quelles sont les pièces attenantes aux éventuelles parties communes ? Votre chambre est-elle située sous ou à côté d’une pièce éventuellement bruyante : séjour, salle de bain, … ? Attention aux pièces d’eau ou cuisines superposées ou contiguës à une pièce de vie ou de repos.

• Arrêté du 10 février 1972 modifié le 23 mai 1978 : Attribution aux bâtiments d’habitation d’un label confort acoustique et circulaires d’application du 29 février 1972 et 23 avril 1979. Disposition des locaux BRUITS AÉRIENS intérieurs Isolement normalisé (DnT,A) minimal dans les pièces d’un logement voisin LOCAL DE RECEPTION LOCAL démission (autre logement) Pièce Pièce principale de service ●  Quelles sont les pièces qui donnent (cuisine, salle d’eau, cellier, buanderie, …) sur la rue ?Pièces d’un logement 53 dB 50 dB Le local d’émission et le local de réception ne sont séparés que par une porte palière ou 40 dB 37 dB ●  Se renseigner sur la disposition desCirculation communeintérieure au bâtiment par une porte palière et une porte de distribution pièces de vos voisins. Dans les autres cas 53 dB 50 dBGarage individuel ou collectif 55 dB 52 dB ●  Quelles sont les pièces attenantes auxLocal d’activité 58 dB 55 dB éventuelles parties communes ? aux pièces de repos attenantes à des parties communes Un sas d’entrée permet d’améliorer l’isolement par rapport aux parties communes

La porte d’entréePoints d’attention

La porte d’entrée●  La porte est-elle composée de matériaux lourds ? En acoustique, plus la masse est importante, meilleure est lisolation !●  Le vantail est-il en bon état ? Illustration de la transmission acoustique à travers les portes– www.rt60.net Comporte-t-il des ouvertures susceptibles de faire passer le bruit et diminuer les performances de la porte (ex : boîte aux lettres) ?●  Existe-t-il un joint périphérique en bon état ? Pour avoir une bonne isolation acoustique dune porte ou dune fenêtre, il faut veiller à ce quil y ait une étanchéité parfaite entre les différents éléments. Porte acoustique extérieure HUET® - Isadex Climat

La porte d’entrée●  La porte est elle composée de matériaux lourds ? En acoustique, plus la masse est importante, meilleure est lisolation !●  Le vantail est-il en bon état ? Comporte-t-il des ouvertures susceptibles de faire passer le bruit et diminuer les performances de la porte (ex : boite aux lettres, serrure, …) ?●  Existe-t-il un joint périphérique en bon état ? Pour avoir une bonne isolation acoustique dune porte ou dune fenêtre, il faut veiller à ce quil y ait une étanchéité parfaite entre les différents éléments. Porte d’entrée avec boite aux lettres intégrée

La porte d’entrée●  La porte est-elle composée de matériaux lourds ? En acoustique, plus la masse est importante, meilleure est lisolation !●  Le vantail est-il en bon état ? Comporte-t-il des ouvertures susceptibles de faire passer le bruit et diminuer les performances de la porte (ex : boite aux lettres) ?●  Existe-t-il un joint périphérique en bon état ? Pour avoir une bonne isolation acoustique dune porte ou dune fenêtre, il faut veiller à ce quil y ait une étanchéité parfaite entre les Porte intérieure blindée FICHET® différents éléments.

La porte d’entrée●  Présence d’un seuil de porte ? Pour contrer les bruits qui pourraient passer par le vide laissé en dessous de la porte.●  La liaison huisserie-maçonnerie est- elle en bon état ?●  Les charnières sont-elles en bon état ? Pour éviter un risque de Exemple de seuil « à la Suisse » - déformation de la porte et donc une insonorisation.wallonie.be perte détanchéité et de performance.●  Léventuel vitrage de porte est-il efficace acoustiquement (double vitrage asymétrique) et en bon état ?

La porte d’entrée●  Présence d’un seuil de porte ? Pour contrer les bruits qui pourraient passer par le vide laissé en dessous de la porte.●  La liaison huisserie-maçonnerie est- elle en bon état ?●  Les charnières sont-elles en bon état ? Pour éviter un risque de déformation de la porte et donc une perte détanchéité et de performance. Exemple de liaison huisserie-maçonnerie détériorée – Exposé « Assurer le confort acoustique » par Sophie●  Léventuel vitrage de porte est-il Mersch efficace acoustiquement (double vitrage asymétrique) et en bon état ?

La porte d’entrée●  Présence d’un seuil de porte ? Pour contrer les bruits qui pourraient passer par le vide laissé en dessous de la porte.●  La liaison huisserie-maçonnerie est- elle en bon état ?●  Les charnières sont-elles en bon état ? Pour éviter un risque de déformation de la porte et donc une perte détanchéité et de Exemple de paumelles à remplacer– performance. www.maisonapart.com●  Léventuel vitrage de porte est-il efficace acoustiquement (double vitrage asymétrique) et en bon état ?

La porte d’entrée●  Présence d’un seuil de porte ? Pour  Double vitrage avec verre feuilleté contrer les bruits qui pourraient acoustique passer par le vide laissé en dessous de la porte.●  La liaison huisserie-maçonnerie est- elle en bon état ? Ar●  Les charnières sont-elles en bon état ? Pour éviter un risque de déformation de la porte et donc une 6 4 4 perte détanchéité et de performance. Exemple de vitrage acoustique – Exposé « Assurer le confort acoustique » par Sophie Mersch●  Léventuel vitrage de porte est-il efficace acoustiquement (double vitrage asymétrique) et en bon état ?

Les châssis et caissonsà voletsPoints d’attention

Les châssis etcaissons à volets●  Les châssis sont-ils pourvus de double vitrage asymétrique (éventuellement acoustique) ?●  La fenêtre est-elle bien étanche ? vérification des joints de frappe, du joint entre vitrage et châssis et des joints entre châssis et maçonnerie.●  Test d’étanchéité : refermez Vitrage isolant acoustique et lentement la fenêtre sur rue, le thermique – Interpane® niveau de bruit extérieur doit baisser sensiblement lors du contact des 2 ouvrants.●  La fenêtre est-elle munie d’un caisson à volet ? Celui-ci est-il isolé acoustiquement ?

Les châssis etcaissons à volets●  Les châssis sont-ils pourvus de double vitrage asymétrique (éventuellement acoustique) ? Formation ACOUSTIQUE – Performances acoustiques des éléments de façade www.cstc.be Bruxelles Environnement Centre Urbain FORMATION BÂTIMENT DURABLE : ACOUSTIQUE Leefmilieu Brussel Stadswinkel OPLEIDING DUURZAAM GEBOUW : AKOESTIEK p. 21

Les châssis etcaissons à volets●  Les châssis sont-ils pourvus de double vitrage asymétrique (éventuellement acoustique) ?●  La fenêtre est-elle bien étanche ? vérification des joints de frappe, du joint entre vitrage et châssis et des joints entre châssis et maçonnerie.●  Test d’étanchéité : refermez lentement la fenêtre sur rue, le niveau de bruit extérieur doit baisser sensiblement lors du contact des 2 ouvrants.●  La fenêtre est-elle munie d’un caisson Châssis bois 68mm– Emac à volet ? Celui-ci est-il isolé Belgium® acoustiquement ?

Les châssis etcaissons à volets●  Les châssis sont-ils pourvus de double vitrage asymétrique (éventuellement acoustique) ?●  La fenêtre est-elle bien étanche ? vérification des joints de frappe, du joint entre vitrage et châssis et des joints entre châssis et maçonnerie.●  Test d’étanchéité : refermez lentement la fenêtre sur rue, le niveau de bruit extérieur doit baisser sensiblement lors du contact des 2 ouvrants.●  La fenêtre est-elle munie d’un caisson à volet ? Celui-ci est il isolé acoustiquement ?

Les châssis etcaissons à volets●  Les châssis sont-ils pourvus de double vitrage asymétrique (éventuellement acoustique) ?●  La fenêtre est-elle bien étanche ? vérification des joints de frappe, du joint entre vitrage et châssis et des joints entre châssis et maçonnerie.●  Test d’étanchéité : refermez lentement la fenêtre sur rue, le niveau de bruit extérieur doit baisser sensiblement lors du contact des 2 ouvrants.●  La fenêtre est-elle munie d’un caisson à volet ? Celui-ci est-il isolé acoustiquement ?

Composition des paroisPoints d’attention

Composition des parois Centre Scientifique et Technique de la Construction – http://www.cstc.be Les exigences sur le confort acoustique des habitations en BelgiqueLarénovation lourdeniveauxde ? bruits à l’intérieur, Norme ≠ Loi :● Année de construction ou limitation des éventuelle de Documents de référence (normes) en pratique « exigences » nationales - NBN S 01-400-1977 : critères de l’isolation acoustique - NBN S 01-401-1987 : valeurs limites des niveaux de bruit en vue d’éviter l’inconfort dans les bâtiments Des exigences à respecter normes acoustiques Evolution des concernant les immeubles d’habitation : Ø  AvantPour les immeubles d’habitation : 1977 : pas de normes Ø  1977 : NBN NBN S 01-400-1:2008 S 01-400 - critères de l’isolation acoustiquePour les autres bâtiments : Ø  1987 : NBN S 01-401 – valeursLes exigences relatives aux habitations sont modifiées et regroupées dans un seul document: limites la nouvelle NBN S 01-400-1:2008 des niveaux de bruit en vue d’éviter NBN S 01-401:1987 l’inconfort dans les bâtiments aux autres bâtiments (hôpitaux, écoles, bureaux ) restent d’application et feront Les exigences relativesEn Région Bruxelles-Capitale: Ø  2008 : NBN S 01-400-1 – critères l’objet des futures normes NBN S 01-400-2, -3, etc acoustiques pour les immeubles Arrêté du Gouvernement relatif à la NBN S 01-400-1 Critères acoustiques pour les immeubles d’habitati d’habitations lutte contre les bruits de voisinage du 21/11/02. Confort normal = 70% des gens satisfaits Confort supérieur = 90% des gens satisfaitsAcoustique du Bâtiment / Chapitre 01 56

Composition des parois ●  Murs mitoyens ►  En simples blocs ou mur creux avec Formation ACOUSTIQUE – Indice d’affaiblissement acoustique des matériaux Formation ACOUSTIQUE – Indice d’affaiblissement acoustique des matériaux absorbant ? aiblissement acoustique des paroismursdeux grands principes d’isolation ►  Epaisseur des R : ? Indice d’affaiblissementwacoustique des parois R : deux grands principes d’isolation w assives : mur simple ou massives : 2. simple ou double murla Parois doubles : mur double sans ►  Présence d’éléments pouvant altérer Parois doubles : 1. Parois double acoustique de la paroi ?2. double sans performance mur contactsntacts entre les murs contacts entre les murs avec contacts 14 cm creux : 14 cm creux : Rw = 54 dB 50 Rw = 54 dB 50 45 45 40 40 2 x 14 cm 2 x 14 cm creux 35 2 x 14 cm 2 x 14 cm creux 35 liaisonnés : creux creux liaisonnés : 30 30 découplés : découplés : Rw = 58 dB 25 Rw = 58 dB 25 R [dB] R [dB] 20 Rw = 84 dB !! Rw = 84 dB !! 20 15 Plus d’infos sur l’isolation acoustique descomplète sur www.curbain.be 15 Séparation murs Séparation complète 10 10 Contacts ponctuels Contacts ponctuels 5 Liaisonnés 5 Liaisonnés

Composition des parois Formation ACOUSTIQUE – Réverbération et absorption acoustique Isolation acoustique des planchers en bois●  Planchers Formation ACOUSTIQUE – Réverbération et absorption acoustique ►  Type de structure du plancher ? Isolement aux bruits de choc §  Bois Plancher bois séparatif entre logements : système 3 couches L’nT,w = 72 dB §  Béton (norme < 58 dB) ►  Présence d’une isolation acoustique ? §  Chape flottante §  Faux plafond avec absorbant acoustique Bruxelles Environnement Centre Urbain FORMATION BÂTIMENT DURABLE : ACOUSTIQUE Leefmilieu Brussel Stadswinkel OPLEIDING DUURZAAM GEBOUW : AKOESTIEK p. 64 Formation ACOUSTIQUE – Réverbération et absorption acoustique Bruxelles Environnement Centre Urbain FORMATION BÂTIMENT DURABLE : ACOUSTIQUE Leefmilieu Brussel Stadswinkel OPLEIDING DUURZAAM GEBOUW : AKOESTIEK p. 71 Café-réno sur l’isolation acoustique des Bruxelles Environnement Leefmilieu Brussel Centre Urbain Stadswinkel FORMATION BÂTIMENT DURABLE : ACOUSTIQUE OPLEIDING DUURZAAM GEBOUW : AKOESTIEK p. 26 planchers le mardi 12/06/12 à 20h Plus d’infos sur l’isolation acoustique des planchers sur www.curbain.be

Bruits des équipementsPoints d’attention

CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements Bruits des équipements pour le bruit des installations : ferme Solutions ●  Tuyauteries traversantes ? ●  Traversée de gaines techniques ? ●  Bruits d’équipements intérieurs ? CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M. ●  Bruits d’équipements extérieurs ?Solutions pour le bruit des installations : éviter les contacts des conduites avec la structure Centre Urbain Stadswinkel Centre Urbain Stadswinkel p. 31

Bruits des équipements CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M. Tuyauteries traversantes ? Solutions pour le bruit des installations : fermeture des gaines techniques ●  ●  Traversée de gaines techniques ?N – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M. ●  Bruits d’équipements intérieurs ? ●  Bruits d’équipements des installations : fermeture des gaines techniques extérieurs ? Centre Urbain Stadswinkel p. 34 CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M. Solutions pour le bruit des installations : fermeture des gaines techniques Centre Urbain Stadswinkel p. 33 p. 32

Bruits des équipements CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M.●  Tuyauteries traversantes ? Chaufferie Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit●  Traversée de gaines techniques ?●  Bruits d’équipements intérieurs ?●  Bruits d’équipements extérieurs ? Machinerie ascenseur VAN DAMME Manuel Division Acoustique – Laboratoire Acoustique Porte de Centre Urbain CSTC - Centre Scientifique et Technique de la Construction Tél. : 02/655.77.11 – manuel.vandamme@bbri.be Stadswinkel garage p. 1 Attention aux habitations en contact avec ces équipements, surtout pour les pièces de repos !

Bruits des équipements ●  Tuyauteries traversantes ? ●  Traversée de gaines techniques ? ●  Bruits d’équipements intérieurs ? ●  Bruits d’équipements extérieurs ? ►  Groupes de froid ►  Groupes de conditionnementapitale ►  Ventilateurs Pour bureaux, hôtels, restaurants, hôpitaux, … http://www.bbri.be Si dépassement des niveaux de bruit autorisés par l’arrêté : possibilité de porter plainte gratuitement auprès du service « Nuisances sonores » de Bruxelles Environnement !

A quoi faut-il faire attention lorsqu'on visite un logement en vue de l'achter ou de le louer?

by Centre Urbain - Stadswinkel on Jun 12, 2012

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