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Modelo laudo pericial de ação renovatória

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Tenho atuado há 20 anos como perito judicial e assistente, desenvolvendo trabalhos nas áreas cível e trabalhista. Estou de pé

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  • Sr. Celso, bom dia.
    Gostaria de pedir licença para consultar o ilustre perito.
    Está em curso no Foro Butantã ação de dissolução de condomínio onde figuro como autor.
    Procedi benfeitorias e ampliação no imóvel não constantes no IPTU e ainda carente de regularização. Ainda estou trilhando 'caminho das pedras' a fim de regularizar o que poderá acontecer em prazo posterior à perícia.
    Gostaria de consultar o ilustre perito:
    - Como deveria proceder para assegurar que essas benfeitorias possam ser contabilizadas como de direito à minha pessoa?
    Tomo a liberdade de consulta-lo considerando sua generosidade em postar na internet este modelo de avaliação.
    Att
    Frederico Carneiro
    fredigital@gmail.com
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  1. 1. Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 99ª Vara Cível doFórum Central Cível João Mendes Júnior - SPProcesso : № 000.00.2011.000000-0CELSO DAVÍ RODRIGUES, Perito Assistente, devidamentehabilitado com a indicação do locador para atuar nos Autos da Açãode Renovatória de Contrato de Locação, que MODELO DE LAUDOE MÁQUINAS LTDA. move contra CELSO DAVÍ RODRIGUES, emcurso perante esse R. Juízo e tendo concluído seus estudos,acompanhamento nas vistorias, análises e exames necessários,vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência apresentaras conclusões a que chegou, através do seguinte:LAUDO JUDICIAL
  2. 2. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-0SUMÁRIO1. INTRODUÇÃO .......................................................................................... 32. CONSIDERAÇÕES GERAIS .................................................................... 42.1. Vistoria ...................................................................................................... 42.2. Localização ............................................................................................... 42.3. Caracterização da Região ......................................................................... 43. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS ..................................................................... 63.1. Terreno ...................................................................................................... 63.2. Benfeitorias/Adequação ............................................................................ 64. METODOLOGIA APLICADA ..................................................................... 75. AVALIAÇÃO .............................................................................................. 85.1. Pesquisa Imobiliária .................................................................................. 85.2. Valor Locativo ............................................................................................ 86. QUESITOS DO M.M. JUIZ ...................................................................... 107. QUESITOS DA REQUERENTE .............................................................. 118. QUESITOS DO REQUERIDO ................................................................. 129. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL ............................................. 13Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 2 de 13
  3. 3. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-01. INTRODUÇÃOO presente Laudo Pericial, conforme requerido pela Autora na Exordial, temcomo objetivo a determinação do valor de locação dos imóveis comerciais depropriedade do Requerido, situado à Avenida Modelo de Laudo, № 305-A/305/339/ 371/383/363 e Rua Modelo de Laudo № 136/138, no bairro daModelo de Laudo, município de São Paulo, SP. As matrículas dos imóveisencontram-se detalhadas no Laudo da Perita Judicial.Analisando-se o Contrato de Locação estabelecido entre as partes, tem-se quea presente renovação é para um período de 5 anos, iniciando-se em 1º de julhode 2010.A Autora oferece, para a renovação, um Aluguel mensal de R$ 75.000,00(setenta e cinco mil reais), reajustado anualmente pela variação acumulada doIGPM e, no impedimento deste, substituído pelo IGP-DI ou IPC-FIPE, ouINCP/IBGE, ou qualquer outro índice legalmente criado que reflita a inflação.A Ré contestou a ação às fls. 135/137, aceitando a renovação pelo períodofirmado, mas propondo um Aluguel mensal de R$ 350.000,00 (trezentos ecinquenta mil reais).Às fls. 152/153 a Ré indicou, como Perito Assistente, Celso Davi Rodrigues,apresentando seus quesitos.Às fls. 148/154/155 indicado a Perita Judicial, bem como o Assistente Técnicopor parte da autora, apresentando seus quesitos.A vistoria técnica nos imóveis foi realizada pela Perita Judicial, acompanhadodos Peritos Assistentes no dia 20 de janeiro de 2.011.A Perita Judicial, produziu todas as imagens, bem como a identificação dalocalização dos imóveis, as quais apresenta em seu Laudo Pericial.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 3 de 13
  4. 4. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-02. CONSIDERAÇÕES GERAIS2.1 VISTORIADe forma minuciosa foi realizado estudo da matéria, procedeu ao jurisperito àvistoria dos imóveis, acompanhado dos assistentes técnicos das partes, sendoeu, Celso Daví Rodrigues, administrador e o Arquiteto Modelo de Laudo, daRequerente, podendo observar a disposição dos mesmos, vias de acesso,assim como, suas características e demais detalhes de interesse, a título desubsidiar melhor esse perito com o intuito de apresentar resultado que digneser a expressão da verdade.2.2 LOCALIZAÇÃOOs imóveis em questão, unificados, que integram o complexo comercial situam-se na Avenida Modelo de Laudo, № 305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelode Laudo № 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, município de São Paulo,SP.De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, osbens da presente ação pertencem ao Setor Fiscal 000, Quadra 000.A quadra onde se localiza os imóveis é formada pelas seguintes vias públicas:Avenida Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo e RuaModelo de Laudo.2.3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃOOs imóveis se localizam em região de ocupação comercial, composto porimóveis comerciais e de serviços, de pequeno e médio porte, de casascomerciais a galpões de padrão construtivos classificados como médio.A Modelo de Laudo é um distrito tradicional da região oeste do município deSão Paulo, com 5,6 km quadrados de superfície, subordinado à subprefeiturada Lapa. Apesar da pequena superfície, o distrito possui em seu território oTerminal Modelo de Laudo, o Memorial da América Latina, o Estádio PalestraItália, prédios empresariais como os da Pricewaterhouse Coopers, os estúdiosda Rede Record de Televisão, além do parque de diversões Playcenter.Situado em uma área de várzea ao sul do rio Tietê, cortada desde o século XIXpor duas ferrovias (Santos-Jundiaí e Sorocabana), foi durante muitos anos umaregião de vocação industrial. Atualmente se tornou uma zona de classe médiae pequenos escritórios. Em seu limite se encontram o Parque Fernando Costa(Parque da Água Branca) e o terminal rodoviário da Modelo de Laudo, queCelso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 4 de 13
  5. 5. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-0funciona junto com a estação terminal da Linha 3 (vermelha) do Metrô de SãoPaulo.A Lei de Zoneamento 13.885, de 25 de agosto de 2004 que estabelece asnormas complementares ao Plano Diretor Estratégico, onde institui os PlanosRegionais Estratégicos das Subprefeituras e dispõe sobre o parcelamento quedisciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo,identifica e classifica como ZCPb/03 – Zona de Centralidade Polar-b.A Avenida Modelo de Laudo, onde se dá a fachada da área em questão é umadas vias de maior circulação na Cidade de São Paulo, parte do itinerário dediversas linhas de ônibus municipal e intermunicipal, além de milhares decarros que a percorrem todos os dias.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 5 de 13
  6. 6. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-03. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS3.1 TERRENOApós a devida vistoria in-situ, onde foram colhidos os elementos necessáriospara descrição do terreno em questão, o qual possui formato irregular,topografia plana, com solo aparentemente firme e seco, observando a suaposição de esquina com frente principal para a Avenida Modelo de Laudo, №305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelo de Laudo № 136/138, no bairro daModelo de Laudo, município de São Paulo, SP, colhendo documentaçãofotográfica para melhor subsidiar este Trabalho.A região possui os melhoramentos públicos essenciais, tais como: redes deágua; luz; esgoto; gás; telefonia; iluminação pública; pavimentação;arborização; transporte público direto, sendo este através de rede de ônibus,metrô e trem.As matrículas dos imóveis fornecidas pelo locador e apresentados pela PeritaJudicial, a qual menciona em seu laudo, possui área total de 15.354,00 metrosquadrados.O referido terreno encontra-se cadastrado pela Prefeitura do Município de SãoPaulo, sendo sob os contribuintes № 019.105.0125-5/019.105.0124-7/019.105.0126-3, conforme IPTUs juntados nos autos, as fls. 102/113,encerrando uma área total de 15.354,00 metros quadrados.Pelo Instrumento Particular de Contrato de Locação Não Residencial, juntadonos autos, às fls. 31/39, a Locatária tem exclusividade de uso dos referidosimóveis, um terreno com metragem de 15.354,00 metros quadrados e umaárea construída de 11.002,00 metros quadrados.3.2 BENFEITORIAS/ADEQUAÇÃOSobre o terreno supra citado existem construções, cuja descrição estão sendominuciosamente descritos no laudo da Perita Judicial e que ora consideramosexpressão da verdade.Deve-se ressaltar que a área construída descrita na Planta de Reforma semAumento de Área e Sem Mudança de Uso, encontra-se divergente em relaçãoàs metragens contidas no Contrato de Locação e nos IPTUs dos referidosimóveis.Deste modo, serão utilizadas para a determinação do valor locativo, asmetragens tituladas nos referidos IPTUs dos imóveis objetos da lide.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 6 de 13
  7. 7. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-04. METODOLOGIA APLICADAPara a determinação do valor de locação dos imóveis, foi utilizado o valormédio de mercado da própria região e as ofertas de imóveis comerciais, bemcomo avaliação imobiliária da região e informação de site especializado nosetor imobiliário.Quanto às benfeitorias, entendemos ser a simples adequação e o atendimentoda cláusula 5ª do Contrato de Locação estabelecido entre as partes:“Cláusula 5ª: A Locatária se obriga a manter os imóveis locados no maisperfeito estado de conservação e limpeza, para assim devolvê-los quanto findaou rescindida a Locação, correndo por sua conta exclusiva todas as despesasnecessárias e permitidas por lei para esse fim, principalmente aquelas que sereferem à conservação de pisos, portões, pinturas (interna e externa),fechaduras, trincos, puxadores, vitraux, vidraças, lustres, instalações elétricas,hidráulicas (águas pluviais, potável e esgotos), ficando todas as eventuaisbenfeitorias introduzidas nos imóveis a ele agregadas, sem que assista àLocatária qualquer direito de retenção ou indenização, pelo que desde já,expressamente, ela Locatária renuncia, não respondendo a Locatária, porém,pelos desgastes normais sofridos pelos imóveis.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 7 de 13
  8. 8. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-05. AVALIAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DOS IMÓVEIS5.1 PESQUISA IMOBILIÁRIANesta importante fase do trabalho, procuramos identificar e avaliar na regiãoonde se situam os imóveis, elementos em oferta ou efetivamentetransacionados, priorizando àqueles que guardassem semelhança com osimóveis em questão, especificamente na mesma região geo-econômica, com ofito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés.Dentre os imóveis identificamos 04 (quatro) imóveis que procuramos relacionarabaixo: a) Galpão de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo – Imobiliária Luz Imóveis – Corretora Lilian (11 9240-6254) – Venda no valor de R$ 7.500.000,00 – Locação no valor de R$ 70.000,00; b) Galpão de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo – Imobiliária Luz Imóveis – Corretora Ventura (11 9405-0782) – Venda no valor de R$ 7.000.000,00 – Locação no valor de R$ 70.000,00; Ambos os imóveis localizam próximo ao Parque Industrial Tomas Edson c) Galpão de 1.250 metros quadrados localizado na Rua Cruzeiro – Imobiliária Plus Imóveis – Corretora Rose – Venda no valor de R$ 3.900.000,00 – Locação no valor de R$ 40.000,00; d) Galpão localizado a uma quadra do metrô Modelo de Laudo com 3.066 metros quadrados – Imobiliária Local Imóveis – Corretor Denner – Venda no valor de R$ 7.500.000,00 – Locação no valor de R$ 75.000,00.Para esta avaliação no caso dos galpões com vão livre que estão disponíveispara locação o metro quadrado tem valor médio de R$ 24,72.Ainda, conforme site especializado no setor imobiliário “Ibiubi”, o valor médio dometro quadrado para locação na região da Modelo de Laudo, pode chegar a R$33,84(http://www.ibiubi.com.br/imoveis/dados-mercado/s%C3%A3o-paulo+sao-paulo+barra-funda/).5.2. VALOR LOCATIVOConsiderando-se o valor médio de locação, baseado nos imóveis disponíveispara locação, em R$ 24,72 o metro quadrado;Considerando-se a área locada de 11.002 metros quadrados.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 8 de 13
  9. 9. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-0Entendemos o valor mensal de locação a partir de 1º julho de 2010 comosendo o montante de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil,novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos).Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 9 de 13
  10. 10. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-06. QUESITOS DO M.M. JUÍZ (FLS. 148)QUESITO Nº 1“Qual o valor do locativo, em mercado, na data do início da renovação docontrato?”Resposta: O Valor Locativo determinado por nosso estudo é de R$ 271.969,44(duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarentae quatro centavos), por mês, valor este válido para 1º de julho de 2010.QUESITO Nº 2“Observar a existência de eventuais benfeitorias, na avaliação do valor doaluguel (RT 786/235, 745/193 etc.)”Resposta: Entendemos que o que observamos é a aplicação da cláusula 5 docontrato de locação, que trata da manutenção e outros ajustes por conta deadequação para uso.QUESITO Nº 3“Outros esclarecimentos que o perito entender pertinentes, para solução dalide.”Resposta: O signatário se reporta ao corpo do presente Laudo.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 10 de 13
  11. 11. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-07. QUESITOS DA REQUERENTE (FLS. 154/155)QUESITO Nº 1“Queira o Ilustre Perito descrever os imóveis, com suas características edimensões.”Resposta: A Perita Judicial o faz de força minuciosa em seu laudo.QUESITO Nº 2“Queira o Ilustre Perito realizar pesquisa de imóveis semelhantes ao objeto dapresente ação, expostos para locação mensal.”Resposta: O signatário se reporta ao Itens 5.1 do presente trabalho.QUESITO Nº 3“Queira o Ilustre Perito apresentar o valor locativo obtido pelo métodocomparativo direto.”Resposta: Conforme exposto no corpo do Laudo, os imóveis em questão são“sui generis”, não havendo elementos similares colocados no mercado delocação. Desta forma, o signatário utilizou o valor médio dos imóveiscomerciais disponíveis na região, como apresentamos no item 5.1..QUESITO Nº 4“Queira o Ilustre Perito apresentar a idade real das edificações existentes.”Resposta: O signatário se reporta ao Item IV do laudo pericial da PeritaJudicial.QUESITO Nº 5“Queira a Ilustre Perita elucidar se as eventuais reformas realizadas pelaempresa locatária alteraram a estrutura e a idade real dos imóveis, ou sãopredominantemente apenas reformas em acabamentos para adequação dasatividades ali exercidas.”Resposta: Conforme observado pela Perita Judicial e os Peritos Assistentesdesignados pelas partes em vistoria realizada, as reformas encontradas nasedificações foram executadas para a adaptação as necessidades darequerente.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 11 de 13
  12. 12. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-08. QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 152/153)QUESITO Nº 1“Qual a área total dos imóveis, objeto da presente ação, bem como a área aíconstruída, sua localização e benfeitorias?”Resposta: O signatário se reporta aos Itens 2 e 3 do presente trabalho.QUESITO Nº 2“Qual o valor real de mercado dos imóveis, objeto da presente ação, para efeitode venda e compra?”Resposta: O signatário se reporta ao Item V do laudo pericial da Perita Judicial.QUESITO Nº 3“Observando a área dos imóveis, a construção ali existente, benfeitorias elocalização, qual seria o valor locativo do mesmo?”Resposta: O Valor Locativo determinado pelo signatário é de R$ 271.969,44(duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarentae quatro centavos) a partir de 1º de julho de 2010.Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 12 de 13
  13. 13. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP Processo nº 000.00.2011.000000-09. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIALDada por cumprida a missão, encerra-se o presente Laudo Pericial, que vaieditado em 13 (treze) folhas todas de um só lado, seguindo esta última datadae assinada para todos os fins de Direito, colocando-se a inteira disposiçãodeste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornaremnecessários.São Paulo, 06 de maio de 2011.CELSO DAVÍ RODRIGUESAdministradorPerito AssistenteCRA/SP nº 41.641Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br Página 13 de 13

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