Duurzame Huisvesting - een gids van Jll

  • 482 views
Uploaded on

 

More in: Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
No Downloads

Views

Total Views
482
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
0
Comments
0
Likes
1

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. , Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker Duurzaamheid is geen onderwerp voor de toekomst. Het is topprioriteit, vandaag. Duurzame kantoorhuisvesting blijft de komende vijf jaar schaars. Strategisch investeren in duurzaamheid levert een stevige voorsprong op de concurrentie. Ook nu, tijdens de kredietcrisis. Duurzame oplossingen dragen bij aan kostenbesparingen.
  • 2. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 2
  • 3. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsInleiding IntroductionDe groene golf is hier. CEO’s, consumenten, medewerkers, The green wave has reached our shores: CEOs, consumers,iedereen praat over duurzaamheid. Bedrijven die zich het beste employees - everyone is talking about sustainability, and it’s thevoorbereiden, zullen er ook het sterkst van profiteren. De focus companies that are the best prepared for it that will profit from itvan Nederlandse organisaties richt zich daarbij ook steeds the most. Dutch organisations are increasingly looking at themeer op duurzame huisvesting. Niet alleen zijn hiermee issue of sustainable real estate, not just because this can leadzichtbare prestatieverbeteringen te behalen, ook kan vastgoed to significant improvements in performance but also becauseeen grotere waarde toevoegen aan een organisatie. real estate can add more value to an organisation.Maar op veel bedrijven komen de initiatieven, certificeringen en However, many companies feel overwhelmed by initiatives,regelgeving vooralsnog overweldigend over. Daarmee blijft certification processes and regulations. For them, sustainabilityduurzaamheid een begrip en niet praktisch toepasbaar. Door remains a theoretical concept. However, increasing publictoenemende maatschappelijke druk is het echter niet meer de pressure means that it is no longer a question of whethervraag óf bedrijven zich duurzaam moeten huisvesten, maar hoe companies make their real estate sustainable but why they arehet uit te leggen is wáárom men daar nog niet mee bezig is. not yet making any moves in that direction.Duurzame huisvesting is een Sustainable real estate is anopportunity in een periode van opportunity in a period of economiceconomische neergang. downturn.Tegelijkertijd noopt de huidige kredietcrisis organisaties tot het The current credit crisis means organisations are more likely touitstellen van grote investeringen. Het is dan ook erg verleidelijk delay large-scale investments. Furthermore, in such times it canom het verduurzamen van de huisvesting op te schorten. Maar be very tempting to delay efforts to make real estate (more)door duurzaamheid te integreren in het huisvestingsprogramma sustainable. However, integrating sustainability into widerzijn er al op zeer korte termijn forse besparingen te realiseren. corporate real estate strategies can quickly lead to considerableBesparingen die juist nú hard nodig zijn. savings - savings that are needed now more than ever.Uit internationaal onderzoek van CoreNet Global en Jones Global research conducted jointly by CoreNet Global and JonesLang LaSalle komt naar voren dat duurzame huisvesting bij Lang LaSalle revealed that 70% of the 400 global corporatesmaar liefst 70% van bedrijven een urgent vraagstuk is, ondanks interviewed regarded sustainability as a critical, here and nowde economische malaise. Tegelijkertijd geven vrijwel alle issue, even in the current global economic downturn. At thekantoorgebruikers aan dat door een groot tekort aan duurzaam same time, almost all office occupiers say that a severevastgoed het een grote uitdading is om concrete stappen te shortage of sustainable real estate makes it hard to havenemen. Vooral in volwassen kantorenmarkten, zoals in sustainable accommodation in practice. This is especially trueNederland. of mature office markets such as the Netherlands.Maar hoe komt u tot duurzame So how do you make corporate realhuisvesting? estate sustainable?Ondanks de economische malaise en een groot tekort aan The simple truth is that despite the economic downturn and aduurzaam vastgoed, kunnen en moeten kantoorgebruikers major shortage of sustainable real estate, office occupiers candoorgaan met het verduurzamen van hun huisvesting. Om and must continue with their plans to make their real estateinzicht te krijgen in de huidige situatie bij Nederlandse sustainable. In order to gauge the current situation at Dutchorganisaties en de uitdagingen waar ze tegenaan lopen, heeft organisations and the challenges they are facing, Jones LangJones Lang LaSalle 135 organisaties geïnterviewd met behulp LaSalle interviewed 135 organisations using surveys and in-van enquêtes en diepte-interviews. De belangrijkste resultaten depth interviews. The most important findings can be found invindt u terug in het eerste deel van deze publicatie. In het the first section of this report, with the second section beingtweede deel treft u een praktische gids om met uw organisatie devoted to a practical guide aimed at helping your organisationde eerste concrete stappen naar duurzame huisvesting te take its first practical steps towards sustainable real estate andzetten en om eerste besparingen te realiseren. the achievement of cost savings.3 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 4. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsGebruikersvisie op Occupier’s perspectiveduurzame huisvesting on sustainable real estateDe focus op duurzame huisvesting neemt in hoog tempo toe in The interest of international business in sustainability andhet internationale bedrijfsleven. Wereldwijd stijgt het sustainable real estate is growing rapidly. All over the word thekennisniveau van huisvestingsmanagers sterk. Inmiddels knowledge level of corporate real estate managers ishebben veel organisaties een start gemaakt met het strengthening. Many organisations have already started toverduurzamen van hun huisvesting. Meer hulpmiddelen zijn make their real estate more sustainable. More tools for realnoodzakelijk om in de snel veranderende wereld van estate managers are necessary in the rapidly changing world toduurzaamheid de juiste stappen voorwaarts te maken. make the right decision for sustainable real estate.Duurzaamheid wint terrein in Sustainability gains ground inperiode van economische neergang. periods of economic downturn.Ondanks de economische malaise wereldwijd is het aantal Despite the global economic downturn, the number ofcorporates, die aangeven dat duurzame huisvesting nu een corporates claiming that sustainable real estate is already acruciaal vraagstuk is, sterk gestegen van 47% in 2007 naar critical issue has risen from 47% in 2007 to 69% at the end of69% eind 2008. Dit blijkt uit internationaal onderzoek van 2008. This was revealed in an international survey ofCoreNet Global en Jones Lang LaSalle onder 400 bedrijven, 400 companies carried out jointly by CoreNet Global and Jonesgehouden in oktober dit jaar en in september 2007. Vooral bij Lang LaSalle in October of this year and in September 2007.grote internationaal opererende organisaties staat Sustainability is a high priority within major internationally activeduurzaamheid hoog op de agenda. corporates in particular.Figure 1: Change in expectation as to when sustainability Figure 2: Expectations as to when sustainability willis already a critical business and CRE issue become a critical business and CRE issueSeptember 2007 69% Already critical 47% 1-2 years October 2008 69% 4% More than 3 years 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 9% Never 18%Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008) Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008)Een ruime meerderheid van de bedrijven geeft aan dat hun In terms of specific priorities, a clear majority of the companiesaandacht vooral uitgaat naar recycling, energiebesparing en het state that their main focus is on recycling, energy savingterugdringen van de CO2-uitstoot. measures and reducing their CO2 output.Echter, minder bedrijven geven aan bereid te zijn om meer te Fewer companies than a year ago said they were prepared tobetalen voor duurzame huisvesting dan een jaar geleden. Dit pay more for sustainable real estate. This could be down to thezou men kunnen wijten aan de kredietcrisis en het opdrogen credit crisis and to the drying up of the financial resourcesvan financiële bronnen voor duurzaamheid. Ondanks de needed to fund sustainability. However, despite the economiceconomische achteruitgang is de aandacht voor duurzame decline, there is a much greater focus on improving thehuisvesting sterk toegenomen. sustainability level of the real estate portfolio.Huisvestingsmanagers zien inmiddels voldoende kansen om Real estate managers now feel that there are interestingtegen geringe kosten duurzaamheidsprogramma’s op te stellen, opportunities for setting up sustainability programmes at lowdie niet alleen duidelijke financiële besparingen opleveren, cost that will not only result in significant cost savings but willmaar ook bijdragen aan een beter bedrijfsimago voor klanten, also improve the company’s image in the eyes of its employeesmedewerkers en nieuw aan te trekken talent. and help it to attract new talent.COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 4
  • 5. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsFigure 3: Change in occupier’s perspective towards sustainable real estate September 2007 May 2008 October 2008 • Sustainability is a critical • Occupiers are positive towards • Focus on sustainable RE Dutch survey Global survey Global survey issue for major Corporates sustainable RE solutions increases at a rapid pace • Occupiers are prepared to • Initiatives mainly focus on • Fewer companies appear pay a premium for reducing costs and improving willing to pay more for green sustainable real estate corporate image buildings • Good sustainable solutions • Sustainable solutions will • Financial downturn has not will be hard to find next years largely have to be dispelled the corporate implemented in existing stock commitment to sustainabilitySource: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (September 2007 & October 2008) and Dutch corporate survey by Jones Lang LaSalle (2008)In mei 2008 hebben ruim 135 organisaties in Nederland hun In May 2008 more than 130 organisations in the Netherlandsmedewerking verleend aan een enquête over duurzame replied to a survey on sustainable real estate. This was stillhuisvesting. De enquête is uitgevoerd vóórdat de kredietcrisis before the current credit crisis hit the Netherlands. The purposezich nadrukkelijk openbaarde in Nederland. Het doel van de of this survey was to uncover the driving forces behindenquête was inzicht te krijgen in de drijfveren achter duurzame sustainable real estate and to identify the current position andhuisvesting, de huidige stand van zaken en uitdagingen in de the challenges facing the market. In addition, Jones Langmarkt. Ook heeft Jones Lang LaSalle vier diepte-interviews LaSalle carried out four in-depth interviews to help analyse theuitgevoerd om haar bevindingen te toetsen. emerging trends and themes further.Het valt op dat het internationale bedrijfsleven een stap lijkt What is striking is that the international business communityvoor te lopen op Nederlandse kantoorgebruikers met het appears to be a step ahead of Dutch office occupiers in effortsverduurzamen van de huisvesting. Slechts 38% van de to make real estate sustainable. 38% of Dutch respondentsrespondenten geeft aan bij duurzaamheid ook te kijken naar indicated that they also looked at accommodation whenhuisvesting. Dit is relatief laag in vergelijking met de 69% van considering sustainability measures. This is a relatively lowde internationale kantoorgebruikers. De focus van Nederlandse figure compared to the 69% of the international office occupiers.organisaties lijkt zich vooral te richten op hun kernactiviteiten. In Dutch organisations appear to concentrate more on their coretoenemende mate definiëren bedrijven dan ook een visie op activities. Increasingly, therefore, companies are defining theirduurzaamheid gekoppeld aan hun bedrijfsdoelstellingen. policy on sustainability in terms of their company objectives too.Duurzame huisvesting kan nog Sustainable real estate has toconcreter voor Nederlandse become more concrete for Dutchorganisaties. organisations.Kantoorgebruikers zien wel kansen en de bedrijfskundige Office occupiers do see both opportunities and a business casenoodzaak van duurzame huisvesting (figuur 5). De belangrijkste for sustainable real estate (see Figure 5). Accordingly, the mostmotieven zijn dan ook vooral het verhogen van de important motives are the goals of increasing employeemedewerkersproductiviteit, besparen van kosten en het productivity, reducing costs and improving the company’sverbeteren van het bedrijfsimago. Strengere wet- en image. For the foreseeable future, stricter legislation andregelgeving lijkt hierbij vooralsnog weinig van invloed te zijn op regulations are not expected to have a major impact on thehet zetten van de eerste stappen. decision to take the first practical steps.Figure 4: Organisational implementation of sustainability Sustainable management 52% Rationale for sustainable real estate ING GroupSustainable products and services 51% ING is an international organisation with a worldwide Sustainable real estate 38% spread of offices and co-workers. ING has impact on the None 7% environment all over the world. Therefore sustainability Other 5% is one of their six business principles. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%5 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 6. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsFigure 5: Rationale sustainable real estate Figure 6: Occupier focus on sustainability Driven by business necessityImprove working environment 59% Energy usage 72% and opportunities Image social responsibility 57% Material usage 45% Save energy 54% CSR 45% Bond co-workers 44% Life span real estate 35% Comply with company vision 40% Indoor environment 22% Stronger legislation 23% Waste management 22%Sustainability as marketing tool 23% Health 22% Water usage 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% User-friendliness RE 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%Ondanks de goede motieven lijken kantoorgebruikers Despite their laudable motives, at the moment occupiers arevooralsnog zoekende in het opstellen en implementeren van proving slow to set up and implement a sustainabilityeen duurzaamheidsprogramma. Gedreven door sterk gestegen programme. No less than 72% of the respondents said theyenergiekosten, geeft maar liefst 72% van de respondenten aan were trying to use energy more efficiently because of the sharpzich te focussen op een efficiënter verbruik. Dit is in lijn met de increase in energy costs. This fits with the motives given foraangegeven motivatie voor duurzame huisvesting. wanting sustainable real estate.Voor het verbeteren van de werkomgeving is echter, door veel However, no precisely defined programme or implementationgebruikers, nog geen vast omlijnd programma of een strak project has been put in place yet for improving the workingimplementatietraject vastgesteld . Zo scoren binnenmilieu, environment by most of the survey respondents. For theseafvalmanagement en gezondheid relatief laag. Doordat voor reasons, indoor environment, waste management and healthveel gebruikers duurzaamheid nog geen concreet begrip is, issues score relatively low. For many users, sustainability is nothebben zij moeite met het maken een vertaalslag van ambitie yet a practical concept, which is why they are experiencingnaar een praktische toepassing. problems in turning this theoretical objective into practical applications.In vergelijking met figuur 6 wijken grote kantoorgebruikers inNederland af van het totaalbeeld. Hun focus ligt vooral op Comparing this with figure 6 shows that in the Netherlands,maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo) en zij geven large-scale office occupiers do not follow the general trend.hier meer aandacht aan dan energiebesparing alleen. De mvo- Instead, their main focus is on CSR (corporate socialtoepassingen richten zich voornamelijk op het verduurzamen responsibility), with it being seen as a more critical issue thanvan de kernactiviteiten in plaats van de huisvesting. energy saving on its own. However, the CSR applications mainly focus on making the core activities more sustainableOpvallend is dat relatief meer kantoorgebruikers met een instead of real estategemengde vastgoedportefeuille van huur en eigendom op eenstrategisch niveau bezig zijn met duurzame huisvesting dan It is worth noting that relatively speaking, more office occupierseigenaren of huurders alleen. Zij associëren duurzaamheid het who hold a mixed real estate portfolio for leasing and ownershipmeest met vastgoedinvesteringen op de lange termijn zoals have strategic sustainable real estate plans than do those whoenergie(besparingen), mvo en levensduur van vastgoed. are solely owners or tenants. They mostly associate sustainability with long-term real estate investment issues such as energy and energy saving, CSR and the life cycle of real estate.Sustainability objective Siemens AG BAM Utiliteitsbouw has the ambition to be in the leadSiemens is represented with office buildings and for sustainability in the construction industryproduction sites in over 190 countries. BAM’s objective is to take sustainability to a higher level.Since two years sustainability is built into their Sustainable developments are feasible. Within 10 yearsorganisation in a more structured way. an investment is earned back by savings.It’s their goal to be 20% more energy efficient by 2011 in A non-sustainable building will be difficult to let andall their locations. difficult to sell within 10 years.COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 6
  • 7. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsDe urgentie en focus op het verduurzamen van de huisvesting The urgency and increased focus on making accommodationis begrijpelijk wanneer men inziet welke impact more sustainable is understandable when you consider thekantoorgebouwen wereldwijd hebben op het milieu. Ruim 40% global impact that office buildings have on the environment. Invan al het energiegebruik en circa eenderde van al het fact, office buildings account for more than 40% of all energywatergebruik vindt plaats in kantoorgebouwen. Organisaties consumption and about one third of all water consumption. Inkunnen met het verduurzamen van hun huisvesting wereldwijd other words, organisations that improve the global sustainabilityeen grote maatschappelijke bijdrage leveren, een positief imago of their real estate are making a major social contribution,opbouwen en kosten besparen. improving their corporate image and reducing their costs.De vertaalslag van ambitie naar The move to translate goals intoduurzame huisvesting moet nog sustainable real estate still has to begemaakt worden. made.Aan de huisvestingsmanagers is gevraagd welke As part of our survey, real estate managers were asked aboutduurzaamheidsprogramma’s van belang zijn voor de their organisation’s major sustainability programmes and theorganisatie en welke initiatieven ze al hebben ontplooid. specific initiatives they had developed. What is striking is thatBijzonder is het dat initiatieven in de breedste zin betrekking those initiatives that have been implemented are gearedhebben op de organisatie, het gebouw, de locatie en het towards the organisation and its buildings, its locations and itsenergieverbruik. energy consumption.Figure 7: Important sustainability topics for occupiers Figure 8: Initiatives performed by occupiers focussed on co-workers Well-being co-workers 62% Well-being co-workers 65% Most initiatives mainly Use of public transport 35% Waste management 53% Efficient use of energy 32% Guide co-workers behaviour 51% Efficient use of office space 30% Efficient use of office space 49% Workplace management 22% Accessibility by public transport 45% Waste management 18% Workplace management 44%Guide co-workers behaviour 17% Sustainable use of materials 34% Sustainable use of materials 13% Green environment 32% Extension life span 12% Efficient use of energy 31% Vicinity city co-workers 11% Sustainable transport 28% Water saving measures 11% Extra facilities 28% Sustainable transport 10% Water saving measures 25% Green environment 9% Vicinity city co-workers 24% Extra facilities 8% Extension life span 18% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%Opvallend is dat de duurzaamheidsagenda (figuur 6) van It is also worth noting that the sustainability agendas oforganisaties en hun daadwerkelijke initiatieven voor een organisations (figure 6) and the actual initiatives undertaken toduurzame huisvesting niet in pas lopen (figuur 7 en 8). Terwijl achieve sustainable real estate are not running ‘in sync’ (figuresaan welzijn van medewerkers niet de grootste prioriteit wordt 7 and 8). Even though employee well-being is not given thetoegekend, ontplooien diverse organisaties hiervoor wel highest priority, a large number of organisations are actuallyinitiatieven. Anderzijds heeft efficiënt gebruik van energie de developing initiatives with this goal in mind. On the other hand,hoogste prioriteit, maar juist op dit gebied zijn nog relatief although efficient energy use is deemed to have the highestweinig initiatieven ondernomen. priority, relatively few initiatives have actually been taken.Grote kantoorgebruikers in Nederland nemen aanzienlijk meer In the Netherlands, large-scale office occupiers haveinitiatief in efficiënt energieverbruik. Door hun omvang neemt implemented considerably more initiatives aimed at achievinghet besparingspotentieel toe en ook zijn ze beter in staat om efficient energy consumption. The scope of these initiativesmet een eigenaar goede afspraken te maken waar nodig. Van increases the potential savings and means the occupiers arede internationale bedrijven gaf in oktober ruim 73% aan dat also better able to agree more appropriate arrangements withefficiënt energieverbruik erg belangrijk is en dat ook 57% een the owner where necessary. When it comes to internationalbesparingsprogramma heeft opgestart. companies, in the October survey more than 73% of them said that efficient energy consumption was very important, with 57% saying that they had implemented an energy-saving programme.7 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 8. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsOrganisaties nemen vooral initiatieven die praktisch toepasbaar Organisations focus in particular on initiatives that havezijn. Het is echter nog niet duidelijk in welke fase de initiatieven practical applications. However, it is not yet clear as to whatzich bevinden en welke resultaten ermee worden behaald. Veel stage these initiatives are currently at or what results they arebedrijven hebben moeite met het meten van achieving. Many companies find it hard to accurately measureprestatieverbeteringen. En zelfs wanneer organisaties erin improvements in performance, and even when they do, they stillslagen om concrete prestatieverbeteringen te meten, missen ze lack accurate benchmarks, as there is not yet enoughnog goede benchmarkmogelijkheden, omdat er momenteel nog comparative data available for analytical purposes.niet voldoende vergelijkingsdata beschikbaar zijn in de markt. An international CEO survey1 carried out by the EconomistIn een internationale CEO- enquête1, uitgevoerd door de Intelligence Unit (EIU) in collaboration with Jones Lang LaSalleEconomist Intelligence Unit (EIU) in samenwerking met Jones recently revealed that managers recognise that sustainabilityLang LaSalle, erkenden leidinggevenden dat de goals are difficult to achieve in practice. According to the EIU,duurzaamheidsdoelstellingen moeilijk te verwezenlijken zijn. on average 4.8 of the 16 policy guidelines are implemented inVolgens de EIU worden gemiddeld slechts 4,8 van de 16 practice.beleidsrichtlijnen daadwerkelijk uitgevoerd.Figure 9: Important metrics in managing sustainability onthe workplace Energy Costs 73% 19% Examples of sustainable initiatives for co-workers,Employee health/productivity 65% taken by BAM Utiliteitsbouw 19% Employee satisfaction 52% By introducing video conferencing facilities the Carbon 32% Footprint can be reduced up to 20%. Water usage 33% 39% Training and communication will help co-workers to Waste stream reduction 32% learn and understand the specifics of sustainability. 31% CO2 emissions 31% 29% # of buildings certified 14% 34% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Fairly im portant Very importantSource: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008)In het internationale onderzoek van CoreNet Global en Jones The international survey carried out jointly by CoreNet GlobalLang LaSalle van oktober 2008 komen drie meetcriteria sterk and Jones Lang LaSalle in October 2008 revealed three mainnaar voren, waar huisvestingsmanagers hun prestaties aan benchmarks that real estate managers use to assess theirwillen toetsen. Dit zijn energiekosten, productiviteit van de performance, these being energy costs; employee productivity;medewerkers en tevredenheid van de medewerkers. and employee satisfaction.Bedrijven hebben een sterke focus Companies show a strong focus onop energiebesparing en energy savings and employeemedewerkerstevredenheid. satisfaction.Bedrijven die zich momenteel richten op duurzame huisvesting, Occupiers who are currently focusing on sustainable real estatezijn vooral actief in de zakelijke dienstverlening, de financiële are primarily drawn from the commercial services and financialdienstverlening en de overheid/non-profitsector. Ruim 50% van services sectors and in the government / non-profit sector. Overde respondenten binnen deze sectoren hebben al stappen in 50% of the respondents in these sectors have alreadyenergiebesparing genomen. implemented energy-saving measures.1 Source: Doing Good: Business and the sustainability challenge, EIU (February 2008)COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 8
  • 9. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsFinanciële instellingen en bedrijven uit de zakelijke Financial institutions and commercial services companies aredienstverlening streven vooral naar het opbouwen van een primarily focusing their efforts on improving their ‘green’ image.groen imago. Dit wordt niet alleen gedreven door This work is driven both by consumer interests and byconsumentbelangen, maar ook door aandeelhouders en shareholders and partners. Sustainability has become ansamenwerkende organisaties. Duurzaamheid is een belangrijk important part of business life. Government institutions areonderdeel geworden in het zakenleven. Overheidsinstanties more concerned with setting an example for the Dutch occupierhebben meer ambitie om een voorbeeldfunctie te vervullen voor market and for their own staff.de rest van de Nederlandse gebruikersmarkt en haar eigenmedewerkers.Figure 10: Period when occupiers want to be sustainable Sustainability, one of ING Group’s lease requirementsaccommodated inAlready sustainable 14% Sustainability will be one of the lease requirements for ING. Translated into current requirements, such as < 1 year 5% accessibility by public transport, quality, position to 1 - 5 year 40% other ING offices, efficiency in floor area and flexibility. 5 - 10 year 25% > 10 year 6% For new buildings the focus is on life cycle; this should No ambition 9% be sufficient and the building should be suitable for other functions as well. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%Op de vraag wanneer kantoorgebruikers in Nederland When office occupiers in the Netherlands were asked overduurzaam gehuisvest willen zijn, antwoordt bijna 50% binnen which time period they wanted to be in sustainablevijf jaar. Dat betekent grofweg een vraag van 20 miljoen accommodation, almost 50% of them said within five years.vierkante meter duurzame kantoorruimte. Het aanbod Roughly speaking, this finding represents demand equal to 20duurzame kantoorruimte is de komende jaren echter zo million square metres of sustainable office space. However, thebeperkt, dat de enorme vraag nog niet kan landen. Het supply of sustainable office space will be so limited over theverduurzamen van de huisvesting zal dus vooral door medium term that this huge demand cannot feasibly be handledaanpassingen in de bestaande bouw moeten plaatsvinden. by the market. In other words, most efforts to make real estate sustainable will have to focus on renovating the existing stock of buildings.Door enorme schaarste is het Great scarcity makes achievingrealiseren van duurzame sustainable real estate a realhuisvesting een grote uitdaging. challenge.Vooral organisaties in de zakelijke dienstverlening, financiële In the main, it is organisations in the commercial services,dienstverlening en de overheid streven ernaar om binnen vijf financial services and government sectors that want to bejaar duurzaam gehuisvest te zijn. Opvallend is dat een kwart housed in sustainable accommodation in the next five years.van de bedrijven uit de financiële sector al aangeeft op een Interestingly, one quarter of all companies in the financial sectorbepaalde manier duurzaam gehuisvest te zijn, terwijl een groot say that in some respects they already have sustainabledeel van de overheidsinstellingen de stap nog moet maken. accommodation, whereas most government institutions say they still have to take this step.9 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 10. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsTable 1: When will your organisation be using sustainable Sustainable real estate Siemens AGreal estate? (% of total response per sector) Sustainable Business Banking & Public Siemens requires LEED certificate standards for its new Real Estate Services Finance administration constructions. For existing buildings, refurbishments are executed to improve energy-efficiency after identifying all Already 12% 26% 8% improvement potential. Within 5 years 48% 47% 77%Gebruikers geven aan dat de invloed van wet- en regelgeving Occupiers have indicated that legislation and regulations havebeperkt is op de besluitvorming rondom duurzame huisvesting. little effect on their decisions regarding sustainable real estate.De intentie van de overheid om de regelgeving aan te However, the government’s desire to tighten up the rules couldscherpen, kan echter wel degelijk relevant zijn voor organisaties actually affect organisations and the time it takes them to makeen de termijn waarbinnen ze zich duurzaam willen huisvesten. their accommodation sustainable. In Australia and NewIn Australië en Nieuw-Zeeland2 heeft het overheidsbeleid met Zealand2, stricter government policy, legislation and regulationsstrengere wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid al een on sustainability have already had a major impact ongrote rol gespeeld in de duurzame ontwikkelingen. developments in this field.Figure 11: Perceived additional costs of supplying Figure 12: Premium corporate occupiers are prepared tosustainable real estate pay for sustainable real estate 16% 2% Less expensive than conventional Dutch Corporates (May 2008) International Corporates (Oct 2008) 1 - 10% more expensive 56% 26% The same as conventional 44% 23% 58% More than 10% more expensive 5% 3% 24% 10% 31% Not willing to pay extra 1-5 % premium 5-10% premium Would not rule out +10% premium Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008)De enorme schaarste aan duurzame huisvesting betekent ook The great scarcity of sustainable real estate also means thatdat er marktruimte bestaat om te vullen. De vraag is bij wie en there is a demand that needs to be satisfied. The question is:hoeveel de initiële meerinvestering komt te liggen. Dit kan who will make the additional investment needed and how largevariëren tussen een gebruiker en belegger. will it need to be? The answer may be different for occupiers and investors.Uit het onderzoek blijkt dat circa 74% van de respondenten dekosten voor een duurzaam gebouw hoger schat dan de kosten Our global research shows that about 74% of all respondentsvoor een niet-duurzaam gebouw (figuur 11). Een meerderheid believe that the cost of a sustainable building is greater than thevan de respondenten verwacht dat de meerkosten voor een cost of a non-sustainable building (figure 11). A majority of theduurzaam gebouw tussen 1% tot 10% bedragen. respondents expect the additional costs of a sustainable building to be between 1% and 10% of the total cost.In mei 2008 gaf 74% van de Nederlandse kantoorgebruikersaan bereid te zijn om een premie te betalen bovenop de In May 2008, 74% of Dutch office occupiers said that they weregewone huurprijs voor duurzame huisvesting. Het merendeel also prepared to pay a premium for sustainable real estate onwenst niet verder te gaan dan 5%. Internationaal gezien is de top of the standard rent. The majority did not wish to pay morebereidheid om een premie te betalen bovenop een huurprijs than a 5% premium, however. On an international scale, thesterk gedaald. In 2007 gaf ruim 70% van de internationale willingness to pay a premium above the standard rent hasbedrijven aan een premie te willen betalen bovenop de declined sharply: in 2007, more than 70% of internationalhuurprijs. Echter, in oktober 2008 is het aantal bedrijven dat companies said they were willing to pay a rent premium but bydaartoe bereid is gedaald naar 44%. October 2008 this proportion had declined to 44%.2 Sustainability Roadmap: An Occupiers Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 10
  • 11. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsSustainability is a rapid return on investment according Investment in sustainability is lower than expectedto Deutsche Bank Group according to Siemens AGEach sustainability project is a stand alone investment According the Green Building Initiative LEED certificate,for Deutsche Bank; all projects have a business case. Siemens expected an increase on investment costs of 10%.A small upfront investment is needed, however with thatthe Deutche Bank brand is protected and a superior In reality it was lower, approximately 5%. Important is toworkplace environment is created. think twice with selecting the systems.Deze daling is deels te wijten aan de wereldwijde economische This decline is partly down to the global economic downturn.malaise waar bedrijven mee geconfronteerd worden. However, these days, real estate managers are moreHuisvestingsmanagers beschikken inmiddels echter over meer experienced and knowledgeable about such matters and feelkennis en ervaring. Zij zien voldoende mogelijkheden om tegen that there are plenty of ways to initiate low-cost sustainabilitygeringe kosten duurzaamheidsprogramma’s te starten. De programmes. The number of Dutch companies prepared to payverwachting is dat het aantal Nederlandse bedrijven dat bereid a premium for green buildings over and above the standard rentis om een premie te betalen bovenop de bestaande huurprijs, is likely to decline too in the months and years to come.de komende periode ook zal afnemen. In the coming months and years, they will primarily be focusingHun focus gaat de komende periode vooral uit naar strategieën on strategies that can be implemented easily and at low cost. Atdie makkelijk en tegen geringe kosten te implementeren zijn. the moment, businesses are turning their backs on initiativesInitiatieven die een langere terugverdientijd hebben, worden that have a long payback period. This means that the questionvoorlopig nog niet gesteund door het bedrijfsleven. De vraag is is whether project developers and investors will be willing todan ook of door de huidige kredietcrisis projectontwikkelaars en finance these long-term investments through the current creditbeleggers wel bereid zijn om deze langetermijninvesteringen te crisis.willen dragen.11 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 12. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsDuurzaamheidgids Sustainability guideOndanks de positieve houding van veel kantoorgebruikers en Despite the pro-active approach taken by many office occupiersde initiatieven van huisvestingsmanagers, moet de definitie van and the many initiatives taken by real estate managers,duurzame huisvesting concreter worden. De huidige sustainable real estate has to become clearer. The currenteconomische malaise vraagt om serieuze stappen. Maar hoe economic situation asks for drastic action. So how do you as anzet u als organisatie dan de eerste stappen richting een organisation take the first steps towards sustainable realduurzame huisvesting? Hoe begint u binnen uw eigen estate? How do you start this process within your ownorganisatie en hoe overtuigt u uw eigen organisatie? organisation and persuade your organisation?Deze paragraaf biedt een overzichtelijke denk- en handelsgids This section offers you a handy theoretical and practical guideom u op weg te helpen. Jones Lang LaSalle heeft een vijf to help you on your way. Jones Lang LaSalle developed a fivestappen-plan ontwikkeld om duurzaamheid te implementeren in step plan to implement sustainability in the real estate strategy.uw huisvestingsbeleid. Per stap leest u hoe u een effectief Through each step, you will learn how to develop an effectiveprogramma voor duurzame huisvesting ontwikkelt en ook programme for sustainable real estate and achieve significantzichtbare prestatieverbeteringen bewerkstelligt. improvements in performance.De kredietcrisis biedt u een unieke The credit crisis offers you a uniquekans om met duurzaamheid de opportunity to use sustainability tostrategische waarde van vastgoed demonstrate the strategic value ofaan te tonen voor uw organisatie. real estate for your organisation.Stap 1: Creëer een duurzame huisvestingsstrategie die Step 1: Create a sustainable real estate strategy thataansluit op de doelstellingen van uw organisatie. dovetails with your organisation’s objectives.Voor het ontwikkelen van een effectieve huisvestingsstrategie is In order to develop an effective real estate strategy, you need tohet belangrijk dat u inzicht heeft in de doelstellingen van uw know your organisation’s objectives. These include financialorganisatie. Hieronder vallen onder andere financiële targets en targets and growth targets, operational goals, image policy andgroeitargets, operationele doelstellingen, imagobeleid en sustainability goals.doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid. At the same time, it is essential that you find out whichTegelijkertijd is het voor u essentieel om vast te stellen welke corporate issues (see Table 2) are rated as most important bybedrijfsvraagstukken (tabel 2) het meest belangrijk zijn voor uw your organisation; who your policymakers are; how they willorganisatie, wie uw beleidsmakers zijn, hoe zij u zullen judge your performance; and the time and resources you willbeoordelen op uw prestatie en hoeveel tijd en middelen u tot uw have at your disposal.beschikking heeft.Figure 13: Sustainability and the building life cycle Examples of sustainable strategies Benchmarking Design and If cost reduction and operational efficiency are number and review planning one priority for your company, your first step might be an Improve sustainability Determine aggressive energy management programme. performance sustainability potential Is the corporate goal to become known as an innovator and leader in sustainability? You might construct a high- Maintain sustainability Achieve sustainability profile, Platinum LEED-certified headquarters. performance targets Carbon reduction targets? Focus on green workplace Management Building works and strategies, including location strategy and alternative and occupation implementation workplace implementation.COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 12
  • 13. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsHeeft u uw speelveld in kaart gebracht en duurzaamheids- Have you mapped out your playing field and decided on yourdoelstellingen bepaald? Draag zorg voor een grondige analyse sustainability objectives? Make sure that your real estatevan uw vastgoedportefeuille. De resultaten helpen u met het portfolio has been thoroughly analyzed. These findings will helpidentificeren van kansen en het ontwikkelen van een you to identify opportunities and to develop your sustainabilityduurzaamheidsstrategie. U behaalt maximaal resultaat wanneer strategy. The best results are achieved when sustainabilityduurzaamheid aansluit op alle doelstellingen van uw organisatie makes a contribution to all your organisation’s goals and isen op alle fases van een gebouwlevenscyclus. incorporated into all phases of a building’s lifecycle.Table 2: Sustainability issues for your organisationImage Ensure sustainability is seen as something Sustainable core-business target BAM Utiliteitsbouw positive, otherwise you run the risk that your organisation’s image will suffer. New delivered developments need to be with the 10% most sustainable buildings in The Netherlands.Organisation’s Management trusts real estate managers topolicy implement sustainable initiatives. A sustainable building must meet with all importantBattle to attract Current and prospective employees indicate scores like LEED or BREEAM together.talent that they want to work for a sustainable All proposals for new developments come along with a organisation. sustainable alternative for clients.Future The choice of real estate depends in part onadaptability of the current degree of sustainability and on thethe real estate potential for carrying out future modifications.Shareholder Shareholders want information on sustainablerequirements investment opportunities.Obtaining Scarcity of sustainable real estate means it isspace difficult and costly to find.Changing Stricter regulations may lead to a building orlegislation real estate portfolio failing to comply with legislation.Productivity LEED-certified buildings have been shown to increase employee productivity by up to 18%3.Cost savings Rising energy costs and stricter regulations may require expensive improvements to be made to buildings.Financing and Your organisation needs to score well ininsurance sustainability matters, especially when dealing with international insurers and investors in service providers.Negotiating the The need to be aware of the requirements forlease achieving future sustainability is a must for contract negotiations.Source: Sustainability Roadmap: An Occupier’s Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)Stap 2: Wijs verantwoordelijkheden aan. Step 2: Assign responsibilitiesDe tweede stap is het aanwijzen van een manager voor het te The second step is to appoint a manager and assign him/herontwikkelen duurzaamheidsprogramma, die de the task of developing the sustainability programme andverantwoordelijkheid krijgt en de uitvoering leidt binnen uw implementing it throughout your organisation. If yourorganisatie. Is uw organisatie groot genoeg? Dan bouwt deze organisation is of a certain size then this manager will needpersoon – met directiesteun – een netwerk op van lokale your board’s support to help him/her to build up a network ofbeheerders en projectmanagers die het plan helpen uitvoeren. local administrators and project managers who will help with the plan’s implementation.3 Source: US Green Building Council13 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 14. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsDe manager van het duurzaamheidsprogramma bewaakt de The manager of the sustainability programme monitors thevoortgang en voert gewenste aanpassingen door. De lokale progress made and implements any necessary adjustments.beheerder richt zich op dagelijkse activiteiten zoals het The administrator focuses on the day-to-day activities such asorganiseren van recyclingprogramma’s en het reduceren van organising recycling programmes and reducing energyhet energiegebruik door bijvoorbeeld het plaatsen van consumption, for example by arranging for attendanceaanwezigheidsdetectie of een andere verlichting. detectors or a low-energy lighting system to be fitted. ProjectProjectmanagers begeleiden duurzame verbouwingen, managers on the other hand supervise sustainableuitbreidingen en nieuwbouwprojecten voor de organisatie. conversions, extensions and new construction projects for the organisation.Stap 3: Ontwikkel een prestatie- en meetproces. Step 3: Develop a performance and measurement processHet meten en benchmarken van de duurzaamheidsprestaties is Sustainability performance must be measured andessentieel om jaarlijkse verbeteringen te identificeren en om benchmarked so that annual improvements, new opportunitiesnieuwe kansen en mogelijke risico’s te identificeren. Te vaak and potential risks can be identified. It is too often the case thatbeginnen organisaties met een tijdrovend en kostbaar organisations start up a time-consuming and costlyduurzaamheidsprogramma om vervolgens te constateren dat sustainability programme only to find out later that they have noze geen methode voor handen hebben om de verbeteringen te way of measuring and benchmarking the improvements made.meten en te benchmarken. The key to continuously measuring, improving and reporting onDe sleutel voor het continu meten, verbeteren en rapporteren the performance of the real estate portfolio is to have the rightvan prestaties van de vastgoedportefeuille ligt in de methodiek system and the right data. When this is done for management,en de gewenste datagegevens. Wanneer deze betrekking employees and real estate managers and their objectives thenhebben op management, medewerkers, huisvestingsmanagers this will unite your whole organisation in a drive to achieveen hun persoonlijke doelstellingen binnen uw organisatie, dan performance improvements. And also to implement the culturalverenigt de methodiek organisatiebreed de verplichting tot shift needed to help your sustainability programme achieve itsprestatieverbeteringen en de benodigde cultuuromslag voor het goals.laten slagen van het duurzaamheidsprogramma.Table 3: Start first zero measurementsBear the following points in compiling data: For all major operations Deutsche Bank aims at using In order to adjust for the impact that seasonal changes can Class A and Class B properties. have on your real estate portfolio, your measurement In search of sustainable real estate, only the 25% most period should be at least one year long. sustainable property available in the market is taken into account for leasing. If all or part of your organisation’s real estate is leased then it may be more difficult to obtain zero measurements. A global metering system, to point out improvement However, estimates can be used to a limited extent. areas, must offer a 90% real-time visibility of the real estate portfolio. Your choice of which of the buildings in your real estate portfolio can be considered for your sustainability Small locations are a challenge to influence operational control due to landlords and small scale of the property. programme will depend on their size, geographical distribution and type.COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 14
  • 15. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsVoor het benchmarken van de verkregen data kunt u officieel You can benchmark the data obtained by using such officiallyerkende scoringsmethoden gebruiken zoals LEED, BREEAM of recognised scoring systems as LEED, BREEAM or Greencalc.Greencalc. Door meerdere scoringsmethoden te gebruiken, If you use multiple scoring systems then you will have morevergroot u uw benchmark- en rapportagemogelijkheden. benchmarking and reporting options as well as betterTegelijkertijd creëert u extra inzicht in potentiële information on the action you can take to achieve improvementsverbeteringsingrepen en de daarvoor benodigde investeringen. and on the required investment. However, multiple scoringMeerdere scoringsmethoden maken duurzame huisvesting wel systems do make the issue of sustainable real estate morecomplexer en brengen bovendien extra kosten met zich mee. complex and will also cost more. Accordingly, we recommendDe voorkeur gaat daarom uit naar één methode voor het that you only implement a single scoring system, with yourscoren, op basis van duurzaamheidsdoelstellingen van de choice depending on your organisation’s sustainabilityorganisatie. Voorbeelden van te verzamelen datagegevens zijn: objectives. Examples of the data that needs to be compiledenergie- en waterconsumptie, afvalproductie (recyclen), includes data on energy and water consumption, wastepapiergebruik en de emissie-uitstoot. production (recycling), paper usage and emission levels.Welke keuzes u ook maakt, het blijft noodzakelijk dat het meet- Whatever you decide, you will need to ensure that youren rapporteerproces een integraal onderdeel wordt van uw measuring and reporting process remains an integral part oforganisatie. Niet alleen brengt dit voor u de risico’s en kansen your organisation. This will help you to map out thein kaart voor prestatieverbeteringen die langdurig waarde opportunities and threats that relate to the performancetoevoegen aan uw organisatie. Ook blijft de focus van uw improvements that can add long-term value to yourorganisatie op het duurzaamheidsprogramma. Het organiseren organisation; it also means that your organisation will continuevan feedbackmomenten met alle betrokkenen helpt u het to focus on the sustainability programme. Organising feedbackdraagvlak te vergroten binnen uw organisatie. Ook helpen deze opportunities with all stakeholders will help to increase themomenten u aan nieuwe inzichten en ideeën voor duurzame support for this programme throughout your organisation. Thisprestatieverbeteringen. feedback will also provide you with new ideas about ways of improving your sustainability performance.Stap 4: Formuleer een actieplan voor de portefeuille en de Step 4: Formulate an action plan for the portfolio and thegebouwen. buildingsDe resultaten van de nulmeting en de scoringsmethode helpen The findings from the zero measurement and scoring processesu om belangrijke verbeteringskansen te identificeren en een will help you to identify potentially significant improvementactieplan op te stellen. Het plan moet in ieder geval een opportunities and help you to draft your action plan. The planstrategisch portefeuilleprogramma bevatten, samen met should include a strategic portfolio programme and your plansindividuele gebouwenplannen. Op basis van de verkregen for the individual buildings. The measurement results and ameetresultaten en een best-in-class benchmark met de eigen best-in-class benchmark for your sector should be used to helpsector, zou een realistisch één-, drie- en vijfjaren actieplan draw up a realistic one-year, three-year and five-year actionopgesteld moeten worden. plan.Een aantal mogelijke onderdelen voor het portefeuilleplan zijn The portfolio plan could include such components as an energyeen energiemanagementprogramma, certificatieplan, management programme, a certification plan, the scoringscoringsdoelstellingen of een alternatieve werkplekstrategie. targets and an alternative workplace strategy. A separateOp gebouwniveau moet per gebouw een eigen projectplan project plan with a time schedule should be drawn up for eachontwikkeld worden, inclusief een planning, en er moet een individual building too, and someone must be held responsibleverantwoordelijke zijn die het project uitvoert. De mogelijkheden for its implementation. However, remember that the options forvoor duurzame verbeteringen zijn echter afhankelijk van de improvements in sustainability will depend on theeigenschappen van het gebouw en de bereidheid van de characteristics of the building and on the owner’s willingness toeigenaar om mee te werken. collaborate with you on these issues.15 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 16. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsWilt u met uw organisatie een grote stap maken met de Are you and your organisation interested in radically improvingduurzaamheidsprestaties? Dan kan verandering van your sustainability? If so, then relocation to differenthuisvesting u een heel eind op weg helpen. Echter, hoe bent u accommodation may be the answer. However, the questioner zeker van dat u nieuwe of bestaande huisvesting vindt die remains: how can you be sure that your new or existingaansluit op de duurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie accommodation satisfies your organisation’s sustainability goalsop zowel korte als lange termijn? in both short and long term?Het vermogen om een gebouw aan te passen aan nieuwe A key factor in an organisation’s ability to achieve a satisfactorystandaarden en technologieën, is een integraal onderdeel van sustainability level is its ability to modify its accommodation inhet behalen van goede duurzame prestaties. Het ene gebouw the light of new standards and new technologies. However,herbergt meer potentie voor verbeteringen dan andere some buildings contain greater potential for improvements thangebouwen. Voor ingebruikname is het belangrijk voor een others. Before you start using a building, your organisation mustorganisatie om te begrijpen welke duurzaamheidsprestaties er be aware of the building’s actual and potential sustainabilityte behalen zijn met een potentieel gebouw en in hoeverre deze level. And it’s the contribution to the organisation’s sustainabilitybijdragen aan de eigen duurzaamheidsdoelstellingen. goals.Deutsche Bank Group strives for landlord ING Group is carbon neutral since 31 December ‘07accountability Energy efficiency is a combination of behavior measuresTo encourage sustainable real estate improvements, and technique.Deutsche Bank is willing to pay a premium on top of the Attendance detection is standard within the offices.lease. PC’s are automatically switched off if it is not logged inPremium is based on a lease model were landlords must at 6.00 PM or 10.00 PM. With this implementation INGprovide data of building performances and improvements saves 10 mln kWh and therefore € 1 million.on a yearly basis.One of the used indicators is the Energy PerformanceCertificate of a building.Gezien het zeer beperkte aanbod enerzijds en de grote vraag Given that for the next five years there will be a large demandnaar duurzame kantoorruimte in Nederland voor de komende for sustainable office space, despite a lack of supply in thevijf jaar anderzijds, kan nieuwbouw een (te) grote investering Netherlands, a new building development may require too greatzijn voor uw organisatie. Bestaande gebouwen kunnen uitkomst an investment by your company. Instead, existing buildings maybieden. Wanneer bij een gebouw de vestigingseisen, zoals offer a solution: if the requirements for a building such aslocatie, bereikbaarheid, huur en faciliteiten, overeenkomen met location, accessibility, rent level and facilities are a good matchde algemene portefeuillestrategie, dan bieden gebouwen met with your general portfolio strategy then buildings that currentlyeen lage duurzame prestatie, maar met een hoog have a low sustainability level but a great potential forverbeteringspotentieel, goede kansen voor betaalbare improvement, could well represent the affordablehuisvesting voor uw organisatie. accommodation your organisation is looking for.Voor een ‘duurzaam’ huurcontract is een glashelder begrip van If you want a ‘sustainable’ lease then you need to be very clearhet gebouwpotentieel enerzijds en de benodigde inspanning om about the building’s potential on the one hand and about thede organisatiedoelstellingen te behalen anderzijds essentieel. effort and resources needed to achieve your organisation’sDit bevat zowel de investeringen van de eigenaar om het goals on the other. This relates both to the investment that thegebouw te upgraden, als de commitment van gebruikers om de owner will have to make to upgrade the building and thehuisvesting zo te gebruiken dat duurzaamheidsprestaties ook occupiers’ commitment to use the accommodation such that theecht haalbaar zijn. Beide partijen hebben invloed hierop en de desired sustainability is achieved in practice. Both parties canuitdaging ligt dan ook in een goede samenwerking en afspraken affect the outcome - the challenge for your organisation and thetussen uw organisatie en de eigenaar van een gebouw. building’s owner is to collaborate effectively and to agree the necessary arrangements.COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 16
  • 17. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsStap 5: Communiceer resultaten. Step 5: Communicate the resultsDuurzaamheid is een populair onderwerp en biedt talrijke These days, sustainability is a subject on everyone’s lips, andmogelijkheden om succesvolle duurzaamheidsverbeteringen in this means that there are a whole host of options for informingde vastgoedportefeuille te communiceren naar betrokkenen. stakeholders about your success in improving the sustainabilityZorg ervoor dat er een plan ligt om deze kans optimaal te of the real estate portfolio. Make sure there is a plan in place tobenutten. Uw organisatie krijgt in de eerste plaats een goed make the most of these opportunities. In the first instance, thisimago en een groter draagvlak onder medewerkers en will (further) improve your company’s image and ensure thatdirectieleden. Maar bovenal biedt duurzaamheid u of de CRE- both employees and board members support your plans. Evenmanager een unieke kans om langdurige waarde toe te voegen more importantly, sustainability gives you or the CRE manageraan uw organisatie en daarmee een belangrijke strategische a unique opportunity to add long-term value to yourpartner te worden binnen het bedrijf. organisation and thus to make it a valuable strategic partner within the company.Belangrijk is dat u intern niet alleen directieleden, maar ookmedewerkers en toeleveranciers informeert op vaste It is important that you keep board members and employeesmomenten. Stem met het communicatie- en marketingteam af and suppliers well-informed at all times. Inform thewelke duurzame successen naar buiten toe gecommuniceerd communication and marketing team and agree whichworden en op welk moment. Het plan zou in ieder geval een sustainable successes should be communicated to the outsidevergelijking tussen de duurzaamheidsresultaten en world and on which occasions. The plan should always be togeformuleerde doelstellingen moeten bevatten. Publiciteit kan compare the sustainability targets with the actual resultsvia bijvoorbeeld jaarverslagen of website. Gebruik een achieved. Useful publicity can be obtained via annual reports,IT-systeem om het proces te automatiseren, kwaliteit te the website or other outlets. Use an IT system to automate thehandhaven en tijd te besparen. Een open, transparante en process, to maintain quality and to save time. If yourzelfkritische houding van uw organisatie zal uiteindelijk extra organisation takes an open, transparent and self-criticalvertrouwen creëren bij het grote publiek. approach then in the end this will increase the confidence placed in your organisation by the general public.Examples of annual reporting of Jones Lang LaSalle’s Upstream Sustainability Services. Figure 14 – Upstream’s progress against our 2007 sustainability targets 17% Fully completed 45% Substantial progress made Some progress made 17% 21% No progress made Figure 15 – Carbon Figure 16– Average Figure 17– Upstream Figure 18– Employee footprint per employee number of hours charitable contributions and volunteering rate training per employee value of employee time 928 kgCO2 / 19.1 hours Average training / employee houres 100 Financial Contributions ( x 000) 1000 employ ee 20 18.1 hours 14 635 kgCO2 / 12 79% Volunteering rate (%) 800 80 72% 15 kgCO2 / employee employ ee 10 3,380 600 8 1,845 60 10 400 6 40 4 7,300 8,082 200 5 20 2 0 0 0 0 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 200717 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 18. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsConclusie ConclusionDuurzaamheid staat hoog op de agenda bij grote corporates en Sustainability is an issue high on the agenda of major corporatezij verduurzamen actief hun bedrijfsvoering. Daarbij richten ze occupiers. Some occupiers are taking active steps to make theirzich ook steeds meer op hun huisvesting. Voor veel business operations more sustainable and are increasinglyorganisaties is het niet meer de vraag óf ze zich duurzaam focusing on their accommodation. For many organisations, it ismoeten huisvesten, maar hoe het uit te leggen is wáárom men no longer a question of whether they have to make their realdaar nog niet mee bezig is. estate sustainable but how they attempt to explain why they are not yet taking any steps in that direction.Ondanks de goede intentie blijkt uit ons gebruikersonderzoekdat veel gebruikers nog geen grote stappen hebben genomen. Our occupier survey revealed that despite these goodBijna 50% van de respondenten wil binnen vijf jaar duurzaam intentions, many occupiers have not yet taken any significantgehuisvest zijn. Vanwege het zeer beperkte aanbod en de steps. Almost 50% of the respondents want to move tobeperkte nieuwbouwvoorraad duurzame kantoorruimte is dit sustainable accommodation within five years, but given the veryeen grote uitdaging. Duurzame oplossingen moet men dan ook limited supply and the limited volume of new sustainable officevooral in de bestaande kantorenvoorraad zien te realiseren. space, it will be a real challenge to achieve this goal. Accordingly, most sustainable solutions will have to be found in the existing stock of office space.Ondanks de mismatch tussen vraag Despite the mismatch betweenen aanbod kunnen en moeten supply and demand, organisationsorganisaties doorgaan met het can and must continue their effortsverduurzamen van hun vastgoed. to make their real estate sustainable.De huidige kredietcrisis noopt ondernemingen echter nog beter The problem is that the current credit crisis means thatdan gebruikelijk naar hun kostenkant te kijken en investeringen companies are scrutinizing their expenditures more than everuit te stellen. Het opschorten van duurzaamheidsverbeteringen and thus delaying investments. This makes it very tempting tois dan ook erg verleidelijk. Maar door duurzaamheid te put off measures to improve sustainability. However, one mustintegreren in de huisvestingsstrategie zijn op korte termijn al remember that if one makes sustainability a key feature of itsbesparingen te realiseren zonder grote voorinvesteringen. real estate strategy, then you will quickly save money withoutBesparingen die organisaties juist nu goed kunnen gebruiken. needing to make major investments beforehand. Remember that these are savings that organisations need to make nowVoor grote duurzame prestatieverbeteringen van de huisvesting more than ever.blijven voorinvesteringen noodzakelijk. Ondanks dat ditmisschien nu niet mogelijk is, maakt het verduurzamingsproces Pre-investments will continue to be necessary if majorbetrokkenen wel bewust van de noodzaak en de daarvoor sustainable improvements of real estate are to be achieved.vereiste veranderingen in de exploitatie van de huisvesting. Even if sustainable improvements are not feasible at the moment, the process will make stakeholders aware of the needOm uw organisatie voor de komende jaren op weg te helpen, for sustainable real estate and of the need to change the way inreikt dit rapport u een overzichtelijke denk- en handelsgids aan. which the building is run.In vijf stappen is uiteengezet hoe u een effectief programmavoor een duurzame huisvesting kan ontwikkelen en zichtbare This report has provided an easy to read theoretical andprestatieverbeteringen kan realiseren voor uw directie, practical guide to assist your organisation with the choices it willmedewerkers, klanten en aandeelhouders. have to make in the next few years. In five easy steps, it has shown you how to develop an effective programme for makingDe sleutel voor een duurzame huisvesting ligt vooral in het your accommodation sustainable and for achieving significantzoeken naar verbeteringen die aansluiten op de benefits for your board, your employees, your customers andduurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie en de your shareholders.gekozen methodiek om prestaties en vooruitgang in de In the main, the key to achieving sustainable real estate lies in identifying potential improvements that will help your organisation achieve its sustainability goals and in using theCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 18
  • 19. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The Netherlandshuisvesting te beoordelen. LEED, BREEAM of Greencalc zijn right system to assess your accommodation’s performance andgeschikte voorbeelden van scoringsmethoden om in alle fases progress. LEED, BREEAM and Greencalc are all suitablevan de levenscyclus van een gebouw te hanteren. scoring systems for assessing all phases of a building’s lifecycle.Ondanks het beperkte aanbod van duurzame kantoorruimte,ontstaan er de komende jaren voldoende kansen om grote Despite the limited supply of sustainable office space, there willduurzame stappen te realiseren. Wanneer bij een zoektocht be sufficient opportunities to implement sustainability measuresnaar huisvesting een bestaand kantoor voldoet aan in the coming years. If a search for new accommodation findsvestigingseisen, dan biedt het richten op gebouwen met een an existing office that satisfies your business establishmentlage duurzame prestatie, maar groot verbeteringspotentieel, requirements, then it could make sense to concentrate ongoede mogelijkheden. buildings that have low existing - but high potential - sustainability.Wanneer de vastgoedmarkt zover is dat een duurzame huur,die aansluit op de doelstellingen van uw organisatie, standaard When the real estate market has reached the point whenwordt, dan biedt het gebruik van een premie of korting op de sustainable, leasable properties that meet your organisation’shuurprijs nieuwe mogelijkheden. goals are available as standard then another option may be paying a premium or a discount on the rent figure.Op de vastgoedmarkt gaat een The real estate market willomslag plaatsvinden in de manier experience a turnaround in doingvan handelen door de grote vraag business, thanks to the high demandnaar duurzaam vastgoed. for sustainable real estate.Hoewel voor veel gebruikers het begrip duurzame huisvesting Although many occupiers have not yet implemented themomenteel nog geen concreet begrip is, zal dit door de concept of sustainable real estate in practice, the rise of scoringopkomst van scorings- en benchmarkmethoden zeker systems and benchmarks will change this situation. The lack ofveranderen. Het gebrek aan gedegen kennis over detailed knowledge about sustainability levels will become aduurzaamheid zal een dealbreaker worden tussen gebruikers deal breaker between occupiers and real estate businesses.en vastgoedpartijen. In the next few years, developers will continue to be faced withOntwikkelaars staan de komende jaren vooralsnog voor de the challenge of finding occupiers who are willing to make theuitdaging om gebruikers te vinden die de duurzame (meer-) (additional) investments, or finding an alternative solution.investeringen willen betalen of om een andere oplossing te Despite the restrictions imposed on the redevelopment ofbedenken. Ondanks de bouwkundige beperkingen biedt het existing buildings, this solution does offer great potential for theherontwikkelen van bestaande gebouwen grote kansen. future.Beleggers krijgen te maken met een herwaardering van de Investors will have to deal with a revaluation of their real estatevastgoedportefeuille. Het actief zoeken naar duurzame portfolios. Good opportunities for creating new value lie in theoplossingen samen met gebruikers biedt goede mogelijkheden active search for sustainable solutions. Research carried out inom nieuwe waarde te creëren. Onderzoek in Amerika heeft America indicates that buildings with sustainability certificationinmiddels al aangetoond dat gebouwen met een certificaat van achieve higher returns.duurzaamheid ook leiden tot een hoger rendement. Stricter sustainability regulations mean that municipalities andGemeenten en lokale overheden kunnen met strengere local governments will continue to have a major impact onduurzame regelgeving grote invloed blijven uitoefenen op construction projects, but such restrictions must bear in mindbouwprojecten. Dit zal echter ook moeten aansluiten op de the needs of organisations.behoeften van organisaties. Real estate advisors will have to answer office occupiers’ andVastgoedadviseurs krijgen te maken met vragen over tenants’ queries about sustainability. They have to be able toduurzaamheid van kantoorgebruikers en verhuurders. Zij zullen translate the needs of an organisation into accommodation thatin staat moeten zijn om de behoefte van de organisatie te is already or potentially suitable.vertalen naar (potentieel) geschikte huisvesting.19 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 20. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The NetherlandsWhat can you do now Switch printers to automatic double-sides printing mode. Introduce a co-mingled recycling program or ask your building management to do so. Take advantage of natural light when planning office layout. Encourage the use of blinds/louvers to control lighting and temperature. Provide bike racks and showers for staff to encourage walking/riding to work. Source environmentally friendly suppliers and service providers. Switch to daytime cleaning to save one to two hours of lighting per day. Purchase energy efficient equipment and appliances. Consider more flexible work practices e.g. work from home some days to reduce travel. Install a timer on your water boiling system. Undertake a communication program encouraging staff to turn off lights and computer monitors, use blinds to monitor light and temperature and reduce paper usage.Low-cost initiatives Measure, monitor and review utility consumption data to identify and resolve performance problems. Isolate and fix any leaks, gaps or blockages that are impacting performance. Upgrade to energy efficient lights and introduce intelligent lighting controls including motion sensors. Establish control strategies for the building. Install water-saving devices and appliances in kitchen and bathrooms. Install video conferencing facilities to minimize travel. Install sub-metering per floor or for water usage, electricity and suchlike. Install variable speed drives for primary air fans, chilled water pumps, condenser water pumps, cooling tower fans and water cooled chillers.Initiatives at management phase Recycling program. Waste management. Choice of products, e.g. operation of air-conditioning outside business hours. Servicing of plant and equipment. Commissioning of new equipment, upgrades. Ongoing measurement, monitoring and reporting. .COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 20
  • 21. Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The Netherlands21 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
  • 22. ContactsRoeland Houtman Elsbeth Quispel Tjard Martinus Jones Lang LaSalle B.V.European Director Senior Consultant Consultant Strawinskylaan 3103Head of Corporate Solutions Research & Consultancy Research & Consultancy 1077 ZX AmsterdamThe Netherlands The Netherlandsroeland.houtman@eu.jll.com elsbeth.quispel@eu.jll.com tjard.martinus@eu.jll.com +31 (0) 20 5405405COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced ortransmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe tobe reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. Wewould like to be told of any such errors in order to correct them.