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GREEN LEASES …

GREEN LEASES
Acquisitions of triple net leased buildings have become extremely popular as passive investors
looking for bond‐like returns in commercial real estate continue to enter the market. In a NNN lease, several
of the identifiable benefits of green buildings such as lower utility costs and improved occupant productivity
flow directly to the tenant’s bottom line. Many owners of NNN leased buildings, content with their existing
non‐green investments and unconvinced by other benefits, consequently find little incentive to incur
greening costs from which they do not directly profit. ‘Green leases’ have been suggested as a remedy for
the valid apprehension of owners regarding the disproportionate financial burden in greening their
buildings.

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  • 1. o v e rv i e w Greening the Commercial Real Estate Industry By: Joan Pino 1 1 1 5 0 S U N S E T H I L L S RO A D, S U I T E 3 0 0 | R E S TO N , VA 2 0 1 9 0 5 0 0 N W E S T S H O R E B O U L E VA R D, S U I T E 6 0 5 | TA M PA , F L 3 3 6 0 9 M I D - AT L A N T I C 7 F OX D E N P L A Z A , S U I T E 1 0 0 | M C H E N RY M D 2 1 5 5 0
  • 2. TABLE OF CONTENTS: Commercial Real Estate & the Green Building Movement    What Is Building Green?    Green Building Classification Programs & Rating Systems    Green Building Perspectives & Bottom Line Benefits  o Developers  o Owners  o Tenants    Green Leases    Government Incentives & Mandates for Private Commercial Buildings    Green Building in a Down Economy    Successful Commercial Green Building Projects  1
  • 3. COMMERCIAL REAL ESTATE & THE GREEN BUILDING MOVEMENT   The much anticipated green building movement, which started with dedicated grassroots  environmental activists, has finally reached the commercial real estate industry. Global corporations as well  as federal, state, and municipal governments are seeing the need for intervention on their behalf to “green”  buildings for a number of reasons. Currently, buildings use immense amounts of key resources and produce  an excessive quantity of waste and pollution, which is detrimental to the survival of our planet. Until this  point in time, the adjustment in conventional practices required by professionals in the industry coupled  with widespread speculation regarding the ‘green cost premium’ curtailed the development of sustainable  buildings. Growing numbers of successful new green buildings and existing building retrofits supply evidence  that confirms feasibility of sustainable, cost effective buildings. With rising energy costs, existing and  looming government mandates, and social responsibility at the forefront of concern for corporations, the  shift to building new and updating existing buildings with sustainable design and high energy efficiency  standards is here to stay.   A study released by CoStar Group in 2008 stated “non‐green buildings are going to become  obsolete.”1 This statement may seem exaggerated and impracticable, yet it is an ever impending truth which  the commercial real estate industry must consider. An industry professional, Lee Arnold, CEO of Colliers  Arnold, said in a recent interview on Tampa Bay’s Studio 10 daytime talk show “you will not see commercial  office buildings that are competitive in the future if they are not green, it will impact their cap rates and  value.”2 Although some leaders in the industry are embracing the movement, others have been slow to  realize that sustainable buildings are not just a trendy fad. They provide ample tangible and intangible  benefits to all who are involved with them, from developers to tenants. Whether its increased asset value,  significantly decreased operating costs, or a boost in employee productivity, everyone has something to gain  from the transformation of commercial real estate into a sustainable industry. 1 Miller, Norm, Jay Spivey and Andy Florance. “Does Green Pay Off?” The Journal of Sustainable Real Estate (8 July 2008). 29 June 2009 2 “Commercial Development Turns Green.” Studio 10. Gannett Broadcast Station. WTSP-TV, St. Petersburg. 2
  • 4. WHAT IS BUILDING GREEN?     Currently, conventional buildings in the U.S. have an enormous carbon footprint (see table 1)1  which can be prevented and reversed through the construction of new and retrofitting of existing buildings  to be environmentally friendly, or “green.”2 Green buildings are designed, constructed, and operated to  maximize operational efficiency and minimize environmental impact. There are several different green  elements that can be incorporated into a building that not only reduce environmental impact but have also  proven to be cost effective investments.      U.S. Buildings Account For... 100% 90% 80% 72% 70% 60% 50% 39% 38% 40% 40% 30% 30% 14 % 20% 10% 0% Electricity Energy Use CO2 Raw Materials Waste Output P otable Water Consumption Emissions Use Consumption Table 1 1 The numbers in the chart are representative of the impact of all buildings in the U.S., including commercial, residential, industrial, and infrastructure construction, on the U.S. environment. 2 U.S. Green Building Council. 2008. U.S. Green Building Council. 3
  • 5. Features of Green Buildings     Rainwater recovery systems  o Rainwater and other non‐potable  water such as condensation can be  recycled for toilet flushing and site  irrigation   Occupancy sensors that ensure lights turn off  when not in use  “Green” cleaning products  Cool roof  o materials with highly reflective coating  on the roof that allow the hottest rays  to bounce off  Recycling and solid waste management programs  Strategic landscaping  o Select plans that require little water  and maintenance   Tinted windows  o Maximize natural light while blocking  heat  Low‐flow fixtures and waterless urinals  Preferred parking for high efficiency vehicles  Highly energy efficient HVAC systems  Low or no‐volatile organic compound (VOC)  paints and adhesives  Solar panels  Bicycle storage  Location suited to take advantage of mass transit  4
  • 6. The widely misunderstood cost of green building materials continues to defer development and  construction of environmentally friendly buildings. In the early stages of the green building movement, it  was in fact more expense to build a green building rather than a conventional building due to the extra cost  of green materials. However, as industry professionals have become informed on and experienced with  green building practices, the “green cost premium” has begun to disappear. This could be attributed simply  to demand due to increased market adaptation, which stimulated availability and thus lowered prices.  Comparative cost studies have been conducted to show that green buildings do not require an increase in  capital outlay. For example, Davis Langdon, a global construction consultancy firm, released a study in 2007  that found:  “There is no significant difference in average costs for green buildings as compared to non‐ green buildings. Many project teams are building green buildings with little or no added  cost, and with budgets well within the cost range on non‐green buildings and similar  programs.”    This particular study also examined and considered the ability to achieve green building standards through  lower cost strategies,3 which is becoming a popular cost effective means to certification and recognition.  3 Matthiessen, Lisa Fay and Peter Morris. 2007 The Cost of Green Revisited. Davis Langdon, 2007. 5
  • 7. GREEN BUILDING CLASSIFICATION ROGRAMS & RATING SYSTEMS     Classification programs and rating systems have been created in  LEED Certification  order to educate professionals and support their green building  Process Overview aspirations. At this time, the two most common classification systems are  Decide if LEED is  the U.S. Green Building Council’s (USGBC) LEED® Green Building Rating  aligned with  overall  System and the Environmental Protection Agencies’ (EPA) ENERGY STAR®  goals http://www.usgbc.org/Displa for Buildings label.   yPage.aspx?CMSPageID=1718 USGBC created LEED, which stands for Leadership in Energy and                    Environmental Design, with the goal of providing a comprehensive system   Register project  for designing, constructing, and operating high performance, sustainable  with USGBC &  assemble project  buildings. USGBC highly recommends and encourages implementation of  team LEED in the early stages of a project to avoid complications and potential  https://www.leedonline.com added costs. To begin the process (see table 2), a project team must  register their project with USGBC with the intent of achieving certification  Prepare application for their project (registration is $450 for members of the USGBC and $600  (utlize templates/forms  4 and tools) for non‐members) . Once registered, USGBC provides the project team  with a variety of tools and resources, including reference guides and  templates for documentation. Upon completion of the green building and  Project  project application, USGBC’s Green Building Certification Institute (GBCI)  administrator  submits project for  awards one of four levels of LEED to recognize the building’s degree of  review achievement and performance in five key areas: sustainable site  development, water savings, energy efficiency, materials selection and  indoor environmental quality.  Formal application  review  conducted by Green  Building Certification  Institution                                            Certification project team can either  accept or appeal decision Table 2 4 Process Overview. 2008. Green Building Certificate Institute. 10 July 2009. www.gbci.org 6
  • 8. 100 base points plus 6 possible Innovation in Design and 4 Regional Priority points:   Certified: 40‐49 Points  Silver: 50‐59 Points  Gold: 60‐79 Points   'LEED' and related logo is a trademark owned by the U.S. Platinum: 80+ Points Green Building Council and is used by permission. Applicable LEED Rating Systems for Commercial Real Estate: New Construction  Existing Buildings: Operation and Maintenance   Commercial Interiors  o In support of the tenant improvement market  Core and Shell  Retail  o Addresses the specific and distinctive needs of retail spaces  Healthcare  o Addresses the specific needs of healthcare facilities     The fee USGBC charges for certification is different for every project because it is determined based  on a variety of factors, such as size and type of building, credits selected to complete, level of certification,  and USGBC membership. This cost is a contributor to the green cost premium and adds on average $2,000  to the total cost of a building.5 The cost of LEED does not include soft costs such as the time and experience  needed to complete the required documentation for certification. In an attempt to further encourage the  development of green buildings, USGBC made LEED free for projects that receive the highest level of  certification, platinum.    The overall total cost difference of building to LEED standards versus conventionally has been a  source of debate among many executives in the commercial real estate industry. Understandably, people  are not willing to increase initial capital outlay when they are seeking short‐term profits and may not realize  the key long‐term benefits green buildings offer. The Davis Langdon firm conducted a study on 600 buildings  in 19 states in order to aid professionals in understanding the true cost of LEED certified buildings compared  to traditional, non‐green buildings. The studies main findings were that constructing a building to meet LEED  silver standards adds on average less than a 2% premium. The study further stated there was no statistically  5 “FAQ: LEED Green Building Classification System.” U.S. Green Building Council. 2008. 7
  • 9. significant cost difference between a LEED certified (the lowest level of certification) and a non‐green  building.6  Although LEED certification isn’t necessary to construct a green building, it supplies third party  verification that a building is maximizing operational efficiency while minimizing environmental impact,  which may be important to perspective tenants and clients.   As a U.S. federal government agency, the EPA has several monetary and educational resources  available to utilize in the advancement of its overall goal to protect human health and the environment. The  EPA created the Designed to Earn the ENERGY STAR and the ENERGY STAR for Buildings label programs to  guide the U.S. in meeting aggressive energy performance targets needed to combat global warming while  boosting businesses bottom lines. These programs provide quality, free alternatives to USGBC’s LEED Green  Building Rating System. The ENERGY STAR program rates buildings by comparing them to a nationwide  industry database made up of analogous buildings (type and size) and scoring them on a scale from 1‐100.   Buildings must score a minimum of 75 points (top 25%) to qualify for the ENERGY STAR label.   Designed to Earn ENERGY STAR is a program for the design of new, energy efficient buildings which  confirms they are meeting strict energy performance standards. Although this program is only for new  buildings (defined by the EPA as ones which have not generated utility bills), these standards can be met by  existing buildings through various improvements and incorporation of products that have earned the  ENERGY STAR. Existing buildings that make the necessary changes can earn the ENERGY STAR for buildings  label. Currently, over 1 billion square feet have qualified for the ENERGY STAR.7 6 “Costing Green: A Comprehensive Cost Database and Budgeting Methodology.” Davis Langdon, 2004. 7 “Spring 2009 ENERGY STAR Snapshot.” Measuring Progress in the Commercial and Industrial Sectors. 2009: 1-2. ENERGY STAR. 8
  • 10. ENERGY STAR for Buildings Space Types Applicable for Commercial Real Estate:    Offices  Retail stores  Hospitals  Hotels/motels  Supermarkets/grocery stores  Banks/financial institutions  Medical office  9
  • 11. GREEN BUILDING PERSPECTIVES & BOTTOM LINE BENEFITS   The question of whose responsibility it is to transform commercial real estate into a sustainable  industry has been eagerly debated over the past decade. While some feel it is a task for developers’, others  assert that if owners and tenants demand it, green buildings will become readily available in response.  Although all sides of the debate have valid grounds, the reality is that the responsibility of greening the  industry rests in the hands of everyone involved.   Developers Speak with any developer and they will tell you that their goal is to deliver to their client the best  building a specified budget and a defined time frame will allow. Some claim that green buildings are virtually  impossible to build as a result of these strict limitations, especially in tough economic times when clients are  watching every extra dollar a project requires. While this justification may have been relevant in the past,  when green construction materials had a premium due to the lack of knowledge and availability in the  industry, it is no longer germane. Now that the costs of green building materials are becoming competitive  with conventional materials, developers who previously dismissed green buildings should take a second  look. Green buildings have been sustainably designed and constructed within roughly the same budgets and  time frames as conventional building projects across the country. Decreased material costs coupled with  cost sensitive, strategic choices of integrated sustainable design elements have made green buildings a  superior investment.   Although developers must make an initial investment to learn green building techniques, they can  gain a fairly complete understanding from completing a single project. It is highly recommended to seek  assistance from a green building consultant or have someone knowledgeable about green building on the  project team. After this initial obstacle is accomplished, green building practices have proven to be easily  adaptable and as straightforward as conventional approaches. The investment in education can be quickly  recovered through profits made from an increase in the number of projects acquired simply because of  green building knowledge. Studies have also shown a willingness of companies to pay more for green space.  A 2007 study conducted by the Jones Lang LaSalle firm surveyed corporate commercial buyers’ demand for  green space and found that 77% would pay more for green office space.8 Additionally, a 2008 CoStar Group  study found buildings that earned the ENERGY STAR sell on average for $61 per square foot more than  comparable non‐green buildings.9  8 This survey was preformed again in 2008 to update for changes in the economy. The results show that 40% of corporate real estate executives will pay up to 10% more to rent or occupy a sustainable building. 9 Miller, Norm, Jay Spivey and Andy Florance. “Does Green Pay Off?” The Journal of Sustainable Real Estate (8 July 2008). 29 June 2009 10
  • 12.   Developers who have taken the time to educate themselves in green building techniques and  practices are proud of their modern approach to design and noteworthy success. Companies are  increasingly seeking out developers who are knowledgeable about green building and can offer a  comprehensive service that will ensure their building meets high environmental and energy efficiency  performance standards. Green buildings offer a degree of quality simply unattainable by non‐green,  conventional buildings and this fact is becoming more apparent as the number of green buildings grows. In a  recent interview with MHN, Marnie Abramson, principal of The Tower Companies (a real estate  development company based in Rockville,  MD), said  “There are no more excuses for developers to ignore sustainable design. If they do, their  properties will be ‘dinged’ down the line. You just can’t compete anymore without a green and  sustainable strategy.”10       The Tower Companies is an example of one of many top commercial real estate development companies  that hold this view. As emphasis on corporate responsibility continues to increase and governments across  the country mandate green buildings, the flight to firms familiar with sustainable development will  undoubtedly soar.   Owners   In the slow yet necessary process of constructing and converting buildings into environmentally  conscious, sustainable operations, owners net leasing their buildings may feel as though they are incurring  the bulk of the cost while their tenants reap the evident financial benefits. Although this is true to some  extent, owners of net leased properties have the opportunity to realize key benefits which make “greening”  their buildings financially and economically sensible. Owners that make the decision to green their  properties sooner rather than later have the potential to benefit from some government incentives and a  clear competitive advantage, both of which will inevitably slowly dissolve as more buildings are greened and  exceedingly feasible government mandates are implemented.   Tenants across the nation are beginning to demand the greening of space they lease due to the  economic, environmental and human health benefits green buildings offer. A survey of tenants conducted in  2008 by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle found that 76% consider energy/sustainability a major or ‘tie  10 Russo, Mike. “Top 10 Rules for Green Success.” Multi-Housing News Online. (5 May 2009). 20 July 2009 11
  • 13. breaker’ factor in their location decisions.11 Forward‐thinking top U.S. companies (and excellent tenants)  which have started to operate out of USGBC LEED certified or ENERGY STAR labeled buildings include:  Walgreens  Pizza Fusion  Starbucks  REI  PNC Bank  Subway  Chipotle Mexican Grill  Best Buy  McDonalds  Whole Foods  Office Depot  Staples    Commercial real estate owners of green buildings can gain a competitive advantage by securing  and retaining high quality, desired tenants. Recent studies show that green buildings generally have higher  occupancy rates and rents. For example, a 2008 CoStar Group study (see table 3)12 found that LEED certified  buildings have a 4.1% higher occupancy rate and rent for $11.33 per square foot more than conventional  buildings.13   Green Office Buildings v. Non-Green Office Buildings Building Type Occupancy Rate Rental Rate ($/ft²) ENERGY STAR Labeled 91.50% $30.55 Non-ENERGY STAR 87.90% $28.15 LEED Certified 92% $42.38 Non-LEED 87.90% $31.05 Table 3 Although tenant demand serves as the pivotal reason for owners to green their properties,  increased asset value and risk aversion are other distinct advantages of green buildings. Using the income  approach to asset valuation, asset value=NOI/capitalization rate, the NOI earned by tenants is an important  factor in calculating the value of a building. Net lease tenants occupying energy efficient buildings have  higher NOIs due to a variety of factors such as increases in productivity and significant savings on energy  costs. Buildings upgraded with efficient systems typically save between 10 and 2o percent on operating  expenses.14 This savings is directly reflected in NOI since NOI=revenue–costs. For example, a limited service  restaurant operating out of a building that achieves a 10% reduction in energy costs can increase net profit  11 “The Green Phoenix: A Flight to Quality in Challenging Times.” Perspectives on Sustainability. April 2009. Jones Lang LaSalle. 22 July 2009 <http://www.us.am.joneslanglasalle.com/ResearchLevel1/JLL_Global_Trends_Sustainable_Real_Estate.pdf>. 12 This study compared all USA based ENERGY STAR rated office buildings (many of which are LEED certified) to a large sample of non-ENERGY STAR rated office buildings. 13 Miller, Norm, Jay Spivey and Andy Florance. “Does Green Pay Off?” The Journal of Sustainable Real Estate (8 July 2008). 29 June 2009 14 “Commercial Real Estate: Looking For Energy Solutions.” U.S. Environmental Protection Agency. 24 July 2009 <http://www.energystar.gov/ia/partners/spp_res/LFES_Commercial_Real_Estate.pdf>. 12
  • 14. margins by as much as 4%.15 Therefore, owners of green net leased buildings can benefit from increased  asset value through tenants attaining higher NOIs via energy efficiency.  Owners of net leased properties are essentially looking for a low risk, fixed return similar to that of  a certificate of deposit or government bond. Fundamentally, green buildings are more secure investments  than conventional buildings because they are less susceptible to market volatility, a central component of  risk in investing. This can be distinguished from studies which have confirmed their higher rental,  occupancy, and retention rates. They are also recognized for excellence in quality, which mitigates several  health risks associated with conventional buildings held to lower standards of indoor environmental air  quality. For example, Sick Building Syndrome has been the source of a number of lawsuits against  unsuspecting building owners over the past several years.16 Sick Building Syndrome can be avoided in green  buildings because they adhere to strict indoor air quality standards.    Commercial real estate investors debating whether buying green buildings or retrofitting their  current properties will pay off should regard the undertaking as a way to ensure competitive assets in the  future. As more buildings constructed and retrofitted to standards such as LEED and ENERGY STAR proffer  competitive rents, tenants will certainly choose to occupy them over non‐green peer buildings. All things  considered, green buildings optimize life‐cycle economic performance,17 establishing them as high‐quality  real estate investments.   Tenants Green buildings offer an ideal space for all tenants to occupy. Occupants of green buildings are able  to enjoy many advantages unattainable in non‐green buildings such as:    Reduced operating costs  Improved working conditions and indoor air quality (IAQ)  o Reduce absenteeism   o Boost productivity  o Increase worker satisfaction  o Higher employee retention  Enhanced public image  Government financial incentives    15 “ENERGY STAR for Retail.” Environmental Protection Agency. 24 July 2009 <http://www.energystar.gov/index.cfm?c=retail.bus_retail>. 16 Hochman, Bonnie Y. and Laurence S. Kirsch. “Protecting Occupants and Owners From Indoor Air Problems.” Building Operating Management. Oct. 1990: 42. 17 U.S. Green Building Council – http://www.usgbc.org 13
  • 15. These advantages have been confirmed by occupants of green buildings across the country. Green buildings  achieve these benefits through sustainable design and efficient systems which save energy and create a  healthier space to occupy.   Studies have shown that IAQ directly relates to employee productivity, which affects businesses  bottom lines. According to the EPA, building‐related illnesses account for $60 billion in lost productivity in  the U.S. annually.18 A ground breaking study conducted by the Rocky Mountain Institute quantified indoor  air quality benefits of green buildings and demonstrated that the benefits of green buildings are far more  than just energy cost savings. In the eight green buildings (retrofitted or new) examined in the study,  improved air quality fostered improvements in productivity of up to 20% and reduced absenteeism by up to  25%.19 These numbers could potentially contribute to reductions in other indirect costs such as health  insurance premiums, offering tenants several compelling reasons to occupy green buildings.  Research has shown a strong positive correlation between time and money spent by consumers in  stores with increased levels of natural light, a key design element in almost all green buildings. A study  conducted by the California Energy Commission on an anonymous retailer confirmed this correlation. The  retailer experienced increases in sales of up to 40% in stores that had natural lighting.20 This is just one  example of strong positive consumer response to green buildings. Consumers generally expect companies  to uphold high environmental standards as part of their social responsibility. One survey found that 75% of  consumers think it is important for companies to provide information on environmental impact and 73%  think it is important for companies to have a good environmental track record.21 In view of this, companies  that choose to operate out of green buildings enhance their public image in a manner exceptionally  appealing to consumers, demonstrating yet another advantage enjoyed by green building tenants.   Different lease structures further enhance tenant benefits garnered through occupancy of green  buildings. Whether tenants are responsible for taxes, maintenance, and/or insurance costs of their buildings  will largely affect their ability to acquire key quantifiable financial benefits. For instance, NNN lease tenants  occupying green buildings acquire a significant advantage over competitors through decreased utility costs;  a savings which directly increases their profits and provides protection from unstable energy prices. With  energy costs increasing at a rate of 6‐8% per year,22 tenants need to seriously evaluate differences in energy  efficiency among buildings they occupy. The New Buildings Institute conducted a study on energy  performance of green buildings and found that average energy use of LEED certified buildings is 25‐30%  better than the national average.23 Furthermore, tenants of green buildings who are responsible for paying  real estate taxes are eligible for financial incentives offered by some municipal governments.   18 Fisk, William J. “Health and Productivity Gains from Better Indoor Environments,” The Role of Emerging Energy-Efficient Technology in Promoting Workplace Productivity and Health. Lawrence Berkeley National Laboratory, Feb. 2002. 19 Browning, William D. and Joseph J. Romm. “Greening the Building and the Bottom Line.” Rocky Mountain Institute, Dec. 1994. 20 “Daylight and Retail Sales.” California Energy Commission, Oct. 2003. 21 Boston Consulting Group Global Green Consumer Survey, 2008; BCG Analysis. 22 “Conserve Solutions for Sustainability.” National Restaurant Association. 2009. 28 July 2009 <http://conserve.restaurant.org>. 23 Turner, Cathy and Mark Frankel. Energy Performance of LEED® for New Construction Buildings. New Buildings Institute. 4 March 2008. 14
  • 16. GREEN LEASES   Acquisitions of triple net leased buildings have become extremely popular as passive investors  looking for bond‐like returns in commercial real estate continue to enter the market. In a NNN lease, several  of the identifiable benefits of green buildings such as lower utility costs and improved occupant productivity  flow directly to the tenant’s bottom line. Many owners of NNN leased buildings, content with their existing  non‐green investments and unconvinced by other benefits, consequently find little incentive to incur  greening costs from which they do not directly profit. ‘Green leases’ have been suggested as a remedy for  the valid apprehension of owners regarding the disproportionate financial burden in greening their  buildings.  Although green lease is a fairly new term in commercial real estate, it is somewhat comparable to  the concept of tenant improvement,1 a recognized notion in the industry. Green leases are structured to  create incentives and flexibility for both owners and tenants in greening commercial buildings.2 They allow  owners to pass on some or all of the costs incurred in retrofitting their properties to achieve green building  standards such as LEED to tenants, which overcomes the aforementioned owner predicament. Tenants have  readily accepted green leases as a means to greening buildings they occupy because of their considerable  savings in operating costs and other advantageous benefits. As for owners, green leases enable them to  increase the value of their investment through sustainable upgrades partially or fully paid for by their  tenants. In addition, green leases address several specific green measures of which traditional leases  commonly present barriers. For example, most traditional leases require tenants to use only new materials  in tenant improvements or initial fit outs.3 This would possibly exclude the use of recycled materials,  presenting a needless barrier to tenant integration of sustainable materials.    Passive investors in NNN leased buildings should recognize green leases as a savvy approach to  greening their portfolios. They eliminate the need for extensive owner capital outlay and ensure tenant  satisfaction. Given that leases often represent long‐term agreements, owners and tenants who opt for  green leases will benefit from resiliency during the development of anticipated green building government  mandates in the future.   A resource that could be extremely helpful to owners and tenants looking to make green upgrades  to existing buildings is the ENERGY STAR Building Upgrade Value Calculator. This free tool provided by the  EPA allows users to analyze the financial value of capital investments in energy efficiency measures in  commercial real estate. Even though it was originally developed for office properties, the majority of the  1 Changes made to a commercial or industrial property by its owner to accommodate the needs of a tenant. Who bears what portion of TI costs is negotiated between the lesser and the lessee and is usually documented in the lease agreement. 2 Brooks, Michael. Green Leases and Green Buildings. 1 May 2008. 3 Brooks, Michael. Green Leases and Green Buildings. 1 May 2008. 15
  • 17. functionality is applicable to all building types. Below is an example of using the tool to evaluate energy  efficient upgrades in a hypothetical casual dining restaurant:4    Property Information Property Name Casual Dining Restaurant Square Footage 6,500 +/- Annual Utility Bill $63,600 Energy Project Information Energy Efficiency Measure Cost Annual Savings Demand Defrost Controller $500 $150 Tankless Water Heater $1,500 $1,700 Commercial Kitchens Ventilation System $3,000 $4,000 Replace Pre-Rinse Spray Valve with Energy Efficient Low $50 $500 Flow Pre-Rinse Spray Valve Replace Incandescent Blubs with CFL’s $50 $400 Sub Total $5,100 $6,750 Additional Annual Savings for Labor and Supplies Rebates (if any) Financial Information Analysis Term (years) 10 years Discount Rate 8% Capitalization Rate 8% Financial Summary Net Investment Cost $5,100 Net Investment Cost per SF $0.78 Simple Payback Period (SPP) .84 years Return on Investment (ROI) 118% Net Present Value (NPV) $35,425 Internal Rate of Return (IRR) 118% Potential Impact on Net Operating Income (NOI)* $6,039 Potential Impact on Asset Value* $75,493 *Specific to office properties and therefore may not be relevant to this example   4 Everything the tool is capable of calculating (such as loan financing) is not shown in the example. The tool can be accessed at: http://www.energystar.gov/index.cfm?c=comm_real_estate.building_upgrade_value_calculator 16
  • 18. GOVERNMENT INCENTIVES AND MANDATES FOR PRIVATE COMMERCIAL BUILDINGS Ultimately, government mandates will end the ongoing debate over the option to develop, own,  and/or occupy green buildings. Although the federal government does not currently have green building  mandates for private commercial buildings, several local governments across the U.S do, including:   Albuquerque City, NM  Alexandria City, VA  Annapolis City, MD  Babylon City, NY  Baltimore City, MD  Battery Park Village/ Town, NY  Boston City, MA  Brisbane Village/ Town, CA  Calabasas Village/ Town, CA  Chamblee City, GA  Cutler Bay Village/ Town, FL  Dallas City, TX  Doraville City, GA  Fayetteville City, AR  Gaithersburg City, MD  Healdsburg City, CA  Lakewood City, OH  Long Beach City, CA  Los Angeles City, CA  Monterey City, CA  Montgomery Co, MD  Mountain Village/ Town, CO  Napa City, CA  Normal City, IL  Palo Alto City, CA  Pasadena City, CA  Pleasanton City, CA  Rohnert Park Village/ Town, CA  San Antonio City, TX  San Francisco City, CA  San Jose City, CA  San Rafael City, CA  Santa Cruz City, CA  Santa Rosa City, CA  Sonoma City, CA  Stockton City, CA  Taos Village/ Town, NM  Washington City, DC  West Hollywood Cit y, CA  Windsor Village/ Town, CA  All of the above city, town and county governments require private commercial buildings to meet  specified green building guidelines or achieve green building certification, either through USGBC or another  approved standard.5 Many states, cities and local governments that do not yet have green building  mandates for private commercial buildings offer incentives which can only be received through green  building certification. These incentives include tax abatement/credits, bonus density, expedited permitting,  grants, technical assistance, permit/zone fee reduction/waiver, and rebates.   5 The requirements for private commercial buildings differ based on square footage and whether it is new construction. For example, the Taos Village/Town, NM ordinance requires all new private commercial buildings greater than 6,000 sq. ft. to achieve LEED certification, whereas the green building mandate in Baltimore, MD requires private commercial buildings of 10,000 sq. ft. or greater to a achieve a minimum of LEED Silver. 17
  • 19. Virginia Incentive Programs: State HB 239 (July 1st, 2008)  o Declared energy efficient buildings (defined as meeting the performance standards of  LEED, Energy Star, Green Globes or EarthCraft) to be a separate class of taxation from  other real property; Provides for localities to levy equal or lesser taxes on energy efficient  buildings  Arlington County Green Building Density Initiative Policy (March 14th, 2009)  o Allows commercial projects and private developments to develop sites at higher density  levels  .05 FAR for LEED Certified, .15 FAR for LEED Silver, .35 FAR for LEED Gold, and .45  FAR for LEED Platinum   There is also a height bonus density of up to 3 stories  o All projects must contribute to a green building fund6  The contribution ($0.045 per sq. ft. GFA) is refunded to projects that earn LEED  Alexandria City Green Building Policy (April 18th,2009)  o Requires all new commercial buildings to achieve a minimum of LEED Silver certification  6 The money collected goes toward county-wide education and outreach activities. 18
  • 20. Florida Incentive Programs: Hillsborough County Update to “Development Review Procedures Manual” (January 1st, 2008)  o Expedites plan reviews for projects with a completed scorecard from either USGBC or  FGBC  Jacksonville City Jacksonville Sustainable Building Program  o Offers incentives to new commercial buildings that achieve LEED certification or other  recognized green building classification system  Fast track development review  Designation  Refund of certification expenses  Miami Beach City Green Building Ordinance (April 22, 2009)  o Established incentives for private commercial green building projects  Expedited plan review and building inspections  Developers can receive a refund of the application and review fees for  certification  Designation and acknowledgement of achievement on city website  Miami Lakes Village/Town Town of Miami Lakes Green Building Program (July 10th, 2008)  o Permit fee reduction for commercial applicants that prove minimum compliance with  LEED standards  Sarasota County Resolution #2006‐174  o Fast track building permit incentive and 50% reduction in the cost of building permit fees  for private contractors using LEED  19
  • 21. Tampa City City of Tampa Sustainability Ordinance (June 26th, 2008)  o Offers developers of commercial buildings a 20‐80% rebate on building permit fees,  depending upon the level of LEED certification earned by the building   Incentives and mandates for private commercial buildings in other parts of the county have thus far  been more aggressive than those in Virginia and Florida. Municipalities in California currently have the most  mandates for private commercial green buildings. These municipalities fostered the growth of green  buildings by introducing and encouraging development with incentives. The incentives were subsequently  replaced with mandates, a pattern that will undeniably materialize in other states. Mandates have also  continued to become more progressive. For example, the San Francisco Building Code, established in August  2008, currently requires new commercial buildings over 5,000 sq. ft. to achieve green building certification  or documentation of compliance with green building standards. It also outlines future mandates,  designating LEED Gold or equivalent as the minimum certification level achieved by 2012.  Green building law may soon break new ground in Portland, Oregon with a proposed green  building program. The proposed program, dubbed the ‘feebate program’, would allow the city to assess a  fee against developers who construct buildings that only meet state building code. The fee would be waived  for developers who construct buildings that meet a minimum of LEED Silver. Furthermore, developers of  buildings that meet LEED Gold or Platinum standards receive rebates.   Federal Incentive Programs: The Energy Policy Act of 2005  Commercial Building Tax Deduction   o Established a tax deduction for expenses related to the design and installation of energy  efficient building systems  Building owners or tenants are eligible for a tax deduction of up to $1.80 per sq.  ft. for the installation of systems that reduce total building energy costs by 50%  or more compared to a reference building  Partial deductions of $0.60 per sq. ft. are available for improvements to one of  three building systems that reduce total heating, cooling, ventilation, water  heating and interior lighting energy use by specified percentages  The deductions are only available to buildings covered by the scope of the  ASHRAE Standard 90. 1‐2001 and buildings or systems placed in service from  January 1st, 2006 through December 31st, 2013  20
  • 22. Proposed Federal Legislation: The American Clean Energy and Security Act of 2009 (H.R. 2454)  Section 201  o Requires new construction and renovation projects to meet stringent national energy  efficiency standards which exceed the existing energy code (ASHRAE 90.1) by 30%  immediately and 50% by 2015  o The proposed act provides for 5% increases every 3 years through 2030, resulting in an  eventual 75% reduction over current standards  Department of Energy can increase or decrease reduction targets based on  feasibility   State and local government codes must meet or exceed targets established by  the act  The bill passed in the U.S. House of Representatives on June 26th, 2009 and is expected to reach  the senate by mid‐September  21
  • 23. GREEN BUILDING IN A DOWN ECONOMY Despite the current down economy, the overall green building movement continues to experience  growth. One can draw this conclusion by simply looking at the numbers. For example, Greenbuild, the  world’s largest conference and expo dedicated to green building, had more than 28,000 attendees in 2008,  which is an increase of 25% from Greenbuild 2007. Moreover, in April of 2003, a mere 84 buildings had  received LEED certification. The most recent number of certified projects released by the USGBC was 2,878  in May of 2009. This number will only continue to grow, evidenced by the 21,252 projects currently  registered seeking LEED certification. The sustained growth in this sector may be baffling to those who  believe in sticking to what they know during hard economic times; however, departure from conventional  buildings may be exactly what is needed.     Green buildings pave the way for businesses to prosper through a triple bottom line encompassing  financial, social and environmental goals, which has proven an endearing strategy during hard economic  times. Some industry professionals have recognized this economic climate as the perfect opportunity to  “green” business and use triple bottom line benefits to save money and gain a competitive advantage as  other options are less obvious. A recent study released by A.T Kearney found that companies focused on  sustainability outperformed industry averages by 15% during the current financial crisis.7 The green building  movement will continue to grow as more companies recognize that a small upfront investment in “green”  can assist in retaining value and provide protection from a volatile market.  7 “Green Winners: The Performance of Sustainability-focused Companies in the Financial Crisis.” A.T. Kearney, 2009. 22
  • 24. SUCCESSFUL COMMERCIAL GREEN BUILDING PROJECTS PNC Bank – LEED Certified   Currently, PNC Financial Services Group, Inc. has more certified green buildings than any other  company on earth.8 As of June 2009, the company had achieved USGBC LEED certification for 66 buildings.     Ways LEED certification has benefited PNC’s bottom line:     According to Gary Saulson, PNC’s corporate real  estate director, PNC has been able to build green  branches for $2.6 million, which is approximately  $100,000 less than some competitors are  spending on comparable non‐green branches.9  o More than 50% of each branch is made  Photos by PNC Green Branch from recycled materials, including flooring,  wall coverings, and carpet. Many of these recycled materials cost less than non‐recycled  products.  Energy usage in PNC’s green branches is reduced by 50% or more compared to non‐green branches  due to high‐efficiency systems and insulation and maximum use of natural  light (which has also been associated with positive consumer response).  Water usage in green branches is reduced by 6,200 gallons a year.  Enhanced public image  o “Consumers want to do business with socially responsible companies and PNC is leading the way in the banking industry.” –Neil Hall, PNC’s head of retail distribution “Our commitment to significantly reduce our impact on the environment has enabled us to lower costs, increase efficiency and productivity as well as enhance the communities where our customer and employees live, work and play” -Gary Saulson 8 Patrick McMahon, PNC News Release 9 Roth, Mark. “The Thinkers: PNC’s Saulson finds it’s easy being green.” Pittsburgh Post-Gazette. 8/25/08. 23
  • 25. Walgreens – LEED Registered   Walgreens, the largest drugstore chain in the U.S., opened their first (and the first) environmentally  friendly drugstore on June 24th, 2009 in Mira Mesa, California. It has registered with the USGBC and expects  to receive LEED certification within 4 to 6 months. The company has plans to open three more LEED certified  locations by the end of 2009,  one of which is located in  Chicago. In 2007, Walgreens  began taking a sustainable  approach to reduce their  carbon footprint and save  money by installing solar panel  systems at select locations.10  The perusal of green building  Photo by Walgreens LEED-registered Walgreens in Mira Mesa, CA certification further solidifies  the company’s serious commitment to people, the environment, and achieving economic advancement  through efficient measures.    As the green Mira Mesa Walgreens location just opened a few weeks ago, specific quantitative financial  benefits achieved have yet to be revealed. The company has stated that the store managed to reduce  lighting related energy use by 50% through the use of skylights, solar tubes, LED lights and highly efficient  coolers and freezers. The building’s ‘white roof’,11 another green feature, will significantly reduce cooling  related energy use. Furthermore, all landscaping was done with native plants, which will require no  watering whatsoever. The environmentally friendly building has already generated a great deal of free  publicity for the company, yet another reason Walgreens made an excellent decision to build to LEED  standards.    In the company’s 2008 social responsibility report, financial savings realized through already in place  environmentally friendly measures were discussed. For example, the company saved $5.7 million in energy  costs by using high‐efficiency fluorescent lighting in over 6,000 stores. The company’s green building plans  were also briefly touched upon and will hopefully be evaluated from both a financial and environmental  stand point in the 2009 report.    10 63 locations have solar panel systems 11 Studies show that white roofs can reduce air conditioning costs by 20% or more 24
  • 26. 1101 Madison Tower – Energy Star Labeled   1101 Madison Tower is a 265,525 sq. ft. ENERY STAR labeled medical office building located in  Seattle, WA. The building, constructed in 1994, underwent a major  efficiency retrofit in 2005‐2006 which resulted in a 30% reduction in energy  use and recognition by the EPA with the ENERGY STAR label for Buildings.12  Both the building’s owner and tenants have benefited from the retrofit. For  example, the building received the 2005‐2006 TOBY (The Office Building of  the Year) award. Also, physicians with offices in the building have been  consistently listed in Seattle magazine as top peer‐recommended in the  city. This may be coincidence; however, it may indicate that the retrofits  Source: Energystar.gov attracted high quality medical professionals as tenants.    A few of the highly efficient upgrades completed on 1101 Madison Tower include:    Energy efficient fluorescent light fixtures in the parking garage   A combination of programmable time‐clocks on lighting circuits and photo sensor controls were  installed on common area lighting controls. This was a low cost system that enabled significant  energy savings.   New water treatment system – Nalco TRASAR controls  Replacement and recalibrating of all damper motors  New preventative maintenance system  HVAC retrocommissioning    Rebate incentives were provided by Seattle City Light and Saving Water Partnership.    These upgrades, in addition to others, enabled 1101 Madison Tower to achieve an average energy cost per  square foot of $1.89. According to BOMA, the closest MOB market comparison’s average energy cost is  $2.14 per square foot.13   12 The building was first labeled in 2006 and received a rating of 75. It was then relabeled in 2007 and its rating increased to 84. 13 These values may have changed due to increases in energy prices. 25
  • 27. Pizza Hut − Energy Star Labeled Eight Pizza Hut locations in Gainesville, Florida have earned the ENERGY STAR label for  Buildings through the installation of economical and efficient systems.      Property Information Size +/- 16,000 sf Annual Savings from Upgrades $2,820 Payback Period 0 Months   Together, the eight locations are saving more than $20,000 annually.     Some upgrades to the stores include:    T‐10 lamps replaced T‐12 fluorescent lamps  LED exit signs  o Service life is 100,000 hours; incandescent exit signs service life is 1,000‐3,000 hours. LED  exit signs also require far less maintenance compared to incandescent ones.  Some low cost/no‐cost building tune‐ups  calibrated thermostat  replaced coils and filters  reduced hot water settings  scheduled a maintenance program    All of the lighting retrofits were financed interest‐free on monthly utility bill payments through collaboration  with Gainesville Regional Utilities (GRU). The retrofits were essentially free of cost, since the energy savings  were greater than the payments.  “This ENERGY STAR partnership promotes a market-based approach to energy conservation and environmental protection that allows businesses to be more competitive and more apt to change the way industry views environmental awareness – from a burden to a competitive point of difference.” -Bill Stasiewicz, Pizza Hut of Gainesville Managing Partner 26

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