Necesidades del conjunto residencial los dos delfines
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Necesidades del conjunto residencial los dos delfines Necesidades del conjunto residencial los dos delfines Document Transcript

  • NECESIDADES DE LOS DOS DELFINES:1. Área Administrativa I. Realizar censo de Propietarios, inquilinos, con sus respectivos habitantes por apartamentos, vehículos, personal de trabajo domestico, y animales, PIDIENDO DE MANERA OBLIGATORIA COPIA DE LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD, Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS. II. Realizar diagnostico y adecuación a la normativa legal: LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y SU REGLAMENTO, SSO, SENIAT, ALCALDIA, REGISTRO SUBALTERNO, MINISTERIO DEL TRABAJO, LOPCYMAT, INCE, INDEPABIS, LIBROS CONTABLES, BOMBEROS, GOBERNACION, CONCEJO COMUNAL, MINISTERIO DEL AMBIENTE, HIDROCAPITAL, CANTV, ELECTRICIDAD DE CARACAS, ETC. III. Realizar Contratos con todas las empresas prestadoras de servicios al edificio, que establezcan las condiciones del servicio, las responsabilidades y los alcances del mismo. IV. Realizar contratos con todo el personal fijo y temporal del conjunto. V. Realizar manual de descripción de cargos y funciones, así como el protocolo de operatividad de cada uno de los puestos y zonas álgidas. VI. Revisar contrato de arrendamiento de Movilnet, y notificar la no renovación, por los daños a la salud de los vecinos que están a menos de 15 metros.VII. Realizar contrato con Intercable y Directv sobre las instalaciones en el conjuntoVIII. Reparar alarma contra incendio IX. Realizar mantenimiento y programar los futuros del sistema de extintores de fuego X. Revisar todas las mangueras contra incendio del edificio XI. Realizar el Programa de Higiene y Seguridad Industrial2. Ascensores: I. Torre D1 (realizar Diagnostico Técnico y terminar de reparar) II. Torre D2 (realizar Diagnostico Técnico y terminar de reparar) III. Torre D1 ( Realizar acabado, pisos, luces, extractores) IV. Torre D2 (Realizar Diagnostico de acabados y terminar ) V. Torre D1 y D2 (preparar programa de mantenimiento preventivo y agendar las paradas, para que la comunidad este enterada) VI. Cuarto de Ascensores (realizar inspección y agendar reparaciones, mantenimientos y pinturas, se debe hacer hermético estos cuartos, para alargar la vida útil de los tableros electrónicos)
  • 3. Sala de Hidroneumático y Tanque de Agua I. Realizar diagnostico técnico de la sala de maquinas II. Realizar mantenimiento de limpieza del tanque y agendar los próximos mantenimientos III. Realizar mantenimiento al sistema de Pozo Profundo IV. Realizar sistema de tratamiento del agua del pozo V. Conseguir cotizaciones para realizar el sistema de purificación del agua que surte al conjunto residencial4. Plantas Techo I. Revisar diagnostico técnico de impermeabilización II. Revisar sistema de alumbrado, y preparar cronograma de revisión de luces rojas III. Revisar botes de agua de los aires acondicionados IV. Revisar cableado de Intercable y Directv, y solicitar urgente el empotrado del mismo, o buscar una compañía que nos realice un presupuesto y se le presenta a ambas cableras. V. Reparar y reconstruir sistemas de aspirado de ductos de amabas torres5. Área Piscinas I. Revisar contrato de mantenimiento y materiales, y establecer un cronograma de mantenimiento, de ser posible contratar una compañía. II. Revisar sala de maquinas y filtros, realizar cronograma de mantenimiento preventivo III. Repara Orilla de piscina IV. Reparar sistema de luces sumergibles V. Reparar luces de área de las piscinas, parque infantil. VI. Reparar parque infantil y revisar muro brocal (se sugiere eliminación) y mover la rueda y el columpio metálico junto al de maderaVII. Reparar y pintar cantinaVIII. Corregir reparación de baños6. Área Parrilleras I. Repara luces de asadores II. Reparar bases de columnas de churuatas III. Pintar madera del techo y cambiar las dañadas IV. Corregir puertas de pocetas de baños V. Corregir posición del brazo para las piñatas7. Área sótanos I. Reparar sistema de ventilación II. Pintar rayado y numeración para apartamentos
  • III. Limpiar y reutilizar depósitoIV. Reparar sistema de aguas negras dañados V. Pintar tuberías según Norma Covenin8. Jardines I. Realizar mantenimiento y programar los futuros II. Reconstruir las jardineras dañadasIII. Sembrar Matas en Área PiscinaIV. Sembrar nuevas matas V. Sugiero contratar unos paisajistasVI. Instalar sistema de riego automático en todas las jardineras o contratar un personal para tal fin9. Salón de Fiestas I. Reparar o cambiar sistema de aire acondicionado II. Reparar BañosIII. Reparar Techo de vidrioIV. Colocar calcomanía en vidrio de salida hacia los baños para evitar accidentes V. Realizar contrato y normas de uso (al alquilarlo se debe cobrar 2 vigilantes adicionales y un personal para limpieza inmediatamente concluida la fiesta)VI. Reparar mesas y sillasVII. Reparar instalaciones eléctricas mal hechas y colocarlas según planos10. Área Lobby I. Reparar baños de vigilancia II. Colocar dispensadores de agua potable con filtroIII. Reforzar garita de vigilanciaIV. Reparar sistema de intercomunicadores (se invirtió más de 30.000 Bs y no se debe perder) V. Reparar todas las puertas del área de lobbyVI. Reconstruir puertas de sistema eléctrico torre D211. Sistema de Desechos Sólidos I. Reparar ductos y toma de desechos en cada piso II. Realizar mantenimiento y descontaminación profundo del sistema de ductos, cuartos y sala de recepción de desechos sólidosIII. Pintar cuartos en cada piso o colocar cerámicaIV. Reparar y destapar lavamopas y drenajes V. Realizar cronograma de limpieza del sistema y bote de desechos solidos
  • 12. Sala de Juegos I. Reconstruir y pintar II. Reparar o adquirir mesas de pooll III. Adquirir mesa de pin pong IV. Reparar sistema eléctrico V. Realizar normas de uso13. Área Escaleras I. Reparar y pintar paredes II. Pintar pasamanos. III. Reparar Luces de Emergencia. IV. Colocar Bombillos Ahorradores V. Pintar Piso14. Área Recreación Frente a Torres I. Reparar y pintar paredes II. Reparar Jardineras. III. Reparar Jardinera Torre 1 o colocar Mallas. IV. Reparar Asientos de Concreto V. Revisar Cañerías de aguas de Lluvia.Esta es una lista de las actividades pendientes por realizar para lograr un correcto funcionamientodel conjunto.Es imprescindible que la Junta de Condominio cumpla a cabalidad lo establecido en la Ley dePropiedad Horizontal, el Documento de Condominio, su Reglamento y las Normas de ConvivenciaCiudadana.Personal para el Conjunto: Un Supervisor o Gerente de Mantenimiento “TSU” (debe tener capacidad de dirección, de redacción de informes y manejo de personal, será la persona responsable de todo el buen funcionamiento del edificio) en primer lugar sugiero que se soliciten propietarios voluntarios para el cargo, de no haberlos se realice un concurso de aspirantes. Una asistente de administración para la cobranza, solicitudes y actividades relativas a la administración. Dos personas para realizar reparaciones menores de electricidad, plomería, albañilería, pintura, y cualquier otra actividad relativa al mantenimiento. (Deben ser personas responsables, y que no presten servicios a apartamentos del conjunto en su tiempo
  • laboral, deberán tener un cronograma de actividades para poder hacer seguimiento de su trabajo. Dos personas por fin de semana para realizar control de acceso a el área de piscina y parrillera, hasta que se tenga un buen control con la vigilancia Una empresa de limpieza con por lo menos 5 personas, se debe tener uno fijo para la piscina y parrillera en temporada alta y fines de semana Una empresa de vigilancia con por lo menos dos personas diurnas y tres nocturnas, el tercer hombre nocturno debe tener capacidad y ser entrenado en las posibles emergencias (eléctricas, hidráulicas, seguridad, ascensores, etc.) que puedan ocurrir en el conjunto Una empresa para el mantenimiento de la piscina a todo costo, y que cubra los días de temporada y fines de semana. Una empresa de paisajismo y jardinería.Nuestro conjunto residencial es de gran envergadura, y las aéreas comunes (7.823 mts 2) tienencaracterísticas de club, por lo que se requiere un mantenimiento exhaustivo y riguroso, para poderasí mantener y revalorizar nuestra propiedad.En nuestro Documento de Propiedad se establece en él: Articulo 1.4 DESTINO DEL CONJUNTORESIDENCIAL “LOS DOS DELFINES”. Los apartamentos que conforman el conjunto, serándestinados exclusivamente al USO RESIDENCIAL, en consecuencia todo acto jurídico que impliqueuna modificación en su uso se considerará nulo de pleno derecho.Este es un articulo que no necesita interpretación, ósea que TODA PERSONA que utilice losapartamentos debe ser RESIDENTE, de lo contrario se considerara invitado, y no se puede alquilaro prestar el apartamento por fines de semana, ya que se estaría cambiando el USO DERESIDENCIAL.Este pequeño trabajo lo propongo como una idea para elaborar una diagnostico y análisis deprioridades, el cual deberá ser votado en Junta de Condominio (si asistieren otros propietarios,tendrán derecho voz)(para tener derecho voto, se debe realizar una asamblea extraordinaria depropietarios) y ser anotado en el libro de actas y comunicado a la comunidad.José Manuel González Esquivel