Distressed RE-Loans, NPL und Verbriefungen - Situation für Banken

RE-Loans - Securization, Pfandbrief - NPL - RE-Know-How important for Banks? -Vielleicht ist dieser Artikel für einige irrelevant, da er sich mit einem alten Thema befasst. Aber möglicherweise können wir Ihnen mit diesem Artikel einige neue Argumente und Themen für Ihr Tagesgeschäft darlegen.Hypothek:Bei dem alten / traditionellen Weg, vergibt eine Bank anhand von bestimmten Kriterienund spezifischen Vorschriften (Basel II / III) von Kunden und Immobilie, eine Hypothek.Für diese Darlehen erwartet die Bank einen monetären Gegenwert / -leistung (Zinsen) für einenbestimmen Zeitraum. Nach Ablauf dieser Zeit kann der Darlehensvertrag erneuert (prolongiert)werden oder der Kunde zahlt den gesamt geschuldeten Betrag (Restvaluta) an die Bank zurück.Bond / Pfandbrief / Kreditsicherung:Um mehr Gewinn bzw. mehr Geld für den Zweck der Refinanzierung zu erwirtschaften, könnte eineBank mithilfe von Standardverfahren Hypotheken und Darlehensverträge bündeln um sie zu sammelnund an andere Investoren verkaufen. (originator / SPV / Rating / A- B-Notes / trustee / servicer)Fall I - Alles ist in Ordnung:Wenn der Eigentümer immer seine Raten, und am Ende, den Gesamtbetrag plus Zinsen ausgelöst hat- in diesem Falle gibt es nichts zu tun - und niemand muss verstehen was eine Immobilie bzw eine Anlage ist!

Ein typisches Beispiel: Die Bank hat ihre eigene Darlehens-Software / Anwendung mit Anbindung anein Trading-System, einschließlich einem meist sehr kleinen und so genannten Risiko- bzw. Kredit-Risiko-Reporting. Dies geschieht meistens durch den Kreditsachbearbeiter oder den Servicer.Fall II - Ein Problem tritt auf:Ein Beispiel hierfür kann sein, dass der Eigentümer des Darlehensvertrages nicht in der Lage ist,seinen Vertrag zu erfüllen. Wenn das Problem nicht temporär sondern strukturell ist, sichert sich dieBank ab, indem sie durch eine Zwangsversteigerung, einen freien Verkauf oder den Verkauf desDarlehens das Risiko deckt bzw. dies minimiert.Wenn dies häufiger passiert, also wenn mehr als 3-4% der Verträge in NPL (NonPerforming Loans) umgewandelt werden, kann die Bank aufgrund des Verlustes von zuviel Eigenkapital in Schwierigkeiten geraten und die Refinanzierbarkeit des Kreditinstitutswird erschwert.Lösung A:Die Bank schreibt die Verluste ab und spielt auf Zeit!Dies ist aufgrund der Art der Sicherheit ein sehr gefährliches Spiel:Denn Immobilien müssen gemanagt werden, um ihren Wert zu erhalten. Da sich der Eigentümer ineiner finanziellen Notlage befindet, wird er auch die Pflege zur Aufrechterhaltung desImmobilienwertes vernachlässigen. Oft verlieren die Schuldner komplett die Identifikation zu IhrerImmobilie.

Lösung B:Die Bank managt die Engagements um Verluste zu minimieren!Einige Institute bevorzugen die aktive Verwaltung der Immobilien und gründen sogar eigene SPVs(Special Purpose Vehicles) und werden temporär Eigentümer (Notankäufe - REOs) von ausgewähltenImmobilien um den Wert durch aktives Asset Management zu erhalten. Ziel dieses Vorgehens ist es,die Engagements nach einer gewissen Zeit wieder verkaufen zu können.Hinsichtlich Anleihen & Hypotheken, hängt viel von den so genannten Special - Servicern ab, die sichmit dieser Situation auskennen und sich mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen befassenmüssen. Wir glauben, dass dort ein aktives Asset-Management betrieben werden sollte. (z. B.der Investor oder die Bank übernehmen ausgewählte Immobilien).In beiden Fällen werden Prolongationen von Darlehensverträgen bevorzugt, anstatt Darlehenabzuwickeln.Unser Fazit ist, dass sich jede Bank mit dem Thema Immobilien Management über kurz oder langauseinandersetzen muss und ein integriertes RE-Reporting-System in ein ganzheitliches Credit-Risk-System integrieren muss.Unser Rating System (DocRating) für Immobilien und Immobilien-Portfolios ist zwar nur einAspekt, jedoch ein sehr wesentlicher, um Werte und Risiken zu kontrollieren.

Die reale Situation ist oft weit davon entfernt. Auch viele Servicer und Special-Servicer haben nochkeine Real-Estate-Management -Systeme, oft bekommen diese jeden Monat ein Excel-Sheet von ihrenProperty-Managern und müssen dieses von Hand weiterverarbeiten.Es ist jedoch kein Einzelfall in diesem Bereich, dass Verantwortungsträger regelmäßig anhand vonExcel-Tabellen Entscheidungen fällen müssen und die Korrektheit dieser Daten einfach akzeptieren.Last but not least möchte ich darauf hinweisen, dass eine Bad-Bank oder besser ausgedrückt eine proaktive Bank die offen mit diesen Problemen umgeht, wie z. B. in Deutschland mit SoFFin,die Pfandbriefbank (PBB) und die FMS-WM oder aber auch Banken in Spanien, meiner Meinung nachder beste Weg ist und große Chancen für die Zukunft verspricht. Ganz sicher werden bei dem Aufbauneuer Prozesse und Strukturen Fehler gemacht, aber am Ende wird eine Task-Force entstehen, diefür viele andere Banken eine Herausforderung bzw. eine positives Beispiel sein wird.Die blauen Pfeile zeigen, wo eine Bank im Sinne von Asset-Management, aktiver werden muss (direktund mit professionellen Dienstleistungen) in Bezug auf die Steuerung und Minimierung ihrerVerluste.Joerg KowollikCONact Market Entry Management GmbHZum Feldberg 1-3D-61389 Schmittenphone +49-(0)6084-950200fax +49-(0)6084-950205Joerg.Kowollik@conact.dehttp://www.conactor.info CONact is a member of RealEstateInnovation - European companies in the Real-Estate Industry

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