Revista Colegiado del Colegio Oficial y asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid

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Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 68 segunda época Enero-Marzo 2022 www.coapimadrid.org
Colegiado
Pag. 28
CONTRAPUNTO
Las incertidumbres
que acechan al
mercado de la
vivienda en 2022
+
Los valores de referencia
complican la fiscalidad
para el sector inmobiliario

2. La profesión
ahora
a domicilio
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Contratos, imprenta, libreria, merchandising,
servicios y productos para particulares
y profesionales

3. COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Análisis
“Los valores de referencia complican la fiscalidad para el sector
inmobiliario.
15 Actualidad
El arbitraje consigue reducir hasta un 10% los litigios por conflictos
del alquiler de vivienda
18 Reportaje
No hay indicios de burbuja en el mercado de la vivienda
19 Jurisprudencia
SENTENCIA Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, nº
41/2021 de 21 enero 2021, Rec. 848/2020
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actividad
La formación, punto de encuentro para los profesionales
26 Opinión
EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO:
CLAVE PARA COMPRAR, HEREDAR O DONAR UNA VIVIENDA
28 Contrapunto
Las incertidumbres que acechan al mercado de la vivienda en
2022
30 Sector al día
2021, año histórico para la compraventa de viviendas
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
Un encuentro con la historia de la Segunda Guerra Mundial
observando sus monumentos
En este número ...
SUMARIO
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5. Carta del Presidente
Queridos compañeros
H
emos cerrado un buen año, 2021, en lo que
actividad de transacciones de vivienda se
refiere y ciertamente la impresión es que
estamos empezando 2022 con empuje. Las operaciones de
compraventa acreditan el buen dinamismo y aventuran
un crecimiento del 37% respecto a 2020. Hay que destacar
la fortaleza del sector después de haber vivido una etapa
muy dura de agudo descenso de la actividad económica
con motivo del confinamiento y las restricciones.
Lo cierto es que la situación económica actual cuenta
con una serie de incertidumbres que, de una forma u otra,
no son muy tranquilizadoras cuando se analizan desde
una perspectiva macroeconómica. Por ejemplo, el ritmo de
crecimiento de la inflación – aunque ha frenado en enero –
no está afectando de entrada a la adquisición de vivienda,
pero sí tiene indudables efectos en la revisión de las rentas
del alquiler. Relacionado con ello, en la parte financiera,
el euríbor ha iniciado una tendencia ascendente, aunque
las previsiones del Banco Central Europeo situarían una
subida de tipos a finales de año. De momento, ello obliga
a tomar decisiones a la hora de contratar una hipoteca,
si se opta por un interés fijo o variable. Lo relevante es
que la percepción, de momento, va en la línea de que el
ritmo de concesión de hipotecas observado hasta ahora
se mantenga. En 2021 se ha alcanzado un crecimiento
del 23,6% sobre 2020, rebasando las 400.000 hipotecas.
Por otra parte, en España seguimos teniendo el lastre del
desempleo. Los últimos datos de la OCDE nos sitúan en
el primer puesto, es decir, en el país de la OCDE con
más desempleo (13,8%), con el agravante de las elevadas
tasas de paro juvenil.
Por último, haciendo una breve referencia al reciente
conflicto en Ucrania, sería deseable que su impacto en
los mercados internacionales y en la economía sea por
el menor tiempo posible para que no impacte de forma
irremediable en la recuperación económica.
Una de las principales novedades legislativas de este
ejercicio para el sector inmobiliario es la entrada en vigor
de los valores de referencia catastrales, que tendrán un
impacto fiscal en la declaración de la base imponible en los
Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones
o Patrimonio. Habrá que observar atentamente estos
nuevos valores porque, a priori, conllevarán una subida
fiscal.
Desde el Colegio nos seguimos esforzando en la
formación para los colegiados y profesionales. Hay
que destacar el Curso de valoraciones que se está
impartiendo recientemente. Se trata de una herramienta
muy útil para nuestra actividad, que necesita de una
permanente actualización y formación técnica. Además,
hemos introducido la novedad de que se pueda acceder
a contenidos del curso de forma online y para ello está
disponible en la API Tienda, uno de los servicios que
ofrecemos y que se encuentra en la web oficial del Colegio.
Espero que durante este año podamos desterrar de
forma prácticamente completa la alteración de los ritmos
que nos ha transmitido la pandemia, porque se van
a cumplir dos años en los que han cambiado nuestras
vidas. No podemos olvidar a quienes nos dejaron y deseo
que os encontréis bien.
Un fuerte abrazo

6. Los valores de referencia
complican la fiscalidad para
el sector inmobiliario
Los límites a las rentas en la Ley por el Derecho a la
Vivienda, los recargos en el IBI, el desarrollo del Im-
puesto de Plusvalía y los nuevos valores de referencia
del Catastro, principales incertidumbres del panora-
ma legislativo para 2022 y los siguientes ejercicios
El año 2022 estará protagonizado por una serie de modificaciones legislativas que afectarán
al sector inmobiliario en el ámbito fiscal y patrimonial. Así, es el año en el que se ha puesto en
marcha la aplicación del nuevo sistema de valores de referencia para la declaración fiscal de
los Impuestos de Transmisiones y el de Sucesiones. La web del Catastro ya ha publicado con
efectos a partir de 1 de enero de 2022, los referidos valores. Por otra parte, en este ejercicio,
previsiblemente, se aprobará la Ley por el Derecho a la Vivienda, que introduce relevantes
cambios en lo que se refiere al alquiler y abre la puerta a aplicar recargos en el IBI, entre otras
novedades, y será el año en que se pueda comprobar la trayectoria de la nueva regulación del
Impuesto de Plusvalía, tras las modificaciones incluidas para el cálculo de la base imponible.
También es el año en el que se iniciará el desarrollo del Plan Estatal de Vivienda 2022 – 2025

7. 7
ANÁLISIS
El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año,
por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de
todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante
notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el
marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora
la Dirección General del Catastro.
J.M.L. Agundez
2
022 traerá novedades que im-
pactarán en el ámbito inmo-
biliario, principalmente en los
aspectos de la fiscalidad. Los valores
de referencia aplicables a los bienes
inmuebles se utilizarán para determi-
nar la base imponible de los Impues-
tos de Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, el de
Sucesiones y Donaciones, así como
Patrimonio. Estos valores serán supe-
riores que los que estaban fijados por
las autonomías y ya se han publicado
por la Dirección General del Catastro.
Por otra parte, en 2022 será el año en
el que los ayuntamientos tendrán que
aplicar y desarrollar la nueva regulación
del Impuesto de Plusvalía, aprobada en
el último trimestre de 2021 con motivo
de la jurisprudencia del Tribunal Cons-
titucional.
Para los próximos ejercicios, tam-
bién en la vertiente de la fiscalidad ha-
brá que tener en cuenta las novedades
que incorporará la Ley por el Derecho
a la Vivienda, ya que la bajada de las
rentas permitirá varias opciones para
la reducción del rendimiento neto del
alquiler de la vivienda habitual, lo que
obligará en determinados casos a te-
nerlo en cuenta en el respectivo ejerci-
cio fiscal para la declaración. Igualmen-
te, también se introduce la posibilidad
de aplicar recargos en el IBI. Otras no-
vedades entrarán en juego, como la
posibilidad de optar por el bono alqui-
ler joven.
Nuevos índices de
referencia para los
valores de los inmuebles:
valores de referencia
La Ley 11/2021 de medidas de pre-
vención y lucha contra el fraude fiscal,
de transposición de la Directiva UE
2016/1164 y en materia de regulación
del juego (BOE de 10 de julio), introdujo
una serie de modificaciones fiscales y
en concreto una de ellas afectaba a la
normativa que regula el Catastro y que
a través de la modificación de la Dispo-
sición Final Tercera del Texto Refundido
de la Ley del Catastro Inmobiliario se
estableció la facultad de que la Direc-
ción General del Catastro publicara los
denominados valores de referencia de
los bienes inmuebles (ver COLEGIA-
DO Nº 66). Estos valores de referencia
constituirán el eje para determinar el
valor de mercado y que servirán para
determinar la base imponible de los
Impuestos de Transmisiones Patrimo-
niales y Actos Jurídicos Documenta-
dos, el de Sucesiones y Donaciones, así
como Patrimonio.
Los expertos han advertido de que
los nuevos valores de referencia esta-
blecidos por el Catastro son superiores
a los valores que ya tenían fijados las
Comunidades Autónomas, con ante-
rioridad a esta reforma, y que servían
para liquidar los impuestos citados.
Ello hace presumir que se producirán
impugnaciones de las liquidaciones
resultantes de aplicar estos nuevos va-
lores de referencia, que ya se han pu-
blicado en la web del Catastro www.se-
decatastro.gob.es por primera vez para
el ejercicio de 2022.
Los valores de referencia ya se han
publicado para el ejercicio 2022 y afec-
tarán a la liquidación de los Impuestos
de Transmisiones, Sucesiones y Patri-
monio
Como informaba el Ministerio de
Hacienda y Función Pública en un co-
municado del 14 de octubre de 2021,
primero se publicaron los mapas de
valores correspondientes a los infor-
mes del mercado inmobiliario urbano
y rústico de 2021. Esta publicación fue
el primer paso en la determinación de
los valores de referencia de los inmue-
bles. Estos nuevos indicadores, que ya
se han publicado, constituyen, a partir
del 1 de enero de 2022, la base impo-
nible del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Docu-
mentados y del Impuesto sobre Suce-
siones y Donaciones, sustituyendo al
valor real como base en estos tributos.
Estos cambios han empezado a surtir
efecto en las operaciones que se lleven
a cabo a partir del ejercicio 2022, por lo
que “no tienen carácter retroactivo”.
La modificación introducida, recogi-
da en la Ley de Medidas de Prevención
y Lucha contra el Fraude (ver COLE-
GIADO Nº 66), obedece a la necesidad
de resolver los problemas de gestión
de estos impuestos, provocados por
la litigiosidad que tenía la base impo-
nible definida como valor real. En este

8. 8
ANÁLISIS
8
sentido, la norma establece que los va-
lores de referencia no superarán a los
valores de mercado. Para tal fin, se apli-
carán los factores de minoración que
se han fijado por la Orden Ministerial
HFP/1104/2021, de 7 de octubre. Este
coeficiente será del 0,9, tanto para los
inmuebles urbanos como para los rús-
ticos.
“Con esta medida se garantiza que
el valor de referencia no excederá al va-
lor de mercado. Por tanto, al usar este
indicador como base imponible en los
tributos citados no se producirá una
subida de impuestos”, según apuntó el
Ministerio de Hacienda.
Mapas de valores
Por otra parte, los mapas de va-
lores que se publicaron en octubre
de 2021 representan el compor-
tamiento medio de los precios de
las compraventas de los inmuebles
comunicadas por los fedatarios pú-
blicos. Es decir, determinan el valor
medio en una zona, que no tiene
por qué coincidir con un barrio ni
con un distrito.
Estas publicaciones constituyen
un requisito legal del procedimiento
que debe determinar los valores de
referencia. Con ello se pretende dar
transparencia al análisis de los precios
comunicados en las compraventas in-
mobiliarias efectuadas, por separado
para inmuebles urbanos (uso residen-
cial y garaje – aparcamiento) e inmue-
bles rústicos (cultivos representativos).
En estos mapas se asignan módulos de
valor medio a los productos inmobilia-
rios representativos por zonas del te-
rritorio, llamados ‘Ámbitos territoriales
homogéneos de valoración’, que se co-
rresponden con los precios medios de
las compraventas. En la sede electróni-
ca del Catastro se pueden consultar los
importes de los módulos, las caracte-
rísticas de los productos inmobiliarios
representativos y la delimitación de los
ámbitos territoriales.
Inmuebles urbanos
y rústicos
En el caso de bienes inmuebles ur-
banos, la Dirección General del Catastro
calculará el valor de referencia de un
inmueble concreto teniendo en cuenta
diversos criterios, como son las diferen-
cias de calidad, antigüedad y estado de
conservación entre este inmueble y el
producto inmobiliario representativo al
que se refiera el módulo de valor me-
dio. Para ello se usará, transitoriamente,
la normativa de valoración catastral.
En el caso de inmuebles rústicos sin
construcción, el valor de referencia se
calculará a partir del módulo de valor
medio, en función de sus característi-
cas, y de los factores correctores por
La impugnación del valor de referencia
sólo puede producirse cuando tenga efecto
fiscal, y sea base imponible del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones
y Donaciones. Si los obligados tributarios
consideran que la determinación del valor
de referencia perjudica a sus intereses
legítimos, podrán solicitar la rectificación
de la autoliquidación que hayan presentado
o interponer recurso de reposición, ante la
Administración tributaria, o reclamación
económico-administrativa ante el Tribunal
Económico Administrativo Regional, contra
la liquidación que, en su caso, les practique la
Administración gestora del tributo.

9. 9
ANÁLISIS
localización, agronómicos y socioeconómicos que se deter-
minen en el informe anual del mercado inmobiliario corres-
pondiente.
Trámite de audiencia
Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten
a un trámite de audiencia pública, para que, conocidas por
todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y
presentar cuantas pruebas consideren oportunas. Los trámi-
tes de audiencia colectiva previos a la aprobación de las re-
soluciones para el ejercicio 2022, estuvieron abiertos desde
el día 14 hasta el día 27 de octubre de 2021. Una vez tramitado
el procedimiento, a partir del 1 de enero de 2022, los valores
de referencia individualizados de los inmuebles están dispo-
nibles para su consulta en la sede electrónica del Catastro.
Los valores de referencia no afectan al IBI
Según informa el Ministerio de Hacienda, “el valor de re-
ferencia es distinto del valor catastral, y no afecta en modo
alguno a los valores catastrales vigentes, de forma que tam-
poco a los impuestos cuya base imponible sea ese indicador,
como es el caso del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)”.
Por lo tanto, precisa Hacienda, “el valor de referencia sólo
afectará a quien adquiera un inmueble a partir del 1 de enero
de 2022, y a la vez tenga que tributar, bien por el Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Docu-
mentados, bien por el Impuesto sobre Sucesiones y Dona-
ciones. Igualmente, sólo podrá afectar al Impuesto sobre el
Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a par-
tir de la entrada en vigor de la norma, en ningún caso afecta
al patrimonio preexistente”.
Medidas fiscales aplicables al
alquiler recogidas en la Ley por
el Derecho a la Vivienda
El texto preparado por el Gobierno de la futura Ley por el
Derecho a la Vivienda, que se encuentra en una fase inicial
para su tramitación parlamentaria, incluye una serie de me-
didas fiscales con el objetivo de “reducir los precios del al-
quiler y el incremento de la oferta a precio asequible”, según
explica la información oficial tras la aprobación en segunda
lectura del anteproyecto por el Consejo de Ministros.
Para conseguir estos objetivos está previsto que se intro-
duzca una reforma del Impuesto sobre la Renta de las Perso-
nas Físicas (IRPF) para modular la reducción del rendimiento
neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello se establece
en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de
reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de
los siguientes criterios:
• 90% Bajada de la renta en zona tensionada.
Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de
mercado residencial tensionado con una bajada de,
La campaña de la Renta y
Patrimonio correspondiente al
ejercicio 2021 comienza este año
el día 6 de abril con la posibilidad
de presentar declaraciones online.
Desde el 5 de mayo y hasta el
30 de junio podrá realizarse la
declaración del IRPF por teléfono,
y entre los días 1 y 30 de junio, los
contribuyentes podrán realizar la
declaración presencialmente en las
oficinas de la Agencia Tributaria.
En el supuesto de que la
declaración resulte a ingresar y se
utilice la domiciliación bancaria,
el plazo termina el 27 de junio.

10. 10
ANÁLISIS
al menos, un 5% sobre la renta
del contrato anterior.
• 70% *Alquiler por primera
vez de viviendas tensionadas
a jóvenes. En caso de nuevos
contratos de arrendamiento a
jóvenes de entre 18 y 35 años
en dichas áreas. *Vivienda ase-
quible incentivada o protegida.
Vivienda arrendada a la Admi-
nistración pública o entidad del
tercer sector o acogida a algún
programa público de vivienda
que limite la renta del alquiler.
• 60% Rehabilitación o me-
jora. En caso de que se hubie-
sen llevado a cabo obras de
rehabilitación en los dos años
anteriores.
Recargo en el IBI
Otra de las medidas fiscales con-
templadas es el aumento del re-
cargo del Impuesto de Bienes In-
muebles (IBI). El texto introduce una
definición clara para que los ayunta-
mientos puedan aplicar el recargo del
IBI a aquellas viviendas vacías durante
más de dos años, con un mínimo de
cuatro viviendas por propietario, salvo
causas justificadas de desocupación
temporal. También se establece una
subida del recargo, actualmente si-
tuado en el 50% de la cuota líquida del
IBI, que podrá alcanzar el 150% en
función del tiempo de desocupa-
ción y del número de viviendas
desocupadas del mismo lugar en
el término municipal.
Medidas de intervención
de precios de las
rentas de alquiler
Una de las medidas más conoci-
das que contempla la futura ley son los
mecanismos de contención y bajada
de los precios del alquiler de vivienda.
Se trata de una regulación prevista para
lo que se ha denominado “áreas decla-
radas como de mercado residencial
tensionado”. En estas zonas se crea un
mecanismo, “de carácter excepcional y
acotado en el tiempo”, que “interviene
en el mercado” concediendo a las Ad-
ministraciones competentes “el tiempo
necesario para poder compensar en su
caso el déficit de oferta o corregir con
otras políticas de vivienda las carencias
de esas zonas”. Las principales medi-
das son:
• Para las viviendas arrendadas,
se establece la posibilidad de
que el arrendatario pueda aco-
gerse a la finalización del con-
trato a una prórroga extraordi-
naria, de carácter anual y por un
periodo máximo de tres años,
en los mismos términos y con-
diciones del contrato en vigor.
• En nuevos contratos de arren-
damiento de viviendas ya
arrendadas, se establece la li-
mitación del alquiler en estas
zonas a nuevos inquilinos, con
carácter general, a la renta del
contrato anterior (con el incre-
mento del IPC correspondien-
te), permitiendo incrementos
adicionales máximos en deter-
minados supuestos estableci-
dos en el proyecto de ley.
•  Cuando el propietario sea una
persona jurídica con categoría
de gran tenedor, la renta de los
nuevos contratos suscritos en
áreas tensionadas estará limi-
tada en su caso por el contra-
to anterior, o el límite máximo
del precio aplicable conforme
al sistema de índices de índi-
ces de precios de referencia.
No obstante, se establece un
período de 18 meses desde
la aprobación de la ley para la
aplicación de esta limitación
referida a sistema de índices de
referencia, a fin de que la Admi-
nistración estatal establezca un
sistema que pueda ser utilizado
para estas limitaciones en los
precios del alquiler en zonas
tensionadas.
Desarrollo del nuevo
Impuesto de Plusvalía y
horizonte de reclamaciones
El denominado Impuesto de Plus-
valía será otro de los protagonistas
en la fiscalidad de 2022 pues la nueva
configuración del impuesto, motivado
principalmente por la reforma del cál-
Una de las medidas más conocidas que
contempla la futura Ley por el Derecho a la
Vivienda son los mecanismos de contención y
bajada de los precios del alquiler de vivienda.
Se trata de una regulación prevista para lo
que se ha denominado “áreas declaradas
como de mercado residencial tensionado”.
En estas zonas se crea un mecanismo, “de
carácter excepcional y acotado en el tiempo”,
que “interviene en el mercado” concediendo a
las Administraciones competentes “el tiempo
necesario para poder compensar en su caso el
déficit de oferta o corregir con otras políticas
de vivienda las carencias de esas zonas”.

11. 11
ANÁLISIS
culo de la base imponible a través del
Real Decreto ley 26/2021, de 8 de no-
viembre, provocará que, al tratarse de
un impuesto cedido a los Ayuntamien-
tos, éstos empezarán a aplicar tanto las
nuevas fórmulas de fijar la base impo-
nible, como a revisar los tipos de grava-
men. Como se recordará es el contribu-
yente el que tiene la opción de escoger
entre dos modalidades para establecer
la base imponible: estimación directa
o método objetivo. Pero son los muni-
cipios los que establecen los tipos de
gravamen e incluso pueden introducir
reducción de hasta un 15% en los valo-
res catastrales del suelo en función de
su grado de actualización (ver COLE-
GIADO nº 67).
No obstante, para las liquidaciones
del Impuesto de Plusvalía anteriores
a la sentencia del Tribunal Constitu-
cional que ha motivado la reforma del
impuesto, se ha abierto una posibilidad
para la reclamación de una indemni-
zación con motivo de las liquidaciones
del impuesto gracias al dictamen del
abogado general de la UE en el Tribu-
nal de Justicia de la Unión Europea. Fal-
ta que el Tribunal establezca que existe
responsabilidad patrimonial del Estado
legislador con motivo del impuesto que
ha sido declarado inconstitucional.
Aspectos fiscales
para la Renta 2021 –
Calendario y novedades
La campaña de la Renta y Patrimo-
nio correspondiente al ejercicio 2021
comienza este año el día 6 de abril con
la posibilidad de presentar declaracio-
nes online. Desde el 5 de mayo y hasta
el 30 de junio podrá realizarse la decla-
ración del IRPF por teléfono, y entre los
días 1 y 30 de junio, los contribuyentes
podrán realizar la declaración presen-
cialmente en las oficinas de la Agencia
Tributaria. En el supuesto de que la de-
claración resulte a ingresar y se utilice
la domiciliación bancaria, el plazo ter-
mina el 27 de junio.
Plan Estatal para el
acceso a la vivienda y
el bono alquiler joven
Una de las novedades legislativas
recientemente aprobadas ha sido el
Plan Estatal para el acceso a la Vivien-
da 2022 – 2025 y el bono alquiler jo-
ven, contemplados en el Real Decreto
42/2022, de 18 de enero (BOE Nº 16,
de 19 de enero de 2022). El Plan Estatal
de Vivienda pretende facilitar el acceso
a la vivienda para los ciudadanos con
menos recursos e incrementar la oferta
de vivienda en alquiler a través de va-
rios programas.
• Programa 1. Programa de sub-
sidiación de préstamos conve-
nidos.
• Programa 2. Programa de ayu-
da al alquiler de vivienda.
• Programa 3. Programa de ayu-
da a las víctimas de violencia
de género, personas objeto de
desahucio de su vivienda habi-
tual, personas sin hogar y otras
personas especialmente vul-
nerables.
• Programa 4. Programa de ayu-
da a las personas arrendatarias
en situación de vulnerabilidad

12. 12
ANÁLISIS
sobrevenida.
• Programa 5. Programa de ayu-
da a las personas jóvenes y para
contribuir al reto demográfico.
• Programa 6. Programa de in-
cremento del parque público
de vivienda.
• Programa 7. Programa de fo-
mento de viviendas para per-
sonas mayores o personas con
discapacidad.
• Programa 8. Programa de fo-
mento de alojamientos tempo-
rales, de modelos cohousing,
de viviendas intergeneraciona-
les y modalidades similares.
• Programa 9. Programa de
puesta a disposición de vivien-
das de la SAREB y de entidades
públicas para su alquiler como
vivienda social.
• Programa 10. Programa de fo-
mento de la puesta a disposi-
ción de las comunidades au-
tónomas y ayuntamientos de
viviendas libres para su alquiler
como vivienda asequible o so-
cial.
• Programa 11. Programa de me-
jora de la accesibilidad en y a
las viviendas.
• Programa 12. Programa de ayu-
da a la erradicación de zonas
degradadas, del chabolismo y
la infravivienda.
• Programa 13. Programa de
ayuda para el pago del seguro
de protección de la renta arren-
daticia.
Hay que apuntar que este plan es-
tatal se ha aprobado en una coinciden-
cia cronológica con “la irrupción de los
fondos europeos del Mecanismo de
Recuperación y Resiliencia en el ámbito
del Plan de Recuperación, Transforma-
ción y Resiliencia de España destina-
dos prioritariamente a la rehabilitación
en términos de sostenibilidad y mejora
de la eficiencia energética de nuestras
viviendas y de sus entornos tanto urba-
nos como rurales”. Por este motivo, uno
de los objetivos principales del plan es
el de “incrementar la oferta de vivienda
en alquiler social” a través del impulso
del parque público de vivienda, para
lo que se establecen ayudas para la
adquisición de viviendas por las admi-
nistraciones públicas o sus entidades
vinculadas o dependientes.
Así, el Plan Estatal de Vivienda y el
Plan de Recuperación, Transformación
y Resiliencia de España actuarán de
forma complementaria para el impulso
de la vivienda social. Por un lado, la Ley
de Presupuestos Generales del Estado
para el ejercicio 2022 incluye una do-
tación presupuestaria de 345 millones
de euros para el Plan Estatal de Acceso
a la Vivienda 2022-2025, y hasta 2025
está previsto que la dotación alcance
los 1.717 millones de euros. Por otro
lado, a través del Plan de Recupera-
ción, Transformación y Resiliencia de
España está previsto que se canalicen
6.820 millones de euros para la rehabi-
litación y vivienda social.
Bono alquiler joven
En lo que respecta al bono alquiler jo-
ven, la ayuda se fija en 250 euros mensua-
les durante un plazo de 2 años para cada
joven, siempre y cuando tengan una fuen-
te regular de ingresos y los ingresos de la
unidad de convivencia sean inferiores a 3
IPREM (IndicadorPúblico de Renta de Efec-
tosMúltiples).Laayudaseconcedeparajó-
venes que alquilen viviendas de hasta 600
euros/mes sin perjuicio de que en algunos
supuestos acordados por el Ministerio de
Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y
la Comunidad Autónoma correspondiente
pueda ascender a los 900 euros/mes. La
Ley de Presupuestos Generales del Estado
para el ejercicio 2022 incluye una dotación
presupuestaria de 200 millones de euros
para elbono alquilerjoven.

13. 13
ANÁLISIS
Valor de referencia
#
# ¿Qué es el valor de referencia de un inmue-
ble?
- Es el determinado por la Dirección General del Catas-
tro como resultado del análisis de los precios de todas las
compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario
público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes
en el Catastro Inmobiliario.
El valor de referencia de un inmueble es una de las carac-
terísticas económicas de su descripción catastral.
El valor de referencia no superará el valor de mercado.
Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determi-
nación.
#
# ¿Qué función tiene el valor de referencia y
a qué impuestos afecta?
- Además de su función descriptiva, el valor de referencia
de cada inmueble servirá como base imponible de los Im-
puestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones
(ISD).
Cuando una operación de transmisión de un inmueble
esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia
de dicho inmueble será la base imponible del impuesto co-
rrespondiente.
El valor de referencia no puede superar el valor de mer-
cado, para lo que se emplean factores de minoración en su
determinación, de manera que su uso como base imponible
no implica un aumento de la tributación.
No obstante, si el valor declarado, el precio o la contra-
prestación pagada son superiores al valor de referencia del
inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas
magnitudes.
Así, el valor de referencia del inmueble será la base míni-
ma de tributación en estos impuestos.
Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la
modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de es-
crituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando
la base imponible se determine en función del valor de los
mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.
Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base
imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmue-
ble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de deter-
minación de la base imponible del Impuesto sobre el Patri-
monio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de
referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio
en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de
enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.
#
# ¿Cómo se determina el valor de referencia
de los inmuebles?
- El valor de referencia de los inmuebles se determinará,
Preguntas y
respuestas sobre
los valores de
referencia
Información oficial del portal de la Dirección General del Catastro

14. 14
ANÁLISIS
Aplicación online para la realización
telemática de informes periciales
profesionales de tasaciones de bienes
inmuebles
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año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basa-
dos en los precios de todas las compraventas de inmuebles
efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Regis-
tro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes
anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección
General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios
representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos te-
rritoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán
con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección
General del Catastro calculará el valor de referencia de un
inmueble concreto a partir del módulo de valor medio apli-
cable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta
las diferencias de categorías, antigüedad y estado de con-
servación entre este inmueble y el producto inmobiliario re-
presentativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará,
transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción,
elvalor de referencia se calculará a partir del módulo de valor
medio, en función de sus características, y de los factores co-
rrectores por localización, agronómicos y socioeconómicos
que se determinen en el informe anual del mercado inmobi-
liario correspondiente.
En todo caso, con el fin de que los valores de referencia
no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores
de minoración que se determinen mediante Orden Ministe-
rial.
Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se
publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la
Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En
dicha Sede será posible consultar los importes de los módu-
los, las características de los productos inmobiliarios repre-
sentativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.
La forma de individualizar el valor de referencia de cada
inmueble a partir de los módulos de valor medio correspon-
dientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se de-
tallará en resoluciones anuales de la Dirección General del
Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica
del Catastro
www.sedecatastro.gob.es
Antes de su aprobación, estas resoluciones se some-
ten a un trámite de audiencia colectiva, para que, cono-
cidas por todos los interesados, éstos puedan formular
alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren
oportunas.
Una vez aprobadas, y durante el plazo de 1 mes, con-
tra las mismas se puede interponer reclamación econó-
mico-administrativa ante el Tribunal Económico-Adminis-
trativo Central o, potestativamente y con carácter previo,
recurso de reposición ante la Dirección General del Ca-
tastro.
#
# ¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo
con el valor de referencia de mi inmue-
ble?
- La impugnación del valor de referencia sólo puede
producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base impo-
nible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Do-
naciones.
Si los obligados tributarios consideran que la deter-
minación del valor de referencia perjudica a sus intereses
legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliqui-
dación que hayan presentado o interponer recurso de re-
posición, ante la Administración tributaria, o reclamación
económico-administrativa ante el Tribunal Económico
Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su
caso, les practique la Administración gestora del tributo.
Ello no obsta para que, en cualquier momento, el titu-
lar catastral presente declaraciones o inste, ante la Direc-
ción General del Catastro, los procedimientos catastrales
previstos en la norma.

15. 15
ACTUALIDAD
El arbitraje consigue
reducir hasta un 10% los
litigios por conflictos del
alquiler de vivienda
COAPIMADRID – AIM participa en la X Jornada de Arbitraje
Inmobiliario que organizó el Consejo Arbitral para el Alquiler
de la Comunidad de Madrid
El Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID
– AIM) colabora con el Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid para im-
pulsar las vías alternativas de resolución de conflictos con el objetivo de ofrecer una mayor
agilidad para descongestionar la vía judicial de los tribunales ordinarios de Justicia. La acti-
vidad amparada en el Consejo arbitral permite reducir hasta un 10% los litigios por conflictos
del alquiler de vivienda. COAPIMADRID – AIM participó en la X Jornada de Arbitraje Inmobilia-
rio que organizó el Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid
E
l arbitraje consigue reducir
un 10% los procedimientos
judiciales por conflictos del
alquiler de vivienda, según las esti-
maciones del Consejo Arbitral para el
Alquiler de la Comunidad de Madrid
tras su actividad durante más de diez
años, entidad en la que colabora el Co-
legio Oficial y Asociación de Agencias y
Agentes Inmobiliarios de Madrid (COA-
PIMADRID – AIM). La solución alterna-
tiva a la vía judicial que representa el
arbitraje ha cobrado vigor tras la pan-
demia del Covid 19 provocada por el
SARS – COV – 2, ya que en los momen-
tos de medidas más restrictivas en lo
que se refiere al confinamiento y otras
medidas limitativas se han producido
numerosos desajustes y alteraciones
en los contratos que se están inten-
tando paliar con medidas legislativas.
COAPIMADRID – AIM participó en la X
Jornada de Arbitraje Inmobiliario que
organizó el Consejo Arbitral para el Al-
quiler de la Comunidad de Madrid.
La jornada fue inaugurada por María
José Piccio-Marchetti Prado, Directora
General de Vivienda y Rehabilitación
de la Comunidad de Madrid, y presen-
tada por Juan Ramón Montero Estévez,
Presidente del Consejo Arbitral, y Bea-
triz Moreno, letrada del Consejo, quien
realizó un resumen de los diez años de
vida del Consejo Arbitral.
Con un nuevo marco legislativo y el
impacto de la economía provocado por
la pandemia se han generado situacio-
nes conflictivas en los contratos, rela-
cionadas, entre otras, con los aplaza-
mientos de pago, la suspensión de los
desahucios o la actualización de la ren-
ta por las dificultades de cumplimien-
to. Y el arbitraje, gracias a sus ventajas
de economía procesal, es una opción
cada vez más ideal frente a la vía judi-
cial, que actualmente ha visto agravada

16. 16
ACTUALIDAD
su situación de colapso y paralización
debido a la pandemia.
Como explicó Beatriz Moreno, fren-
te a los elevados costes procesales de
los procedimientos verbales u ordina-
rios, el arbitraje aporta ventajas econó-
micas – una mensualidad de renta – y
de tiempo – dos meses como máximo
desde la presentación hasta el laudo y
una sola comparecencia – ya que en
los tribunales los procesos alcanzan el
año y los honorarios son más elevados,
ya que para establecerlos se parte de
la base de una anualidad de renta. El
arbitraje permite obtener un laudo fun-
dado en derecho ejecutivo y firme.
Según informó, en más de diez años
se han dictado 950 laudos, se han ce-
lebrado 340 sesiones, así como 950
vistas y los procedimientos han tenido
una duración media de 40 días. El nú-
mero de laudos y vistas es coincidente
porque se celebra una vista en cada
procedimiento arbitral. Es importante
destacar que se trata de un arbitraje
de derecho, que analiza la aplicación
de la normativa de arrendamientos ur-
banos, se trata de normas imperativas.
“La persona que acude a un arbitraje
no pierde derechos, porque el laudo
se fundamenta en derecho y se puede
ejecutar, de ahí su relevancia”, explicó
Beatriz Moreno. “Es un arbitraje que
ofrece garantías porque es privado y
se rige conforme a la Ley 60/2003 de
Arbitraje”, precisó. Por este motivo, es
más garantista y diferente a un arbitraje
de consumo, que es de carácter admi-
nistrativo, que se resuelve en equidad.
Además, hay que añadir la posibilidad
– similar a la que existe en vía judicial –
que tiene el arrendatario de esgrimir la
enervación si consigna las cantidades
debidas hasta la contestación (son 7
días hábiles desde el emplazamiento),
momento en el que se paraliza el pro-
cedimiento y suele producirse el acuer-
do final (incluido la cuestión de las cos-
tas). El arbitraje en definitiva “hace más
fácil cualquier acuerdo”, señaló.
En este contexto, el arbitraje con-
sigue reducir entre un 8% y un 10% los
procedimientos judiciales por conflic-
tos del alquiler de vivienda, según las
estimaciones del Consejo Arbitral para
el Alquiler de la Comunidad de Madrid,
presentadas por Beatriz Moreno. Por
ejemplo, en 2019 se presentaron 74 de-
mandas y en 2021, 78, por resolución de
contrato por falta de pago del alquiler
de vivienda.
Arbitraje en las
corporaciones de
derecho público
El Colegio Oficial y Asociación de
Agencias y Agentes Inmobiliarios de
Madrid (COAPIMADRID – AIM) forma
parte de las entidades que colaboran
con el Consejo Arbitral para el Alquiler
de la Comunidad de Madrid y cuenta
con la Institución Arbitral Inmobiliaria
(IAI) con el objeto de administrar los
arbitrajes que, libre y voluntariamente,
le sometan dos o más personas para
resolver los conflictos que puedan sur-
gir como consecuencia de una relación
contractual.
Jaime Cabrero García, Presidente
de COAPIMADRID – AIM, que intervino
en la jornada, apuntó que “una corte
arbitral de una corporación de derecho
público tiene un plus de confianza por
el respaldo que cuentan los árbitros,
ya que, por ejemplo, cuentan con un
seguro de responsabilidad civil”. Por su
parte, Ana Martínez Obradors, abogada
de MAIO LEGAL, destacó como prin-
cipales ventajas del arbitraje “la previ-
sibilidad, la menor duración de tiempo
y la mayor eficacia, ya que frente a los
dos meses (40 días) en que transcurre
un arbitraje, el procedimiento judicial
posesorio alcanza hasta 9,4 meses de
duración; un procedimiento ordinario
se sitúa en los 15 meses, estimaciones
que no han tenido en cuenta además el
cierre de los juzgados durante la pan-
demia”. Es decir, que la extensión de
tiempo en sede judicial es superior. La
previsibilidad del arbitraje es importan-
te porque “las cuestiones son cada vez
más complejas y los árbitros cuentan
con especialización, ya que conocen
sus respectivas áreas”. La comparación
de los costes también sale favorable al
arbitraje pues éste se sitúa en una men-
sualidad de renta y el procedimiento
judicial se tiene en cuenta como base
una anualidad de renta (12 meses).
Para Miguel Ángel Serrano Pérez,
Vicepresidente del Consejo Arbitral, “el
arbitraje es una solución rápida para
los conflictos que están surgiendo en
el sector inmobiliario con motivo de la
pandemia”.
El arbitraje consigue reducir un 10% los
procedimientos judiciales por conflictos del
alquiler de vivienda, según las estimaciones
del Consejo Arbitral para el Alquiler de la
Comunidad de Madrid tras su actividad
durante más de diez años, entidad en la que
colabora el Colegio Oficial y Asociación de
Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid
(COAPIMADRID – AIM). La solución
alternativa a la vía judicial que representa el
arbitraje ha cobrado vigor tras la pandemia
del Covid 19 provocada por el SARS–COV–2.

17. 17
REPORTAJE
No hay
indicios de
burbuja en el
mercado de
la vivienda
Funcas, Think tank dedicado a la investigación eco-
nómica y social, ha publicado el estudio El mercado
de la vivienda: evolución reciente y perspectivas, en el
que analiza las tendencias para el sector inmobiliario
en 2022 y 2023
El estudio El mercado de la vivienda: evolución reciente y perspectivas, que analiza las tendencias del mer-
cado inmobiliario, publicado por Funcas, apunta que “pese al deterioro de la renta de los hogares como
consecuencia de la pandemia, el mercado de la vivienda ha mantenido su dinamismo”. En esta línea, ex-
plica que “la acumulación de ahorro durante la crisis es la principal explicación de este comportamiento
atípico, junto con el acceso a una financiación abundante y el crecimiento del empleo”. Así, la entidad
pronostica que “el ciclo alcista debería mantenerse en 2022, impulsado por las favorables condiciones
financieras de los hogares, y se prevé un incremento de precios en el entorno del 6%, superior al de la renta
disponible de los hogares”. No obstante, augura que “en el próximo ejercicio, el giro de la política mone-
taria debería restringir la demanda, a la vez que la oferta se expande, provocando una ralentización de
los precios”. Y considera que “el principal factor de vulnerabilidad no proviene de la posición financiera de
las familias ni de la formación de una burbuja (algo que sí se aprecia en otros países), sino de los efectos
macroeconómicos de un hipotético incremento de los tipos de interés, en un contexto incierto de inflación”.
J.M.L. Agundez
U
na de las principales sor-
presas de la crisis provoca-
da por la pandemia ha sido
el comportamiento del mercado de la
vivienda, que se ha dinamizado tras un
retroceso transitorio en los meses cen-
trales de ésta. La favorable evolución
en los últimos meses se prolongará en
2022, con incrementos de precios que
pueden llegar al 6% a pesar del com-
plicado contexto internacional, según
El mercado de la vivienda: evolución
reciente y perspectivas, publicado por
Funcas en su web www.funcas.es el
pasado mes de marzo. Funcas es un
centro de análisis – Think Tank – de-
dicado a la investigación económica y
social y a su divulgación, promoviendo
la interacción entre la esfera académi-
ca y la economía social.
Este atípico comportamiento del
sector, más dinámico de lo esperado
en un contexto como el actual – con la
renta bruta disponible de los hogares
afectada por el empleo y la inflación –,
es el resultado de tendencias de fon-
do en la oferta y la demanda y no de
la exuberancia de un mercado desco-
nectado de la economía real o de las
posibilidades financieras de los com-
pradores.

18. 18
REPORTAJE
La demanda se ha visto impulsada
por la evolución del ahorro de las fami-
lias, que aumentó en 75.000 millones
de euros en total en el periodo 2020-
2021, frente al sobrendeudamiento de
la época de la burbuja. También ha con-
tribuido al crecimiento de la demanda
de vivienda el contexto de abundante
liquidez y bajos tipos de interés, que
contrasta con la escasez de financia-
ción durante la anterior crisis. El impac-
to en la demanda de esta política mo-
netaria es doble: los particulares que
compran vivienda propia tienen acceso
a créditos hipotecarios en condicio-
nes excepcionalmente favorables
y los inversores que compran para
alquilar consiguen una remunera-
ción elevada en comparación con
las alternativas disponibles.
Por otra parte, también ha ayu-
dado la buena marcha del empleo,
determinante de la confianza de
los compradores y la demanda de
vivienda. El recurso a los ERTE ha
permitido a muchas familias con-
servar su relación laboral pese a
la caída del PIB, limitando el incre-
mento del paro.
En cuanto a la oferta, ha tendido a
reducirse debido a la parálisis del sec-
tor de la construcción durante el confi-
namiento y, posteriormente, como con-
secuencia de la aparición de cuellos de
botella en la cadena de suministros.
Esta situación de sobredemanda
debería perdurar en los próximos me-
ses, prolongándose la tendencia alcista
que venía de la etapa de crecimiento
precovid y los síntomas de aceleración
en segmentos como el de vivienda
nueva. La subida de precios prevista
del 6% – un ritmo que llevaría el indi-
cador de esfuerzo al nivel previo a la
pandemia – es superior a la de la renta
bruta disponible de los hogares, si bien
esta evolución todavía sería compatible
con las ratios prudenciales en concep-
to de cargas financieras en relación con
los ingresos.
Los indicadores de esfuerzo en la
compra de vivienda hoy día se sitúan
todavía en torno a la media preburbu-
ja de los 2000. La carga financiera que
supone la compra de vivienda supera
ligeramente el 30% de la renta dispo-
nible de los hogares, algo menos que
en 2019 y significativamente por debajo
de las cifras del periodo expansivo an-
terior a 2008. Por otra parte, el precio
medio representa alrededor de siete
años y medio de renta disponible de
los hogares, un valor consistente con
las recomendaciones de los regulado-
res. Por último, no hay indicios de una
relajación de los estándares crediticios:
ni por el valor ni por la duración media
de las hipotecas y por la concesión de
una minoría de préstamos a personas
con contratos temporales.
En suma, el mercado español no se
enfrenta de momento a un problema de
sostenibilidad financiera – un diagnóstico
análogo al de la Junta Europea de Riesgo
Sistémico, que apunta a importantes ries-
gos en otros países europeos –.
El principal factor de vulnerabilidad,
que viene de los efectos macroeconó-
micos de una hipotética subida de los
tipos de interés en un contexto incierto
de inflación y no de la posición finan-
ciera de las familias, provocará una
moderación del ciclo alcista pero no un
parón abrupto del mercado. Así, a partir
de 2023, los tipos hipotecarios comen-
zarán a incorporar el giro en la política
monetaria, lo que restará fuelle a la de-
manda. Ello, junto con el aumento de la
oferta, provocará una desaceleración,
con unos precios que podrían evolu-
cionar en línea con la renta disponible
de los hogares.
DE VENTA EN:

19. Coleccionable
Jurisprudencia I
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. Por Juzgado de 1ª
Instancia nº 02 de Madrid se dictó
Sentencia de fecha 20/01/2020,
cuyo fallo es el tenor siguiente:
“Que desestimando la demanda
promovida por D. G, representado
por el procurador D. G y asistido
por el letrado D. E contra T, S.L.U,
representada por el procurador Dª.
M y asistida por el letrado D. E debo
absolver y absuelvo a la demanda-
da de las pretensiones contra ellas
formuladas, imponiendo las costas
a la parte actora”.
SEGUNDO . Contra la anterior
resolución se interpuso recurso de
apelación por la parte demandan-
te, que fue admitido, y, en su virtud,
previos los oportunos emplaza-
mientos, se remitieron las actuacio-
nes a esta Sección, sustanciándose
el recurso por sus trámites legales.
(…)
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por la representa-
ción de D. G se interpone deman-
da contra T, SLU, en reclamación
de la suma de 8.750 euros. A dicho
importe ascienden los honorarios
pactados por las partes en el con-
trato de intermediación inmobilia-
ria, suscrito por las partes en marzo
de 2018. Cantidad que fue abonada
por el demandante, consecuencia
de la propuesta de compraventa a
su favor, aportada como documen-
to nº 5 de la demanda. Se argumen-
ta en la misma, que la demandada
no cumplió con sus obligaciones
contractuales, entre las que consi-
dera que estaba la de comprobar el
estado físico y jurídico de la vivien-
da, que presentaba graves proble-
mas de humedades, consecuencia
del mal estado de la impermeabili-
zación de la rampa, garaje y playa
de la piscina. Previendo derramas
importantes para la subsanación de
dichas deficiencias, decidió no se-
guir adelante con la compraventa.
En fecha 20 de enero de 2020
se dictó sentencia por la Magistra-
da-Juez del Juzgado de 1ª Instancia
nº 2 de Madrid, en la que se deses-
tima la demanda y se absuelve a la
demandada de las pretensiones de
la demanda contra ella entablada e
impone las costas procesales a la
parte actora. En la sentencia se tie-
ne por acreditados los hechos que
sirven de fundamento a la deman-
da y, entre ellos, la existencia de
defectos estructurales del edificio,
pero aduce que de ellos debe res-
ponder el comprador frente al ven-
dedor. No obstante, la demanda no
se dirige contra éste, sino contra la
inmobiliaria, siendo el contrato que
les une de mediación o corretaje.
El agente ha cumplido con su obli-
gación de contacto negocial entre
comprador y vendedor, una vez
concretado entre ambos el nego-
cio jurídico.
SEGUNDO.- Por la representa-
ción de D. G se interpone recurso
de apelación. Se alega Infracción
Resumen
Inexistencia de
incumplimiento
en las obligaciones
contractuales asumidas
por agencia inmobiliaria.
Los agentes de la propiedad
inmobiliaria deben conocer
e informar a sus clientes
de los datos registrales
y las informaciones que
les proporcionen los
propietarios, pero no tienen
la obligación de conocer los
acuerdos comunitarios y
los problemas estructurales
que presentaba el edificio
(vicios por problemas de
humedades), salvo que
el vendedor le hubiera
informado de ello.
SENTENCIA Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, nº 41/2021 de 21
enero 2021, Rec. 848/2020
Jurisprudencia

20. Coleccionable
Jurisprudencia
II
de los principios generales de la contratación, la buena
fe y la jurisprudencia que los desarrolla. Las cuestiones
esenciales a examinar deberán centrarse en la natura-
leza y contenido de las relaciones jurídicas existentes
entre las partes, así como el cumplimiento o incumpli-
miento de sus obligaciones, los efectos de dicho in-
cumplimiento y la cuantía de la reclamación.
Para resolver estas cuestiones debemos tener en
cuenta que el contrato existe desde que una o varias
personas consienten en obligarse en dar alguna cosa
o prestar algún servicio y se perfecciona por el mero
consentimiento siempre que concurran, además de
éste, el objeto cierto, que sea materia del contrato, y
la causa de la obligación que se establezca ( art. 1254,
12 58 y 1261 C.C.). Que las obligaciones que nacen de
los contratos tienen fuerza de ley entre las partes con-
tratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos,
siendo obligatorios cualquiera que sea su forma ( art.
1091 y 1278 C.C.), sin que la validez y el cumplimiento
de los contratos pueda dejarse al arbitrio de uno de
los contratantes ( art. 1256 C.C. ). Que quedan sujetos
a la indemnización de daños y perjuicios los que en el
cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo,
negligencia o morosidad y los que de cualquier modo
contravinieran el tenor de aquella ( art. 1.101 C.C.)). Que
la facultad de resolver las obligaciones se entiende
implícita en las recíprocas, cuando uno de los contra-
tantes no cumple la que le incumbe y este principio
queda plasmado en nuestro derecho en el art. 1.124
del Código Civil (), que da opción al perjudicado que
ha cumplido la obligación, para escoger entre el cum-
plimiento o la resolución del contrato, con los daños y
perjuicios en ambos casos.
El contrato de mediación o corretaje, tal y como
se ha venido indicando por nuestro Tribunal Supre-
mo, por ejemplo, en sentencias de 30 de julio de 2014
y en concreto en la de 25 de Mayo de 2009, (recurso
de casación 283/05 Jurisprudencia citada STS, Sala
de lo Civil, Sección 1ª, 25-05-2009 (rec. 283/2005)) “se
integra en los contratos de colaboración y gestión de
intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación
de servicios encaminados a la búsqueda, localización
y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir
en el contrato ni actuar propiamente como mandatario
( SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993
). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral
y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se
rige por las estipulaciones de las partes que no sean
contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en
lo no previsto, por los preceptos correspondientes a
figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de
servicios o la comisión mercantil “. Tal como sintetiza la
sentencia del TS de 18 de marzo de 2010, el contrato
de mediación o corretaje es aquel por el que se en-
carga al mediador, que percibe una remuneración por
ello, que indique la oportunidad de celebrar un deter-
minado contrato o que consiga la celebración del mis-
mo; el mediador no contacta con el tercero, sino que lo
localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sen-
tencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es
facilitar la aproximación entre comprador y vendedor,
poniendo en relación a los futuros comprador y ven-
dedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración
del contrato final.
Dicho contrato de mediación o corretaje, es un
contrato atípico en nuestro derecho, que aunque ten-
ga similitud o analogía con el de comisión, con el de
mandato e incluso con el de prestación de servicios,
sin embargo nunca responderá a una combinación for-
mada con los elementos a dichas figuras contractuales
típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comer-
cial y la importancia que ha adquirido en dicha área,
hace preciso que se fijen las normas por las que se ha
regir su nacimiento, desarrollo y producción de efec-
tos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las
partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos
1091 Legislación citada CC art. 1091 y 1.255 del Código
Civil Legislación citada CC art. 1255, después a las nor-
mas generales de las obligaciones y contratos com-
prendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Có-
digo Civil, más tarde a los usos comerciales y normas
complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica
y consolidada establecida por las sentencias de esta
Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y de-
recho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia.”
En el caso objeto del presente procedimiento, no
es controvertido que, como consecuencia de la acti-
vidad mediadora de la actora, se formalizó el contrato
de compromiso de compraventa aportado como do-
cumento nº 5 de la demanda, pero ha quedado acre-
ditado de la testifical practicada y el propio reconoci-
miento del demandante en el juicio, que no se llegó
a otorgar escritura pública por los problemas de hu-
medad que tenía el edificio y no la vivienda objeto del
mismo. La mediadora tenía pleno derecho a percibir la
remuneración, por cuanto cumplió con lo pactado en
el contrato suscrito en marzo de 2018, dado que puso
en relación a comprador y vendedor, llegando a lograr
la celebración del contrato final. Esta cuestión no es
controvertida, la controversia se centra en si la deman-
dada incumplió con sus obligaciones contractuales, al
no comprobar y no informar al cliente de las deficien-

21. Coleccionable
Jurisprudencia III
cias que presentaba el edificio en el que se ubica la
vivienda.
Examinada la prueba propuesta y practicada me-
diante el visionado de la grabación del acto del juicio,
el error en la valoración de la prueba que se denuncia
por el recurrente debe desestimarse. La Sala comparte
la valoración que se hace en la sentencia apelada, que
no es arbitraria ni ilógica y que debe prevalecer frente
a la subjetiva, parcial e interesada del recurrente. Tanto
del contenido de las Juntas de propietarios aportadas
a los autos, como de la declaración en el juicio del tes-
tigo Sr. Juan Antonio, administrador de la comunidad,
ha quedado acreditado que el edificio sufría
problemas de humedades desde el
año 2015, lo que hace innece-
saria la mención que
se hace en la sen-
tencia apelada so-
bre que a la fecha en
que se firmó la pro-
puesta de compra y
se aceptó, ni siquiera se
había celebrado la junta
de 23 de abril de 2018, por
cuanto las deficiencias se
manifestaron ya en el año
2015. No obstante, comparti-
mos con la Juez a quo en que
es el vendedor quien debe
responder de los defectos no
sólo del piso que vendiera sino
también de los elementos comu-
nes del mismo, siendo la función
del agente poner en contacto al
vendedor y el futuro comprador, de
forma que el mediador ha cumplido
su actividad cuando se concierta el
contrato de compraventa entre ambos.
De ahí que aceptada la propuesta cobrara
sus honorarios , tal y como se convino.
Se alega en el recurso que existe un incumplimien-
to en las obligaciones contractuales asumidas por la
demandada, porque no comprobó o le engañó u ocul-
tó los vicios que presentaba el edificio. No lo comparte
la Sala. Los agentes de la propiedad inmobiliaria de-
ben conocer e informar a sus clientes de los datos re-
gistrales y las informaciones que les proporcionen los
propietarios. La demandada no tiene la obligación de
conocer los acuerdos comunitarios y los problemas
estructurales que presentaba el edificio, salvo que el
vendedor le hubiera informado de ello. No se ha acre-
ditado que hubiera recibido dicha información. No ha
sido posible practicar la prueba testifical de la entidad
vendedora de la vivienda. Si como se afirma en el re-
curso, los defectos eran manifiestos en algunas partes,
el recurrente también se podía haber apercibido de
ellos, por cuanto realizó hasta dos visitas a la vivienda y
visionó el garaje antes de la compra. No se aprecia por
la Sala que la demandada hubiera incurrido en incum-
plimiento de sus obligaciones por no informar de un
hecho del que no consta tuviera conocimiento y que
no tenía obligación de conocer.
TERCERO.- En cuanto a la falta de motiva-
ción de la sentencia apelada, hemos de remi-
tirnos a la jurisprudencia del Tribunal Consti-
tucional que, con respecto a la vulneración
del derecho a la tutela judicial efectiva, en
sentencia de 7 de mayo de 2013 en rela-
ción con la exigencia de motivación de
las resoluciones, subraya que “a) El re-
quisito de la motivación de las resolu-
ciones judiciales halla su fundamento
en la necesidad de conocer el pro-
ceso lógico-jurídico que conduce al
fallo, y de controlar la aplicación del
Derecho realizada por los órganos
judiciales a través de los oportu-
nos recursos, a la vez que per-
mite contrastar la razonabilidad
de las resoluciones judiciales.
Actúa, en definitiva, para per-
mitir el más completo ejerci-
cio del derecho de defensa
por parte de los justiciables,
quienes pueden conocer así
los criterios jurídicos en los
que se fundamenta la deci-
sión judicial, y actúa también
como elemento preventi-
vo de la arbitrariedad en el
ejercicio de la jurisdicción; b) el deber de motivación
de las resoluciones judiciales no autoriza a exigir un
razonamiento jurídico exhaustivo y pormenorizado de
todos los aspectos y perspectivas que las partes pue-
dan tener de la cuestión que se decide o, lo que es lo
mismo, no existe un derecho del justiciable a una de-
terminada extensión de la motivación judicial, sino que
deben considerarse suficientemente motivadas aque-
llas resoluciones judiciales que contengan, en primer
lugar, los elementos y razones de juicio que permitan
conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esencia-
les fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio
decidendi que ha determinado aquélla y, en segundo
Imagen del
contrato de alquiler
de La ///APItienda.
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22. Jurisprudencia
IV
Coleccionable
lugar, una fundamentación en Derecho; c)
La suficiencia de la motivación no puede ser
apreciada apriorísticamente con criterios ge-
nerales, sino que requiere examinar el caso
concreto para ver si, a la vista de las circuns-
tancias concurrentes, se ha cumplido o no
este requisito de las resoluciones judiciales”.
Como ya ha señalado esta Sala en las re-
cientes sentencias de 16-3-17, 22-3-17 y 20-
4-17 “el derecho a la tutela judicial efectiva
incluye el derecho a obtener de los órganos
judiciales una respuesta razonada, motiva-
da, fundada en Derecho y congruente con
las pretensiones oportunamente deducidas
por las partes, por cuanto la motivación de
las resoluciones judiciales, aparte de venir
impuesta en el art. 120-3 de la Constitución
(EDL 1978/3879), es una exigencia derivada
del art. 24 de la misma, que permite conocer
las razones de la decisión que aquéllas con-
tienen y que posibilita su control mediante el
sistema de recursos”. En definitiva, no basta
con obtener una respuesta motivada, sino
que, además, ésta ha de tener un contenido
jurídico y no resultar arbitraria.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado
sobre esta cuestión en la Sentencia de 22 de
octubre de 2007, en los siguientes términos:
“la motivación de las sentencias constituye
una exigencia no sólo de legalidad ordina-
ria, sino de base constitucional para evitar la
lesión del derecho fundamental a la tutela
judicial efectiva. Pero si tal cosa es vital, no
menos lo es que este Tribunal ha declarado
con reiteración que dicho deber no exige del
Juez o Tribunal una exhaustiva descripción
del proceso intelectual que le ha llevado a
resolver en un determinado sentido, ni le im-
pone una determinada extensión, intensidad
o alcance en el razonamiento empleado, ya
que para su cumplimiento es suficiente que
conste de modo razonablemente claro cuál
ha sido el fundamento de derecho de la de-
cisión adoptada, criterio de razonabilidad
que, ha de medirse caso por caso, que no es
sino evidenciar que el fallo es una decisión
razonada en términos de Derecho y en cum-
plimiento de los principios de prescripción
de la arbitrariedad e independencia judi-
cial, permitir la compresión de la resolución
como acto de aplicación del ordenamiento
jurídico”.
A la vista de la doctrina mencionada del
Tribunal Constitucional y del Tribunal Supre-
mo, consideramos que la sentencia apelada
se ajusta a las exigencias referidas, habiendo
llevado a cabo la exposición de los hechos y
la valoración de las pruebas obrantes en au-
tos, ofreciendo el Juzgador las conclusiones
a las que finalmente ha llegado.
Vistos los preceptos legales citados y de-
más de general aplicación,
FALLO
La Sala acuerda: Que, con des-
estimación del recurso de ape-
lación interpuesto por la repre-
sentación de D. G, frente a la
sentencia dictada en fecha 20
de enero de 2020 por la Ilma.
Magistrada-Juez del Juzgado
de 1ª Instancia nº 2 de Madrid
en los autos a que el presen-
te Rollo se contrae, debemos
confirmar y confirmamos la
resolución indicada e impo-
nemos a la parte apelante las
costas procesales causadas
en esta alzada.

23. 23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.- Un colegiado nos consulta
si existen algún tipo de arrenda-
miento de viviendas excluidas del
régimen aplicable por la Ley de
Arrendamientos Urbanos 29/1994.
Con arreglo a dicha normativa, en
principio, se considera arrendamiento
de vivienda aquel arrendamiento que
recae sobre una edificación habitable
cuyo destino primordial sea satisfacer
la necesidad permanente de vivienda
del arrendatario, si bien el vigente artí-
culo 5 de la LAU, dispone que quedan
excluidos del ámbito de aplicación de
esta ley los siguientes arrendamientos:
a) El uso de las viviendas que los
porteros, guardas, asalariados, emplea-
dos y funcionarios, tengan asignadas
por razón del cargo que desempeñen
o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares,
cualquiera que fuese su calificación y
régimen, que se regirán por su legisla-
ción.
c) Los contratos en que, arrendán-
dose una finca con casa-habitación,
sea el aprovechamiento agrícola, pe-
cuario o forestal del predio la finalidad
primordial del arrendamiento. Estos
contratos se regirán por lo dispuesto en
la legislación aplicable sobre arrenda-
mientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universi-
tarias, cuando hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia
Universidad, que sean asignadas a los
alumnos matriculados en la misma y al
personal docente y de administración y
servicios dependiente de aquélla, por
razón del vínculo que se establezca
entre cada uno de ellos y la Universi-
dad respectiva, a la que corresponderá
en cada caso el establecimiento de las
normas a que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la
totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inme-
diato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística y realiza-
da con finalidad lucrativa, cuando esté
sometida a un régimen específico, de-
rivado de su normativa sectorial -este
apartado fue redactado por el aparta-
do dos del artículo primero del R.D.-ley
7/2019, de 1 de marzo, de medidas ur-
gentes en materia de vivienda y alquiler
(«B.O.E.» 5 marzo), con vigencia desde
el 6 marzo 2019-.
II.- Se recibe una consulta so-
bre quien tiene la obligación a pa-
gar el recibo del IBI (Impuesto de
Bienes Inmuebles) cuando varias
personas ostenten un derecho so-
bre el mismo bien objeto del im-
puesto.
El IBI se abona por el hecho de ser
la persona titular de alguno de los si-
guientes derechos sobre los bienes
inmuebles rústicos, urbanos y de ca-
racterísticas especiales (constituye el
hecho imponible del impuesto):
De una concesión administrativa
sobre los propios inmuebles o sobre
los servicios públicos a que se hallen
afectos.
De un derecho real de superficie.
De un derecho real de usufructo.
Del derecho de propiedad.
Por tanto, la persona obligada al
pago y el sujeto pasivo será la persona
titular de alguno de los derechos enu-
merados de acuerdo con el siguiente
orden:
1. Quedará obligado/a al pago la
persona titular de la concesión admi-
nistrativa.
2. En su defecto, la persona titular
del derecho de superficie.
3. En ausencia de los dos anteriores,
la persona titular del derecho de usu-
fructo.
4. Finalmente, si no concurre ningu-
no de los anteriores, la persona titular
del derecho de propiedad.
III.- Una colegiada pregunta si
es posible realizar una compra-
venta de un inmueble con pago
del precio aplazado
Partiendo de la base que el nego-
cio de la compraventa es un contrato
consensual y bilateral -se formaliza por
el mero consentimiento de las partes
intervinientes-, cabe la posibilidad de
que el precio de la compraventa se pa-
gue de forma aplazada por el compra-
dor al vendedor si ambas partes así lo
acuerdan.
La compraventa con precio aplaza-
do constituye una solución jurídica que
permite al vendedor realizar la venta
que, ante la falta de crédito, el compra-
dor no puede asumir, y al comprador
entrar en posesión del inmueble desde
la formalización de la compra y aunque
no haya entregado en dicho momento
la totalidad del precio, por lo que am-
bas partes asumen una serie de riesgos
que conviene garantizar.
Para el comprador, lo más reco-
mendable, sería formalizar la compra-
venta en escritura pública haciendo
constar en la misma el pago aplazado
del precio, sin perjuicio de otorgar ga-
rantías al vendedor en relación con el
cumplimiento de la obligación de ese
pago aplazado.
Por su parte, el riesgo del vendedor
se concreta en la posibilidad de que,
pese a la entrega de la cosa objeto del
contrato, finalmente no reciba el precio
de la misma, por lo que es necesario
establecer alguna garantía en favor del
vendedor con la finalidad de asegurar
el cumplimiento de la obligación de
pago por parte del comprador.
Entre las garantías convencionales
podemos mencionar la hipoteca, el
pacto de reserva de dominio, el pac-
to de afianzamiento a favor del com-
prador y, sobretodo, por ser la más
utilizada, la condición resolutoria, en
virtud de la cual, si el comprador no
abona el precio aplazado, la compra-
venta quedará resuelta y el compra-
dor deberá reintegrar al vendedor la
posesión del inmueble y (salvo pacto
en contrario) el vendedor deberá re-
integrar al comprador el importe per-
cibido hasta el momento de la reso-
lución.

24. 24
ACTIVIDAD
Plusvalía, curso de valoraciones y marketing digital,
fueron las temáticas protagonistas de los cursos de
formación impartidos desde COAPIMADRID – AIM
El Impuesto de Plusvalía, el curso de valoraciones y el marketing digital fueron las diferentes
temáticas que se impartieron a los profesionales en diferentes cursos desde COAPIMADRID –
AIM. Los contenidos tienen una gran utilidad práctica para la actividad profesional y abordan
cuestiones de actualidad del sector inmobiliario
E
l Colegio Oficial y Asociación
de Agencias y Agentes In-
mobiliarios de Madrid (COA-
PIMADRID – AIM) celebró una Jornada
sobre la nueva normativa para el cálcu-
lo del Impuesto de Plusvalía, impartida
por Pablo Álvarez, magistrado del Juz-
gado número 14 de lo Contencioso-Ad-
ministrativo de Madrid, en la que anali-
zó las nuevas fórmulas de cálculo de la
base imponible.
El nuevo escenario legal del Im-
puesto de Plusvalía, provocado prime-
ro por la sentencia del Tribunal Consti-
tucional de 26 de octubre pasado y por
el Real Decreto-ley 26/2021, convali-
dado en el Congreso de los Diputados,
mantiene el horizonte de reclamacio-
nes y litigios contra los ayuntamientos,
tanto en lo que se refiere a los actuales
como los futuros. Según explicó Pablo
Álvarez, magistrado del Juzgado de lo
Contencioso-administrativo número
14 de Madrid, “todas las liquidaciones
del Impuesto de Plusvalía que se ha-
yan recurrido hasta la publicación de la
sentencia del Tribunal Constitucional sí
podrían prosperar, pero con fundamen-
to en la jurisprudencia anterior”. El ma-
gistrado impartió una ponencia organi-
zada por el Colegio Oficial y Asociación
de Agencias y Agentes Inmobiliarios
de Madrid (COAPIMADRID – AIM), en la
La formación, punto
de encuentro para
los profesionales

25. 25
ACTIVIDAD
que analizó la reciente reforma del Im-
puesto de Plusvalía y las nuevas fórmu-
las existentes para el cálculo de la base
imponible de este tributo municipal.
Además, destacó que “la nueva re-
gulación del impuesto provocará liti-
gios en el marco de las herencias”, en
las que pueden cuestionarse los valo-
res de las liquidaciones, especialmen-
te en los casos en que se transmiten
por “valores inferiores” debido al largo
tiempo transcurrido desde la adquisi-
ción. Así, la liquidación de la Plusvalía
en el marco de las sucesiones abre un
escenario de litigios.
Recursos pendientes de
resolver y la doctrina
del Tribunal Supremo
Por un lado, los recursos pendien-
tes de resolver referidos a liquidaciones
anteriores del impuesto “podrán seguir
su curso y se podrá esgrimir que no
ha existido incremento, aportando los
informes periciales correspondientes
y en base a la existente jurisprudencia
del Tribunal Supremo”,
como puede ser la sen-
tencia de 9 de julio de
2018. El motivo es que
la sentencia del Tribunal
Constitucional de 26 de
octubre, publicada en el
BOE el 25 de noviembre,
“no se aplica de forma
retroactiva”. A ello ha aña-
dido la importancia de
aportar como prueba en
los recursos los “informes
periciales para acreditar si
ha existido o no incremen-
to patrimonial”. Por otro,
también se abre un esce-
nario de reclamaciones en
el contexto de las heren-
cias hacia el futuro por la
nueva legislación. En todo
este contexto, también re-
saltó que entre la fecha en
que se dictó la sentencia
del Tribunal Constitucional
y la fecha de publicación
del Real Decreto-ley no cabe liquidar el
impuesto. Así, ha apuntado el impacto
de menor recaudación que han sufrido
los ayuntamientos desde el 26 de oc-
tubre hasta la entrada en vigor del Real
Decreto-ley el 10 de noviembre, que ha
sido de “100 millones de euros”.
La sentencia del Tribunal Constitu-
cional de 26 de octubre de 2021 anuló
y declaró inconstitucionales los artícu-
los 107.1 segundo párrafo, 107.2a) y 107.4
del texto refundido de la Ley Regula-
dora de las Haciendas Locales, lo que
afectó a la forma de cálculo de la base
imponible del denominado Impuesto
sobre Plusvalía. Tras esta sentencia, el
Gobierno aprobó el Real Decreto-ley
26/2021, de 8 de noviembre, por el que
se adapta el texto refundido de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales
a la reciente jurisprudencia del Tribunal
Constitucional respecto del Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana, norma
que entró en vigor el 10 de noviembre
de este año. El RD-ley se convalidó en
el Congreso de los Diputados.
La Jornada sobre marketing
digital para profesionales
Por otra parte, los profesionales de
COAPIMADRID – AIM tuvieron la opor-
tunidad de asistir de forma telemática a
un Webinar sobre marketing digital, im-
partido por la experta María Sierra, en el
que los asistentes aprendieron diversas
cuestiones de estrategia digital y redes
sociales.
Curso de Valoraciones
inmobiliarias
El Curso de iniciación a las valora-
ciones inmobiliarias ha sido impartido
por Francisco Sánchez Ramos de Cas-
tro, arquitecto y agente de la propiedad
inmobiliaria. Este curso, además, se en-
cuentra disponible en la API Tienda de
COAPIMADRID – AIM y aborda en una
primera parte la iniciación a la tasación
y en una segunda parte el estudio de
mercado, la obtención de muestras y
su homogeneización.

26. EL NUEVO VALOR DE
REFERENCIA DE CATASTRO:
CLAVE PARA COMPRAR,
HEREDAR O DONAR
UNA VIVIENDA
C
on el inicio del año 2.022 ha entrado en vigor el nuevo valor de referencia
de Catastro que influirá en la base imponible de impuestos de distinta
naturaleza como el de transmisiones patrimoniales, el de actos jurídicos
documentados, el de sucesiones y donaciones, o el de patrimonio, por lo que no
afecta ni al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), ni al Impuesto sobre el Valor Aña-
dido (IVA), y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del
Catastro, pero ¿cómo afecta realmente a los contribuyentes, y qué consecuencias
tiene para ellos?.
El pasado día 1 de enero entró en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro
-no confundir con el valor catastral- cuyo objetivo primordial es luchar contra el
fraude fiscal y reforzar el control tributario (Ley 11/2021 de medidas de prevención
y lucha contra el fraude, BOE de 10 de julio, de transposición de la Directiva (UE)
2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016). El cambio influirá en el mercado
inmobiliario y las personas que vayan a comprar una vivienda, vayan a heredar o
a recibirla en donación, deberán tenerlo en cuenta, ya que la modificación influirá
en la base de los citados impuestos que se deben abonar en dichas transmisiones
inter vivos o mortis causa. En el supuesto del Impuesto sobre el Patrimonio, sólo
afectará a inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2.022, en ningún caso al
patrimonio preexistente anterior a dicha fecha.
A partir de ahora, los contribuyentes pagarán más impuestos sólo en los casos
en los que el valor declarado -el que corresponde con el que figura en escritura
pública-, sea inferior al valor de referencia, o dicho de otro modo, en los supues-
tos en los que el valor de compra fuese mayor que el de referencia en función de
Por: José Merino Tapia
Asesor Jurídico del COAPI de Madrid

27. 27
OPINIÓN
esa estimación superior. En el resto de
casos, se tendrá en cuenta el valor de-
clarado, siempre que la compra de la
vivienda sea por valor superior al de re-
ferencia, en cuyo caso se liquidará por
el importe de compra.
Por tanto, esta nueva normativa
invierte las reglas vigentes hasta el
31/12/21 que eran de aplicación. Antes
el valor de escritura se presumía cierto,
y era la Dirección General de Tributos
la que debía desvirtuarlo, y acreditar
que no se correspondía con el valor
real. Ahora la ley presume que el valor
de referencia de Catastro se corres-
ponde con el de mercado. Y son los
contribuyentes los que, si no están de
acuerdo, deberán demostrar lo contra-
rio. No obstante, el valor de escritura
prevalecerá, y será base imponible, del
ITP y del sucesiones y donaciones, en
caso de que sea superior al valor de
referencia. Ello será así, siempre que el
inmueble tenga asignado un valor de
referencia. Caso de que no fuera así,
los contribuyentes solo están obliga-
dos a tributar por el “valor de mercado”.
Y éste, como concepto indeterminado
que es, bien podría coincidir con el va-
lor de escritura.
En consecuencia, para regularizar
una situación tributaria anómala, ya no
será necesario iniciar un procedimiento
de comprobación de valores, ya que el
valor a declarar (valor de referencia de
Catastro) está establecido, y no necesi-
tará de ser determinado. En su lugar, la
Administración iniciará previsiblemente
un procedimiento de verificación de
datos, para regularizar la situación del
contribuyente, y obligarle a tributar por
el valor de referencia de Catastro. No
obstante, señalar que las comproba-
ciones de valores, conforme a alguno
de los métodos previstos en el artículo
57.1 de la Ley General Tributaria, segui-
rán siendo necesarias para determinar
el valor de los inmuebles, en el caso de
que un inmueble no tenga asignado un
valor de referencia de Catastro.
A tales efectos, el valor de referen-
cia es el determinado por la Dirección
General del Catastro como resultado
del análisis de los precios de todas las
compraventas de inmuebles que se
realizan ante fedatario público, en fun-
ción de los datos de cada inmueble,
obrantes en el Catastro Inmobiliario.
El valor de referencia de los inmue-
bles se determinará, año a año, por
aplicación de módulos de valor medio,
basados en los precios de todas las
compraventas de inmuebles efecti-
vamente realizadas ante notario o ins-
critas en el Registro de la Propiedad, y
obtenidos en el marco de los informes
anuales del mercado inmobiliario que
elabora la Dirección General del Catas-
tro.
Estos módulos se asignarán a los
productos inmobiliarios representativos
por zonas del territorio llamadas ámbi-
tos territoriales homogéneos de valora-
ción, y se corresponderán con los pre-
cios medios de las compraventas. En el
caso de bienes inmuebles urbanos, la
Dirección General del Catastro calcula-
rá el valor de referencia de un inmue-
ble concreto a partir del módulo de va-
lor medio aplicable en el ámbito en el
que se ubique, teniendo en cuenta las
diferencias de categorías, antigüedad
y estado de conservación entre este
inmueble y el producto inmobiliario re-
presentativo al que se refiera el módu-
lo. Para ello se usará, transitoriamente,
la normativa de valoración catastral.
En el caso de bienes inmuebles
rústicos sin construcción, el valor de
referencia se calculará a partir del mó-
dulo de valor medio, en función de sus
características, y de los factores co-
rrectores por localización, agronómicos
y socioeconómicos que se determinen
en el informe anual del mercado inmo-
biliario correspondiente.
En todo caso, con el fin de que los
valores de referencia, de bienes in-
muebles urbanos y rústicos, no su-
peren los valores de mercado, se
aplicarán los factores de minoración
determinados mediante Orden Minis-
terial HFP/1104/2021, de 7 de octubre,
por la que se aprueba el factor de mi-
noración aplicable para la determina-
ción de los valores de referencia de los
inmuebles -BOE nº 246, de 14/10/21-.
Con arreglo a esta Orden, el factor de
minoración para inmuebles urbanos y
rústicos será de aplicación el 0,9.
Los módulos de valor medio apli-
cables en cada caso se publicarán
anualmente, en forma de mapas de
valores, en la Sede Electrónica del Ca-
tastro (www.sedecatastro.gob.es). En
dicha Sede será posible consultar los
importes de los módulos, las caracte-
rísticas de los productos inmobiliarios
representativos, y la delimitación de los
ámbitos territoriales.
Por otro lado, la posibilidad de im-
pugnar el valor de referencia sólo pue-
de producirse cuando tenga efecto fis-
cal, y sea base imponible del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, o so-
bre Sucesiones y Donaciones.
Si los obligados tributarios conside-
ran que la determinación del valor de
referencia perjudica a sus intereses le-
gítimos, podrán solicitar la rectificación
de la autoliquidación que hayan pre-
sentado o interponer recurso de repo-
sición, ante la Administración tributaria,
o reclamación económico-administra-
tiva ante el Tribunal Económico Admi-
nistrativo Regional, contra la liquidación
que, en su caso, les practique la Admi-
nistración gestora del tributo.
Ello no obsta para que, en cual-
quier momento, el titular catastral
presente declaraciones o inste,
ante la Dirección General del Catas-
tro, los procedimientos catastrales
previstos en la norma, si bien el ver-
dadero problema para el contribu-
yente radicará en que tanto la ley
del ITP y AJD, como la del Impues-
to sobre Sucesiones y Donaciones,
presumen que el valor de referencia
de Catastro se corresponde con el
valor de mercado de los inmuebles,
y deberá ser el contribuyente el que
tiene que probar y acreditar que di-
cho valor de referencia nada tiene
que ver con el valor de mercado del
inmueble.

28. 28
CONTRAPUNTO
Las incertidumbres que
acechan al mercado de
la vivienda en 2022
El contrapunto. Después de vivir un año histórico en
la compraventa de viviendas, la aparición del conflic-
to en Ucrania y las dudas en torno a la evolución de
la economía española agrian el buen sabor de boca
experimentado en 2021
El dinamismo observado en el sector inmobiliario en España durante el ejercicio 2021, el año
siguiente a la época más dura del confinamiento y las restricciones por la pandemia de la
Covid19, puede verse truncado en 2022 ante la aparición de varias incertidumbres en la eco-
nomía, tanto en el ámbito internacional como en el mercado interno. El estallido de la crisis
bélica que se está viviendo en Ucrania y que ya está impactando en todos los mercados in-
ternacionales, junto con las dudas que ya arrastraba la economía española en el contexto de
la recuperación, pueden estropear el clima de optimismo y confianza que se ha instalado en
el mercado inmobiliario a tenor de su buena evolución y resultados. Esta nueva perspectiva
refleja un claro contrapunto a lo observado en 2021
J.M.L. Agundez
L
as incertidumbres que ace-
chan al mercado de la vi-
vienda en 2022 marcan un
contrapunto al que hay que prestar
atención después del buen comporta-
miento que ha vivido el sector en 2021.
Es cierto que hay circunstancias de
nuestra economía que ya vienen arras-
trándose desde el momento en que se
terminó la fase más dura de confina-
miento y restricciones y que se ha tra-
ducido – en relación con otros países
de la UE – en una recuperación econó-
mica más lenta. No obstante, es obliga-
do tomar en consideración la aparición
– aunque no tan repentina – del conflic-
to bélico que se está viviendo en Ucra-
nia. Porque, de hecho, el impacto en
los mercados internacionales y por ex-
tensión en el mercado interno español,
no ha tardado en aparecer. Así, el con-
flicto bélico ha provocado, de entrada,
el sufrimiento de las bolsas europeas,
a corto plazo, y el anuncio de rebajas
en las previsiones de crecimiento de la
economía española, a largo.
En esta línea, “el índice IESE de in-
certidumbre económica se disparó 35
puntos en el mes de febrero, situándo-
se en un nivel de 138 dentro de la esca-
la 0 – 200, debido al conflicto actual en-
tre Rusia y Ucrania y las perspectivas de
su impacto global. Este índice no había
experimentado un aumento tan brusco
desde marzo de 2020, cuando irrum-
pió la pandemia de Covid19 en Europa”
(5Días, Economía, 2 marzo 2022).
A grandes rasgos, los hitos más
destacables del ejercicio 2021 han
sido el crecimiento en el merca-
do de compraventa de viviendas
(37%) y el de contratación de hi-
potecas (23%). Igualmente, la evo-
lución del precio de la vivienda se
ha mantenido en una tendencia
de crecimiento ciertamente equi-
librado. El mercado residencial ha
sido el protagonista, debido a la
aparición de nuevas tendencias,
como es la del aumento de la de-
manda hacia un tipo de vivienda
más grande y con espacios abier-
tos y zonas verdes.

29. 29
CONTRAPUNTO
Buen escenario de partida, pero aba-
nico de incertidumbres
Ahora bien, una vez que contamos
con este buen escenario de partida,
existe un abanico de incertidumbres
que acechan al mercado de la vivienda.
La inflación del Índice de Precios de
Consumo en el mes de febrero se ha
situado en el 7,4%, por lo que de con-
firmarse supondría el aumento de más
de un punto en su tasa anual, ya que
en enero la variación fue del 6,1%. La
evolución del indicador (que elabora el
INE), es debida a subidas generaliza-
das en la mayoría de sus componentes,
como los precios de los alimentos y las
bebidas no alcohólicas y los carburan-
tes y combustibles, así como el com-
portamiento de los precios de la elec-
tricidad, que en febrero disminuyeron,
pero lo hicieron menos que hace un
año. Este comportamiento al alza se ha
transmitido a la inflación denominada
subyacente – la cesta de la compra –
que ha subido al 3%.
Impacto en los hogares y en el alquiler
El primer impacto de este compor-
tamiento se traduce en un menor aho-
rro para los hogares, que reduce la ca-
pacidad adquisitiva y abre la puerta al
crecimiento de la morosidad. Las rentas
de los alquileres ya están incorporando
la subida del IPC, lo que supondrá su
encarecimiento.
Este factor, unido a la subida del
euríbor y de los tipos medios de los
préstamos hipotecarios, que provoca-
rá su encarecimiento a lo largo de este
año, obliga a introducir elementos de
prudencia en las previsiones para el
comportamiento global del mercado
inmobiliario, tanto en lo que se refiere
a la adquisición de vivienda a través de
préstamos hipotecarios como a la evo-
lución del alquiler de vivienda en 2022.
De hecho, la encuesta de présta-
mos bancarios de la zona euro corres-
pondiente al mes de enero de este
año en curso, elaborada por el Banco
Central Europeo apunta que “para el
primer trimestre de 2022, las entidades
de crédito esperan que los criterios de
concesión de los préstamos a empre-
sas prácticamente no varíen, mientras
que los aplicados a los préstamos para
adquisición de vivienda se endurezcan
ligeramente y los del crédito a hogares
para consumo sigan suavizándose”.
La citada subida de los tipos hipote-
carios ha provocado un cambio de ten-
dencia en el mercado pues se trata de
la primera subida desde 2012. Según se
explica en el diario Expansión, “el tipo
medio de los préstamos hipotecarios
se situó en el cierre de 2021 en el 2,53%,
por encima del 2,44% de un año antes.
Según los datos del INE, se trata de la
primera subida interanual desde 2012,
cuando los precios de los préstamos
para vivienda emprendieron una gran
carrera a la baja hasta los niveles más
asequibles de la historia.
Este movimiento se explica por el
repunte de los tipos medios de las hi-
potecas a tipo fijo a lo largo del último
trimestre del año pasado. En diciem-
bre, el coste de estas hipotecas en las
que el comprador de vivienda siempre
paga la misma cantidad mensual, fue
del 2,80%. Esta cifra supone un repunte
mínimo respecto al 2,78% al que acabó
2020” (Expansión, Banca, 25 Febrero
2022).
Por otro lado, un factor relevante a
tener en cuenta para valorar la proyec-
ción que puede tener el ejercicio 2022
es cómo evolucionará la oferta de la vi-
vienda nueva. La subida de los precios
de las materias primas está provocan-
do no solo encarecimiento sino retra-
sos en los suministros, lo que puede
resultar una rémora para el necesario
dinamismo de puesta a disposición de
vivienda terminada en el mercado. En
este sentido, el precio de la vivienda se
encuentra en una tendencia de com-
portamiento al alza, aunque de forma
sostenida. Por ello, si se agudiza este
escenario es posible que provoque un
encarecimiento más marcado.
En lo que se refiere al mercado la-
boral, no ayudan los últimos datos de
desempleo publicados por la OCDE,
que sitúan a España en el primer pues-
to, lo que significa ser el primer país de
la OCDE con más desempleo (13,8%). A
ello hay que añadir el preocupante es-
cenario de las elevadas tasas de paro
juvenil que padecemos.
Por último, la aparición del estalli-
do del conflicto bélico en Ucrania ha
abierto ya un complicado escenario
de impacto en los mercados interna-
cionales. La aplicación de las sancio-
nes económicas a Rusia con motivo
de la invasión de Ucrania, junto con la
desestabilización de los mercados fi-
nancieros provocada por el conflicto,
han dibujado un escenario de rebaja
de las previsiones de crecimiento de
la economía hasta el 5% en España y
está desencadenándose un temor en
el comportamiento de las bolsas eu-
ropeas que augura un horizonte com-
plicado. Precisamente, es el propio
contexto económico provocado por el
conflicto lo que puede encarecer aún
más los precios y ralentizar el comer-
cio internacional, especialmente en lo
que se refiere a la importación de ma-
terias primas. Todo ello en un contexto
de encarecimiento del crédito.

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SECTOR
AL
DIA
EL SECTOR
INMOBILIARIO
AL DÍA
2021, año histórico para la
compraventa de viviendas
El mes de diciembre cierra con 48.000 operaciones, lo que supone
culminar un año que alcanza las 570.000 compras de vivienda, lo que
supone volver a registros de la época del boom en 2008
El sector inmobiliario ha vivido un año histórico, no solo por el dinamismo que vive en las
operaciones de compraventa de vivienda, sino por producirse, precisamente, en el año de ini-
cio de recuperación de la economía tras la etapa más dura de confinamiento y restricciones
vivida en 2020. El mes de diciembre ha cerrado con 48.000 operaciones de compraventa de
vivienda, lo que supone culminar un año con registros que retrotraen a 2008, momento del
boom inmobiliario. Este gran resultado se ha producido, además, en un contexto económico
complicado, como ya lo están mostrando algunos índices. El euríbor vuelve a la tendencia
alcista y el IPC, aunque se ha contenido su crecimiento en enero, se mantiene en cifras del
6%; ambas magnitudes serán relevantes para analizar la evolución del sector durante 2022.
Por otro lado, el año ha tenido más novedades, como la relativa al Impuesto de Plusvalía.
Después de la sentencia del Tribunal Constitucional dictada a finales del año pasado, se ha
aprobado una reforma del método de cálculo de la base imponible del impuesto, a la vez que
siguen vivas reclamaciones anteriores por este tributo, por lo que será otra de las cuestiones
que estará de actualidad durante 2022

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SECTOR
AL
DIA
El Real Decreto-ley de la Plusvalía,
convalidado por el Congreso de los
Diputados
El Real Decreto-ley 26/2021 de 8
de noviembre, que adecúa la normati-
va del Impuesto de Plusvalía a la juris-
prudencia del Tribunal Constitucional, y
que fue publicado en el BOE el pasado
9 de noviembre, ha sido convalidado
por el Congreso de los Diputados. La
norma adapta el Texto Refundido de
la Ley Reguladora de las Haciendas
Locales, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a
la reciente jurisprudencia del Tribunal
Constitucional respecto del Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los Te-
rrenos de Naturaleza Urbana.
El tributo grava el incremento del
valor de los terrenos, puesto de ma-
nifiesto en el momento del devengo
y experimentado a lo largo de un pe-
ríodo de 20 años. El Real Decreto-ley
establece que la base imponible del
impuesto será el resultado de multipli-
car el valor catastral del suelo en el mo-
mento del devengo por los coeficientes
que aprueben los Ayuntamientos, que
en ningún caso podrán exceder de los
que se indican en la norma, en función
del número de años transcurridos des-
de la adquisición del inmueble.
La sentencia que anula liquidaciones
de la Plusvalía conforme al criterio del
Tribunal Constitucional
El Juzgado de lo Contencioso-ad-
ministrativo número 1 de Pontevedra ha
emitido la primera sentencia de Galicia
de 25/11/21 en la que aplica el nuevo
criterio del Tribunal Constitucional res-
pecto al impuesto de plusvalía. Destaca
la sentencia que todas las liquidacio-
nes del impuesto recurridas en plazo y
anteriores al 10 de noviembre de 2021
deben declararse nulas de pleno dere-
cho. Además, subraya que esa nulidad
se produce “con independencia y al
margen de que entre las dos transmi-
siones del inmueble se haya producido
un aumento o una disminución de su
valor”. El juez destaca que, tal como ha
concluido el Tribunal Constitucional, el
sistema de determinación de la base
imponible del tributo, regulado en el
Texto Refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales (TRLHL), era,
en su origen, “incorrecto e inconstitu-
cional”.
La compraventa de vivienda mantie-
ne su tendencia al alza durante todo
el segundo semestre de 2021 y con-
cluye un buen año para el sector, al-
canzando cifras de 2008
El número de compraventas de vi-
vienda registradas desde los meses de
agosto a diciembre de 2021 ha mante-
nido la tendencia ascendente y ha mo-
tivado que concluya un buen año para

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SECTOR
AL
DIA
el sector inmobiliario. Así lo han ido re-
cogiendo los resultados publicados por
el Instituto Nacional de Estadística. Los
incrementos anuales han sido constan-
tes: agosto (57,9%), septiembre (40,6%),
octubre (22,2%), noviembre (24,4%) y
diciembre (32,9%), recordando a cifras
que no se veían desde la etapa del
boom inmobiliario de 2008.
En total, en todo el año 2021 se han
registrado 570.523 compraventas, lo
que supone un crecimiento del 37%
respecto a 2020.
Los precios de la vivienda suben un
4,2% anual en el tercer trimestre del
año
El índice general de precios de la
vivienda durante el tercer trimestre del
año, que publica el Instituto Nacional
de Estadística, ha experimentado un
crecimiento anual del 4,2%. Por tipo de
vivienda, la nueva baja casi dos puntos
situándose en un aumento del 4,1% y
en la vivienda usada sube hasta el 4,3%,
casi un punto y medio por encima de la
registrada en el trimestre anterior.
El euríbor desciende hasta el – 0,502%
en diciembre, pero sube en enero has-
ta el – 0,477%
El índice euríbor a un año, que es
utilizado como principal referencia
para fijar el tipo de interés de los prés-
tamos hipotecarios concedidos por las
entidades de crédito españolas, bajó
en diciembre hasta el – 0,502% desde
el – 0,487% del mes anterior. Sin em-
bargo, subió en enero hasta – 0,477%,
rompiendo la tendencia descendente
de finales de año, según ha publicado
el Banco de España. Tomando como
referencia los últimos doce meses, el
índice registra en enero un ascenso de
0,028 puntos.
El IPC se sitúa en diciembre en el 6,5%
un punto más que en noviembre, aun-
que en enero ha experimentado un
crecimiento menor y se ha situado en
el 6,1%
El Índice de Precios de Consumo
(IPC) se situó en diciembre en el 6,5%
anual, lo que representa un punto más
que la tasa de variación registrada en
noviembre, según informa el Institu-
to Nacional de Estadística. Uno de los
grupos que más influye en la tasa anual
es la vivienda, cuya variación anual del
23,3%, seis puntos y medio por encima
de la registrada en noviembre, está
causada por el incremento de los pre-
cios de la electricidad, mayor este mes
que en 2020. El INE también destaca,
aunque en sentido contrario, la bajada
de los precios del gasóleo para cale-
facción, que subieron en 2020. No obs-
tante, en el mes de enero, el índice IPC
ha experimentado un crecimiento me-
nor y se ha situado en el 6,1%.
Entre los grupos que han tenido
influencia negativa en el descenso de
la tasa anual ha sido la vivienda, cuya
variación anual del 18,1%, más de cinco
puntos por debajo de la registrada en
diciembre, está causada por la bajada
de los precios de la electricidad, frente
al incremento registrado en 2021.
El alquiler de vivienda creció solo un
0,9% en 2020, el menor desde 2016
El Instituto Nacional de Estadística
acaba de poner en marcha el Índice de
Precios de laVivienda enAlquiler (IPVA),
que tendrá periodicidad anual y cuyo
objetivo es medir la evolución de los
precios de la vivienda alquilada como
residencia habitual. Según el INE, la va-
riación del índice en 2020 fue del 0,9%,
más de dos puntos y medio por debajo
de la variación de 2019 y es la tasa más
baja desde 2016. Del total de viviendas
alquiladas, el 35,6% no variaron su pre-
cio entre 2019 y 2020, mientras que el
23% lo bajaron. Por su parte, el 41,4% de