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Point marché régions CBRE - tendances 2012
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Point marché régions CBRE - tendances 2012

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Au sommaire : ...

Au sommaire :

1. Tendances marchés / panel des 15 grandes villes françaises
2. Focus sur les 5 principaux marchés Région
3. État du marché de l'Investissement en Région
4. Conclusion / Synthèse

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  • 1. POINT MARCHÉ RÉGIONSMercredi 19 septembre 2012
  • 2. SOMMAIRE 1- Tendances marchés / panel des 15 grandes villes 2- Focus sur les 5 principaux marchés Région Marseille /Aix-en-Provence Lyon Bordeaux Lille Toulouse 3- Etat du Marché de l’Investissement en Région 4- Conclusion / Synthèse - P. 2
  • 3. TABLEAU DE SYNTHÈSE : ACTIVITÉ DES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES AU 1ER SEMESTRE 2012 Evolution Evolution Demande placée au Offre immédiate au Ville 1S 2011 / 31/12/2011 30/06/2012 (en m²) 30/06/2012 (en m²) 1S 2012 / 1S 2012 Aix-en-provence / 58 000 26% 240 000 25% MarseilleMarché des bureaux en régions Nancy 16 900 19% 64 050 20% Lille 57 000 8% 238 000 11% Bordeaux 41 990 6% 112 970 -5% Toulouse 66 500 5% 230 700 -14% Rennes 30 000 0% 86 000 -4% Clermont Ferrand 4 850 -3% 55 000 47% Nantes 44 340 -5% 95 000 -14% Strasbourg 31 700 -6% 139 000 -3% Lyon 89 000 -23% 347 000 -2% Rouen 18 000 -30% 65 000 -9% Nice / Sophia- 22 950 -34% 76 600 -1% Antipolis Grenoble 14 325 -43% 119 000 -10% Montpellier 21 750 -45% 72 500 7% Metz 12 570 -56% 42 100 32% - P. 3
  • 4. VUE D’ENSEMBLE SUR LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES* Historique de la demande placée et de l’offre immédiate (en millions de m²) 2,5  Chute des grandes transactions, notamment celles de plus de 5 000 m² Marché des bureaux en régions 2 1,5  Arrêt de la demande publique et 1 parapublique 0,5  Allongement des délais de prise de 0 décision des utilisateurs 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1S 12 Demande placée Offre immédiate en fin de période  Montée en puissance des renégociations 1er sem. 2012 Évolution Demande placée 530 000 m²  - 12 %  Un stock immédiat accroché à 2 millions de m² depuis 2009 Part du neuf et restructuré 31 %  - 2 pts Offre immédiate 1 983 000 m²  +1 %  Une offre neuve toujours mesurée Part du neuf et restructuré 19 %  -2 pts  Stabilité des valeurs locatives Loyer moyen pondéré neuf = 175 € et restructuré** +1€ - P. 4*Aix-en-Provence / Marseille, Nice / Sophia Antipolis, Lyon, Lille, Bordeaux, Nancy, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Metz, Montpellier, Clermont-Ferrand, Rennes, Toulouse
  • 5. 1MARSEILLE / AIX-EN-PROVENCE - P. 5
  • 6. MARSEILLE / AIX-EN-PROVENCE Historique de la demande placée 1er sem. 2011 1er sem. 2012 Évolution et de l’offre immédiate (en milliers de m²)Marché des bureaux en régions Parc 2 880 000 m² 2 900 000 m²   Demande placée 46 000 m² 58 000 m² + 26 % Part du neuf et 23 % 20 %  restructuré (au 31/12/2011)  Offre immédiate 240 000 m² 192 000 m² + 25 % Part du neuf et 16 % 14 %  restructuré Taux de vacance 6,7 % 8,3 %  Loyers neufs ou 135 € - 250 € 150 € - 250 € = restructurés** ** Fourchette de loyers faciaux constatés pour les bureaux, en € HT HC/m²/an, hors transactions de convenance - P. 6
  • 7. MARSEILLE /AIX-EN-PROVENCE: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTURE (INTRA ET EXTRA MUROS ,EN M²)Marché des bureaux en régions - P. 7
  • 8. ZOOM EUROMEDMarché des bureaux en régions  Offre immédiate : 15 000 m²  Taux de vacance: 4,5 %  Demande placée : 13 000 m² (22 % de la demande placée à Marseille en 2011 et 17 % au 1er semestre 2012)  Des loyers « prime » compris entre 230 € et 250 € HT HC/m²/an - P. 8
  • 9. ZOOM EUROMED: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTUREMarché des bureaux en régions - P. 9
  • 10. MARSEILLE/AIX-EN-PROVENCE:TOP 3 DES TRANSACTIONS BUREAUX AU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : ARCADIS Bailleur : La Française AM M² : 1 154 Cap Azur – Euroméditerranée - Marseille Preneur : Areva Bailleur : La Française AM M² : 2 096 L’Apogée – La Duranne Pôle d’Activités d’Aix-en-Provence Preneur : GDF SUEZ Bailleur : Artea M² : 2 689 Crossroad – La Robole Pôle d’Activités d’Aix-en-Provence - P. 10
  • 11. MARSEILLE / AIX-EN-PROVENCE INVESTISSEMENTS 8M 2012 Engagements : 84 M€ (246M€ / 8M 2011) Taux « prime »* : 6% Répartition des engagements par type d’actifs 1% 7% Activités/Logistique Bureaux Commerces 92%Source : CBRE* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché; Taux établis en partie à dire d’experts - P. 11
  • 12. 2LYON - P. 12
  • 13. LYON Historique de la demande placée 1er sem. 2011 1er sem. 2012 Évolution et de l’offre immédiate (en milliers de m²)Marché des bureaux en régions Parc 5 100 000 m² 5 100 000 m² =  Demande placée 115 300 m² 89 000 m² - 23 % Part du neuf et 31 % 48 %  restructuré (au 31/12/2011)  Offre immédiate 347 000 m² 355 000 m² -2% Part du neuf et 35 % 15 %  restructuré Taux de vacance 7% 6,8 %  Loyers neufs ou 155 € - 280 € 155 € - 285 €  restructurés** ** Fourchette de loyers faciaux constatés pour les bureaux, en € HT HC/m²/an, hors transactions de convenance - P. 13
  • 14. LYON: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTURE (INTRA ET EXTRA MUROS ,EN M²)Marché des bureaux en régions - P. 14
  • 15. ZOOM PART-DIEUMarché des bureaux en régions  Offre immédiate : 30 000 m²  Demande placée : 17 000 m² (soit 19 % du volume total placé dans le Grand Lyon)  Offre future neuve immédiate : pénurie totale  Fourchette des valeurs locatives faciales signées : 230 € à 265 € HT HC/m²/an - P. 15
  • 16. ZOOM PART-DIEU: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTURE 30 000 26 900Marché des bureaux en régions 20 000 20 000 10 000 3 200 0 0 0 Offre Offre certaine Offre certaine Offre certaine Offre Immédiate 2013 2014 2015 probable neuve - P. 16
  • 17. LYON : TOP 5 DES TRANSACTIONS BUREAUX AU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : Veolia Promoteur : Cardinal M² : 11 300 Carré de Soie - Vaulx en Velin Preneur : Alstom Grid et Schneider Electric Bailleur : Lazard M² : 3 227 et 2 334 Allée des Parcs – Saint-Priest Preneur : MAAF et NFM Technologies Bailleur : Sogelym M² : 2 093 et 2 267 Lugdunum – Brotteaux Part-Dieu - P. 17
  • 18. LYON : TOP 5 DES TRANSACTIONS BUREAUX AU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : Artelia ex-Cotoba Bailleur : Groupe Monceau M² : 1 200 m² Le First Part-Dieu Preneur : D&P Assurances Bailleur : Pramerica M² : 1 162 m² L’Aurealys – Part-Dieu - P. 18
  • 19. LYON INVESTISSEMENTS 8M 2012 Engagements : 245 M€ (221 M€ / 8M 2011) Taux « prime »* : 5,95 % Répartition des engagements par type d’actifsSource : CBRE* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché; Taux établis en partie à dire d’experts - P. 19
  • 20. 3BORDEAUX - P. 20
  • 21. BORDEAUX Historique de la demande placée et de l’offre immédiate (en milliers de m²)  Demande placée : +6% / 2011Marché des bureaux en régions  2/3 de la demande placée se concentrent sur Bordeaux, Mérignac et Le Haillan  Marché de petites et moyennes surfaces  Légère baisse de l’offre immédiate 1er sem. 2011 1er sem. 2012 Évolution  Recul inquiétant de l’offre neuve Demande placée 39 700 m² 41 990 m² +6% Part du neuf et restructuré 37 % 31 %   Stabilité de la fourchette du neuf mais Offre immédiate (au 31/12/2011) 112 970 m² -5% baisse du loyer moyen pondéré 118 900 m² Part du neuf et restructuré 15 % 10 %  Taux de vacance 4,9 % 4,7 %  Loyers neufs ou 125 € - 165 € 125 € - 165 € = restructurés** ** Fourchette de loyers faciaux constatés pour les bureaux, en € HT HC/m²/an, - P. 21 hors transactions de convenance
  • 22. BORDEAUX: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTURE (EN M²)Marché des bureaux en régions - P. 22
  • 23. BORDEAUX: TOP 3 DES TRANSACTIONS BUREAUXAU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : SCP CAMBON M² : 3 020 (acquisition) Bordeaux - 6/10 QUAI DES CHARTRONS Preneur : MUTUELLE NATIONALE ET TERRITORIALE Bailleur : LA FRANCAISE AM M² : 2 570 (location) Bordeaux – 42/46 RUE DE LARMINAT Preneur : VISUALIZATION SCIENCES GROUP Bailleur : SAFRAN IMMOBILIER M² : 1 620 (clés-en-main locatif) Mérignac – Parc de la Devèze - P. 23
  • 24. BORDEAUX INVESTISSEMENTS 8M 2012 Engagements : 175 M€ (241,7 M€ / 8M 2011) Taux « prime »* : 6,25% Répartition des engagements par type d’actifsSource : CBRE* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché; Taux établis en partie à dire d’experts - P. 24
  • 25. 4LILLE - P. 25
  • 26. ZOOM LILLE Historique de la demande placée 1er sem. 2011 1er sem. 2012 Évolution et de l’offre immédiate (en milliers de m²)Marché des bureaux en régions Parc 4 300 000 m² 4 300 000 m² =  Demande placée 52 600 m² 57 000 m² +8% Part du neuf et 24 % 24 % = restructuré (au 31/12/2011)  Offre immédiate 238 000 m² 214 000 m² + 11 % Part du neuf et 23 % 24 %  restructuré Taux de vacance 5% 5,5 %  Loyers neufs ou 120 € - 200 € 120 € - 200 € = restructurés** ** Fourchette de loyers faciaux constatés pour les bureaux, en € HT HC/m²/an, hors transactions de convenance - P. 26
  • 27. LILLE: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTURE (EN M²)Marché des bureaux en régions - P. 27
  • 28. ZOOM EURALILLE  Offre immédiate neuve: 15 285 m²Marché des bureaux en régions  Demande placée neuve/restructurée: 993 m²  Demande placée locaux en état d’usage/rénovés:1 963 m²  Prix moyen location locaux neufs: 185 € HT HC/m²/an  Prix moyen location de bureaux de seconde main: 145 € HT HC/m²/an - P. 28
  • 29. ZOOM EURALILLE: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTUREMarché des bureaux en régions - P. 29
  • 30. LILLE: TOP 4 DES TRANSACTIONS BUREAUXAU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : ERDF Bailleur : Foncière des Régions M² : 4 178 La Madeleine - Grands boulevards Preneur : SNCF Bailleur : ACM M² : 993 Euralille – Immeuble Perspective - P. 30
  • 31. LILLE: TOP 4 DES TRANSACTIONS BUREAUXAU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : SOGETI Promoteur : Térénéo M² : 900 Villeneuve d’Ascq – La Haute Borne Preneur : POTAIN Promoteur : KIC M² : 1 200 Villeneuve d’Ascq – La Haute Borne - P. 31
  • 32. LILLE INVESTISSEMENTS 8M 2012 Engagements : 100 M€ (62 M€ / 8M 2011) Taux « prime »* : 6% Répartition des engagements par type d’actifsSource : CBRE* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché; Taux établis en partie à dire d’experts - P. 32
  • 33. 5TOULOUSE - P. 33
  • 34. TOULOUSE Historique de la demande placée 1er sem. 2011 1er sem. 2012 Évolution et de l’offre immédiate (en milliers de m²) Parc 3 600 000 m² 3 600 000 m² =Marché des bureaux en régions  Demande placée 63 600 m² 66 500 m² +5% Part du neuf et 56 % 29 %  restructuré (au 31/12/2011)  Offre immédiate 230 700 m² 267 700 m² - 14 % Part du neuf et 38 % 35 %  restructuré Taux de vacance 7,4 % 6,4 %  Loyers neufs ou 128 € - 170 € 125 € - 170 € = restructurés** ** Fourchette de loyers faciaux constatés pour les bureaux, en € HT HC/m²/an, hors transactions de convenance - P. 34
  • 35. TOULOUSE: ÉCHELONNEMENT DE L’OFFRE FUTURE (EN M²)Marché des bureaux en régions - P. 35
  • 36. TOULOUSE:TOP 5 DES TRANSACTIONS BUREAUX AU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : ALTEN Promoteur : GA M² : 5 853 TOULOUSE St-Martin du Touch Preneur : TIC VALLEY Bailleur : MIDI 2i M² : 4 448 LABEGE INNOPOLE Acquéreur : GRAND TOULOUSE (Université) Vendeur : SOFILO M² : 2 518 TOULOUSE Centre-Ville - P. 36
  • 37. TOULOUSE:TOP 5 DES TRANSACTIONS BUREAUX AU 1ER SEMESTRE 2012 Preneur : AIRBUS Bailleur : PERIAL M² : 2 285 CENTRAL PARC - TOULOUSE Compans-Caffarelli Preneur : GRAND TOULOUSE (Pépinière d’Entreprise) Bailleur : CREDIT SUISSE M² : 2 071 LES ARCHES – TOULOUSE Bordelongue - P. 37
  • 38. TOULOUSE INVESTISSEMENTS 8M 2012 Engagements : 45 M€ (46M€ / 8M 2011) Taux « prime »* : 6% Répartition des engagements par type d’actifsSource : CBRE* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché; Taux établis en partie à dire d’experts - P. 38
  • 39. Visuel de couverture L’INVESTISSEMENT Septembre 2012
  • 40. ENGAGEMENTS PATRIMONIAUX FRANCE ENTIÈRE 8M 2011 : 6,8 Mds € 8M 2012 : 7,4 Mds €(en milliards d’€)  + 9,5 % Source : CBRE et Immostat - P. 40
  • 41. ENGAGEMENTS PATRIMONIAUX RÉGIONS(en millions d’€) 8M 2011 : 1,3 Md € 8M 2012 : 1,1 Md €  - 16 % Source : CBRE - P. 41
  • 42. RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS RÉGIONS PAR PRODUIT(en millions d’€) 8M 2011 : 1,3 Md € 8M 2012 : 1,1 Md €  - 16 % Source : CBRE - P. 42
  • 43. TOP 6 DES INVESTISSEMENTS BUREAUX EN RÉGIONAU 1ER SEMESTRE 2012 LYON Acquéreur : UNOFI Vendeur : SOGELYM DIXENCE M² : > 20.000 Volume : > 70 M€ MARSEILLE Acquéreur : AG2R – LA MONDIALE Vendeur : CAISSE D’EPARGNE PROVENCE M² : > 10.000 Volume : > 45 M€ LYON Acquéreur : LA FRANCAISE AM Vendeur : EIFFAGE CONSTRUCTION M² : > 10.000 Volume : > 40 M€ - P. 43
  • 44. TOP 6 DES INVESTISSEMENTS BUREAUX EN RÉGIONAU 1ER SEMESTRE 2012 LILLE Acquéreur : LA FRANCAISE AM Vendeur : NEXITY M² : 8.000 Volume : > 25 M€ BORDEAUX Acquéreur : DEKA Vendeur : SOLINE M² : > 10.000 Volume : > 25 M€ TOULOUSE Acquéreur : MACIF IMMO Vendeur : ABCD M² : > 8.000 Volume : > 20 M€ - P. 44
  • 45. TYPOLOGIE DES ACQUÉREURS BUREAUX RÉGIONSEN VOLUMES 8M 2011 : 584 M€ 8M 2012 : 622 M€  + 6,5 %Source : CBRE - P. 45
  • 46. TYPOLOGIE DES VENDEURS BUREAUX RÉGIONSEN VOLUMES 8M 2011 : 584 M€ 8M 2012 : 622 M€  + 6,5 %Source : CBRE - P. 46
  • 47. TAUX DE RENDEMENT « PRIME* » Sept. 2012 Sept. 2011 PerspectiveBureaux Paris QCA 4,75 % - 5,50 % 4,65 % - 5,50 % =Bureaux La Défense 6,00 % - 7,50 % 5,75 % - 6,75 % ↑Bureaux Régions 5,95 % - 8,00 % 6,00 % - 8,00 % =Logistique classe A 7,25 % - 8,25 % 7,15 % - 8,00 % =Locaux d’activités 8,75 % - 12,00 % 8,75 % - 10,50 % =Centres commerciaux 4,75 % - 7,00 % 4,75 % - 6,50 % =Magasins centre-ville 4,25 % - 7,00 % 4,50 % - 7,00 % =(emplacements n°1)Retail parks 5,65 % - 9,00 % 6,00 % - 9,00 % = * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Source : CBRE Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie - P. 47
  • 48. ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX EN FIN DE PÉRIODESources : CBRE, Banque de France - Comité de normalisation obligataire - P. 48
  • 49. STRUCTURE COMPARÉE DES TAUX « PRIME » BUREAUX RÉGIONS Rappel au Rappel au 1er septembre 2012 1er juillet 2010 1er janvier 2008 Prime de risque et Prime de risque et d’illiquidité d’illiquidité + 322 pb Prime de risque et + 379 pb d’illiquidité + 75 pb5,95 % 6,30 % 5,10 % Taux sans risque Taux sans risque (OAT 10 ans) Taux sans risque (OAT 10 ans) (OAT 10 ans) 4,35 % 3,08 % 2,16 % Sources : CBRE, Banque de France - P. 49
  • 50. PERSPECTIVES L’écart théorique de taux entre actifs « prime » et secondaires devrait continuer à se creuser La vigueur du marché dépendra notamment : de l’évolution de la fiscalité d’un relâchement des conditions d’octroi de crédit de la résistance des marchés locatifs du déblocage de l’offre d’actifs « prime » recherchés par les investisseurs, voire d’une réorientation (très hypothétique) de la demande vers des actifs secondaires + de l’ampleur du 4ème trimestre en cette 1ère année post 210 E Dans ce contexte incertain, les engagements en France en 2012 pourraient atteindre entre 10 et 12 milliards d’euros - P. 50
  • 51. Contacts - P. 51