Marketview CBRE France - Marché des bureaux Île-de-France T2 2014
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Inversion de tendance sur le marché logistique : rebond des marchés francilien et lyonnais, mais des niveaux de demandes plus faibles que prévus. Découvrez le Market View CBRE France sur les ...

Inversion de tendance sur le marché logistique : rebond des marchés francilien et lyonnais, mais des niveaux de demandes plus faibles que prévus. Découvrez le Market View CBRE France sur les commerces en France au 2ème trimestre 2014.

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Marketview CBRE France - Marché des bureaux Île-de-France T2 2014 Marketview CBRE France - Marché des bureaux Île-de-France T2 2014 Document Transcript

  • © 2014 CBRE, Inc. Évolution annuelle Bureaux Ile-de-France MarketView 2ème trimestre 2014 CBRE Études et Recherche DEMANDE PLACÉE +24 % TAUX DE VACANCE 7 % LOYER MOYEN “PRIME“ PCO + 1 % LOYER MOYEN IDF NEUF & RESTRUCTURÉ LE MARCHÉ PRÉSERVE SON POTENTIEL DE RÉCUPÉRATION MALGRÉ UN CLIMAT INDÉCIS ET DES LOYERS SOUS PRESSION 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5 1,8 2,1 2,4 2,7 3,0 Demande placée par trimestre (échelle de gauche) Demande placée sur 4 trimestres glissants (échelle de droite) T4T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T1 T2T2 T3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source : CBRE / Immostat Évolution de la demande placée en Ile-de-France (en millions de m²)  1,1 million de m² commercialisé durant le 1er semestre2014(+24%sur1an)  Bonne performance du Croissant Ouest, de Paris CentreOuestetdeLaDéfense  Un marché épaulé par 34 transactions >5000m²(507000m²)  3,9 millions de m² disponibles en Ile-de-France au1er juillet2014,soit7%devacance  Baissedelapartdel’offreneuve/restructurée,à 18%dustockimmédiat  Stock contenu dans Paris (4,8 % de vacance), abondant dans l’Ouest Francilien (autour de 12%àLaDéfenseetdansleCroissantOuest)  2millionsdem²d’offresfuturescertaines,peude lancements«enblanc»  Stabilité des loyers faciaux et généralisation des effortsdespropriétairessurlesvaleurséconomiques Points clés Une activité en progression grâce au rattrapage des grandes transactions Porté par les transactions > 5 000 m² au plus haut depuis près de 2 ans, le 2ème trimestre 2014 a connu une activité satisfaisante, 15 % au-dessus de la moyenne trimestrielle de longue période. Sur les 6 premiers mois de l’année, 1,1 million de m² a été commercialisé, légèrement au-dessus de la moyenne semestrielle 2000 - 2013 et en hausse de + 24 % sur un an. Ce constat est plutôt positif dans un contexte de reprise mondiale contrastée dans laquelle la France peine à trouver sa place : croissance et confiance y sont en légère amélioration mais toujours en berne. Cet environnement incite donc à la prudence dans l’analyse du marché. Les mouvements sont, par exemple, toujours guidés par les politiques de rationalisation des entreprises qui, la plupart du temps, réduisent leurs surfaces occupées. Le marché de bureaux souffre de l’absence de croissance économique, seul moteur pérenne permettant de retrouver une absorption nette clairement positive. La demande exprimée est toujours présente mais demeure fragile et les négociations très longues. Autre motif de prudence, les résultats du 1er semestre apparaissent pour le moment plus comme un rattrapage par rapport à une année 2013 très décevante que comme une solide reprise. Les 34 transactions > 5 000 m² totalisent 507 000 m² (+ 51 % sur un an), au plus haut depuis 2007 pour un 1er semestre et au-dessus de la moyenne semestrielle 2000 - 2013. Absents en 2013, 3 mouvements > 40 000 m² ont été dénombrés au 1er semestre 2014. Les surfaces plus petites ont performé plus moyennement. Avec 317 600 m² placés, le segment < 1 000 m² réalise une performance légèrement en deçà de sa moyenne historique malgré une progression sur un an (+ 14 %). Avec 304 200 m² commercialisés, les surfaces intermédiaires, entre 1 000 m² et 5 000 m², ont connu une légère croissance annuelle (+ 2 %) et sont dans une tendance haussière permanente depuis la fin 2011.
  • 1 2 3 4 2T 14 1312111009080706050403020100999897 2,5 % 5,0 % 7,5 % 10,0 % Taux de vacance (échelle de droite) Neuf / Restructuré État d’usage / Rénové Source : CBRE / Immostat Source : CBRE / Immostat < 1 000 m² 1 000 m² - 5 000 m² > 5 000 m² Toutes surfaces confondues Paris Centre Ouest 32 % 23 % 12 % 21 % Paris Sud 8 % 3 % 5 % 5 % Paris Nord Est 12 % 7 % 6 % 8 % La Défense 2 % 7 % 14 % 9 % Croissant Ouest 21 % 35 % 33 % 30 % 1ères Couronnes 7 % 11 % 14 % 11 % 2ème Couronne 18 % 14 % 16 % 16 % Total Ile-de-France 100 % 100 % 100 % 100 % © 2014 CBRE, Inc. 2ème trimestre2014BureauxIle-de-France|MarketView 2 Répartition géographique de la demande placée au 1er semestre 2014 (en volumes) Demande placée par secteur géographique au 1er semestre (en volumes) Évolution de l’offre immédiate en Ile-de-France en fin de période (en millions de m²) Source : CBRE / Immostat 35 000 70 000 105 000 140 000 175 000 210 000 245 000 280 000 315 000 350 000 2ème Couronne 1ères Couronnes Croissant Ouest La Défense Paris Sud Paris Nord Est Paris Centre Ouest 1er semestre 2014 Moyenne du 1er semestre sur la période 2004 - 2013 Paris centre Ouest, avec 232 500 m² placés au 1er semestre pour plus de 460 transactions, représente près de 21 % des volumes transactés. Cette activité se situe au-delà de la moyenne historique. Avec 6 transactions pour 61 000 m², le segment des grandes transactions a stimulé l’activité, avec notamment 22 200 m² pris à bail par Covea dans Tivoli (Paris 9) ou 10 400 m² de Klesia dans Strato (Paris 17). Le marché de La Défense est sorti de sa torpeur du 1er trimestre, avec sur les 6 premiers mois de l’année 98 500 m², soit presqu’autant que durant toute l’année 2013. 5 transactions > 5 000 m² ont été signées pour 69 400 m². On retiendra surtout la commercialisation de tours neuves / restructurées livrées en 2013 : 40 500 m² pris à bail par KPMG dans Eqho et 10 200 m² par Thales dans Carpe Diem. Les atouts de La Défense (centralité, services, renommée, visibilité, etc.) joints à des efforts des propriétaires sur les valeurs ont donc porté leurs premiers fruits. L’attractivité du Croissant Ouest observée en 2013 se confirme, avec 342 200 m² placés au 1er semestre 2014, dont notamment 10 transactions > 5 000 m² incluant les pré-commercialisations de 38 600 m² dans Ecowest (Levallois-Perret) à L’Oréal et 32 700 m² dans City Lights (Boulogne-Billancourt) à Solocal (ex Pages Jaunes). La Boucle Sud et Neuilly-Levallois surtout enregistrent des volumes commercialisés nettement supérieurs à leur moyenne semestrielle de longue période. Avec 124 000 m² loués ou vendus les 1ères Couronnes ont connu une hausse de + 43 % sur 1 an mais ce volume demeure en deçà de la moyenne historique. Les 180 200 m² placés en 2ème Couronne là encore ne suffisent pas pour atteindre la moyenne historique. Le secteur des industries au sens large a continué à animer le marché (38 % des surfaces). Les entreprises de la finance / assurance (14 %) apparaissent plus en retrait alors que le secteur public se maintient (12 %). L’offre de qualité se résorbe lentement Au 1er juillet 2014, l’offre immédiate en Ile-de-France est stable sur 6 mois avec 3,9 millions de m² disponibles pour un taux de vacance de 7 %, niveau supérieur à la vacance moyenne observée sur la période 2004 - 2013 (6 %). L’offre de qualité ayant en partie et progressivement été consommée eu égard à la bonne tenue du marché locatif en grandes surfaces, la part de l’offre neuve ou restructurée s’est réduite à 18 % du stock immédiat, peu de livraisons de surfaces restant à commercialiser ayant été réalisées dans le même temps. Les disparités géographiques et structurelles n’en demeurent pas moins prégnantes. Le marché parisien, structurellement tendu, présente un taux de vacance contenu (4,8 %) et offre peu de locaux de qualité et / ou de grandes surfaces. La situation évolue peu dans Paris Centre Ouest (5,6 %) où la pénurie d’offre de qualité > 2 000 m² perdure. Dans Paris Sud (3,9 %), le marché se détend légèrement (l’offre progresse de + 8 % sur le trimestre) sous l’effet de quelques libérations tandis que l’immeuble Kaleido a récemment été livré dans Paris 13. Paris Nord Est affiche un taux de vacance de 4,1 % et une offre de grandes surfaces réduite à 2 immeubles. La situation parisienne contraste avec les localisations périphériques et notamment celles de l’Ouest francilien (La Défense + Croissant Ouest), zone qui concentre plus de la moitié du stock neuf et restructuré de la région. Suite à la signature de plusieurs transactions importantes, le stock immédiat se
  • Source : CBRE / Immostat Source : CBRE Répartition géographique Part du neuf / restructuré Nombre d’offres immédiates > 5 000 m² Paris Centre Ouest 12 % 9 % 8 Paris Sud 5 % 13 % 3 Paris Nord Est 3 % 7 % 2 Total Paris 21 % 10 % 13 La Défense 10 % 33 % 16 Croissant Ouest 27 % 23 % 35 1ère Couronne Nord 6 % 13 % 8 1ère Couronne Est 3 % 28 % 2 1ère Couronne Sud 6 % 32 % 9 2ème Couronne 28 % 10 % 34 Total Ile-de-France 100 % 18 % 117 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % Paris Centre Ouest Ile-de- France 2ème Couronne 1ères Couronnes Croissant Ouest La Défense Moyenne 2004 - 2013 2T 2014 Paris Nord Est Paris Sud Max Min 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 20 0000 1 400 000 2ème Couronne 1ères Couronnes Croissant Ouest La Défense Paris Sud Paris Nord Est Paris Centre Ouest Certain Probable (délais glissants) Source : CBRE © 2014 CBRE, Inc. 2ème trimestre2014BureauxIle-de-France|MarketView 3 Répartition de l’offre immédiate au 1er juillet 2014 Taux de vacance par secteur depuis 2004 Répartition géographique des offres futures > 5 000 m² (en volume au 1er juillet 2014, tous états confondus résorbe légèrement à La Défense (- 10 % sur le trimestre) avec 393 000 m² disponibles, le taux de vacance restant élevé, à 12,1 %. Le quartier d’affaires propose une grande variété de produits tant en termes de qualité d’immeubles que de niveaux de prestations (donc de loyers) pour répondre aux besoins d’un large panel d’utilisateurs. Malgré une légère baisse sur le trimestre, le stock immédiat demeure abondant dans le Croissant Ouest (11,8 % de vacance) et ce dans l’ensemble des secteurs, y compris les localisations tertiaires réputées, exception faite d’Issy-les- Moulineaux et Neuilly-sur-Seine où la vacance se situe autour de 8 %. L’offre évolue peu dans la Boucle Sud (10,4 %) et Neuilly- Levallois (11 %) alors qu’elle se résorbe en Péri-Défense (11,8 %) grâce à quelques transactions importantes. La Boucle Nord affiche le taux de vacance le plus élevé de la zone (14,1 %). En 1ères Couronnes, le taux de vacance s’affiche à 9,4 % en 1ères Couronne Nord et Sud, leurs principaux marchés présentant une vacance respectivement proche de 10 % pour St Denis et autour de 12 % pour Montrouge. Elle atteint 7,6 % en 1ère Couronne Est où l’on peut observer quelques sous-marchés tendus à l’image du bas Montreuil. Une offre future contenue par le peu de lancement « en blanc » … L’offre future certaine (avec une date de disponibilité précise) représente près de 2 millions de m² (dont 1,3 million de m² > 5 000 m²) au 1er juillet 2014. Elle augmente légèrement sur le trimestre suite à l’annonce de libérations futures alors que les lancements « en blanc » restent ponctuels avec 5 opérations (dont 4 constructions neuves) recensées au cours du 2ème trimestre, la grande prudence des promoteurs et investisseurs étant particulièrement palpable depuis 2 ans. L’offre future francilienne apparaît ainsi relativement contenue : sur les 2,1 millions de m² aujourd’hui en chantier en Ile-de-France, seuls 40 % de ces surfaces restent à commercialiser. À court terme, quelques livraisons sont attendues notamment à La Défense avec Majunga et D2, dans le Croissant Ouest avec New Time, Allegria, Silvergeen à Neuilly-sur-Seine ou encore l’immeuble Belgique à la Garenne-Colombes. Dans Paris Centre Ouest, l’offre future se résorbe suite à d’importantes pré- commercialisations et malgré l’annonce de libérations prochaines, quelques livraisons d’immeubles étant prévues d’ici la fin d’année à l’image de Paris Bourse dans Paris 2 ou du 1, rue Euler dans Paris 8. … tandis que les projets non démarrés s’accumulent L’offre future probable > 5 000 m² (avec délais glissants) poursuit sa progression et atteint un sommet avec 3,3 millions de m² potentiels dont 2,6 millions de m² à construire ou à restructurer au travers de 98 projets. La grande majorité de ces projets non démarrés est naturellement localisée en périphérie, principalement dans le Croissant Ouest (25 programmes recensés), avec Issy-les-Moulineaux et Nanterre en tête et en 1ère Couronne Nord (11 projets avec permis déposé) avec de nombreux projets recensés à St Denis et dans la ZAC des Docks à St Ouen. À La Défense, de grands projets de construction de tours (7 ont un permis de construire déposé) sont annoncés depuis plusieurs années mais leur date de lancement reste très incertaine, la tour Trinity pouvant potentiellement être l’une des premières à être lancée. Dans Paris intra-muros, de grandes opérations d’aménagement sont programmées avec le secteur Ouest de la ZAC Clichy-Batignolles (Paris 17), les secteurs Austerlitz et Bruneseau de la ZAC Paris Rive Gauche (Paris 13), d’autres opérations d’envergure étant par ailleurs à l’étude dans Paris 15.
  • + SUIVEZ-NOUS Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris http://www.cbre.fr/fr_fr CONTACTS Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice Études et Recherche t : 33 (0)1 53 64 36 35 e : aurelie.lemoine@cbre.fr Thomas BARON Chargé d’études Études et Recherche t : 33 (0)1 53 64 33 69 e : thomas.baron@cbre.fr David TRAN Chargé d’études Études et Recherche t : 33 (0)1 53 64 30 78 e : david.tran@cbre.fr Agency Roman COSTE Directeur Général Agency t : 33 (0)1 53 64 37 12 e : roman.coste@cbre.fr 4 2ème trimestre2014BureauxIle-de-France|MarketView Les efforts des propriétaires sur les valeurs économiques se généralisent Au cours du 1er semestre 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après la forte pression à la baisse observée sur les marchés en sur-offre entre 2012 et 2013. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible favorise leur maintien, tant que les locaux proposés répondent a minima aux exigences accrues des utilisateurs potentiels. En revanche, la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit notamment dans les marchés de l’Ouest francilien rééchelonne progressivement les valeurs. Afin de répondre à la demande d’utilisateurs dont les projets immobiliers sont avant tout dictés et contraints par la recherche d’économies et sans quoi le statuquo et la renégociation prennent le pas, les efforts des propriétaires se concentrent davantage sur les valeurs économiques. Pour des prises à bail > 1 000 m² avec une durée d’engagement ferme d’au moins 6 ans, 2 à 2,5 mois de franchise par année d’engagement sont fréquemment accordés dans les localisations en suroffre, les 3 mois pouvant être atteints voir dépassés dans certaines négociations. Dans Paris, la moyenne se situait entre 1,5 à 2 mois de franchises, davantage en rapport avec les équilibres de marché. Pour créer des conditions financières encore plus optimales, les propriétaires se montrent réactifs pour créer des solutions véritablement « clés-en- main » à la faveur d’autres aménagements commerciaux tels que la mise à disposition anticipée des locaux ou le financement de travaux d’aménagement. Rareté de l’offre de qualité dans Paris, nouvelle hiérarchie des valeurs à La Défense Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs soucieux de l’image renvoyée par leurs implantations, le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest évolue peu en 6 mois (- 1 %) et s’affiche à 699 € HT HC/m²/an. Les transactions aux valeurs les plus élevées ont été signées aux alentours de 750 € HT HC/m²/an. À La Défense, la reprise du marché locatif et les premières commercialisations des actifs neufs et restructurés, livrés en 2013, ont fait progresser le loyer moyen « prime » de + 6 % en 6 mois, à 467 € HT HC/m²/an. Ces transactions définissent aujourd’hui une nouvelle hiérarchie des valeurs. Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen « prime » progresse de + 3 % en 6 mois et atteint 450 € HT HC/m²/an. Plusieurs transactions dans des immeubles restructurés à Levallois- Perret et neufs à Boulogne-Billancourt, à des valeurs faciales avoisinant 450 € HT HC/m²/an, en sont à l’origine. Fin 2014 : une dynamique encore précaire Si les volumes ont été au rendez-vous en cette première moitié de 2014, des critères tels le niveau éminemment élevé des avantages commerciaux et la suroffre observée dans plusieurs secteurs périphériques rappellent que le marché n’est pas à l’équilibre. Tant au niveau des valeurs que des volumes, la 2ème partie de l’année nous permettra de jauger la capacité de l’économie française et du marché des bureaux à poursuivre leur lente convalescence à moyen terme. La prudence reste en effet de mise, le 2ème semestre 2013 ayant montré que des bases fragiles pouvaient être entamées par une dégradation de la confiance et du climat. Compte tenu de leur niveau très élevé, les avantages commerciaux mettront probablement du temps à refluer et les 6 mois qui viennent devraient les voir se stabiliser. Une baisse progressive est envisageable en 2015, dont l’intensité sera fonction de la demande et de l’offre disponible par sous-secteurs. Et ce tandis que la demande placée devrait se situer au-dessus des 2 millions de m² en 2014. Loyers moyens pondérés par secteur Immostat au 1er juillet 2014 (en € HT HC/m²/an, facial) Neuf / restructuré / rénové État d’usage Paris Centre Ouest 538 € = 404 € = Paris Sud 433 €  346 € = Paris Nord Est 322 €  256 €  La Défense 410 €  345 €  Croissant Ouest 295 € = 213 €  1ères Couronnes 229 € = 152 €  2ème Couronne 160 €  107 €  Moyenne Ile-de-France 294 € = 217 € =  Évolution par rapport au 1er juillet 2013 Source : CBRE LINKEDIN http://www.linkedin.com/company/cbre- france TWITTER https://twitter.com/CBREFrance GOOGLE+ http://www.gplus.to/CBREFrance