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MarketView CBRE FRANCE - Investissement en France T2 2014

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"Un marché qui accélère mais ne s’emballe pas. Une lecture du risque plus souple mais prudente." Découvrez le Market View CBRE FRANCE - Investissement en France du T2 2014. …

"Un marché qui accélère mais ne s’emballe pas. Une lecture du risque plus souple mais prudente." Découvrez le Market View CBRE FRANCE - Investissement en France du T2 2014.

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  • 1. © 2014 CBRE, Inc. Investissement France MarketView 2ème trimestre 2014 CBRE Études et Recherche ENGAGEMENTSBUREAUX* +57% ENGAGEMENTSACTI-LOGISTIQUE* + 4 % TAUX « PRIME » BUREAUX** 4 % Points clés  Le meilleur 1er semestre en termes de volume depuis2007  Un contexte européen porteur dont la France bénéficiedavantage  Leretourdesmega-dealsmasquelafaiblessedes transactionsintermédiairesenraisondumanque d’offres  La compression des rendements « prime » s’accélèreànouveau,dansunenvironnementde tauxauplusbas  Des acquéreurs plus confiants, qui continuent d’élargirleurspectrederecherchemaisenbornant lesrisques  Les investisseurs français résistent à la poussée desacteursinternationaux  Primederisqueimmobilièreauplushaut,valeurs vénales encore raisonnables : les fondamentaux dumarchérestentsains Une performance semestrielle qui repositionne la France dans le peloton de tête européen 10,7 milliards d’euros d’engagements en immobilier d’entreprise banalisé ont, à l’heure actuelle, été recensés sur les 6 derniers mois en France. 2014 connaît ainsi le meilleur 1er semestre en termes de volume depuis 2007. Ce chiffre apparaît en progression de + 73 % sur un an, grâce à la multiplication des mega- deals. En effet, pas moins de 5 transactions dépassant les 500 millions d’euros ont été signées : le rachat par la nouvelle foncière Carmila du portefeuille de galeries commerciales Carrefour auprès de Klepierre, celui par Lone Star de Cœur Défense, la finalisation par le groupe saoudien Olayan de l’acquisition de 8 actifs « prime » dans le QCA parisien du portefeuille Risanamento, la cession par Gecina à un groupe de privés français du centre commercial Beaugrenelle et enfin l’acquisition par Predica et Aviva du Campus SFR à Saint-Denis. Ce retour des très grandes transactions atteste qu’une grande partie des capitaux actuellement en circulation est en quête de gros volumes. Les portefeuilles, qui permettent aux nouveaux entrants d’atteindre rapidement une taille de patrimoine critique et offrent une mutualisation du risque, sont particulièrement recherchés sur un marché très concurrentiel. Ces opérations exceptionnelles gonflent les volumes et masquent la faiblesse des opérations de taille intermédiaire, qui constituent le cœur traditionnel du marché et qui sont aujourd’hui pénalisées par le déficit persistant d’offres. Ainsi, les 8 opérations supérieures à 200 M€ totalisent à elle seules 57 % des volumes engagés tandis que le nombre de transactions inférieures à 200 M€ a baissé de 10 % sur un an, illustrant le manque de liquidité sur ce segment de marché. La France, après avoir été quelque peu à la traîne de la reprise européenne en 2013, enregistre donc ce semestre l’une des meilleures performances du Vieux Continent. Elle bénéficie désormais davantage de la déferlante de capitaux qui cherchent à s’investir sur l’immobilier européen. En effet, les doutes croissants des investisseurs quant à la stabilité des économies émergentes les incitent à revenir vers les marchés plus matures, comme la Grande-Bretagne (même si ce dernier, devenu très cher, ne croît plus) l’Allemagne ou la France (malgré le manque de lisibilité de son économie). Par ailleurs, la fin des inquiétudes quant à l’avenir de la zone euro et l’appétit retrouvé des fonds opportunistes ont redonné de l’attrait aux pays périphériques (Espagne, Irlande), où les valeurs et les volumes avaient le plus baissé. Parallèlement, les banques sont de retour. Encore prudentes, elles ont des objectifs à remplir et font progressivement sauter les critères d’extrême qualité des ENGAGEMENTSCOMMERCES* +163% * Évolution par rapport au 1S 2013 ** Évolution par rapport au 1T 2014 UN MARCHÉ QUI ACCÉLÈRE MAIS NE S’EMBALLE PAS. UNE LECTURE DU RISQUE PLUS SOUPLE MAIS PRUDENTE. 5 10 15 20 25 30 1413121110090807060504030201 1T 2T 3T 4T Engagements en immobilier d’entreprise banalisé en France par trimestre (en milliards d’euros) Sources : CBRE et Immostat
  • 2. 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % 1S 2014201320122011201020092008 19,1 % 16,3 % 10,5 % 15,5 % 8,8 % 7,8 % 22 % La Défense 1ères Couronnes 2ème Couronne Paris Centre Ouest Reste de Paris Croissant Ouest Régions Sources : CBRE et Immostat © 2014 CBRE, Inc. 2ème trimestre2014InvestissementFrance|MarketView 2 Évolution de la répartition géographique des engagements hors portefeuilles non localisés (en volumes) < 25 M€ 9,5 % 155 opérations Entre 50 M€ et 100 M€ 9,3 % 14 opérations Entre 100 M€ et 200 M€ 14,3 % 12 opérations ≥ 200 M€ 57,3 % 8 opérations Entre 25 M€ et 50 M€ 9,6 % 31 opérations Sources : CBRE et Immostat Répartition des engagements par taille d’opérations au 1er semestre 2014 (en volumes) Bureaux Paris Centre Ouest 4,00 % - 5,25 % Bureaux La Défense 5,50 % - 6,75 % Bureaux Croissant Ouest 4,75 % - 5,50 % Bureaux 1ères Couronnes 5,50 % - 9,00 % Bureaux 2ème Couronne 6,25 % - 12,00 % Bureaux Régions 5,40 % - 8,00 % Logistique classe A France 7,00 % - 8,00 % Locaux d’activités France 8,00 % - 12,00 % Parcs d’activités France 7,50 % - 10,00 % Boutiques France 3,75 % - 9,00 % Centres commerciaux France 4,25 % - 7,25 % “Retail parks“ France 5,25 % - 9,25 % * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie Source : CBRE Taux de rendement locatif « prime »* au 1er juillet 2014 dossiers qu’elles exigeaient il y a encore quelques mois, avec des montages qui se sophistiquent. Sans compter que les coûts de financement, dans le sillon de la politique monétaire ultra- accommodante de la BCE, n’ont jamais été aussi attrayants. Ainsi, le volume de la dette dans le monde est aujourd’hui revenu à des niveaux équivalents à 2008. Des taux de rendement qui se compriment à nouveau fortement Ce retour des financements aide le marché à se repositionner sur le segment des actifs non « prime ». Car les acquéreurs se montrent de plus en plus confiants, n’hésitant plus à explorer des stratégies peu à peu plus audacieuses, y compris les nouveaux entrants étrangers qui apprivoisent de mieux en mieux le marché français. Il est vrai que l’inadéquation entre les très importants capitaux déclarés disponibles et l’offre proposée continue d’entretenir une forte tension sur le marché « core ». Dans un contexte où le marché locatif reste difficile, les actifs de qualité, sécurisés par des baux long terme conclus avec des locataires de qualité à des loyers de marché restent rares. Et ce dans les quartiers d’affaires traditionnels, où le parc immobilier est contraint, comme dans les marchés tertiaires de périphérie, qui sont de plus en plus recherchés lorsqu’ils bénéficient d’une desserte en transports en commun performante mais où les développements neufs se sont raréfiés ces dernières années. Cette étroitesse de l’offre « core », mais aussi l’anticipation par un nombre croissant d’investisseurs d’un rebond locatif à moyen terme, engendrent un report vers des actifs présentant un risque borné (immeubles à l’état locatif incertain, VEFA en partie pré-louée…. ) et localisés dans des marchés offrant une réelle profondeur locative. Ainsi, la compression des taux de rendement s’est à nouveau accélérée et a tendance à se généraliser, avec un rétrécissement de la fourchette entre le « prime » et les actifs plus secondaires. Au moment où la France emprunte à des taux planchers et où les coûts de financement sont extrêmement favorables, le « prime » parisien se rapproche de son plus bas historique et atteint le seuil psychologique de 4 % pour les bureaux, moins pour les commerces de pied d’immeubles. L’écrasement des taux est également frappant dans les grandes métropoles régionales comme Lyon ou Lille, passée sous la barre des 5,5 %, ainsi que dans un grand nombre de communes de la proche périphérie parisienne, avec certaines localisations du Croissant Ouest sous les 5 %, mais aussi les 1ères Couronnes Nord ou Sud qui tendent vers les 5,5 % ou les atteignent. Une demande soutenue sur toutes les classes de produits Après un début d’année peu actif, les volumes d’investissement en commerces se sont envolés, avec la finalisation de 2 des plus gros deals attendus du trimestre, le portefeuille Carrefour et le centre commercial Beaugrenelle. Ainsi, près de 3,2 milliards d’euros d’actifs commerciaux ont été échangés ces six derniers mois, soit plus de 30 % des volumes semestriels engagés, un niveau rarement atteint. Et au vu des promesses et des négociations en cours, le résultat annuel devrait largement dépasser les 4 milliards d’euros, établissant un nouveau record. La dynamique a bénéficié à l’ensemble des types de commerces, à l’exception des actifs de périphérie (retail parks et surtout murs d’enseigne). Mais les excellents résultats chiffrés ne doivent pas occulter la faiblesse de l’offre, un certain nombre d’investisseurs commençant à freiner leurs
  • 3. arbitrages, avec par ailleurs essentiellement des portefeuilles ou des actifs unitaires importants proposés actuellement sur le marché. Si la part des bureaux apparaît en recul comparativement à 2013, les volumes engagés sur ce segment ont quant à eux fortement progressé (+ 57 % sur un an), pour atteindre 6,4 milliards d’euros. Malgré le biais dans l’analyse introduit par la signature de quelques très grosses transactions, la diversification géographique des cibles d’investissement à l’œuvre depuis plusieurs trimestres se poursuit mais de manière sélective. Si Paris Sud a bien performé, avec une bonne profondeur de marché sur le segment entre 100 et 250 millions d’euros, l’activité dans Paris Centre Ouest, exception faite de la finalisation du portefeuille Risanamento, a été limitée. Le regain d’intérêt des investisseurs pour La Défense s’est confirmé, tout comme l’attractivité du Croissant Ouest. En revanche, l’activité en 1ères Couronnes s’est bornée à sa partie Nord, même si des deals significatifs sont en cours sur le Sud. Le segment des VEFA reste peu dynamique, malgré des marques d’intérêt à nouveau plus sensibles de la part de certains investisseurs. Cette situation pénalise particulièrement les métropoles régionales où les volumes sont faibles malgré la signature d’Incity à Lyon. Notons enfin que le marché des bureaux achetés en vue d’une rénovation, restructuration ou transformation continue de progresser, même si son poids reste limité (8 % du total des investissements bureaux). Enfin, l’investissement en industriel/logistique n’apparaît pas en reste, avec plus de 900 millions d’euros engagés, un volume en légère progression sur un an, mais comparativement à un déjà très bon cru en 2013. Là aussi, la cession du portefeuille Loren a boosté la performance sur un marché où l’offre fait défaut, particulièrement en logistique « prime ». Par ailleurs, les investisseurs continuent de s’intéresser au marché des locaux d’activités et du petit entreposage, qui représente plus du tiers des volumes transactés. Des investisseurs français qui résistent à la poussée des acteurs internationaux Si la poussée des capitaux internationaux s’intensifie sur un marché très disputé, les investisseurs français résistent et restent légèrement majoritaires. En cela, la situation en France ne diffère pas de la moyenne européenne, où 57 % des engagements avaient été en 2013 réalisés par des acteurs domestiques. En effet, la plupart des grands marchés matures européens sont traditionnellement essentiellement animés par des investisseurs domestiques, à l’image de l’Allemagne ou des pays nordiques, la part des transfrontaliers n’étant très dominante que dans les pays périphériques (Europe du Sud et Orientale). Dans ce contexte, les tendances à l’œuvre depuis plusieurs mois se sont confirmées. Les Nord-Américains continuent d’accroître leur présence, jouant toujours la carte de la recherche de rentabilité à travers les actifs à valeur ajoutée ou les marchés de niche (industriel/logistique), mais plus seulement. Les Moyen-Orientaux poursuivent leur stratégie d’acquisition de « trophy assets » parisiens. Le positionnement des Allemands reste compliqué, en raison de leur lecture prudente de la situation économique française. Quant aux nouveaux investisseurs asiatiques, les chiffres ne reflètent pas encore la réalité de leur intérêt pour notre marché, qui se vérifie par les nombreuses offres réalisées. © 2014 CBRE, Inc. 2ème trimestre2014InvestissementFrance|MarketView 3 0 % 10 % 20 % 30 % 40 %10 %20 %30 %40 % Fonds d'investissementFoncières SIIC Autres Foncières Assureurs SCPI - OPCI grand public Promoteurs UtilisateursPrivés Fonds ouverts Caisses de retraite / fonds de pension Autres institutionnels AcquisitionsVentes 13,8 % 12,8 % 10,5 % 8,1 % 0,5 % 2,0 % 20,1 % 17,3 % 2,0 % 3,6 % 3,0 % 2,1 % 0,1 % 7,7 % 2,3 % 13,8 % 27,3 % 17,4 % 5,5 %30,1 % Répartition des ventes / acquisitions par type d’acteurs au 1er semestre 2014 (en volumes) Source : CBRE 2 % 4 % 6 % 8 % 1413121110090807060504030201 Euribor 3 mois OAT TEC 10Rendement « prime » bureaux QCA 4,00 % 1,63 % 0,21 % Sources : CBRE, Banque de France Évolution comparée des taux (en fin de période) Évolution de la part relative des différentes nationalités dans les engagements (en volumes) 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 1S 1413121110090807060504030201 54,3 % 21,4 % 12 % 3,5 % 4,6 % Français Britanniques AllemandsNord-Américains Moyen-Orient Source : CBRE
  • 4. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris http://www.cbre.fr/fr_fr CONTACTS Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice t : 33 (0)1 53 64 36 35 e : aurelie.lemoine@cbre.fr Christelle BASTARD Chargée d’études Senior t : 33 (0)1 53 64 37 30 e : christelle.bastard@cbre.fr Capital Markets Nicolas VERDILLON Executive Director t : 33 (0)1 53 64 30 81 e : nicolas.verdillon@cbre.fr 4 2ème trimestre2014InvestissementFrance|MarketView + SUIVEZ-NOUS LINKEDIN http://www.linkedin.com/company/cbre- france TWITTER https://twitter.com/CBREFrance GOOGLE+ http://www.gplus.to/CBREFrance Un volume qui devrait se rapprocher des 20 milliards d’euros investis Avec le meilleur 1er semestre enregistré depuis 2007, la situation du marché de l’investissement français interroge à l’heure où l’environnement économique reste complexe et modérément encourageant. Pourtant, ses fondamentaux sont aujourd’hui sains et ne permettent pas de considérer que le marché s’emballe. Du côté du financement, les coûts sont au plus bas et les ratios de LTV sont à la hausse mais les banques, si elles sont prêteuses, restent prudentes et sélectives même si elles assouplissent elles aussi leur lecture du risque. S’agissant de la prime de risque immobilière, malgré la forte compression des taux de rendement enregistrée, elle atteint des sommets grâce à l’orientation durablement baissière des taux longs, expliquant pour bonne partie l’engouement actuel des investisseurs pour l’immobilier dans un environnement financier peu rémunérateur. Et si l’on regarde le niveau des valeurs vénales, elles sont toujours loin d’avoir retrouvé leurs sommets passés. Elles restent donc raisonnables, l’atonie persistante des loyers contenant tout risque d’envolée brutale et préservant un potentiel de rebond à moyen terme sur lequel parie un nombre croissant d’investisseurs. Certains éléments restent néanmoins à surveiller. Les problèmes de réallocation des fonds pour les investisseurss freinent indéniablement la fluidité du marché et la contrainte de l’offre sur les volumes, si elle se relâche quelque peu, restera sensible. Enfin, si le scénario d’une reprise économique, certes molle mais réelle, devrait se confirmer, elle sera lente et son calendrier incertain. Le « timing » de la reprise des loyers n’est donc pas encore écrit et freine toujours la lisibilité du risque. Il n’en demeure pas moins qu’avec un marché qui s’anime sur un nombre croissant de segments, les volumes devraient significativement progresser comparativement à 2013 pour approcher les 20 milliards d’euros. Les principales transactions du 1er semestre 2014 * estimation Source : CBRE Nom Commune Acquéreur Vendeur Surface (m²) Usage principal Montant (M€) Taux net immédiat (%) PORTEFEUILLE CARREFOUR FRANCE CARMILA KLEPIERRE Commerces 1 407 6,5 COEUR DEFENSE LA DEFENSE LONE STAR HEART OF LA DEFENSE 180 000 Bureaux 1 280 5,5 PORTEFEUILLE RISANAMENTO PARIS QCA OLAYAN GROUP RISANAMENTO 76 500 Bureaux 1 160 <4 CC BEAUGRENELLE PARIS 15 APSYS / MADAR / ST JAMES GECINA 49 975 Commerces 700 4,5 CAMPUS SFR LA PLAINE ST DENIS PREDICA / AVIVA SFR 134 000 Bureaux 680 6,5 PORTEFEUILLE LOREN FRANCE BLACKSTONE FONCIERE DES REGIONS 619 200 Logistique 380* ARC DE SEINE PARIS 13 ALLIANZ UNION INVESTMENT 23 300 Bureaux 223 5,3 TOUR PRISMA LA DEFENSE INVESCO IVANHOE CAMBRIDGE 23 150 Bureaux 167 6,5 LES ATELIERS DU PARC CLICHY DEKA CATALYST CAPITAL 32 900 Bureaux 158

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