MarketView CBRE : Investissement France au 4ème trimestre 2013
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En 2013, l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé a enregistré un bon résultat chiffré malgré un marché souvent compliqué et des dérapages de signatures en fin d’année. ...

En 2013, l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé a enregistré un bon résultat chiffré malgré un marché souvent compliqué et des dérapages de signatures en fin d’année.
Les segments de l’industriel/logistique et des commerces ont particulièrement bien performés.
Le marché du « core » a fonctionné de manière très tendu, ce qui a maintenu les taux « prime » à des niveaux plancher. Dans ce contexte, les investisseurs ont dû assouplir leur stratégie, conduisant à un mouvement de report vers le « core + » qui a bénéficié à la proche périphérie parisienne.
Par ailleurs, certains investisseurs, notamment étrangers, ont anticipé le rebond du marché locatif à moyen terme, permettant le réveil du segment des actifs à « valeur ajoutée ».
Grâce à une demande bien présente et à une appréhension du risque plus souple du fait d’un environnement moins anxiogène, 2014 s’annonce sous un jour raisonnablement optimiste et devrait faire aussi bien que 2013 malgré des interrogations sur la disponibilité de l’offre.

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MarketView CBRE : Investissement France au 4ème trimestre 2013 MarketView CBRE : Investissement France au 4ème trimestre 2013 Document Transcript

  • Investissement Fr ance MarketView CBRE Études et Recherche 4ème trimestre 2013 ENGAGEMENTS BUREAUX* -7% ENGAGEMENTS COMMERCES* - 2% ENGAGEMENTS ACTI-LOGISTIQUE* + 14 % TAUX « PRIME » BUREAUX** 4,25 % * Évolution par rapport à 2012 ** Évolution par rapport au 3T 2013 UN MARCHÉ COMPLIQUÉ MAIS PORTÉ PAR UNE DEMANDE EN VOIE DE DIVERSIFICATION. DES PERSPECTIVES ENCOURAGEANTES MALGRÉ UNE OFFRE QUI RESTERA CONTRAINTE. Une fin d’année moins dynamique mais des volumes annuels satisfaisants Environ 15,5 milliards d’euros d’engagements en immobilier d’entreprise banalisé ont, à l’heure actuelle, été recensés sur l’ensemble de 2013 en France. Rappelons toutefois que l’an dernier à la même époque, nous annoncions un volume 2012 de 14,5 milliards d’euros, chiffre revu à la hausse ultérieurement suite à la prise en compte tardive de transactions réalisées en fin d’année. Le chiffre 2013 devrait également remonter dans les semaines à venir et, au final, égaler voire dépasser le résultat de l’an passé. Pourtant, le 4ème trimestre a été moins dynamique qu’en 2011 et 2012, avec 4,6 milliards d’euros investis, après il est vrai un très bon été 2013. En effet, même si d’importantes signatures, notamment en commerces, ont soutenu l’activité de cette fin d’année, le marché s’est révélé assez compliqué, conduisant des transactions attendues à glisser en 2014. Certains Points clés  Un bon niveau d’engagements malgré des dérapages de signatures en fin d’année. Un marché du « core » très tendu qui maintient  les taux « prime » à des niveaux plancher.  Un mouvement de report vers le « core + » qui a bénéficié à la proche périphérie parisienne.  Réveil du segment des actifs à « valeur ajoutée » grâce à des investisseurs anticipant le rebond du marché locatif.  Bonne performance pour l’industriel/logistique et les commerces.  Peu de changements parmi les acteurs en présence mais la fin d’année laisse entrevoir une réinternationalisation plus poussée.  Une demande bien présente, une appréhension du risque plus souple grâce à un environnement moins anxiogène : 2014 devrait faire aussi bien que 2013 malgré des interrogations sur la disponibilité de l’offre. Engagements en immobilier d’entreprise banalisé en France par trimestre (en milliards d’euros) 30 25 20 15 10 5 00 01 02 03 04 05 1T 06 2T 07 08 3T 09 10 11 12 points, souvent techniques, des dossiers ont pu faire reculer les dates de signature de plusieurs mois, en raison d’une exigence accrue des investisseurs. Mais si les acquéreurs sont aujourd’hui encore plus vigilants et raisonnés, ils demeurent néanmoins volontaires et l’envie de faire est bien présente. Un marché qui n’a cependant pas montré sa pleine capacité La bonne tenue de l’investissement immobilier français s’est donc confirmée, malgré une conjoncture économique toujours déprimée et des marchés utilisateurs fortement dégradés. Il n’a pas pour autant pu exprimer sa pleine capacité, en raison de l’inadéquation entre les très importants capitaux déclarés disponibles, les attentes des investisseurs en termes de produits ou de rentabilité et l’offre proposée. Ainsi, le marché a continué de fonctionner de manière très tendue sur le « core ». En effet, l’offre est structurellement déficitaire pour ces actifs sécurisés et localisés dans les meilleurs quartiers tertiaires, toujours extrêmement recherchés. Ce déséquilibre persistant a d’ailleurs tenu les valeurs des meilleurs actifs tout au long de l’année. Si les taux « prime » pour les bureaux du QCA parisien se sont maintenus autour de 4,25 %, les rendements pour les meilleurs pieds d’immeubles commerciaux sont quant à eux passés sous le seuil des 4 %. Ce manque d’offre et la faiblesse des rendements offerts ont incité un nombre croissant d’acheteurs potentiels d’actifs « core » à progressivement assouplir certaines de leurs pondérations des critères de risque, ce qui a permis d’animer à nouveau des segments du marché quasiment à l’arrêt depuis le début de la crise. 13 4T Sources : CBRE et Immostat © 2014 CBRE, Inc.
  • 4ème trimestre 2013 Un marché plus équilibré et diversifié Investissement France | MarketView Certes, la mauvaise santé des marchés utilisateurs a rendu discriminante pour les investisseurs la présence d’un revenu sur l’actif et surtout sa pérennité (durée résiduelle d’engagement ferme, solidité du locataire, adéquation aux valeurs de marché). Toutefois, la forte concurrence sur le « core » a conduit un nombre croissant d’entre eux à se montrer moins frileux et à s’ouvrir sur des notions de risque plus souples et compatibles avec les offres qualitatives proposées aujourd’hui (notamment en périphérie). Ainsi, les investisseurs ont sensiblement élargi leur spectre géographique de recherche au-delà des seuls quartiers d’affaires de Paris intra-muros, marquant la fin du repli sur la capitale symptomatique des périodes de crise. Le poids de Paris dans les volumes échangés est donc retombé cette année à 33 %, contre 46 % en 2012. Ce mouvement a profité à la proche périphérie parisienne, en particulier aux 1ères Couronnes, qui combine des rendements plus attractifs et une offre de produits récents, sécurisés et à proximité immédiate des transports en commun, gages d’une bonne liquidité locative. Dans le même temps, certains investisseurs, en particulier étrangers, ont commencé à anticiper le rebond du marché locatif à moyen terme. Ils ont profité des décotes consenties par certains vendeurs pour des actifs présentant des situations locatives complexes (sur-loyers, risque de vacance à court terme…) et/ou nécessitant des travaux de rénovation, y compris sur de gros volumes. La prise de risque est cependant restée le plus souvent bornée car ces investisseurs se sont positionnés sur des actifs bien situés, préférentiellement localisés dans le Croissant Ouest et à La Défense, et qui offrent un reliquat de revenus sécurisés permettant de lisser le risque dans le temps. Au final, les actifs « core », sécurisés et localisés dans les meilleurs quartiers, n’ont représenté en 2013 qu’un peu moins du tiers des volumes investis (contre 56 % en 2012), presqu’autant que les investissements « à valeur ajoutée » dont le volume a quasiment été multiplié par 3 en un an. Et le marché s’est également montré plus équilibré en termes de taille des opérations, avec une meilleure profondeur de marché pour les montants unitaires compris entre 50 et 150 millions d’euros. Évolution de la répartition géographique des engagements hors portefeuilles non localisés (en volumes) 100 % 90 % 23 % 80 % 7% 70 % 13,5 % 60 % 6,5 % 50 % 40 % 16,5 % 30 % 11 % 20 % 22,5 % 10 % 2007 2008 Paris Centre Ouest La Défense 2 2010 2011 Reste de Paris 1ères Couronnes 2012 2013 Croissant Ouest 2ème Couronne Régions Sources : CBRE et Immostat Répartition des engagements > 50 M€ par style d’investissement en 2013 (en volumes) « Value added / opportunistic » 33% « Core » 32 % « Core + » 35 % Bonne année pour les commerces et l’industriel / logistique Après un très bon 1er semestre, l’investissement en industriel et en logistique a quelque peu marqué le pas sur les 6 derniers mois. La demande est pourtant restée forte, soutenue notamment par l’arrivée de nouveaux acteurs attirés par les rendements élevés offerts, qui sont en France plus élevés qu’ailleurs en Europe. Mais le marché a souffert d’un déficit d’offres « prime », en particulier de plateformes logistiques. En revanche, le marché des locaux d’activités et du petit entreposage a enregistré une progression sensible. Au final, le volume d’engagements 2013 a atteint tout de même près d’1,5 milliard d’euros, en croissance de + 14 % sur un an. Le marché des commerces s’est également très bien comporté (3,6 milliards d’euros d’actifs échangés), renouant avec le niveau record d’engagements enregistré en 2012. L’activité a été particulièrement forte durant le 4ème trimestre, qui a concentré à lui seul près de la moitié des volumes engagés, grâce notamment à d’importantes signatures en centres commerciaux, marché qui s’était révélé jusqu’alors peu actif. L’année 2013 a donc été marquée par davantage de diversité en termes de typologie de commerces que 2012, où plus de 55 % des volumes investis s’étaient portés sur des boutiques et galeries commerciales de centre-ville (41 % cette année). Le segment des centres commerciaux a bien performé (31 %). Quant au marché des « retail parks », il a bénéficié d’un 2009 Sources : CBRE Répartition des engagements par taille d’opérations en 2013 (en volumes) ≥ 200 M€ 24 % 11 opérations < 25 M€ 15,5 % 314 opérations Entre 25 M€ et 50 M€ 13,5 % 58 opérations Entre 100 M€ et 200 M€ 26 % 29 opérations Entre 50 M€ et 100 M€ 21 % 49 opérations Sources : CBRE et Immostat © 2014 CBRE, Inc.
  • Commerces 23,5 % Bureaux 67 % Sources : CBRE et Immostat Répartition des ventes / acquisitions par type d’acteurs en 2013 (en volumes) Foncières SIIC Autres Foncières Fonds d'investissement OPCI RFA Assureurs SCPI - OPCI grand public Fonds ouverts Fonds souverain Autres institutionnels Privés Promoteurs Utilisateurs Acquisitions Ventes 21,5 % 7,5 % 9,5 % 5,5 % 18,5 % 11,5 % 0,5 % 12,5 % 1% 13 % 5% 18,5 % 7% 2,5 % 10 % 10,5 % 11 % 3,5 % 7% 14 % 0,5 % 9% 30 % 20 % 10 % 0% 10 % 20 % 30 % Source : CBRE Évolution de la part relative des différentes nationalités dans les engagements (en volumes) 70 % 59,5 % 60 % 50 % 40 % 30 % 16% 20 % 12 % 10 % 7,5 % 5,5 % 00 01 02 03 Français 04 05 06 07 08 09 10 Nord-Américains Britanniques 11 12 13 Allemands Autres* * Autres : Moyen-Orientaux 5 %, Autres Européens 4,5 %, Asiatiques 3,5 %, Italiens 2 %, Néerlandais 1 % Source : CBRE © 2014 CBRE, Inc. Pas de désaffection des investisseurs internationaux malgré la domination des Français Le paysage dessiné par les acteurs en présence n’a que peu évolué ces dernières années et demeure depuis le début de la crise marqué par la prépondérance des investisseurs nationaux, qui ont encore concentré 59,5 % des engagements en 2013. Les institutionnels ont une nouvelle fois été les plus actifs, qu’ils interviennent en direct (assureurs et SCPI ) ou via des OPCI RFA. Les foncières, en particulier SIIC, sont quant à elles restées en retrait. Désinvestisseurs nets, elles ont notamment fortement alimenté le marché en actifs commerciaux suite aux importants plans d’arbitrages annoncés par les grandes foncières spécialisées. Les investisseurs internationaux sont donc restés en retrait sans que cela puisse être interprété comme un signe de désintérêt vis-àvis de la France. Ils ont d’ailleurs été majoritaires sur la fin de l’année (62 % des acquisitions au 4ème trimestre 2013). Si du côté des investisseurs d’Outre-Rhin, les fonds ouverts continuent majoritairement d’alimenter le marché en offres, assureurs et Spezial Funds ont été plus actifs ces 3 derniers mois. Par ailleurs, le retour à l’acquisisition des anglo-saxons (fonds d’investissement mais aussi foncières) a été notable, en particulier sur le marché des actifs à valeur ajoutée. Et la baisse d’activité des fonds souverains s’explique avant tout par un déficit d’offres « prime », même si certains d’entre eux développent des stratégies non exclusivement « core ». Investissement France | MarketView Locaux d’activités/logistique 9,5 % rebond, enregistrant le meilleur niveau d’engagements jamais recensé (380 millions d’euros soit près de 11 % du total commerces). En revanche, la relance de l’activité enregistrée sur le marché des bureaux au 3ème trimestre ne s’est pas confirmée sur les derniers mois de l’année, où seulement 2,6 milliards d’euros ont été échangés. Le volume 2013 atteint donc 10,4 milliards d’euros. Ce résultat médiocre s’explique par la fort recul des transactions bureaux dans Paris (- 35 % sur un an dans le QCA, - 48 % dans Paris Sud), après il est vrai une année 2012 excellente. A l’inverse, les 1ères Couronnes et La Défense, délaissées depuis 2010, ont su attirer de nouveaux investisseurs, enregistrant un volume annuel en croissance de respectivement + 84 % et + 88 %. Si le marché de la VEFA est resté atone (seulement 1,3 milliard d’euros enregistré, ce qui fait de 2013 la plus mauvaise année sur ce segment après 2009), le poids des bureaux achetés en vue d’une rénovation, restructuration ou transformation est passé de 4,5 % en 2012 à 9,5 %. 4ème trimestre 2013 Répartition des engagements par typologie de produits en 2013 (en volumes) Un optimisme raisonnable pour 2014 Malgré certaines interrogations liées à l’incertitude fiscale, les capitaux pour acheter sont bien présents et le resteront, avec même chez certains investisseurs un appétit redoublé en raison d’objectifs d’investissement 2013 non atteints. Côté nationaux, les rendements servis comparativement aux autres classes d’actifs continueront de susciter l’intérêt des institutionnels, avec des assureurs qui poursuivront leur stratégie d’exposition accrue à l’immobilier et les SCPI qui bénéficient de leur succès durable auprès des épargnants. Côté étrangers, la réinternationalisation du marché devrait prendre une ampleur nouvelle, dans la foulée du marché britannique. Les marques d’intérêt des nouveaux entrants, notamment Asiatiques, devraient se concrétiser maintenant que la phase d’apprentissage réciproque est bien avancée. Certains investisseurs internationaux continueront de parier sur le rebond du marché locatif à moyen terme et animeront le marché de la valeur ajoutée. 3 View slide
  • 4ème trimestre 2013 Taux de rendement locatif « prime »* au 1er janvier 2014 Bureaux Paris Centre Ouest 4,25 % - 5,50 % Bureaux La Défense 6,00 % - 7,25 % Bureaux Croissant Ouest 4,85 % - 9,50 % Bureaux 1ères Couronnes 5,90 % - 9,00 % Évolution comparée des taux (en fin de période) ème Bureaux 2 Couronne 8% 6% 6,50 % - 12,00 % Investissement France | MarketView Bureaux Régions Logistique classe A France 4,25 % 5,70 % - 8,00 % 7,00 % - 8,00 % Locaux d’activités France 8,25 % - 12,00 % Parcs d’activités France 8,00 % - 10,00 % Boutiques France 3,90 % - 9,50 % Centres commerciaux France 4,50 % - 7,75 % Parcs d’activités commerciales France 4% 5,50 % - 9,50 % 2,50 % 2% 0,29 % * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché 00 01 02 03 04 05 06 Euribor 3 mois Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie 07 08 09 11 12 13 OAT TEC 10 Sources : CBRE, Banque de France Source : CBRE De façon générale, l’environnement économique moins récessif et l’entrée en convalescence des marchés utilisateurs devraient permettre aux acquéreurs potentiels d’assouplir leur appréhension du risque et à la diversification des stratégies à l’œuvre de se poursuivre. Un mouvement d’autant plus prégnant que l’offre « prime » restera insuffisante, même si 2014 présentera une fenêtre de tir intéressante pour les vendeurs souhaitant acter une plus-value. Car les taux « prime » resteront au plancher, grâce à un coût de l’argent toujours faible mais dont la lente remontée à moyen terme est inévitable. En résumé, sauf accident extérieur, il n’y a pas de raison pour que le marché fasse en 2014 moins bien qu’en 2013. Mais peut-il faire beaucoup mieux ? Certes, le début d’année sera 10 Rendement « prime » bureaux QCA animé par les nombreuses opérations lancées en 2013 et retardées, en particulier en logistique et en commerces. Ce segment de marché pourrait d’ailleurs connaître l’an prochain un volume record au vu des très importants deals d’ores et déjà annoncés. Mais la problématique d’une offre contrainte limitera la croissance du marché. Ce sera bien entendu vrai sur le segment du « core » mais aussi, par effet de report, sur celui du « core + », l’absence de rebond significatif du marché utilisateur ne permettant pas d’envisager une relance des développements neufs en bureaux pour alimenter les investisseurs en actifs périphériques de qualité. C’est pourquoi nous anticipons un niveau d’engagements 2014 compris entre 16 et 17 milliards d’euros. CONTACTS Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice t : 33 (0)1 53 64 36 35 e : aurelie.lemoine@cbre.fr Capital Markets Christelle BASTARD Chargée d’études Senior t : 33 (0)1 53 64 37 30 e : christelle.bastard@cbre.fr Nicolas VERDILLON Directeur t : 33 (0)1 53 64 30 81 e : nicolas.verdillon@cbre.fr + SUIVEZ-NOUS LINKEDIN GOOGLE+ TWITTER http://www.linkedin.com/company/cbrefrance http://www.gplus.to/CBREFrance https://twitter.com/CBREFrance 4 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris http://www.cbre.fr/fr_fr View slide