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Marchés immobiliers : une vision mondiale et européenne

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Marchés immobiliers : une vision mondiale et européenne. …

Marchés immobiliers : une vision mondiale et européenne.
Présentation de Michael J. Strong, Chairman CBRE EMEA, à l'occasion du 38ème Forum CBRE du 31 janvier 2013.

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  • 1. Marchés immobiliers :une vision mondiale et européenneMichael J. StrongChairman CBRE EMEA31 janvier 2013
  • 2. Sommaire Contexte mondial Les marchés immobiliers européens en 2012 Marchés polarisés : tendances phares et moteurs Résistance vs faiblesse Perspectives et opportunités en 2013
  • 3. Faiblesse de la croissance européenneL’Asie dépasse l’Ouest, les Etats-Unis redémarrent doucement mais sûrement Taux de croissance annuel du PIB Asie-Pacifique Union Européenne USA10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6% T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source : IHS Global Insight L’Europe est le point sensible de l’économie mondiale La reprise de l’économie américaine devrait se consolider La Chine devrait remonter en puissance
  • 4. Des économies européennes contrastéesLa plupart des économies encore en-dessous des niveaux d’avant-criseÉvolution des PIB, base 100 = 1T 2008106104 Suède102 Allemagne100 France 98 Eurozone Royaume-Uni 96 Espagne 94 Italie 92 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2008 2009 2010 2011 2012 Source : Oxford Economics; Eurostat Les économies européennes affichent des performances divergentes depuis la crise L’Allemagne et la Suède ont dépassé leur croissance d’avant-crise D’autres économies sont toujours en-dessous de leur croissance d’avant-crise. A l’image de l’Eurozone dans son ensemble… L’Espagne et l’Italie se sont contractées en 2012
  • 5. Demande placée de bureaux en Europe de l’OuestVolume des transactions affaibli en 2012En milliers de m² Europe de lOuest Moyenne 4 trimestres4 5004 0003 5003 0002 5002 0001 5001 000 500 0 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source : CBRE Demande placée dans 28 marchés d’Europe de l’Ouest : stabilisation La faible activité économique et les incertitudes ont freiné la demande de bureaux en 2012 La demande placée en 2012 baisse de 6,4 % vs. 2011 2012 : - 33 % par rapport à fin 2007
  • 6. Volumes d’investissements directs en immobilierEn milliards de dollars Amériques EMEA Asie Pacifique $140 2012 / 2011 $120 Amériques +15% $100 Asie-Pacifique +6% $80 EMEA +0% $60 $40 $20 $0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source : CBRE Research (EMEA and Asia Pacific), RCA (Americas); Ces chiffres excluent les développements. * Evalués en euros Augmentation des engagements dans la zone EMEA en 2009 et 2010… …mais perte de vitesse en 2011 et 2012 avec des volumes finalement identiques Le marché américain progresse entre 2011 et 2012, aidé par le retour du crédit
  • 7. Indice des valeurs vénales bureaux “prime” Amériques EMEA Asie Pacifique Valeurs vénales comparées au pic Asie-Pacifique : + 4 % USA : - 14 % Europe : - 15 % T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source : CBRE Research, 4T 2012. La croissance des valeurs vénales de bureaux « prime » a ralenti en Europe en 2012 : elles sont encore inférieures de 15 % par rapport au pic Les valeurs vénales aux Etats-Unis augmentent mais sont également en-dessous du pic (- 14 %) Des valeurs plus volatiles en Asie-Pacifique qui ont dépassé leur pic : facteur de vulnérabilité ?
  • 8. Marchés les plus actifs à l’investissement en 2012Londres et Paris dans le Top 4 mondial Volumes engagés, en milliards d’euros Londres New York Tokyo Paris San Francisco Berlin Hong Kong Munich 6,1 Md€ Los Angeles FrancfortWashington DC Hambourg Seoul Seattle 0 5 10 15 20 Source : RCA Londres et Paris parmi les villes les plus dynamiques en 2012 Londres et Paris, principales destinations en Europe qui attirent des capitaux provenant du monde entier Un marché allemand sans “centre” ou ville dominante
  • 9. Taux de rendement européens : “prime” vs secondaire*Taux de rendement (%) Spread (%)9 4 Produits “prime” Produits secondaires Spread8 37 26 154 0 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2007 2008 2009 2010 2011 2012*Indice d’expertise européen bureaux et commerces : Danemark, France, Allemagne, Italie, Source : CBRE Pays-Bas, Espagne, Suède, Royaume-Uni, Belgique, Finlande, Irlande L’écart entre les taux de rendement pour les actifs « prime » et secondaires s’est creusé en 2012 Les investisseurs se focalisent sur les actifs « prime » des marchés les plus sécurisés Manque de financements persistant pour les actifs secondaires
  • 10. Tendances positives relevées en 2012 Commerces de prestige dans les centres-villes les mieux classés Marché de l’investissement des bureaux londoniens Afflux de capitaux mondiaux Réduction de l’écart entre taux “prime” et secondaires Essor du secteur “Technologies & Media” Demande dynamique bénéficiant à certains marchés : Londres, Munich, Berlin, Dublin Nouvelles sources sur le marché de la dette immobilière Compagnies d’assurance, nouveaux fonds de dettes REITs : hausse des émissions obligataires
  • 11. Prévisions de croissance économique pour 2013Perspectives de croissance des PIB en 2013, en % 5 Contraction Proche de 0 Croissance faible Croissance forte 4 3 2 1 0-1-2-3-4-5 Source: Oxford Economics, Décembre 2012 Une autre année délicate se profile pour la plupart des économies européennes L’Europe du Sud sera en récession La plupart des autres économies ne devrait pas croître de plus de 1 % et certaines seront proches de 0 Les perspectives sont meilleures en Europe de l’Est : Pologne, Russie, Turquie
  • 12. Croissance des loyers de bureaux “prime”, 2012-2014Consensus IPF, investisseurs et conseils, Novembre 2012 % par an, 2012-2014 5 4 3 2 1 0-1-2-3-4-5 Source : IPF (Investment Property Forum) Les perspectives de loyers reflètent largement les différences de perspectives économiques : Nord vs Sud en Europe Les plus fortes croissances sont attendues à Londres et dans d’autres villes allemandes et scandinaves Marchés de l’Europe Centrale et de l’Est : le niveau élevé de l’offre freine la croissance des loyers
  • 13. Identifier les opportunités : quel type de risque et où ? A la recherche de valeur Développements dans les secteurs “prime” sous-offreurs Bail Localisation ValeurActifs de qualité aux revenus sécurisés refuge Baux plus courts- Sale & leaseback secteur public Bons actifs secondaires sur des- Sites logistiques stratégiques marchés sécurisés et diversifiés Qualité du bien “Prime”/”core” “Core+” Secondaire