Résidentiel France : MarketView Novembre 2013 par CBRE
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Résidentiel France : MarketView Novembre 2013 par CBRE

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La baisse des taux d'emprunt semble toucher à sa fin. ...

La baisse des taux d'emprunt semble toucher à sa fin.
Pas de rebond pour la construction... mais pas d'effondrement non plus.
Dans l'ancien, une stabilité des prix en trompe l’œil ?
Le projet de loi ALUR : principales mesures et impacts probables sur la vente par lots.

Perspectives 2014 : des marchés encore affaiblis.

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Résidentiel France : MarketView Novembre 2013 par CBRE Document Transcript

  • 1. R ésid entiel F ra nce MarketView CBRE Études et Recherche Novembre 2013 VENTES DANS L’ANCIEN -7% PRIX ANCIEN - 1,1 % MISES EN CHANTIER - 11 % VENTES DANS LE NEUF - 11 % TAUX D’EMPRUNT 2,98 % Évolution annuelle, derniers chiffres enregistrés DES MARCHÉS RÉSIDENTIELS EN ÉTAT STATIONNAIRE : LA BAISSE DES PRIX SERA-T-ELLE PLUS MARQUÉE LES TRIMESTRES PROCHAINS ? Contexte économique Points clés  La production de crédits nouveaux soutenue par les opérations de renégociations et de rachat de crédits (p. 1-2)  Le neuf : une année moins mauvaise que prévue ? (p. 2-3)  Le projet de Loi ALUR et les mesures fiscales dans la Loi de finances 2014 (p. 4)  L’ancien : la baisse des prix est restée mesurée (p. 5-6)  Zoom sur la vente par lots et les impacts probables de la Loi ALUR (p. 6)  Des acquéreurs aux stratégies moins stéréotypées sur le marché de la vente d’immeubles en bloc : (p. 7-8) Les dernières informations sur l’économie française apportent un certain soulagement, même précaire. La croissance observée lors du 2ème trimestre 2013 (+ 0,5 %) est ainsi la plus forte depuis près de 2 ans et le PIB d’avant crise devrait être atteint en fin d’année. Les dépenses de consommation ont quant à elles été révisées à la hausse, avec + 0,4 % attendu en 2013. Au final, la croissance du PIB français devrait atteindre + 0,2 % en 2013, contre - 0,1 % anticipé précédemment. Autres signaux positifs : le climat des affaires et la confiance des ménages restent faibles mais sont orientés à la hausse. chômage de rester élevé. Signe que les perspectives restent peu lisibles, les entreprises diminueront leur investissement en 2013 (- 1,9 % attendu), avant probablement de l’augmenter légèrement en 2014. D’autre part, le pouvoir d’achat pourrait diminuer en 2014 suite à la hausse des prélèvements, même si les dépenses de consommation devraient faire preuve de résilience. La confiance des ménages s’est légèrement redressée au cours des derniers mois après avoir atteint un point bas en mai dernier. La perception que les ménages ont sur l’opportunité de réaliser des achats importants reste néanmoins pessimiste. Une certaine gravité reste cependant de mise. Tout d’abord la croissance restera atone en 2013 et ne sera que faible en 2014 (autour de + 0,8 %). Cette croissance molle n’empêchera pas le Et au-delà des lourds défis francofrançais, des risques extérieurs demeurent : ralentissement de la croissance des pays émergents, fragilité de la zone euro, évolution des taux d’intérêt, etc. Production de crédits nouveaux à l’habitat et évolution des taux d’emprunt moyens (ensemble du marché) 60 5,5 % 50 5,0 % 40 4,5 % 30 4,0 % 20 3,5 % 10 3,0 % 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 05 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 Montant crédits nouveaux à l’habitat (en millards d'€) 2,5 % Taux d’emprunt (%) Source : Observatoire du Financement des marchés Résidentiels - Crédit Logement / CSA LA VENTE AUX PARTICULIERS 2013 : Une reprise de la production de crédits nouveaux à l’habitat à tempérer ? Après avoir chuté en 2012, la distribution de crédits nouveaux à l’habitat s’est ressaisie en 2013 avec 96,1 milliards d’€ accordés aux ménages au cours des 8 premiers mois de l’année (+ 50 % sur un an). Ce niveau reste cependant inférieur de - 4 % à celui enregistré en 2011. Compte tenu des niveaux historiquement bas des taux d’intérêt, les opérations de renégociations et rachats de crédits, qui majorent la production de nouveaux crédits mais n’influent pas sur l’évolution des encours, ont pu être en partie à l’origine de ce rebond. © 2013 CBRE, Inc.
  • 2. Novembre 2013 Résidentiel | MarketView Dans cet environnement économique et social qui demeure préoccupant, les banques restent indubitablement très exigeantes dans l’étude des dossiers. Elles portent une grande attention à la solvabilité des emprunteurs, tant au niveau de l’apport personnel exigé que sur le ratio charges d’emprunt/revenu. Selon la dernière enquête de l’Observatoire du Crédit Logement / CSA menée auprès des établissements créanciers, la demande de crédit à l’habitat des ménages a pu enregistrer un léger mieux depuis le début d’année, soutenue notamment par des taux d’emprunt très avantageux et un fléchissement des prix enclenché dans certaines localisations, alors que la montée du chômage et la réduction des aides à l'acquisition affectent encore bon nombre de projets d’achats. La baisse des taux d’emprunt semble toucher à sa fin Les taux d’intérêt d’emprunt ont poursuivi leur baisse début 2013 pour s’afficher en moyenne à 2,95 % au 2ème trimestre (pour l’ensemble des prêts contractés sur le marché bancaire) selon le dernier rapport de l’Observatoire du Crédit Logement / CSA. La récente hausse des OAT (10 ans), qui sont passées de taux inférieurs à 2 % en juin à environ 2,50 % en septembre, ont amené les banques à très légèrement augmenter leurs taux cet été, même si cette hausse des OAT n'a pas été totalement répercutée (2,98 % au 3ème trimestre). Les banques restent par ailleurs globalement peu enclines à prêter sur longue durée. Après s’être fortement contractée en 2012, la durée moyenne des prêts s’est stabilisée au cours du 1er semestre 2013 avec 53,9 % de prêts accordés pour une durée inférieure à 20 ans. Les prêts d’une durée supérieure à 20 ans ont ainsi représenté 46,1 % des dossiers, contre 57 % en moyenne sur la période 2006 - 2011. Répartition de la durée des prêts immobiliers aux particuliers 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1S13 > 25 ans 20 - 25 ans 15 - 20 ans < 15 ans Source : Observatoire du Financement des marchés Résidentiels - Crédit Logement / CSA Mises en chantier et permis de construire en France (tous logements confondus) 600 000 500 000 400 000 LE NEUF 300 000 Pas de rebond pour la construction… mais pas d’effondrement non plus Après une année 2012 où les mises en chantier avaient accusé un recul annuel de - 18 % pour s’élever à 346 500 logements commencés, la production de logements poursuit sa baisse mais à un rythme plus modéré avec 342 800 mises en chantier enregistrées sur les 12 derniers mois à fin août 2013 (- 11 % sur un an). L’objectif fixé par le gouvernement de construire 500 000 logements par an s’avère de nouveau inatteignable. Le volume de logements autorisés à construire recule de - 13 % pour totaliser 457 700 en cumul sur un an à fin août 2013. Ce potentiel d'activité reste en partie compromis par la prudence affichée par les promoteurs, contraints par les banques et le taux de réservation exigé avant la mise en chantier tandis que le marché de l’accession reste en berne. 2013 devrait au final voir la mise en chantier de 330 000 à 340 000 logements, niveau relativement comparable à celui de 2012 et qui traduit en conséquence l’absence d’un nouveau décrochage que beaucoup d’acteurs avaient pu craindre en début d’année. 2 Les régions les plus productrices de logements restent l’Ile-deFrance, le Rhône-Alpes et la région PACA avec respectivement 52 100, 42 900 et 25 200 mises en chantier recensées sur 12 mois à fin août 2013. Les dynamiques y ont été particulièrement opposées (+ 6 % en Ile-de-France, - 6 % en Rhône-Alpes et - 44 % dans la région PACA). Une situation toujours fragile pour les promoteurs Au 1er semestre 2013, 43 200 ventes et réservations de logements neufs auprès des promoteurs privés (programmes d’au moins 5 logements) ont été enregistrées. 200 000 100 000 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 (p) Permis de construire Mises en chantier Source : CGDD: SOeS /Sit@del2 Mises en vente, ventes et encours de logements neufs en France (filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logements) 175 000 150 000 125 000 100 000 75 000 50 000 25 000 2T 00 2T 01 2T 02 2T 03 2T 04 Mises en vente 2T 05 2T 06 2T 07 2T 08 Ventes 2T 09 2T 10 2T 11 2T 12 2T 13 Encours Source : CGDD : SOeS, ECLN © 2013 CBRE, Inc.
  • 3. 150 000 90 000 60 000 30 000 32 % 64 % 63 % 57 % 44 % 44 % 41 % 37 % 34 % 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 1S13 Ventes en accession Ventes à investisseurs Source : CGDD : SOeS, ECLN et FPI Conjoncture de la promotion immobilière (soldes d’opinion en %, CVS) oct-12 janv-13 avr-13 juil-13 Demande de logements - 48 - 45 - 49 - 43 Perspectives de mises en chantier - 26 - 27 - 30 - 27 Évolution des stocks de logements invendus - 12 - 16 - 20 - 21 Prix moyen des logements mis en vente - 28 - 20 - 22 - 26 Évolution de l’apport personnel des candidats - 38 - 40 - 40 - 44 Perspectives d’évolution des moyens de financement - 65 - 50 - 62 - 49 Source : Insee, Enquête trimestrielle Prix de vente moyens des appartements neufs en France 4 500 12,5 % 3 750 10,0 % 3 000 7,5 % 2 250 5,0 % 1 500 2,5 % 750 0,0 % - 2,5 % 02 03 04 05 06 07 Prix annuel moyen (en €/m²) 08 09 10 11 12 1S13 Variation annuelle (en %) Source : CGDD : SOeS, ECLN © 2013 CBRE, Inc. Les ventes en accession se sont en revanche maintenues, enregistrant même des progressions dans certains marchés. L’accession à la propriété a ainsi représenté 64 % des ventes totales du semestre, ce qui est venu confirmer les résultats corrects de 2012 dans un contexte économique difficile et une situation de l’emploi morose. Les primo-accédants ont été relativement actifs d’après les promoteurs. Résidentiel | MarketView Les ventes aux investisseurs privés ont connu un début d’année poussif, la commercialisation des programmes en loi Duflot n’ayant réellement été lancée qu’à partir du mois de février. Un léger rebond des ventes a été observé au cours du 2ème trimestre. Les investisseurs privés, qui avaient concentré 58 % des ventes sur la période 2009 - 2012, n’en représentent que 34 % au 1er semestre 2013, soit 15 700 logements pour un objectif gouvernemental fixé à 40 000 pour l’année 2013. Le 2ème semestre, d’ordinaire plus dynamique, pourrait permettre de rattraper le retard et les ventes à investisseurs pourraient avoisiner l’objectif fixé. 120 000 57 % 53 % 49 % 55 % 52 % Si ce volume semestriel connaît une légère amélioration par rapport à l’an dernier à la même période (+ 2 %), le total cumulé sur les 12 derniers mois témoigne d’un recul annuel de - 11 %. Novembre 2013 Volumes de ventes de logements neufs en France (filière promoteurs, programmes d’au moins 5 logements) Sur les 3 plus importants marchés, l’Ile-de-France a vu ses ventes progresser de + 9 % sur un an (11 600 logements), des baisses ayant été en revanche enregistrées en Rhône-Alpes (- 7 % avec 6 600 logements) et dans la région PACA (4 900 ventes, - 14 %). Sur le marché des maisons individuelles, le recul des ventes s’est poursuivi. Selon l’indicateur Markémétron publié par l’Union des Maisons Françaises, 115 800 ventes de maisons individuelles dans le secteur diffus ont été enregistrées sur 12 mois à fin juillet 2012, en baisse de - 16 % par rapport à la même période entre 2011 et 2012. Les ventes sont en repli sur toutes les régions et plus particulièrement dans le LanguedocRoussillon et en Bretagne. Filière promoteurs : nouvelle remontée (plus légère) des stocks Au 1er semestre 2013, 52 900 logements neufs ont été mis en vente par les promoteurs soit un volume en baisse de - 17 % sur un an (niveau le plus bas enregistré sur un semestre depuis 2009). La baisse des mises en vente est venue ralentir la remontée des stocks. Les encours de logements neufs proposés à la vente (logements achevés, en cours de construction ou en projet) s’élèvent ainsi à 101 100 logements début juillet (dont 90 200 appartements), en hausse de + 10 % sur un an. Le délai moyen d’écoulement des logements proposés à la vente s’est allongé à 14 mois, contre 8 mois en 2011. En Ile-de-France, le marché demeure tendu malgré un niveau des stocks en hausse, à 19 200 logements, pour un délai moyen d’écoulement de 10 mois contre 6 mois en 2011. La stabilité des prix se dessine progressivement Après avoir progressé de + 2,4 % en moyenne en 2012, les prix des appartements neufs en France se sont stabilisés au 1er semestre 2013, à 3 853 €/m² (hors parking). Les prix demeurent globalement élevés en raison de la pression sur le prix des terrains à bâtir ainsi que de coûts de construction importants, sur lesquels pèsent les réglementations, normes techniques et environnementales. Au vu de l’allongement des délais de commercialisation et de la remontée des stocks, les promoteurs ont été pour majorité amenés à développer davantage d’offres commerciales (équipement et / ou frais de notaires offerts), notamment pour les localisations où les stocks d’invendus sont importants. 3
  • 4. Novembre 2013 ZOOM : LÉGISLATIF Loi de finances 2014 Résidentiel | MarketView • Réforme des plus-values de cession : depuis le 1er septembre 2013, l’abattement sur les plus-values de cession des biens immobiliers bâtis (hors résidences principales) a été modifié. Les propriétaires sont exonérés d'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans (l’abattement devenant davantage linéaire que précédemment : 6 % par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème, puis 4 % pour la 22ème) mais restent redevables des prélèvements sociaux pendant 30 ans. Un abattement supplémentaire de 25 % s’appliquera sur l’imposition des plus-values jusqu'au 31 août 2014. • Le montant de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), qui s’applique sur les habitations non occupées depuis au moins un an, sera indexé sur la valeur locative et représentera 12,5 % de cette valeur la première année, 25 % les années suivantes. • Droits de mutation : à partir du 1er janvier 2014, les départements sont autorisés à voter l’augmentation de leur part du taux des droits de mutation à titre onéreux à hauteur de + 0,7 point, au maximum. Le taux de la taxe départementale au titre des cessions pourra ainsi passer de 3,8 % à 4,5 % entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, avant de repasser à 3,8 %. • Révision du taux de TVA : pour les travaux de construction et la rénovation de logements sociaux, le taux de TVA est ramené à 5 %. Ce changement est également prévu pour les travaux d’isolation des logements. Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) • Ce projet, présenté le 26 juin 2013, a été adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 17 septembre 2013 et par le Sénat le 26 octobre. Cette loi viendra compléter les mesures précédemment entrées en vigueur sur : - l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation dans les 38 plus grandes agglomérations (décret du 26 août 2012) : à la relocation ou au renouvellement d’un bail, la revalorisation du loyer ne peut excéder celle de l'indice de référence des loyers (IRL) ; - la mobilisation du foncier public et la réforme de la loi SRU (loi du 18 janvier 2013) ; - le plan d’investissement pour le logement du 21 mars 2013 et le recours aux ordonnances. • Le projet de loi ALUR prévoit notamment l’instauration d’un mécanisme d’encadrement des loyers plus abouti que celui actuellement en vigueur, de manière à encadrer durablement les loyers tout en conjurant le risque d’un blocage administratif qui pourrait geler le marché locatif. L’objectif fixé est de lutter contre les loyers excessifs, parfois qualifiés d’« abusifs » dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants dites zones « tendues » (caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et soumises à la taxe sur les logements vacants). Ces territoires seront dotés d’un observatoire local des loyers, indépendant et agréé par l'État. Cet outil permettra de connaître de manière précise le montant des loyers, par type de bien et par secteur géographique. En fonction des données récoltées, le préfet de département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque type de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers qui seront mis à la disposition du public : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence minoré et un loyer de référence majoré. Les loyers ne pourront pas dépasser de plus de 20 % le loyer médian de référence. • Un dispositif de garantie universelle des loyers pour l’ensemble du parc privé, pour tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs, est également inscrit dans le texte de Loi. Ce dispositif entrera en principe en vigueur le 1er janvier 2016 au plus tard. Un bailleur confronté à une situation d’impayé pourra se voir rapidement indemnisé du montant du loyer par la garantie. Les principaux objectifs affichés par le gouvernement sont : de protéger les propriétaires contre le risque d’impayés, d’encourager la mise en location de logements vacants et de faciliter l'accès au logement pour les locataires les plus modestes, ou ne disposant pas de revenus réguliers. Les impayés seront ainsi rapidement pris en charge, avec possibilité pour la GUL de se retourner contre les locataires indélicats. Il est envisagé de remplacer le cautionnement par la GUL. Une agence de la garantie universelle des loyers sera créée. 4 © 2013 CBRE, Inc.
  • 5. L’ANCIEN Une baisse des ventes plus légère que prévue en 2013 900 800 700 600 500 300 200 100 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13* *septembre 12 - août 13 Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales Variation annuelle de l’indice des prix des logements anciens (en fin de période) Résidentiel | MarketView 400 Le nombre de mutations dans l’ancien en France avait accusé un recul annuel de - 12 % en 2012, avec 702 000 transactions enregistrées par les Notaires de France et le CGEDD. La baisse des ventes avaient été particulièrement palpable à compter du 2ème trimestre 2012. La tendance observée en 2013 fait état d'une nouvelle baisse des ventes, plus légère cette fois : 678 000 mutations ont ainsi été enregistrées sur les 12 derniers mois à fin août 2013 (- 7 % par rapport à la même période en 2012). Ces chiffres sont néanmoins en progression par rapport au point bas, observé depuis 2010 et atteint en février 2013 (648 000 mutations cumulées sur un an). En Ilede-France, le marché enregistre une baisse d’activité assez contenue : 62 700 mutations ont été recensées au 1er semestre (- 6 % sur un an). En cumul sur un an, le volume atteint 125 900 transactions, activité en baisse annuelle plus marquée de - 15 %. Novembre 2013 Nombre de ventes de logements anciens en France (en milliers) Les ménages aux revenus modestes et/ou aux faibles apports personnels, préoccupés par l’évolution de leur pouvoir d’achat et la situation de l’emploi, demeurent hésitants sur leurs projets d’achats. Une partie des acheteurs potentiels restent à l’affut de baisses de prix que les vendeurs ne sont pas, pour majorité, encore prêts à accepter. Ces acquéreurs potentiels, bien qu’en partie resolvabilisés par la baisse des taux d’emprunt, continuent à se montrer exigeants et sélectifs, conscients que le rapport de force lors des négociations a progressivement basculé en leur faveur. 20 % 15 % 10 % 5% 0% -5% 00 01 02 03 04 05 Paris 06 07 08 Ile-de-France 09 10 11 12 2T13 Régions Sources : INSEE et Notaires de France Prix de vente moyens des appartements anciens au 2ème trimestre 2013 (en €/m², variation annuelle) Lille 3 050 € Caen 1 960 € Metz 1 730 € Paris 8 200 € Strasbourg 2 400 € Rennes 2 400 € Nantes 2 570 € Orléans Tours 1 980 € 2 270 € Dijon 2 070 € >+1% Clermont-Ferrand Lyon 1 710 € 3 330 € < -1% Grenoble 2 220 € Bordeaux 2 820 € Nice 3 510 € Toulouse 2 290 € Montpellier Marseille 2 680 € 2 320 € Toulon 2 200 € Source : Chambres des Notaires de France © 2013 CBRE, Inc. En dépit de niveaux de prix encore élevés, des difficultés de financement et du « flou fiscal » ambiant, les investisseurs privés manifestent toujours de l’intérêt pour la « pierre ». Le désir latent de se constituer un patrimoine et de s’assurer un complément de revenu pour préparer au mieux la retraite demeure prégnant. Ces investisseurs restent très vigilants à la localisation et à la qualité de l’actif. Pas (encore) de baisse de prix significative… une stabilité des prix en trompe l’œil ? Légende : entre - 1 % et + 1 % Sur le marché de l’investissement locatif et de la résidence secondaire, la mise en place du nouveau barème de taxation des plus-values à compter du 1er septembre 2013 n’a pas vraiment clarifié une situation toujours qualifiée de « flou fiscal ». Si l’abattement supplémentaire de 25 % pourrait entraîner une hausse des mises en vente, cette mesure semble trop isolée et loin de s’inscrire sur le long terme pour créer le choc d'offre et fluidifier le marché comme le gouvernement l’espère. Le projet de loi ALUR pourrait quant à lui freiner l'investissement locatif, la possibilité d’encadrer et de remettre en cause le niveau de loyer dans les zones tendues, à l'entrée d’un nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail, créent des incertitudes. Les prix de transactions continuent à résister aux durcissements des négociations globalement ressenties par les agents. Au 2ème trimestre 2013, l’évolution de l’indice des prix des logements anciens établi par l’INSEE et les Notaires de France indique que les prix ont connu une baisse de - 1,1 % sur un an (- 1,2 % pour les appartements et - 1 % pour les maisons). Les biens présentant des défauts sont soumis à de longues négociations, les acheteurs potentiels cherchant à obtenir des ristournes plus ou moins importantes que les vendeurs peinent toujours à prendre en considération. En régions, les prix ont enregistré une baisse de - 1,1 % sur un an (- 1,3 % pour les appartements et - 0,9 % pour les maisons). 5
  • 6. Novembre 2013 Résidentiel | MarketView En Ile-de-France, le prix moyen s’affiche à 5 540 €/m² pour les appartements au 2ème trimestre (- 1,1 % sur un an), les maisons individuelles ayant vu leur prix s’ajuster à la baisse de - 1,5 % en moyenne. À Paris, les prix ont entamé une légère baisse, à 8 200 €/m² en moyenne au 2ème trimestre (- 1,9 % sur un an). Selon les prévisions des Notaires Paris-Ile-de-France sur les avant-contrats signés cet été, le prix moyen devrait s’afficher à 8 160 €/m² en octobre 2013. Si la demande reste structurellement forte à Paris et sa proche périphérie, les acquéreurs potentiels dont la part des investisseurs privés est importante font des propositions raisonnées, même sur les logements de qualité. LE MARCHÉ LOCATIF Peu d’évolutions en 2013, l’incertitude grandit pour 2014 D’après l’observatoire Clameur, le taux de mobilité des locataires du secteur privé a poursuivi sa baisse en 2013. Le climat économique morose impacte la demande locative et les projets de déménagements. Au regard de l’activité ralentie sur le marché des investisseurs privés, en conséquence notamment de la faiblesse des dispositifs d’incitation et des incertitudes nées du nouvel encadrement des loyers, le niveau de l’offre ne devrait pas augmenter. Les déséquilibres offre / demande perdureront ainsi dans certains marchés sous-offreur à l’image de Paris et quelques communes en 1ère Couronne francilienne. Après avoir enregistré une hausse de + 2,2 % en 2012, les loyers de marché (relocations, locations nouvelles) sont restés stables en 2013 avec une hausse limitée à + 0,1 % d’après l’observatoire Clameur. L’effort d’amélioration et d’entretien des logements a légèrement progressé en 2013. Le décret d’encadrement des loyers du 26 août 2012 avait prévu deux dérogations à son application notamment en cas de travaux effectués par le propriétaire d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Ainsi la réalisation d’importants travaux d’amélioration et d’entretien du bâti permet au propriétaire d’augmenter le loyer à la relocation sans contrainte législative. Les disparités régionales demeurent très importantes entre l’Ile-de-France et les grandes agglomérations de régions. À Paris, le loyer de marché atteint 24,1 €/m² en moyenne en août 2013 (- 0,4 % sur un an). Les loyers moyens dans les quartiers centraux des grandes villes de régions telles que Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg ou Rennes se situent aux alentours de 12 à 13 €/m². Perspectives fin 2013 - 2014 : des marchés encore affaiblis 6 Dans la continuité de 2012, les marchés résidentiels enregistrent une nouvelle correction en 2013 sans pour autant s’effondrer comme certains le redoutaient. Les prix dans l’ancien font preuve d’une robustesse persistante bien que l’effet « qualité » semble masquer la réalité pour un marché où les vendeurs doivent s’adapter à une demande des ménages plus sélective, qui anticipent une baisse de prix. La conjoncture médiocre, les mesures de durcissement fiscal et le niveau encore élevé des prix pénalisent toujours les projets d’achat. La possibilité pour les départements d’augmenter de + 0,7 % les droits de mutations constituera une nouvelle contrainte pour les ménages aux budgets les plus serrés. Une baisse des prix plus marquée et une fiscalité plus lisible sur le long terme constitueraient les éléments nécessaires pour que le marché redémarre. Mais une reprise durable semble aujourd’hui peu probable à court terme, aucun signe de franche amélioration n’étant par ailleurs réellement attendu sur le plan économique en 2014. Le projet de loi ALUR : nouvelle donne probable pour le régime de la vente par lots Le projet de loi ALUR, adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 17 septembre dernier et par le Sénat le 26 octobre, fera l’objet de nouvelles modifications à l’Assemblée Nationale. Ce texte de loi fait naître de nombreuses interrogations chez les investisseurs. Les mesures et amendements votés, qui concernent notamment l’encadrement des loyers avec l’établissement d’un loyer médian de référence fixé par un arrêté annuel du préfet de département, viendront complexifier le calcul des taux de rentabilité et les positionnements des acquéreurs potentiels. Les amendements adoptés au Sénat, qui seront soumis à l’Assemblée Nationale, auront très probablement un impact sur le régime de la vente par lots avec : 1 - Des modifications portant sur la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation telles que : • La prorogation de droit visée par l’article 11-1 qui porterait sur la vente par lots de plus de 5 logements au lieu de 10 actuellement ; • L’apparition de l’art.11-2. : « Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telles que définies à l’article 232 du code général des impôts » ; • L’obligation de relogement, qui s’applique aujourd’hui aux locataires âgés de plus de 70 ans et dont les revenus sont inférieurs à 1,5 fois le SMIC, verrait ses conditions modifiées avec un abaissement à 65 ans tandis que le plafond de ressources correspondrait à celui en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre du logement ; • L’obligation de surseoir à délivrer un congé en cas d’acquisition d’un lot occupé au terme d’un premier renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise pourra intervenir au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans. 2 - Des modifications portant sur la loi du 31 décembre 1975, applicables directement aux ventes par lots telles que : • L’apparition d’un nouveau droit de préemption subsidiaire au bénéfice de la commune, dans l’hypothèse où un locataire ayant fait l’objet d’une offre de vente ne se porterait pas acquéreur (article 10) ; • L’élargissement du champ d’application de la loi Aurillac à la vente de plus de 5 lots au lieu de 10 (article 10-1). Si le projet de loi ALUR ne trouve pas pour l’instant son corollaire dans les accords collectifs de 1998 et de 2005, il est certain que le cadre juridique régissant les ventes par lots évoluera. Les changements à venir influeront sur les politiques d’arbitrages des propriétaires qui les ont d’ores et déjà anticipés avec des stratégies de commercialisation au fil de l’eau (vente des logements une fois libérés par les locataires) amenées à s’accentuer. © 2013 CBRE, Inc.
  • 7. Lille 13,5 € Rouen 11,4 € Caen 11,6 € Paris 24,1 € Reims 12,1 € Metz 9,5 € Orléans 11 € Nantes 11,7 € Légende : Dijon 11,1 € >+1% entre - 1 % et + 1 % Limoges Lyon Clermont-Ferrand 12,7 € 9€ 9,9 € < -1% Bordeaux 12,2 € Grenoble 12 € Nice 14,5 € Toulouse 11,8 € Montpellier Marseille 12,6 € 13,5 € Source : Clameur Taux de rendement « prime*» par type de produits Octobre 2013 Octobre 2012 Bureaux Paris QCA 4,25 % - 5,00 % 4,50 % - 5,25 % Bureaux La Défense 6,00 % - 7,25 % 6,25 % - 7,50 % Bureaux Régions 5,70 % - 8,00 % 5,95 % - 8,00 % Logistique classe A 7,25 % - 8,00 % 7,25 % - 8,25 % Parcs d’activités 8,25 % - 10,00 % 8,50 % - 10,00 % Centres commerciaux Magasins (emplacements n°1) Retail parks 4,75 % - 7,75 % 4,75 % - 7,50 % 4,00 % - 7,00 % 4,15 % - 7,00 % 5,85 % - 9,50 % 5,65 % - 9,50 % 3,30 % - 3,80 % Résidentiel 3,30 % - 3,80 % *Actifs bien situés, loués aux conditions de marché. Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie Source : CBRE Taux de rendement net immédiats « prime* » résidentiel 6% 5% 4% Des stratégies d’acquisitions moins stéréotypées, à la recherche de nouvelles opportunités En 2013, l’activité sur le marché de la vente d’immeubles en bloc est restée relativement dynamique en dépit d’un environnement économique préoccupant et de contraintes de financement accrues pour bon nombre de candidats à l’acquisition. Les immeubles de logements bénéficient toujours d’un attrait certain auprès d’investisseurs à la recherche de placements sécurisés, soucieux de protéger leurs capitaux. Malgré des rendements faibles en comparaison aux autres types d’actif immobilier (taux « prime » compris entre 3,3 % et 3,8 % en octobre 2013), le logement assure des revenus locatifs réguliers avec un risque de vacance locative réduit tout en bénéficiant d’une liquidité raisonnable. Résidentiel | MarketView Strasbourg 12,8 € Rennes 11,8 € L’INVESTISSEMENT : LA VENTE EN BLOC Novembre 2013 Loyers moyens de marché observés en août 2013 (en €/m², variation annuelle) L’intérêt grandissant des acquéreurs pour des immeubles localisés en 1ère Couronne francilienne ou dans quelques grandes agglomérations de régions telles que Lyon, Marseille, Bordeaux s’est confirmé en 2013. Ces localisations, situées dans des bassins de population et d’emploi dynamiques, présentent des niveaux de prix encore relativement contenus, les valeurs étant parfois « maîtrisées » dans certaines communes de la 1ère Couronne francilienne. Dans Paris, les candidats ont été nombreux à se positionner sur les quelques offres disponibles sur un marché en déficit structurel d’offres « prime » mais se sont montrés davantage raisonnés dans leurs propositions, les prix étant entrés en phase de stagnation avec une légère pression à la baisse pour les immeubles présentant des imperfections. Certains propriétaires ont ainsi anticipé une possible pression baissière sur les prix pour arbitrer une partie de leur patrimoine et ainsi tenter de bénéficier d’une valeur de vente optimale. Si la vente de quelques portefeuilles importants avait été réalisée au cours de ces deux dernières années, le marché a été principalement animé en 2013 par des opérations portant sur des immeubles de taille moyenne, vendus à des prix unitaires compris entre 10 et 25 millions d’€. Ces actifs ont été particulièrement recherchés par les acquéreurs privés comme les opérateurs, les marchands de biens et les fonds gérées bien qu’ils aient été confrontés à des conditions d’octroi de financement drastiques notamment pour des opérations supérieures à 20 millions d’€. Des comportements impactés par l’environnement économique et l’annonce de nouvelles lois 3% 2% oct-13 avr-13 oct-12 avr-12 oct-11 avr-11 oct-10 oct-09 avr-10 avr-09 oct-08 avr-08 oct-07 avr-07 oct-06 avr-06 1% *Actifs bien situés, loués aux conditions de marché. Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie Source : CBRE © 2013 CBRE, Inc. Les investisseurs institutionnels ont continué à arbitrer une partie de leur patrimoine arrivée à maturité financière tout en restant intéressés par l’acquisition d’immeubles notamment « prime ». Quelques banques, assureurs ou mutuelles ont profité de leur capacité à pouvoir mobiliser d’important fonds propres pour se positionner sur des offres où les candidats sont restés 7
  • 8. Novembre 2013 Résidentiel | MarketView très nombreux. L’adoption de la loi ALUR pourrait potentiellement freiner leur volonté d’acquérir du logement compte tenu des nouvelles contraintes qui s’ajouteront à la gestion locative pour les propriétaires. encore contenu. Les bailleurs sociaux pourraient se montrer encore plus présents en 2014, les projets de lois actuellement discutés étant principalement centrés sur le secteur social. Les opérateurs / marchands de biens sont restés présents à l’acquisition malgré les difficultés de financement auxquelles ils ont dû faire face. Si les banques se montrent exigeantes sur la qualité de l’emprunteur (notamment au niveau de la structure de sa force commerciale) et sur le niveau de fond propre initialement demandé, elles examinent minutieusement le bien concerné à travers la commande d’expertises, et ce à plusieurs reprises lors des différentes étapes du projet d’acquisition. La stratégie de positionnement des opérateurs et marchands de biens reste aujourd’hui en partie suspendue à la révision du cadre juridique de la vente par lots. Ces derniers pourraient privilégier des acquisitions avec des seuils de lots vacants relevés, ce qui leur permettrait d’accélérer et de faciliter une stratégie de commercialisation au fil de l’eau des lots qui seront libérés par leurs locataires. Ventes de logements neufs en bloc Les bailleurs sociaux sont restés très discrets sur le marché de l’ancien et se sont concentrés sur l’entretien et la rénovation de leur patrimoine. Ces derniers ont été les principaux acteurs du marché de la VEFA même s’ils ont eu des difficultés à trouver des financements et des subventions des collectivités. Leurs acquisitions se sont principalement portées dans des ZAC, avec une attention particulière aux programmes situés dans des localisations où les prix sont maîtrisés par les collectivités, et sur les marchés régionaux où les prix demeurent à un niveau 2011 Période 2012 2013 1er sem. 2ème sem. 1er sem. 2ème sem. 1er sem. Nombre de logements vendus en bloc 7 524 10 074 6 883 9 530 7 225 Part dans le total des ventes 16 % 18 % 18 % 22 % 18 % Source : Observatoire de la FPI FRANCE SCPI Duffot : les premiers agréments obtenus Au 1er semestre 2013, les SCPI fiscales dédiées aux logements ont vu leur collecte chuter sur un an, en lien avec la fin du dispositif Scellier. Les collectes des SCPI Duflot n’ont en effet pu être prises en compte qu’à partir du 2nd semestre, le premier agrément ayant été remis en juillet à Ciloger Habitat 4 des Caisses d’Epargne. Un temps d’adaptation a donc logiquement été nécessaire pour ce nouveau mécanisme d’incitation fiscale, qui a par ailleurs succédé à un dispositif Scellier perçu comme extrêmement attractif. Le 1er bilan sur la collecte des SCPI pourra être établi en 2014, les acteurs se montrant au final moins pessimistes sur les attraits du dispositif. CONTACTS Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice Études et Recherche t : 33 (0)1 53 64 36 35 f : 33 (0)1 53 64 40 00 e : aurelie.lemoine@cbre.fr Résidentiel David TRAN Chargé d’études Études et Recherche t : 33 (0)1 53 64 30 78 f : 33 (0)1 53 64 40 00 e : david.tran@cbre.fr Françoise HERAUD Directrice Investissement Bloc Capital Markets - Résidentiel t : 33 (0)1 53 64 30 31 f : 33 (0)1 53 64 33 34 e : francoise.heraud@cbre.fr Renaud CAPELLE Directeur Vente par Lots Global Private Solutions t : 33 (0)1 53 64 36 09 f : 33 (0)1 53 64 33 34 e : renaud.capelle@cbre.fr + SUIVEZ-NOUS LINKEDIN GOOGLE+ TWITTER http://www.linkedin.com/company/cbrefrance http://www.gplus.to/CBREFrance https://twitter.com/CBREFrance 8 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris http://www.cbre.fr/fr_fr