20120906 dalende kosten_voor_nieuwbouw

4,282 views

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
4,282
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
21
Actions
Shares
0
Downloads
1
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

20120906 dalende kosten_voor_nieuwbouw

  1. 1. Dalende kosten voor nieuwbouw
  2. 2. Afnemende exploitatiekosten voor nieuwbouw = Definitie # ScopeDe trend waarbij de integrale exploitatiekosten voor De ontwikkeling van bouwkosten en grondkosten innieuwbouw dalen. Nederland + Versterkend - VerzwakkendDoor de economische crisis staan de prijzen onder Economische voorspoed, hoogconjunctuur │laagdruk│Toenemende concurrentie van bestaande en adaptievermogen innovaties in de bouw │hoge initiëlenieuwe partijen (o.a. in constructie industrie) kosten voor toepassing nieuwe technologieSeriematige productie│Beheersbaar productieproces onvoldoende afstemming tussen samenwerkendeDalende prijs grondstoffen │Toenemende partijen │onvoldoende toepassing van beschikbareindustrialisering (robotisering, ICT, Automatisering) (geautomatiseerde) planningssystemenin de bouw ? Impact = BronnenDoor lagere kosten voor (sociale) woning -nieuwbouw CBS statline │Bureau Documentatie Bouwwezen│hebben meer mensen zelfstandig (zonder hulp van de www.bouwendnederland.nl │ Stad en land , CPBoverheid) toegang tot de woningmarkt.Kostenafweging Bijzondere Publicatie 89 |maakt renovatie/verbouw onaantrekkelijk -> meernieuwbouw en sloop│Nieuwe toetreders op de marktzien kansen│Rendement stijgt│Verkorting levensduursnellere vernieuwing/vervanging Toenemende pro-fessionalisering en schaalvergroting bouwsector Toe-nemende zelfbouw/bouwpakketten 2
  3. 3. Dalende bouwkosten voor nieuwbouw en dreigendverliesrisico voor gemeenten door teruglopendegrondopbrengstenSamenvatting ConclusiesDe prijsindex bouwkosten voor nieuwbouw woningen laat een •  Prijsindex bouwkosten nieuwbouwwoningen excl BTWdalende trend laat zien sinds 2008 (CBS statline) en de kosten neemt vanaf 2008 afvoor verbouw/ renovatie van eengezinswoningen (gebaseerd opeen vaststaand pakket van materialen, arbeid en indirecte •  Verbouw- en onderhoudskosten stijgen harder dan kostenkosten) stijgen sterker dan die van nieuwbouw (BDB- voor nieuwbouwindexcijfers.) Overigens profiteren koopwoningen sterker vandalende bouwkosten dan huurwoningen. •  Gemiddelde bouwkosten per (nieuw te bouwen) woningDe bouwkosten van huurwoningen blijven nagenoeg gelijk laten voor huurwoningen nog steeds een stijgende trend(lichte stijging van € 99.000 in 2008 tot € 100.000 in 2011.) Dit zienkan worden verklaard door dalende bouwkosten per kubieke •  Regionale verschillen in grondprijzen zijn grootmeter in combinatie met een stijging van de gemiddelde inhoudvan huurwoningen.) •  Bij de juiste strategie, lukt het woningcorporaties om nieuwe huizen in de sociale woningbouw aanzienlijk minderDe ontwikkeling van de grondprijzen voor woningbouw in te laten kosten dan de marktprijsNederland is ongeveer tot 2008/ 2009 gedocumenteerd. Tussen1998 en 2008 zijn de grondprijzen in de Randstad bijvoorbeeld •  Grondbedrijven staan onder drukverdriedubbeld (van € 200,- per m² naar ruim 600.) Daarnazijn geen betrouwbare cijfers meer gevonden, behalve cijfers •  Grondprijzen agrarisch en landelijk stijgen gestaag sindsover grond die voor afboeking en teruggave aan de 2004landbouwsector in aanmerking komt. Het hiermee gepaard •  De grootste stijging in de woningmarkt is gekomen door degaande verliesrisico voor de G37 gemeenten wordt ingeschat op extreme stijging van de grondprijzenruim 450,- miljoen euro. 3
  4. 4. Prijsindex bouwkosten nieuwbouwwoningen exclBTW neemt sinds 2008 af Bron 1: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/? DM=SLNL&PA=80334ned&D1=2-3&D2=140,165,190,215,240,265,290,31 5,320,325,330,335,340,345-346&HDR=T&STB=G1&VW=T 4
  5. 5. Verbouw- en onderhoudskosten stijgen harder dankosten voor nieuwbouwBDB - Indexcijfers eengezinswoningen BDB - Indexcijfers eengezinswoningennieuwbouw onderhoudDe BDB-indexcijfers worden vastgesteld op basis van een vaststaand pakket van materialen, arbeid en indirectekosten. Wijzigingen in vormgeving, hoeveelheden, kwaliteit, arbeidsproductiviteit en marktontwikkelingen hebbengeen invloed op deze (input-)cijfers. Bron 2: Bureau Documentatie Bouwwezen Bron 3: http://www.bouwendnederland.nl/artikelen/Pages/ BDB_Indexcijfers_eengezinswoningen_nieuwbouw_778.aspx?source=%252fweb%252fmarkt%252fBouwkosten %252findexcijfersbdb%252fPages%252fdefault.aspx 5
  6. 6. Gemiddelde bouwkosten per (nieuw te bouwen)woning laten voor huurwoningen nog steeds eenstijgende trend zienGemiddelde bouwkosten per woning (x 1000 euro) Bron 1: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/? DM=SLNL&PA=70769NED&D1=1-3&D2=a&D3=0,12,24,36, 48,60,72,84,96,108,120,132,144,156,168,180,192&HDR=T,G 1&STB=G2&VW=T 6
  7. 7. Gemiddelde bouwkosten per kubieke meter dalen in2011 ten opzichte van 2010 voor huurwoningenGemiddelde bouwkosten per kubieke meter Bron 1: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/? DM=SLNL&PA=70769NED&D1=1-3&D2=a&D3=0,12,24,36,48,60,72,84,96,108,120,132,144,156,168,180,192&HDR=T,G1&STB=G2&VW=T 7
  8. 8. Koopwoningen zijn groter dan huurwoningen, maarverschil wordt kleinerGemiddelde inhoud Bron 1: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/? DM=SLNL&PA=70769NED&D1=1-3&D2=a&D3=0,12,24,36,48,60,72,84,96,108,120,132,144,156,168,180,192&HDR=T,G1&STB=G2&VW=T 8
  9. 9. Regionale verschillen in grondprijzen zijn groot•  De grondprijzen zijn in de Randstad veel hoger dan in de periferie, in steden hoger dan in het ommeland, en in de binnensteden hoger dan aan de stadsrand.•  De prijs van grond in het centrum van Amsterdam is 200 keer zo hoog als die op het platteland in Oost-Groningen.•  Dit prijsverschil is tussen 1985 en 2007 meer dan verdubbeld. Het belang van locatie is dus sterk toegenomen.•  Mensen willen minder ver reizen voor voorzieningen dan voor hun werk. Dus is het effect van die voorzieningen op grondprijzen veel lokaler dan het effect van de bereikbaarheid van banen.•  77% van de grondprijsverschillen laat zich verklaren met een beperkt aantal factoren, zoals bereikbaarheid van banen, overlast, een historisch stadscentrum en voorzieningen als cultuur, winkels, en horeca.•  Factoren aan de productiekant (bereikbaarheid van banen) en consumptieve voorzieningen verklaren ieder ongeveer 50% van de grondprijsverschillen.•  Het aanbod van luxe winkels, een historische binnenstad, horeca en cultuur bepalen gezamenlijk 30% van de Bron 5: http://www.vbowonenenzo.nl/content.asp?id=753 grondprijsverschillen. De figuur laat de afgeleide grondprijzen op niveau zien van de vier cijfers van de•  Het Financiële Dagblad becijferde dat de grondprijzen in de postcode. De gegevens hebben betrekking op de periode 1985–2007. Prijzen zijn Randstad zijn gestegen van €200 per m² in 1998 naar ruim uitgedrukt in constante prijzen van 2007. 600 in 2008. (Speciale bijlage vastgoed, 5 oktober 2009) 9
  10. 10. “Het lukt woningcorporaties om nieuwe huizen in desociale woningbouw aanzienlijk minder te latenkosten dan de marktprijs” Bron 6: http://www.kei-centrum.nl/pages/28480/Woningcorporaties-besparen- “De grondprijs voor sociale woningbouw moet omlaag. jaarlijks-400-miljoen-op-grondkosten.htmlBron 7: Bouwgrond voor de volkshuisvesting, 10 jaar corporatiebeleid en een blik op de Woningcorporaties kunnen dan aanzienlijk meer goedkope toekomst, 2012, Auteur: George de Kam, m.m.v. Pieter Thoben, Redmar Rieter huizen bouwen.” Dat zegt George de Kam, bijzonder hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties bij zijn afscheid van de Radboud Universiteit Nijmegen. 1 0
  11. 11. Dreigend verlies voor G37-gemeenten zeker€ 450 miljoenZijn dalende grondprijzen voor woningen te verwachten?“Door de vraaguitval hebben de gemeentelijke grondbedrijven het moeilijk, want ze worden geconfronteerd met sterk teruglopendegrondopbrengsten. Dit is een grote omslag ten opzichte van de jarenlange situatie waarin grondexploitatie zorgde voor een stabielebron van inkomsten waarmee belangrijke kostenposten in de gemeentelijke begroting werden gedekt en waarmee niet-rendabelebinnenstedelijke gebiedsontwikkelingen werden bekostigd. Deze bron is sinds de crisis niet alleen stilgevallen maar vormt nu eengrote last op de begroting en een groot risico voor nog verdere noodzakelijke afboekingen.” “In tabel 3 is voor de G-37 steden een deel van het risico in kaart gebracht. Van de aangeschafte percelen, is een deel nog in portefeuille en onbebouwd. Deze nog niet-ontwikkelde gronden komen het eerst voor afboeking en teruggave aan de landbouwsector in aanmerking als de gebiedontwikkeling niet doorgaat. Het dreigende verlies bedraagt voor de G37 € 452,- miljoen.” Bron 8: Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw, 2011, Nicis Institute in opdracht van G32- stedennetwerk fysieke pijler, Koos van Dijken, Jeroen Korthals, Tineke Lupi 1 1
  12. 12. Grondprijzen agrarisch en landelijk stijgen door Bron 9: http://www.nvm.nl/landelijk/marktinformatie/grondprijzen.aspx 1 2
  13. 13. De grootste stijging in de woningmarkt is gekomendoor de extreme stijging van de grondprijzen Ongunstig klimaat voor de woningbouwmarkt Overheden zijn aan het bezuinigen. Nieuwbouwprojecten voor zorg, scholing of gemeentelijke instanties zijn schaars en de trajecten gaan moeizaam en worden vaak opgeschoven. Daarnaast is ook het klimaar voor de woningbouwmarkt ongunstig. Volgens standaardberekeningen van de NVB wordt sinds 2003 onder kostprijs verkocht. Banken zijn minder bereid om leningen te verstrekken en projectontwikkelaars moeten veel meer eigen kapitaal investeren als men wil gaan bouwen. Daarbij dalen ook nog eens de huizenprijzen. Projectontwikkelaars een aannemers zoeken dus naar middelen om kosten te besparen. Stijging van bouwkosten Gemiddeld 10% van de bouwkosten verdampen door faalkosten. Bij een woning van € 270.000 betekend dit al gauw een bedrag van € 13.000. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren met name toegenomen door de hogere eisen die de overheid stelt aan gebouwen. De prijzen van aannemers zijn eigenlijk alleen meegestegen met de inflatie. De grootste stijging in de woningmarkt is gekomen door de extreme stijging van de grondprijzen. De grondprijs in 2010 is 237% hoger dan in 1997. Bron 10: http://www.cadac.com/themodus/nl/visie/rendement/Pages/default.aspx 1 3
  14. 14. ImpactDalende prijzen nieuwbouw•  Door dalende bouw- en grondkosten, ontstaan meer mogelijkheden voor (sociale) woning (nieuw-)bouw en hebben meer mensen zelfstandig (zonder hulp van de overheid) toegang tot de woningmarkt.•  Kostenafweging maakt renovatie/ verbouw onaantrekkelijk -> meer nieuwbouw en sloop•  Nieuwe toetreders op de markt zien kansen•  Rendement stijgt•  Verkorting levensduur/ snellere vernieuwing/ vervanging•  Toenemende professionalisering en schaalvergroting bouwsector•  Toenemende zelfbouw/ bouwpakketten Sloop en nieuwbouw of verbouw / renovatie? 1 4
  15. 15. Bronnen1) CBS statline2) Bureau Documentatie Bouwwezen3) www.bouwendnederland.nl4) Stad en land | CPB Bijzondere Publicatie 89 | 2‑12‑2010 | 140 paginas | ISBN 978‑90‑5833‑478‑7, Henri de Groot, Gerard Marlet,Coen Teulings en Wouter Vermeulen5) www.vbowonenenzo.nl6) http://www.kei-centrum.nl/pages/28480/Woningcorporaties-besparen-jaarlijks-400-miljoen-op-grondkosten.html7) Bouwgrond voor de volkshuisvesting, 10 jaar corporatiebeleid en een blik op de toekomst, 2012, Auteur: George de Kam, m.m.v.Pieter Thoben, Redmar Rieter8) Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw, 2011, Nicis Institute in opdracht van G32-stedennetwerk fysieke pijler,Koos van Dijken, Jeroen Korthals, Tineke Lupi9) www.nvm.nl10) www.cadac.com 1 5

×