• Save
Workshop Pal achter de middengroepen
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Workshop Pal achter de middengroepen

on

  • 783 views

 

Statistics

Views

Total Views
783
Views on SlideShare
769
Embed Views
14

Actions

Likes
0
Downloads
0
Comments
0

1 Embed 14

http://www.atrive.nl 14

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Microsoft PowerPoint

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Workshop Pal achter de middengroepen  Workshop Pal achter de middengroepen Presentation Transcript

  • Pal voor de middengroepen: Europa als kans voor een scherper doelgroepenbeleid MKW Platform 27 januari 2011
  • Uw gesprekspartners René Scherpenisse directeur Atrivé E:   [email_address] Jaap Kleijwegt senior manager BDO Organisation & Control E:  [email_address]
  • De rode draad
    • Uitdagingen vanuit Europa
    • Maatschappelijke belangen
    • De marktkansen
    • Mogelijkheden om te verkennen
    • Samen verder denken
  • Uitdagingen vanuit Europa De corporatie-omgeving verandert sterk Bedrijfs-risico’s en kosten Vastgoed sturing, vitale wijken en demografische ontwikkelingen Brussel dossier Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Stagnatie verkoop woningen Onbeheerste projecten Minder toegankelijke kapitaalmarkt Toename nationale- en europese regelgeving Governance Code
  • Uitdagingen vanuit Europa Statements vooraf
    • Volkshuisvestelijk gezien is de Europese richtlijn eerder een zegen dan een straf
        • Kan leiden tot méér volkshuisvestelijk, financieel én maatschappelijk rendement mits corporaties verstandig en maatschappelijk ondernemend reageren
        • Binnen de bestaande bedrijfsvoering zijn voldoende middelen beschikbaar
        • Goede voorbeelden voor alternatieve exploitatie zijn in ruime mate voorhanden
    • De middeninkomens hebben op de “vrije markt” onvoldoende kansen
    • De extra huurverhoging wordt door de markt onvoldoende geabsorbeerd
    • Afstoten naar de markt van een substantieel deel van de bestaande voorraad: uitverkoop of markthuren
    • Beperkte beschikbaarheid financiering niet-DAEB activiteiten
    • Onbetaalbare lasten voor (lage) middeninkomens, afhankelijk van de regio
    • Toenemende segregatie tussen doelgroepen
    Uitdagingen vanuit Europa Bedreigingen
    • Hervorming woningmarkt een stap dichterbij?
    • Nu eindelijk stappen zetten naar meer diversiteit in huur en koopvormen
    • Naar een passend aanbod voor middeninkomens
    • Motivatie betere business cases investeringsplannen
    • Binnen het bestaande corporatiebezit scherper te sturen (u mag onderscheid maken!)
    • Benutten van financiële ruimte tussen sociale huur en markthuur
    • Stimulans efficiency en meten maatschappelijke rendement (SROI)
    Uitdagingen vanuit Europa Kansen
    • Mensen die de marktprijs niet kunnen betalen wonen toch goed en fatsoenlijk (regionale verschillen)
    • Geen segregatie en mogelijkheden voor wooncarrières (tijdelijk scheefwonen heeft een rol binnen buurten)
    • Voldoende doorstroming zorgt voor kansen voor starters en andere mensen uit de primaire doelgroep
    • Investeringscondities zijn belangrijk (extra financieringslasten beheersen)
    • Een hoger risicoprofiel van de sector leidt tot hogere noodzakelijke buffers en vermindering inzet middelen
    • Bewaken van de driehoek van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit
    • Investeringen en vernieuwing belangrijk om voorgaand punt te stimuleren
    • Per saldo zal toch een bijdrage geleverd moeten worden aan de Rijksbegroting voor de huurtoeslag
    Maatschappelijke belangen Waar hebben we het over?
  • Maatschappelijke belangen De kloof
    • Woningmarkt vastgelopen
    • Marktverstoring hypotheekrenteaftrek en huurprijskortingen
    • Huurtoeslag is nog steeds effectief en efficiënt gebleken
    • Inkomen niet de enige maatstaf voor keuze woonvorm (o.a. BKR registratie)
    • Circa 700.000 sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met inkomen boven 33.614 (te weinig doorstroming)
    • Middengroepen worden, in huidige sociale huursector, te zwaar gesubsidieerd met generiek lage huren (lage huurquote)
    • Teveel huurwoningen met een veel te lage prijs (te laag rendement op maatschappelijke middelen)
    • De koopsector wordt gekenmerkt door subsidiëring door hypotheekrenteaftrek en sterk opgelopen prijzen (scheefgroei prijs/kwaliteitsverhouding)
    Maatschappelijke belangen Wat zit er in de kloof?
  • Maatschappelijke belangen Het overbruggen van de kloof? Een goed alternatief voor de middengroepen is nodig om doorstroming mogelijk te maken en stagnatie tegen te gaan. Oplossingen zijn mogelijk, zowel binnen de huur als koop. Corporaties hebben hierin een belangrijke rol
    • Gemiddelde kooppolstok niet langer dan 3,5 a 4 maal jaarinkomen afhankelijk van NHG voorwaarden
    • Grote verschillen per regio in WOZ waarde
    • (Gooi € 200.000/ krimpregio’s € 100.000)
    • Corporatie kan slechts ten dele sturen op de totale woonlasten
    • Mogelijkheden voor toepassing markthuur zullen per regio sterk verschillen
    • Naast de opbrengsten zullen ook de kostprijzen van het niet-DAEB product gaan stijgen
    De marktkansen Wat kunnen we Jan Modaal bieden?
  • De marktkansen Waar hebben we het over? Jaarinkomen belastbaar Per maand belastbaar Per maand netto Max last bij 25%/30% huurquote 33.000 2.550 1.824 456/546 40.000 3.100 2.136 534/639 50.000 3.840 2.562 640/768
  • De marktkansen Waar hebben we het over? *) NHG voorwaarden kunnen maximaal bedrag drukken Jaarinkomen belastbaar Hypotheek bij 4 maal jaarinkomen Maximale koopprijs woning (afslag 10% kosten koper) 33.000 132.000 119.000* 40.000 160.000 144.000* 50.000 200.000 180.000*
    • Welke oplossing voor middengroepen doet recht aan gedefinieerde publieke belangen?
    • Wat gaan we met 700.000 woningen uit de sociale sector doen die niet langer nodig zijn voor de primaire doelgroep?
    • Hoe zorgen we ervoor dat de woningmarkt de transformatie gaat absorberen (zeker aan de koopkant)
    • Hoe verleiden we de zittende huurders vanuit de middengroepen om door te stromen?
    • Hoe houden we kwetsbare buurten/wijken leefbaar wanneer duidelijkere schotten ontstaan in de huurmarkt?
    • Hoe zorgen we ervoor dat corporaties een aandeel behouden in het huisvesten van de middengroepen?
    • Hoe zorgen we ervoor dat een gezonde exploitatie en financiering mogelijk blijft?
    Mogelijkheden om te verkennen Wat is voor ons belangrijk?
    • Kansen voor inkomensafhankelijk huurbeleid
    • Combinatie met energiebeleid en woonlastenbenadering
    • Nadruk op blijvende betaalbaarheid voor middengroepen o.b.v. huurquotebenadering
    • Meer marktgerelateerde huur als uitgangspunt
    • Inkomensafhankelijke en regionale kortingen
    • Ruimte vanuit de overheid en lef corporaties is belangrijk om maatschappelijk “ondernemerschap” mogelijk te maken.
    Mogelijkheden om te verkennen Binnen de huurmarkt
    • De corporatie zal waar mogelijk nog scherper de bedrijfslasten moeten bewaken!
    • Aanbesteding van projecten kan bij veel corporaties nog efficiënter
    • Bereken voor zogenaamde sociale bijdragen nadrukkelijker de rendementen (SROI)
    • Met een goede business case en een sterke organisatie is de opslag voor externe financiering zonder borging lager!
    • Het kan best nog wel wat scherper!
    Mogelijkheden om te verkennen Binnen de huurmarkt
  • Mogelijkheden om te verkennen Binnen de huurmarkt een simpel voorbeeld Niks doen is geen optie binnen de exploitatie!
    • Tussentijdse evaluatie 13 experimenten/3200 contracten
    • Keuzevrijheid huurders neemt toe: meer huurwoningen betaalbaar voor lage inkomens
    • Nog geen inzicht in doorstroming en segregatie-effecten
    • Géén verdientruc van corporaties: neutraal of minder breed draagvlak onder huurders: 80% van huurders met laag inkomen en 60% met hoger inkomen…
    Mogelijkheden om te verkennen (Huur op Maat) Bestaande experimenten binnen de huur
    • Grootschalig “beschermd verkopen” door bijvoorbeeld KoopGarant, slimmer koop (labellen terugkooprecht/-plicht)
    • Gedeeltelijke vrije verkoop van woningen die voldoende concurrerend zijn met de reguliere koopmarkt
    • Uitbreiden aanbod tussen € 100.000 en € 200.000 (kooprecht?)
    • Toegesneden op polsstok en risico’s doelgroep (stimuleringsmaatregelen?)
    • Terugkoop houdt woningen beschikbaar en betaalbaar en differentieert wijken
    • Corporaties kunnen met verkoopopbrengsten blijven investeren
    • Let op verantwoording verkoop onder voorwaarde volgens nieuwe RJ!
    Mogelijkheden om te verkennen Bestaande mogelijkheden binnen de koop
    • Europa en het nieuwe regeerakkoord bieden kansen?
    • Vraagt wel om anders inzetten van huidig corporatiebezit
    • Er is ruimte voor een nieuw segment, tussen sociale huur en markt, gericht op gerichte steun middeninkomens
    • Verkoop onder voorwaarden zal nog belangrijker worden
    • Hogere rendementen dan sociale huur zijn mogelijk, maar grootschalig “afstoten naar de markt” is ongewenst
    • De succesvolle corporatiesector kan in belangrijke mate haar bewezen bijdrage aan het woonklimaat in Nederland voortzetten!
    Mogelijkheden om te verkennen Kansen per corporatie verschillen
    • Voor kleinere corporaties is samenwerking cruciaal
    • Leren van elkaar en lopende pilots verlagen het implementatierisico
    • Achterover leunen is een gepasseerd station
    • Onder het motto: als het niet kan zoals het moet, dan moet het maar zoals het kan….
    • Concreet bouwen en ontwikkelen van corporatieoplossing voor middeninkomens:
        • Organisatorische vormgeving van nieuwe corporaties/ middensegment
        • Financiering zonder borging
        • ‘ Revolving fundgedachte’ binnen de sector
        • Volkshuisvestelijk concept en bijbehorende producten en diensten
    Samen verder denken Ideeën delen en uitproberen
    • Enkele groepen werken alternatieven gezamenlijk uit
    • Corporaties, adviseurs en sectorvertegenwoordigers hebben inbreng
    • Overall-regisseur (Atrivé/ Stichting Opmaat), verantwoordelijk voor de voortgang van het geheel en de groepen
    • Contacten met ministerie, WSW, Centraal Fonds worden binnen groepen geborgd
    • Inzet externen o.b.v. urenbegroting
    • Intensiteit/aantal uren afhankelijk van taakverdeling met deelnemers
    • Deelnemers financieren gezamenlijk, waarbij mogelijkheid bestaat om alleen financieel te participeren
    Samen verder denken Pilotgroepen
    • “ Aan- of afhaak”-moment
    • Startbijeenkomst: projectvoorstel o.b.v. ontvangen signalen:
        • Projectstructuur
        • Welke thema’s werken we gezamenlijk uit
        • In welke vorm (bv wie nemen deel)
        • Tegen welke kosten (urenbegroting)
        • Fasering en planning
    Samen verder denken Aanpakken