Financiële vastgoedsturing Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed
Programma <ul><li>Waardesturing en portefeuillestrategie </li></ul><ul><ul><li>Waardebegrippen </li></ul></ul><ul><ul><li>...
Kernthema’s financiële sturing <ul><li>Kasstromen </li></ul><ul><ul><li>Historische kostprijs is uit </li></ul></ul><ul><u...
De markt (uit Vastgoedmarkt) <ul><li>19-02-2010  </li></ul><ul><li>NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling </li></ul>...
De corporatie  (uit   De Stentor, 3-7-2010) <ul><li>Vermogen Rentree gaat fors omlaag De Deventer Woningcorporatie Rentree...
Kasstromen als basis <ul><li>Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit </li...
Kasstromen als basis Kasstroom IN grondexploitatie vastgoedontwikkeling vastgoedexploitatie Kasstroom UIT
Kasstroom als basis Kasstroom IN Kasstroom UIT vastgoedexploitatie Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven IRR = vere...
Taxeren en waarderen <ul><li>Taxeren doet iemand anders </li></ul><ul><ul><ul><li>Commercieel: kasstroom </li></ul></ul></...
 
Taxeren en waarderen
Waardebepaling <ul><li>Methodieken : </li></ul><ul><ul><li>terugkijken en verantwoorden (RJ 645) </li></ul></ul><ul><ul><l...
 
Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve Boek-waarde Bedrijfs-waarde Stille reserve Ma...
Financiële ruimte <ul><li>Definitie financiële ruimte </li></ul><ul><li>Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft...
De corporatiebranche <ul><li>IPD Persbericht  </li></ul><ul><li>IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatie...
Rendementen <ul><li>Direct Rendement (cash return) </li></ul><ul><ul><ul><li>Netto huuropbrengst gedurende meetperiode afg...
Rendementseis vastgoed (WACC) en hefboom Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6% 48 30 Vreemd vermogen 400 4,5...
Waarde portefeuille <ul><li>Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde </li></ul><ul><ul><ul><li>hoge kasstroom  meer w...
Sturen op rendement Gebied 1 FR: 4,5% MR:  hoger Gebied 2 FR: 6% MR: lager Wijk a FR: 5,5% MR: lager Wijk b FR: 2,5% MR: h...
<ul><li>De waarde van een investering wordt bepaald door de te verwachten netto inkomsten terug te rekenen naar het moment...
De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden <ul><li>Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kas...
<ul><li>Pauze </li></ul>
Ontwikkelen financieel dashboard   <ul><li>Impact van de voorgenomen investeringen op: </li></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling ...
De vastgoedpiramide STRATEGISCH:   DIRECTIE TACTISCH : OPERATIONEEL: PROPERTY MANAGEMENT Belegger/investeerder Asset manag...
Sturingsconcept KAPITAALMARKT VASTGOEDINVESTERINGSMARKT WOONCONSUMENTEN / RETAILMARKT Woonconsument / Eindgebruiker Woonco...
De assetmanager <ul><li>Managen van kansen en risico’s binnen investeringsstatuut verbonden aan </li></ul><ul><ul><ul><li>...
De assetmanager <ul><li>Onwikkelen portefeuillestrategiën </li></ul><ul><ul><li>Maatregelen: </li></ul></ul><ul><ul><ul><l...
De Markt (Vastgoedmarkt) Niet-genoteerde fondsen stuk transparanter  Europese niet-genoteerde  vastgoedfondsen verhogen in...
De markt (Vastgoedmarkt)
Model opzet
Model opzet Basisblad projecten Projecten bestaand bezit Cashflow Input Basisblad balans Projecten nieuwbouw Cashflow CFV ...
Rekenmodel combineren
<ul><li>Pauze </li></ul>
en financiële ruimte Gebieds- waarde Risico- buffer(s ) boekwaarde Markt- waarde Potentie- gat Beleids- waarde Markt- gat ...
Rendementseis eigen vermogen (RE) <ul><li>Omvang eigen vermogen € 900 mln </li></ul><ul><ul><li>Onrendabele investeringen ...
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

presentatie fin sturing 6 juli 2010

1,148
-1

Published on

Published in: Business, Travel
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
1,148
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
16
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide
  • Slide 12 Old slide 41 Used in France
  • presentatie fin sturing 6 juli 2010

    1. 1. Financiële vastgoedsturing Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed
    2. 2. Programma <ul><li>Waardesturing en portefeuillestrategie </li></ul><ul><ul><li>Waardebegrippen </li></ul></ul><ul><ul><li>Waarde en financiële ruimte </li></ul></ul><ul><ul><li>Indirect en direct rendement </li></ul></ul><ul><li>Koppeling waardesturing en portefeuillestrategie </li></ul><ul><ul><li>Vastgoedkolom </li></ul></ul><ul><ul><li>Assetmanagement </li></ul></ul><ul><ul><li>Instrumenten </li></ul></ul>
    3. 3. Kernthema’s financiële sturing <ul><li>Kasstromen </li></ul><ul><ul><li>Historische kostprijs is uit </li></ul></ul><ul><ul><li>Operationele kasstroom in de schijnwerper </li></ul></ul><ul><li>Vermogensontwikkeling (IndirRend) </li></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling eigen vermogen </li></ul></ul><ul><ul><li>Vastgoedwaardebegrippen worden herkend </li></ul></ul><ul><li>Rendementen (IRR en DirRend) </li></ul><ul><ul><li>Rendementseisen bij investeringen </li></ul></ul><ul><ul><li>Sturen op rendement vastgoedportefeuille </li></ul></ul>
    4. 4. De markt (uit Vastgoedmarkt) <ul><li>19-02-2010 </li></ul><ul><li>NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling </li></ul>04-03-2010 Afboeking 9 procent drukt Wereldhave in het rood 20-11-2009 BAM boekt fors af op vastgoedactiviteiten 08-03-2010 | Financieel VastNed Retail heeft in 2009 een direct resultaat geboekt van 68,6 miljoen euro. 19-02-2010 Hoger direct resultaat Corio Het direct resultaat van Corio is vorig jaar met 6,9 procent gestegen tot 218,2 miljoen euro.
    5. 5. De corporatie (uit De Stentor, 3-7-2010) <ul><li>Vermogen Rentree gaat fors omlaag De Deventer Woningcorporatie Rentree Wonen heeft haar financiën afgelopen maanden weer op orde gebracht. Daarbij is onder meer gekeken naar de waarde van de bezittingen. Die bleken voor een te hoog bedrag in de boeken te staan. Als gevolg daarvan heeft de corporatie het eigen vermogen met 67,4 miljoen euro naar beneden bij moeten stellen. Rentree had onder meer haar onroerend goed te hoog gewaardeerd. Dat bedrag is nu met 40 miljoen euro verlaagd. Daarnaast heeft Rentree alle grondposities opnieuw beoordeeld en waar nodig extern laten hertaxeren. </li></ul>
    6. 6. Kasstromen als basis <ul><li>Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit </li></ul><ul><li>Liquiditeitsstromen begroten en realiseren </li></ul><ul><li>Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen </li></ul>
    7. 7. Kasstromen als basis Kasstroom IN grondexploitatie vastgoedontwikkeling vastgoedexploitatie Kasstroom UIT
    8. 8. Kasstroom als basis Kasstroom IN Kasstroom UIT vastgoedexploitatie Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven IRR = vereist rendement op investering Discontovoet = (On)rendabele investering BAR = bruto aanvangsrendement op investering Exit yield = BAR aan het einde van de periode
    9. 9. Taxeren en waarderen <ul><li>Taxeren doet iemand anders </li></ul><ul><ul><ul><li>Commercieel: kasstroom </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Woningen: locatie </li></ul></ul></ul><ul><li>Waarderen doe je zelf </li></ul><ul><ul><ul><li>“ Ernstige gevolgen heeft dat echter niet, omdat de waarde van de grond in tact blijft”. (Blz. 240). </li></ul></ul></ul>
    10. 11. Taxeren en waarderen
    11. 12. Waardebepaling <ul><li>Methodieken : </li></ul><ul><ul><li>terugkijken en verantwoorden (RJ 645) </li></ul></ul><ul><ul><li>vergelijken in het heden en waarderen (IndirRend) </li></ul></ul><ul><ul><li>toekomst inschatten en sturen </li></ul></ul><ul><li>Toekomstgerichte methodiek! </li></ul><ul><ul><li>inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen </li></ul></ul><ul><ul><li>sluit aan bij eigen beleid: analyse beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen </li></ul></ul>
    12. 14. Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve Boek-waarde Bedrijfs-waarde Stille reserve Markt-waarde verhuurd Leningen
    13. 15. Financiële ruimte <ul><li>Definitie financiële ruimte </li></ul><ul><li>Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in </li></ul><ul><li>euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en </li></ul><ul><li>voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende de </li></ul><ul><li>gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille </li></ul><ul><li>Centraal bij financiële ruimte </li></ul><ul><li>Kasstromen </li></ul><ul><li>Koppeling WSW en CFV </li></ul>
    14. 16. De corporatiebranche <ul><li>IPD Persbericht </li></ul><ul><li>IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief </li></ul><ul><li>Almere/Ermelo, 20 mei 2010 : In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%). </li></ul>
    15. 17. Rendementen <ul><li>Direct Rendement (cash return) </li></ul><ul><ul><ul><li>Netto huuropbrengst gedurende meetperiode afgezet tegen waarde investering begin meetperiode </li></ul></ul></ul><ul><li>Indirect rendement (capital return) </li></ul><ul><ul><ul><li>Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode </li></ul></ul></ul><ul><li>Totaal rendement (total rate of return) </li></ul><ul><ul><ul><li>Direct plus indirect rendement </li></ul></ul></ul>
    16. 18. Rendementseis vastgoed (WACC) en hefboom Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6% 48 30 Vreemd vermogen 400 4,5% 18 900 900 BALANS
    17. 19. Waarde portefeuille <ul><li>Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde </li></ul><ul><ul><ul><li>hoge kasstroom meer waarde </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>hogere investeringscapaciteit </li></ul></ul></ul></ul></ul>lage kosten Atrivé: slanke corporatie
    18. 20. Sturen op rendement Gebied 1 FR: 4,5% MR: hoger Gebied 2 FR: 6% MR: lager Wijk a FR: 5,5% MR: lager Wijk b FR: 2,5% MR: hoger Kern I FR: 8% MR: lager Kern II FR: 4% MR: hoger Corporatie RE: 5,3% MR: X%
    19. 21. <ul><li>De waarde van een investering wordt bepaald door de te verwachten netto inkomsten terug te rekenen naar het moment van investeren (Rendabel deel). </li></ul><ul><li>Bij woningen: </li></ul><ul><ul><li>Huurinkomsten minus exploitatielasten </li></ul></ul><ul><ul><li>Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten </li></ul></ul><ul><ul><li>Restwaarde (exit yield) </li></ul></ul><ul><ul><li>Discontovoet of vereist rendement </li></ul></ul>Waarde investering
    20. 22. De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden <ul><li>Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast) </li></ul><ul><li>De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom) </li></ul><ul><li>Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde </li></ul><ul><li>Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen </li></ul><ul><li>* </li></ul>
    21. 23. <ul><li>Pauze </li></ul>
    22. 24. Ontwikkelen financieel dashboard <ul><li>Impact van de voorgenomen investeringen op: </li></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling kasstromen 15 jaar </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio) </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling loan to value (sheet15) </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling beoordeling CFV </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling beoordeling WSW </li></ul></ul><ul><ul><li>Ontwikkeling financiële ruimte </li></ul></ul><ul><li>Vastleggen in investeringsstatuut </li></ul>
    23. 25. De vastgoedpiramide STRATEGISCH: DIRECTIE TACTISCH : OPERATIONEEL: PROPERTY MANAGEMENT Belegger/investeerder Asset manager Beheerder inzet huur rente ASSET MANAGEMENT beheerkosten eigenaarslasten overhead
    24. 26. Sturingsconcept KAPITAALMARKT VASTGOEDINVESTERINGSMARKT WOONCONSUMENTEN / RETAILMARKT Woonconsument / Eindgebruiker Woonconsument / Eindgebruiker Bemiddelings-functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Transformatie- en Projectontwikkelings- functie Vastgoedmanagement- functie Vermogenverschaffings-functie PROJECTONTWIKKELINGS-MARKT ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM Maatschappelijk dividend
    25. 27. De assetmanager <ul><li>Managen van kansen en risico’s binnen investeringsstatuut verbonden aan </li></ul><ul><ul><ul><li>Operationele exploitatie (korte termijn) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn) </li></ul></ul></ul><ul><li>Kengetallen </li></ul><ul><ul><ul><li>Economische waarde </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>TR, IRR, BAR </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Rendementsdoelstelling DR en IR </li></ul></ul></ul>
    26. 28. De assetmanager <ul><li>Onwikkelen portefeuillestrategiën </li></ul><ul><ul><li>Maatregelen: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Investeren (uitbreiden/vernieuwen </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Consolideren </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Desinvesteren </li></ul></ul></ul><ul><ul><li>Inkomsten en uitgaven (kasstromen): </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Huurprijzen </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Verhouding inkomsten en uitgaven </li></ul></ul></ul>
    27. 29. De Markt (Vastgoedmarkt) Niet-genoteerde fondsen stuk transparanter Europese niet-genoteerde vastgoedfondsen verhogen in snel tempo het inzicht in hun kostenstructuur , waardoor de transparantie voor beleggers en fondsmanagers aanzienlijk is verbeterd. 11-03-2010 CPB: zorg sociale huisvesting moet naar overheid De bouw van betaalbare sociale huurwoningen moet een overheidstaak worden. Corporaties zijn hiervoor niet de eerste aangewezen partij. Van de totale uitgaven van de corporaties aan sociale doelstellingen heeft jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro betrekking op investeringen in leefbaarheid. Daartegenover staat een bedrag van ongeveer 3,3 miljard euro om de huren laag te houden. Beide categorieën uitgaven worden bekostigd uit het rendement op het vermogen van de corporaties.
    28. 30. De markt (Vastgoedmarkt)
    29. 31. Model opzet
    30. 32. Model opzet Basisblad projecten Projecten bestaand bezit Cashflow Input Basisblad balans Projecten nieuwbouw Cashflow CFV resultaat WSW Fin. Ruimte CFV Basisblad gegevens FMP Vergelijking scenario’s CFV Finc. ruim. Res. Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte Vergelijking scenario’s WSW WSW resultaat
    31. 33. Rekenmodel combineren
    32. 34. <ul><li>Pauze </li></ul>
    33. 35. en financiële ruimte Gebieds- waarde Risico- buffer(s ) boekwaarde Markt- waarde Potentie- gat Beleids- waarde Markt- gat Vreemd Vermogen Fin. ruimte
    34. 36. Rendementseis eigen vermogen (RE) <ul><li>Omvang eigen vermogen € 900 mln </li></ul><ul><ul><li>Onrendabele investeringen € 20 mln </li></ul></ul><ul><ul><li>Overhead € 3 mln </li></ul></ul><ul><ul><li>Leefbaarheid € 7 mln </li></ul></ul><ul><ul><li>Vermogensgroei 3% € 18 mln </li></ul></ul><ul><ul><li>Totaal € 48 mln </li></ul></ul><ul><li>RE = 48/900 = 6% </li></ul>
    1. A particular slide catching your eye?

      Clipping is a handy way to collect important slides you want to go back to later.

    ×