Het Nieuwe Functiemengen als Economische Katalysator

124 views
53 views

Published on

Plannen voor vinexwijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen gebouwen en functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars leven en willen daar elkaar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan financieel haalbaar maakt.
Een gemiste kans. De mens is een creatief wezen met wensen en ideeën. De ruimte die nodig is om die beelden en wensen in te vullen, ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doet de wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijk functioneel.
In het nieuwe functiemengen wordt de economische dimensie van een wijk verbonden met de menselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnen beïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt tot innovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen gouden randjes om sociale wijken en plant geen kantorenstroken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aan de beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt rekening met plekken waar mensen hun economische en culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengen bundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk iets authentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graag willen leven.

20031201 Real Estate Magazine nr 13 - Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

Published in: Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
124
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Het Nieuwe Functiemengen als Economische Katalysator

  1. 1. . F U N C T I E M E N G I N G . . 2 0 0 3 / 3 1 . 23 . De mens is een creatief wezen met wensen en ideeën. De ruimte die nodig is om die beelden en wensen in te vullen ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doet de wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijk functioneel. In het nieuwe functiemengen wordt de eco- nomische dimensie van een wijk verbonden met de menselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnen beïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt tot innovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen gouden randjes om sociale wijken en plant geen kantorenstro- ken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aan de beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt reke- ning met plekken waar mensen hun economische en culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zoge- naamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervol- le buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengen bundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk iets authentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graag willen leven. Architecten en stedenbouwkundigen zoeken voortdu- rend nieuwe manieren om gebouwen vorm te geven en steden in te richten. Vroeger was dit niet nodig, stedelij- ke gebieden ontstonden organisch. Mensen vestigden zich bij een doorwaadbare plek van de rivier en gebruik- ten deze om graan te verbouwen en handel te drijven. Fabrikanten, notabelen en arbeiders volgden en om hen heen ontstonden dorpen en steden. In de naoorlogse jaren van de vorige eeuw werden wijken zó ingericht dat er ruimte was voor de opeenvolgende wereld van het gezin, de straat, de buurt en tenslotte de hele wijk. Maar Nederland bleek niet van elastiek. Alleen al in de tweede helft van de vorige eeuw verdrievoudigde de bebou- wing: van 64 woningen per vierkante kilometer tot 192. En dan hebben we het nog niet over de toename aan winkels, industriële bedrijfsruimtes, kantoren en par- keerplaatsen. Of de infrastructuur. Daarnaast stellen we steeds hogere eisen aan onze leefomgeving: meer groen, meer rust en vooral meer ruimte. Deze ontwikkelingen maken dat we helemaal niet meer zonder planning kun- nen, met alle instrumentaria van dien: restrictief beleid, mainports, Randstad, knooppunten, compacte steden, het Groene Hart, de wet RO, de MER, streekplannen en bestemmingsplannen. Boven op deze plannen ligt een dikke laag reclame. Met begrippen als city branding, city marketing of parkmanagement brengen we onze gebouwde omgeving aan de man. Maar die marketing gaat vooral over de verkoop van een gereed product, en is dus ‘slechts’ promotie. In het huidige ruimtelijke ordeningsproces is weinig aandacht voor de wijze waar- op de mensen de wijk straks gaan gebruiken. Geformatteerd En juist hier ontstaat nu een probleem. Veel steden- bouwkundige plannen lijken op elkaar en voegen nauwe- lijks waarde toe aan de omgeving. Bovendien lijken ze verstild in de tijd: de plannen van vandaag hadden ook tien jaar geleden kunnen worden ontwikkeld. Verder is HET NIEUWE FUNCTIE- MENGEN ALS ECONO- MISCHE KATALYSATOR Plannen voor Vinex-wijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen van gebouwen en functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars leven en willen elkaar daar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan financieel haalbaar maakt. Een gemiste kans. i r. R i c h a r d T h . S p l i n t e r M B A , i r. R e n é P. M . S t e v e n s M B A
  2. 2. . F U N C T I E M E N G I N G . . 2 0 0 3 / 3 1 . 24 . het de vraag of ze iets bijdragen aan de volgende honderd jaar. Veel plannen zijn inwisselbaar. Het ontwerp van een nieuwe wijk in Leeuwarden kan zó worden meegenomen in een gedachtewisseling over herstructurering in bijvoor- beeld Eindhoven. Of de revitalisering van een buurt in Roermond. De manier waar- op wonen, werken, winkelen, reizen en recreëren nu worden samengevoegd, lijkt het ei van Columbus in ons drukke Nederland vol eisen en verlangens. Maar of dit echt zo is, hangt af van de manier waarop deze visie op stedelijke gebieds- ontwikkeling wordt ingevuld. Op dit moment lijkt functiemenging voorname- lijk een geformatteerde oplossing te zijn: hier woon je, daar werk je, hier is het ver- voerscentrum en winkelen kun je daar doen. Deze kijk op functiemenging bena- dert mensen als consumenten en gaat hoofdzakelijk uit van de ‘hardware’ van de omgeving, de plekken en de gebou- wen. Dit kan op korte termijn commer- cieel aantrekkelijk zijn, op langere ter- mijn leidt deze visie tot een paar ernstige problemen. Ten eerste zijn de architectonische en stedenbouwkun- dige inzichten zelf sterk aan verandering onderhevig. Bovendien ontwikkelt de maatschappij zich voortdurend. Hierdoor wijzigen die inzichten zich nog sneller. Deze ontwikkeling beïnvloedt de ‘omloopsnelheid’ van gebou- wen en gebieden. Zij moeten immers steeds sneller wor- den vernieuwd en worden aangepast aan de tijdgeest. De huidige visie op functiemenging reserveert geen ruimte voor nieuwe inzichten. Niet conceptueel en niet letterlijk. Dat betekent dat die nieuwe wijk van vandaag over tien, twintig jaar opnieuw moet worden ingericht. Zo wordt functiemenging erg duur. Ten tweede de ‘hardwarebenadering’. Nu staan bij functiemenging vooral de plekken en de gebouwen cen- traal. Het lijkt wel alsof wordt gedacht: ‘straks komen de mensen erbij en dan gaat het werken’. Maar wanneer je een computer koopt en die op je bureau plaatst, doet dat ding ook niets uit zichzelf. De huidige benadering van functiemenging houdt geen rekening met mensen en hun creatieve ideeën en wensen. Misschien willen zij wel een theatertje opzetten in het winkelcentrum. Of een winkeltje beginnen tussen de woningen. Mensen bepalen de sfeer van de omgeving en het gebruik van gebouwen en plekken. Zij zijn de ‘software’ van het gebouw en de plek. Wanneer de software niet matcht met de hardware ontstaan stilte, verwaarlozing en ach- teruitgang. Dat maakt functiemenging erg onzeker. Ten derde de kwaliteit. De vastgoedwereld heeft de afgelopen jaren erg veel geld en energie gestoken in kwaliteitsverbetering. Maar die verbetering was vooral gericht op de materie zelf. We beschikken over prachtige duurzame materialen. Maar wat heb je aan goede kozij- nen of toiletten die regenwater gebruiken wanneer het gebouw na tien jaar weer moet worden gesloopt omdat de inzichten zijn veran- derd? Echte kwaliteit is fit for purpose, voldoet aan de werkelijke behoefte. Echte kwaliteitsverbetering betekent dus dat moet worden bekeken wat die behoefte is. Hierbij is het van groot belang om duidelijke keuzes te maken. Welke mensen gaan hier wonen en hoe willen zij leven. Wat is hun lifestyle en welke eisen stelt dit aan de sfeer en de voorzieningen. Daar ontbreekt het aan in de huidige plannen. Zo is functie- menging niet erg duurzaam. Tot slot de regie. Bij de huidige plan- ontwikkeling zijn veel specialisten betrokken: architecten, stedenbouwkun- digen, projectontwikkelaars, beleggers, aannemers, overheden enzovoorts. Deze experts zijn uit- muntend in hun vakgebied, maar spelen slechts één rol in het geheel. Zij kijken naar het eigen deel en naar de eigen belangen. Begrijpelijk, want de belangen zijn groot. Maar het oplossen van ‘slechts’ een eigen pro- bleem kan betekenen dat het stadsdeel de komende jaren met een veel grotere moeilijkheid wordt opge- zadeld. Dat is een enorme verantwoordelijkheid. Stadsontwikkeling vergt een lange voorbereidingstijd en het lijkt logisch dat alles doorgaat, dat de trein moet blij- ven rijden. Maar soms veranderen omstandigheden en inzichten terwijl het plan wordt ontwikkeld en is het wenselijk om veranderingen aan te brengen. Omdat dat op lange termijn de levensvatbaarheid van een wijk garandeert. Goede planontwikkeling vergt een wissel- werking tussen het geheel en de delen daarvan. Een samenhangende visie. En een regisseur die alles in de gaten houdt en zonodig aan de noodrem trekt. Geen procesmanager die de lappendeken van subeisen van specialisten afvinkt. Zo blijft functiemenging erg inefficiënt. Geen ruimte voor nieuwe inzichten, uitgaan van gebouwen en plekken, verkeerde duurzaamheid en gebrek aan regie: dit alles maakt de wijze waarop func- tiemenging nu wordt ingezet tot een uiterst wankel con- cept. Een concept dat met rigide formats werkt, overal inpasbaar is en weinig waarde toevoegt. Dat is erg duur en zeer inefficiënt. Wat dit betekent, merken we nu: door de slechte economische omstandigheden staan veel kantoren leeg en er valt op niets anders te concurreren dan de prijs. Niet op kwaliteit, want ze lijken allemaal op elkaar. Ze zijn marktconform, bijna marktuniform: VEEL STEDENBOUW- KUNDIGE PLANNEN LIJKEN OP ELKAAR
  3. 3. . F U N C T I E M E N G I N G . . 2 0 0 3 / 3 1 . 25 . geschikt voor 80 procent van alle gebruikers, maar niet aantrekkelijk. Vanuit risicomanagement begrijpelijk, maar commercieel gezien een verkeerde keuze. Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings and afterwards our buildings shape us.’ Er is nog niet veel veranderd. De vooruitgang in architectuur blijkt vooral vooruitgang in techniek. Mensen voegen zich nog steeds naar de plek of het gebouw, in plaats van anders- om. Maar mensen zijn niet alleen consumenten. Identiteitsmenging Integendeel, wij hebben dromen, wensen en ambities. Om die in te vullen, nemen we contact op met elkaar, reizen we, stichten we gezinnen, gaan we ergens werken of starten we een eigen onderneming. Daarom hebben we verdriet, zijn we blij, willen we ons vermaken, kopen we dingen, studeren we of doen we eens een dagje niets. Onze dromen en wensen bepalen wat we doen. Slechts een deel van onze tijd zijn we consumenten. De huidige benadering van functiemenging richt zich vooral op het laatste. Dat toont meteen de beperktheid aan. Want het gaat niet om de functies ‘wonen, werken of winkelen’. Dat zijn activiteiten die we verrichten om iets anders te bereiken: namelijk de behoefte die wordt inge- geven door onze ziel, onze identiteit, onze zakelijke ambities. Het is daarom de hoogste tijd om het begrip functie- menging te upgraden van functiemenging naar identi- teitsmenging. Het gaat immers niet om de taken die ergens kunnen worden verricht, maar om de Genius Loci, het kenmerkende van de plek. Niet de ‘hardware’ bepaalt of een plek op een goede stedenbouwkundige of commercieel interessante manier wordt ontwikkeld. Nee, dat doet de ‘software’, de purpose ofwel de identi- teit van die plek. Identiteit is uniek en voegt waarde toe. Het heeft ook een tweeledige betekenis. Aan de ene kant zegt identi- teit iets over de collectiviteit van de groep, tegelijkertijd benadrukt het de herkenbaarheid van het individu daar- in. Zo kun je ook binnen een groep een eigen sfeer creëren. De meeste gebouwen voegen echter weinig toe aan hun omgeving, hun ‘groep’. Gebouwen kunnen en moeten echter meer zijn: gebouwen met betekenis voor bewoners en omgeving, gebouwen met emotie en ver- beeldingskracht. Dat geeft stabiliteit: het onderscheiden- de karakter is immers duidelijk zichtbaar, en dat is een kwaliteit die gebruikers herkennen en waar zij steeds weer naar terugkeren. Als de sfeer goed is, komen de mensen. Hoe dat werkt, zien we in sommige winkel- centra, in films en in muziek. Met behulp van de door ons ontwikkelde Vastgoed- MarketingMatrix® kan dit ook in stedenbouwkundig opzicht worden toegepast. Een wijk appelleert dan aan een bepaald gevoel, communiceert, werkt beïnvloedend op gedrag en heeft een sterke symbolische waarde. Dan zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteits- dragers. Maar om de transitie te maken van functiemen- ging naar identiteitsmenging moet een aantal zaken wor- den ingevuld. Ten eerste: denken vanuit een ‘script’. Waar gaat het om op die plek of in dat gebouw. Voor wie ga ik iets maken. Wat maakt dit gebouw of deze wijk onderschei- The Foundation for Real Estate Students from Holland (FRESH) werkte tijdens de FRESH Consultancy Week begin december aan de case ‘Centrum Amsterdam- Noord’. Een complexe case: als je ziet wat ervaren professionals ervan maken, denk je ga er maar aan staan. Maar de Fresh-generatie kan deze kans grijpen om anders te kijken en anders te handelen. Imiteer niet het gebruikelijke denken in vastgoed, maar wees jezelf. En vooral, wees creatief. Dit geldt ook voor Amsterdam-Noord. Dat hadden we liever authentieker gezien: het is een algemeen for- mat. Stedenbouwkundig is met het plan niets mis, maar het is niet duidelijk hoe hier naar is gekeken. Dit plan benadrukt niet wat de wijk toevoegt aan de stad: het kan ook Zierikzee zijn of Tilburg. Er is een soort fallus neergezet op een knooppunt: dat deden ze in de middeleeuwen al met kerken. Prima, maar of de identiteit van de wijk daar nu van afhangt. Verder is een strook geluidwerende kantoren gepland. Sommige worden verkocht, andere verhuurd en een groot deel wordt de komende jaren niet ingevuld. Waarom geef je daar niet tijdelijk een andere bestem- ming aan. En waarom worden die kantoren niet ver- weven met het wonen. Dit is een stad, geen Vinex- locatie. Waarom wil je in Amsterdam-Noord wonen of een bedrijf vestigen, zijn de vragen waar je mee moet beginnen. Wat maakt dit stadsdeel uniek ten opzichte van de andere. Moet dat worden veranderd of worden versterkt. Wanneer je op een ander abstractieniveau kijkt, is Amsterdam een vrijplaats. Een mooi symbool hiervan is het Vondelpark: een gewoon park, maar het nodigt mensen uit om zichzelf te zijn. Dat sluit aan bij de sfeer van Amsterdam. Die vrijplaatsfunctie van het centrum is al lang weggedrukt: te duur geworden. Wellicht een kans voor Amsterdam-Noord. Centrum Amsterdam-Noord, een complexe case voor FRESH
  4. 4. . F U N C T I E M E N G I N G . . 2 0 0 3 / 3 1 . 27 . dend van de rest van de omgeving: wat is de identiteit, de Genius Loci. Vanuit dat script wordt een draaiboek gemaakt: welke emotie wil ik oproepen, hoe ga ik dat verbeelden, wat moet het beeld teweegbrengen, enzo- voorts. Het script is en blijft de rode draad in het project. Dit is de software- benadering. Niet eerst ‘wat ga ik maken’, zoals in de huidige hardwarebenadering gebeurt. Dan moet het bestaande ste- denbouwkundige programma vanuit het bestemmingsplan worden verkocht. Het nieuwe denken is: eerst focussen, dan bouwen en daarna verkopen. Daarmee is de locatie meteen fit for purpose en ontstaan echte kwaliteit en echte duur- zaamheid. Een volgend aandachtspunt is: ruimte laten voor vernieuwing. We zagen dat stedenbouwkundige concepten en maat- schappelijke veranderingen elkaar steeds sneller opvolgen. Bij het huidige functie- mengen zijn gebouwen en omgevingen dus eerder toe aan renovatie. In het nieuwe identiteits- mengen krijgt vernieuwing letterlijk de ruimte: we wachten nog even met het invullen van alle plekken en geven ruimere bestemmingen aan gebouwen. Die toler- antie biedt ruimte voor creativiteit, en daarmee voor innovatie en economische groei. De kruisbestuivingen die zo ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, essentieel voor kennissamenlevingen. Ook de Ameri- kaanse hoogleraar regionale economische ontwikkeling Richard Florida laat in zijn boek The Rise of the Creative Class zien dat juist de regio’s die creativiteit aanmoedi- gen tot ontplooiing komen. Florida noemt drie T’s voor economische groei: talent, tolerantie en technologie. Steden moeten volgens hem creatieve mensen aan zich binden: deze nieuwe toonaangevende ‘klasse’ voegt door hun creativiteit waarde toe waar bedrijven op afkomen. Ruimte laten voor vernieuwing is dus een economische kans. Het biedt ook de gelegenheid om locaties op een later tijdstip in te vullen of om de bestemming van bestaande gebouwen te wijzigen, passend bij de eisen van tijd. Hierdoor blijft het gebied actueel. Tot slot: de regie. Ook nodig in het nieuwe identiteitsmengen, maar dan wel op een andere manier. Bij het huidige functiemengen is meestal een proces- manager aanwezig, maar deze houdt vooral de lappendeken van programma- eisen en wensen van experts bij elkaar. Het is logisch dat iedere specialist trots is op zijn prestaties en waarde hecht aan het eigen belang, maar suboptimalisatie en risicomijdend gedrag zijn het resul- taat. Daarom is een verbindend concept van identiteitsmenging noodzakelijk. En een ander type supervisor, iemand die als een regisseur het script in de gaten houdt en een overkoepelende verantwoordelijkheid draagt. Deze regisseur streeft naar een creatieve cultuur en selecteert op basis van het script en het toekomstige welzijn van het geheel. Bij identiteitsmenging ontstaat een echte symfonie. Een symfonie die vastgoed aan marketing bundelt, vol- doet aan de eisen van grondexploitatie, stedenbouw en architectuur, zich tegelijkertijd extra positioneert door haar authenticiteit en een economische katalysator is. Het geheel is meer dan de som der delen. In zo’n wijk voelen mensen en bedrijven zich thuis. STRAKS KOMEN DE MENSEN ERBIJ, DAN GAAT HET WERKEN ir. Richard Th. Splinter MBA, ir. René P.M. Stevens MBA, directie van ATELIER V design & development B.V. in Amersfoort (www.atelier-v.nl). Beiden zijn architect en hebben een bedrijfskundige opleiding gevolgd.

×