Huisvesting: strategisch middel of operationele hoofdpijn?
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Like this? Share it with your network

Share

Huisvesting: strategisch middel of operationele hoofdpijn?

  • 44 views
Uploaded on

Het merendeel van de bedrijven ziet huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het krijgt alleen aandacht van het management als het slecht gaat met het bedrijf en men op zoek is naar kostenreducties;......

Het merendeel van de bedrijven ziet huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het krijgt alleen aandacht van het management als het slecht gaat met het bedrijf en men op zoek is naar kostenreducties; als men zo snel groeit dat de huisvesting niet is aan te slepen, of als er te weinig onderhoudsreservering is waardoor er een (financiële) mismatch met de ‘vastgoedmarkt’ is ontstaan.
De gangbare opvatting bij ondernemers is dat huisvesting operationele hoofdpijn oplevert. De focus ligt voornamelijk op het kostenaspect. Daar is op zich niets mis mee. Echter, naast kostenbewustzijn is batenbewustzijn minstens zo belangrijk. Huisvesting voegt ook waarde toe. Het is als LEGO stenen waarmee aan het realiseren van de organisatiedoelen kan worden gebouwd.

20041101 FM Executive - Auteur: Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

More in: Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
44
On Slideshare
44
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
0
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. 8 FM Executive - november 2004 FM Executive - november 2004 9 D e gangbare opvatting bij ondernemers is dat huisvesting operationele hoofdpijn oplevert. De focus ligt voornamelijk op het kostenaspect. Daar is op zich niets mis mee. Echter, naast kosten- bewustzijn is batenbewustzijn minstens zo belangrijk. Slechts enkelen realiseren zich dat de juiste huisvesting een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren van de organisatiedoelen. Huisvesting staat namelijk niet op zichzelf maar heeft sterke invloed op alle managementaandachtsgebieden. Indien er bedrijfskundig mee wordt omgegaan biedt huisvesting een kans om de strategische doelen van organisaties te ondersteunen én de belangen van ge- bruikers te dienen. Huisvesting helpt daardoor bij het creëren van concurrentievoordeel. Het ontbreekt het management meestal aan kennis om strategisch huisvestingsmanagement vorm te geven en daadwerkelijk te implementeren. Huisvesting dient aangestuurd te worden vanuit het perspectief van de organisatie. Het management kan daardoor vanuit zijn ondernemingsstrategie het huisvestingsproces sturen en zelf de regie in handen houden. Dit is hard nodig omdat onder invloed van allerlei economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen organisaties, werk- processen en dus ook huisvesting continu aan verandering onderhevig zijn. Huisvesting is statisch en ijlt na. Om als organisatie bij de winnaars te behoren dient men adaptief om te gaan met zijn huisvestingsstrategie. Dit geeft strategische flexibiliteit. Succes van een organisatie wordt meestal niet bepaald door de sterkte van een strategie, maar door of en in welke mate deze strategie wordt uitgevoerd. Samenhang Vragen over huisvesting kenmerken zich meestal door hun ad hoc karakter, terwijl ze feitelijk bezien onderdeel uitmaken van de ondernemingsstrategie. Door elke vraag te bekijken vanuit de vier strategische businessresources, Financials, Sales & Marketing, Human Resources en Operations, is de samenhang met de organisatiedoelen beter zichtbaar. Hiermee krijgen zowel de economische als de sociale aspecten een plek binnen de context van hoe het bedrijf in de maatschappij wil staan en herkend wil worden. Het door ATELIER V ontwikkelde Strategisch Huisvesting Model® biedt de verbindende schakel tussen organisa- tiedoelen enerzijds en huisvestingsaspecten anderzijds. Met behulp van dit bedrijfskundige model kunnen zachte factoren hard worden gemaakt. Het model maakt het mogelijk om verbanden te leggen tussen de ongrijpbare (zachte) factoren van huisvesting en het bedrijfsproces van waardecreatie. Een analyse van alle kosten en baten, zowel facilitair als vanuit het perspectief van een goed functionerende organisatie en het welzijn van de medewerkers. Het model bestaat uit twee diagonale assen: een harde met voornamelijk economische doelen en een zachte met voornamelijk sociale doelen. De twee assen staan als communicerende vaten met elkaar in verbinding. Het is zaak de optimale balans tussen beide assen te vinden. Te veel nadruk op de harde, economische as gaat ten koste van de sociale aspecten op de zachte as. Wil je als ondernemer het optimum uit je huisvesting halen of het potentieel van je medewerkers ontsluiten? Ruim 60% van de ondernemingskosten bestaat uit personeelslasten. Circa 12% van de ondernemingskosten zijn facilitaire kosten, hiervan is ongeveer 50% gerelateerd aan vierkante meters. Het zijn de medewerkers die voor de inkomsten zorgen. Aan de ondernemer de keuze om de focus te leggen op het reduceren van de huisvestingslasten, circa 6% van de begroting, of op het verhogen van de inkomsten die met ruim 60% van het budget worden gerealiseerd. Huisvesting: strategisch middel of operationele hoofdpijn? Veel bedrijven zien huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het krijgt alleen aandacht van het management als het slecht gaat met het bedrijf, zo snel groeit dat huisvesting niet is aan te slepen, of als er een mismatch is met de vastgoedmarkt door te weinig onderhoudsreservering. Auteurs: René Stevens en Richard Splinter
  • 2. 8 FM Executive - november 2004 FM Executive - november 2004 9 D e gangbare opvatting bij ondernemers is dat huisvesting operationele hoofdpijn oplevert. De focus ligt voornamelijk op het kostenaspect. Daar is op zich niets mis mee. Echter, naast kosten- bewustzijn is batenbewustzijn minstens zo belangrijk. Slechts enkelen realiseren zich dat de juiste huisvesting een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren van de organisatiedoelen. Huisvesting staat namelijk niet op zichzelf maar heeft sterke invloed op alle managementaandachtsgebieden. Indien er bedrijfskundig mee wordt omgegaan biedt huisvesting een kans om de strategische doelen van organisaties te ondersteunen én de belangen van ge- bruikers te dienen. Huisvesting helpt daardoor bij het creëren van concurrentievoordeel. Het ontbreekt het management meestal aan kennis om strategisch huisvestingsmanagement vorm te geven en daadwerkelijk te implementeren. Huisvesting dient aangestuurd te worden vanuit het perspectief van de organisatie. Het management kan daardoor vanuit zijn ondernemingsstrategie het huisvestingsproces sturen en zelf de regie in handen houden. Dit is hard nodig omdat onder invloed van allerlei economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen organisaties, werk- processen en dus ook huisvesting continu aan verandering onderhevig zijn. Huisvesting is statisch en ijlt na. Om als organisatie bij de winnaars te behoren dient men adaptief om te gaan met zijn huisvestingsstrategie. Dit geeft strategische flexibiliteit. Succes van een organisatie wordt meestal niet bepaald door de sterkte van een strategie, maar door of en in welke mate deze strategie wordt uitgevoerd. Samenhang Vragen over huisvesting kenmerken zich meestal door hun ad hoc karakter, terwijl ze feitelijk bezien onderdeel uitmaken van de ondernemingsstrategie. Door elke vraag te bekijken vanuit de vier strategische businessresources, Financials, Sales & Marketing, Human Resources en Operations, is de samenhang met de organisatiedoelen beter zichtbaar. Hiermee krijgen zowel de economische als de sociale aspecten een plek binnen de context van hoe het bedrijf in de maatschappij wil staan en herkend wil worden. Het door ATELIER V ontwikkelde Strategisch Huisvesting Model® biedt de verbindende schakel tussen organisa- tiedoelen enerzijds en huisvestingsaspecten anderzijds. Met behulp van dit bedrijfskundige model kunnen zachte factoren hard worden gemaakt. Het model maakt het mogelijk om verbanden te leggen tussen de ongrijpbare (zachte) factoren van huisvesting en het bedrijfsproces van waardecreatie. Een analyse van alle kosten en baten, zowel facilitair als vanuit het perspectief van een goed functionerende organisatie en het welzijn van de medewerkers. Het model bestaat uit twee diagonale assen: een harde met voornamelijk economische doelen en een zachte met voornamelijk sociale doelen. De twee assen staan als communicerende vaten met elkaar in verbinding. Het is zaak de optimale balans tussen beide assen te vinden. Te veel nadruk op de harde, economische as gaat ten koste van de sociale aspecten op de zachte as. Wil je als ondernemer het optimum uit je huisvesting halen of het potentieel van je medewerkers ontsluiten? Ruim 60% van de ondernemingskosten bestaat uit personeelslasten. Circa 12% van de ondernemingskosten zijn facilitaire kosten, hiervan is ongeveer 50% gerelateerd aan vierkante meters. Het zijn de medewerkers die voor de inkomsten zorgen. Aan de ondernemer de keuze om de focus te leggen op het reduceren van de huisvestingslasten, circa 6% van de begroting, of op het verhogen van de inkomsten die met ruim 60% van het budget worden gerealiseerd. Huisvesting: strategisch middel of operationele hoofdpijn? Veel bedrijven zien huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het krijgt alleen aandacht van het management als het slecht gaat met het bedrijf, zo snel groeit dat huisvesting niet is aan te slepen, of als er een mismatch is met de vastgoedmarkt door te weinig onderhoudsreservering. Auteurs: René Stevens en Richard Splinter
  • 3. FM Executive - november 2004 11 Sturen Het sturen op de doelmatigheid (efficiëntie) van de huisvesting draagt alleen bij aan het rendement van de organisatie als de productiviteit van de medewerkers niet negatief wordt beïnvloed. Een (te) grote besparing op de huisvestingskosten pakt verkeerd uit als daardoor de productiviteit van de medewerkers afneemt. Het sturen met huisvesting op de gestelde strategische doelen (effectiviteit) draagt alleen bij aan het rendement van de organisatie als de productiviteit van de mede- werkers meer stijgt dan de daarmee gemoeide huis- vestingskosten. Aan de hand van het Strategisch Huisvesting Model® worden de (sub)doelen van de businessresources vertaald in een adequate huisvestingsstrategie. Deze strategie bestaat uit organisatiegerelateerde huisvestingsdoelen op de vier huisvestingsvelden: Imagebuilding, Teambuilding, Efficiëntie en Effectiviteit. Om het gewenste eindresultaat daadwerkelijk te bereiken is het essentieel deze huisvestingsdoelen helder en meetbaar te beschrijven. Daarmee kan worden vastgesteld of de kwantitatieve doelen zijn gehaald en of de gewenste gedragsverandering is opgetreden. Communicatie met de medewerkers over de gemeten resultaten is eveneens cruciaal. Het gaat tenslotte om het optimaal benutten van het potentieel van de medewerkers. Toepassing van het Strategisch Huisvesting Model® levert een beslisdocument in de vorm van een businesscase op waarmee het directieteam in een vroeg stadium gefundeerde en afgewogen beslissingen kan nemen over de belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden voor de huisvesting. Deze hebben betrekking op de gewenste look & feel van het eindproduct, de ruimtelijk-functionele en technische eisen als een gedegen afweging van kosten en baten. De huisvestingsstrategie vormt de input en het toetsings- kader voor de uitwerking van het programma van eisen in geval van een verhuizing of voor het monitoren van de huidige huisvesting. Geïntegreerde huisvestingsstrategie Op deze wijze wordt een geïntegreerde huisvestings- strategie ontwikkeld die bijdraagt aan het behalen van de organisatiedoelen. Het helpt bovendien bij het maken van keuzes voor doelgerichte ingrepen in de huidige huisvesting. Met deze aanpak komen beslissingen snel en welover- wogen tot stand, waardoor al in een vroeg stadium van het herhuisvestingsproces op hoofdzaken overeenstemming ontstaat tussen aanbieder en vrager. Om deze hoofdzaken te monitoren en borgen is het essentieel regelmatig de vastgestelde huisvestingsdoelen, de uitgangspunten en hun uitwerking op de organisatiedoelen te evalueren in termen van opbrengsten. De echte ondernemer kan op deze wijze zijn huisvesting inderdaad inzetten als een strategisch middel bij het behalen van concurrentie- voordeel. *Over de auteurs: ir. René P.M. Stevens MBA en ir. Richard Th. Splinter MBA zijn beiden directeur van ATELIER V uit Amersfoort, www.atelier-v.nl & U zoekt integrale kennis op het gebied van vastgoedmanagment, facility management en riskmanagement? U vindt fmhwerken al jaren aan uw zijde. Door de nog altijd unieke combinatie van opleiden en advies- en interimdiensten en het feit dat wij onze kennis altijd aanbieden vanuit de context van onze klanten. Adviesdiensten. Van het vaststellen van de kantoorbehoefte tot het flexibel maken van de bestaande kantoorindeling, van het (re)organiseren van het facilitaire bedrijf tot het verbeteren van de inkoopfunctie. Interimdiensten. Of het nu gaat om een sleutelfunctionaris voor een omvangrijk project, een veranderingsmanager of tijdelijke vervanging van een collega, fmhwerken staat aan uw zijde. Met crisismanagers, overbruggings- managers, veranderingsmanagers en projectmanagers op gebieden als huisvesting, ICT, HRM, inkoop en riskmanagement. Altijd tijdelijk, maar nooit zonder blijvende indruk achter te laten. Opleidingen. Al jaren lang is fmhwerken het grootste opleidingsinstituut voor het trainen van professionals op het gebied van huisvestingsvraagstukken en facility management. Niet voor niets mogen wij jaarlijks duizenden professio- nals verder professionaliseren. Met een uitgebreid pakket aan cursussen en de kracht om flexibel in te spelen op maatwerkvragen van klanten. fmhwerken Vastgoedmanagement Facility Management Riskmanagement fmhwerken Hardwareweg 1 3821 BL Amersfoort t 033 454 11 00 f 033 454 11 11 e fmh@fmh.nl s www.fmh.nl Thuis in de ruimte voor wonen, werken, zorg en leren ADVIES – INTERIM MANAGEMENT – OPLEIDINGEN – TRAINING