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Licitación privada

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  • 1. A A D D M M I I N N I I S S T T R R A A C C I I Ó Ó N N  I I I I I I  __________________________________  Tema 5  Licitación privada  “ Material didáctico digitalizado para la enseñanza de la Administración en la Arquitectura”   (Subproyecto PAPIME EN402003)  Responsable académico: Dr. Jorge Quijano Valdez  Semestre 2009­2
  • 2. 2  Índice  Introducción (3)  5.1 Tipos, límites y condiciones de asignaciones (4)  Licitación privada (5)  Una propuesta empresarial de la Gerencia de  Proyectos (7)  5.2 Escalatorios (23)  5.3 Programación y financiamiento (26)  Preguntas guiadas (29)  Respuestas (según el compilador) (30)  Glosario de términos (31)  Bibliografía y lecturas recomendadas (33)
  • 3. 3  Introducción  Una  licitación  se  puede  entender  como  el ofrecimiento  de  un  precio por  una  cosa  en  subasta  y  como  una  convocatoria  para  llamar  a  varias  personas  a  que  concurran  a  un  lugar  o  acto  determinado,  en  nuestro  caso,  el  de  escoger  la  propuesta más conveniente a la realización de un servicio, o bien, el precio para la  construcción  de  una  obra.  Ahora,  se  habla de  licitación  privada  cuando la  obra  o  servicio a ejecutar será contratado y pagado por un particular, así, en este tipo de  licitación  participan  exclusivamente  personas  o  empresas  privadas  (propietario  y  contratistas)  En  la  licitación  privada  el  contratante  recurre  a  uno  o  varios  arquitectos,  constructores, contratistas y proveedores para obtener servicios de una manera total  o parcial, y conseguir que cada uno de los contratados realice una tarea específica  en la prestación del mismo servicio.  Ahora bien, a diferencia de los trabajos o servicios que se licitan públicamente  (los cuales tratamos en el tema 4 de esta serie de textos), en la realización de la  licitación privada se siguen  procesos parecidos pero más flexibles y sencillos, pues  no es necesario seguir tantas regulaciones y trámites burocráticos, y los tiempos y  costos se negocian de acuerdo con las necesidades, calidades, especificaciones y  posibilidades privativas del cliente­propietario y de los contratistas.  El  propósito de  este texto  es  mostrar  algunas  de las  características de los  convenios  y  sus  términos  de  referencia  más  significativos  —entendiendo  a  éstos  como  las  propuestas  que  permitirán  definir  el  contenido  y  la  estructura  de  un  contrato a firmar—, y que se llevan a cabo en la contratación privada de los servicios  del  arquitecto  diseñador,  de  los  contratistas  y/o  constructores  e,  incluso,  de  un  arquitecto especializado en la gerencia de proyectos como asesor del propietario,  además,  se  consideran  algunas  implicaciones  que  las  obligaciones  y  límites  pactados tienen para los participantes en el diseño y/o en la realización misma de la  obra.
  • 4. 4  5.1 Tipos, límites y condiciones de asignaciones  Una licitación es también una convocatoria, por tanto, deberá entenderse que  se  halla  dirigida  a  los  profesionales  de  la  construcción,  y,  entre  ellos,  los  arquitectos,  para  que  ofrezcan  propuestas  de  realización  de  un  servicio  o  la  construcción de una obra, ya sea privada o pública. La licitación representa, pues,  una competencia. La mejor oferta gana la licitación, apegándose desde luego a lo  enunciado en la convocatoria previamente.  La  Ley  de  Obras  Públicas  y  servicios  relacionados  con  las  mismas  (en  adelante, Ley de OP y SRM) define a la licitación como la oportunidad de participar  para  obtener  un  contrato    de  servicios  —diseño  y  desarrollo  de  un  proyecto,  asesoría en la definición de una propuesta—, así como la ejecución de obra pública,  que se puede obtener de la siguiente forma:  A.  Por licitación pública, en una convocatoria que se realiza a nivel general,  es decir, cualquier prestador de servicios calificado está invitado a participar para  obtener el contrato de adquisición, arrendamiento, servicio u obra pública.  B.  Por  invitación  restringida,  convocatoria  que  se  puede  llevar  a  cabo  por  invitación,  en  cuyo  caso  se  requieren,  como  mínimo,  las  propuestas  de  tres  participantes  para  el  desarrollo  de  la  obra,  y  por  adjudicación  directa,  esto  es,  cuando se invita a un solo contratista para la realización de una obra en particular.  Estas definiciones se encuentran especificadas en los artículos 27 y 28 de la  citada  ley, 1  y  como  el  tema  que  nos  ocupa  se  refiere  específicamente  a  las  licitaciones privadas, el caso es análogo y aplicable a lo enunciado en el inciso B.  1  Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas (nueva ley publicada en el Diario  Oficial de la Federación el 4 de enero de 2000. Texto vigente. Última reforma aplicada el 13 de junio  de 2003).  La  oferta  competitiva  basada  en  documentos de oferta, preparados por los  asesores  profesionales  de  la  propiedad,  sigue siendo el método más popular para  distribuir  contratos  de  construcción  entre  los  contratistas  dispuestos  a  realizar  el  trabajo.  Frank  Harris  y  Ronald  McCaffer,  Construction  Management.  Manual  de  gestión  de  proyecto  y  dirección de obra, Barcelona, Editorial Gustavo Gili,  S. A. (Proyecto & Gestión), 1999, p. 207.
  • 5. 5  Licitación privada  Se  realiza  únicamente  entre  particulares,  es  decir,  entre  un  contratante  privado y uno o varios contratistas privados. El convenio para la obtención de un  servicio o el desarrollo de una obra se ejecuta a través de un contrato, en donde se  manifiestan  claramente  las  obligaciones  y  derechos  de  ambas  partes,  el  tipo,  las  condiciones y los límites de la obra.  A  diferencia  del  contrato  de  obra  pública,  el  contrato  de  obra  privada  es  flexible y sencillo, pues no está condicionado por tantas regulaciones y trámites. En  este tipo de contrato se adecuan y negocian los tiempos y costos de acuerdo con las  necesidades y posibilidades de los interesados.  Al realizarse la licitación de servicios y/u obra  privada, el contratante puede  recurrir  a la  obtención  de  servicios  de una manera  total  o  parcial  con  uno  o  más  contratistas. De esta forma, el demandante del servicio u obra puede solicitar a un  solo prestador la realización total de la obra, o bien, contratar a varios prestadores  para que cada uno realice una tarea específica.  Generalmente, en la licitación privada se analizan dos o más propuestas para  escoger  la  más  adecuada,  mediando  una  comparación  sobre  iguales  bases  de  tiempos y costos de cada propuesta con la finalidad de obtener la mejor opción que  el contratante desee.  Estos contratos no se rigen por la Ley de OP y SRM, ya que ésta se aplica a  obras y servicios que requieren las distintas instancias gubernamentales; y enfoca  sus reglamentaciones a las necesidades y requerimientos de los gobiernos y no de  particulares. En efecto, la obra privada se rige por otros factores, reglamentaciones  y documentos, como el Código Civil, el Código de Comercio, el Código Mercantil, la  Ley Federal del Trabajo y, principalmente, los acuerdos que pacten los interesados  (contratante y contratista).  Existen  y  se  aplican,  básicamente,  tres  tipos  de  contratos,  los  cuales,  por  tanto, se licitan así para la realización de obra privada:  Instancia  f.  Cada  uno  de  los  grados  jurisdiccionales o fase en que se encuentra  un proceso.  Diccionario  práctico  de  la  lengua  española,  Barcelona, Ediciones Grijalbo, 1988, p. 535.  El precio unitario significa subdesarrollo en  los proyectos.  Otra manera de decirlo:  Los  unitarios  son  tecnología  obsoleta  de  exportación.  Jorge L. Castillo Tufiño, La vida diaria de los costos,  México, IMCYC, 1998, p. 82.
  • 6. 6  1.  Contratos por precios unitarios.  2.  Contratos de precio alzado.  3.  Contrato por administración.  1. El contrato por precios unitarios es, junto con el de administración, el más  común en el ámbito de la obra privada. Esto se debe a que expresa claramente el  costo de cada uno de los elementos que se utilizan para el desarrollo de la obra o  servicio  y  aseguran  la  posibilidad  de  controlar  su  precio  de  acuerdo  con  las  fluctuaciones del mercado y los posibles cambios en los alcances del trabajo.  En la Ley de OP y SRM se especifica que el contrato por precios unitarios se  caracteriza por el importe de la remuneración o el pago total que deberá hacer el  contratante por unidad de concepto de trabajo terminado. Así, para la realización de  este  tipo  de  obras  se  realiza  comúnmente  el  contrato  de  obra  mixta,  es  decir,  a  precios unitarios y también a precio alzado.  2.  A  diferencia  del  anterior,  el  contrato  a  precio  alzado  presenta  un  riesgo  latente  tanto  para  el  contratante  como  para  el  contratista,  pues  antes  de  que  se  realice el servicio o la obra, el prestador debe de establecer un monto fijo y único  para  el  desarrollo  total  de  la  obra.  El  inconveniente  que  presenta  este  tipo  de  contrato es, por tanto, que una vez especificado el costo total de la obra o servicio  no hay lugar a modificaciones, no obstante las fluctuaciones que puedan ocurrir en  los  mercados  comerciales  y  financieros  —inflación,  devaluación  de  la  moneda,  etcétera.  De acuerdo con ello, el contrato a precio alzado se caracteriza por el importe  de  la  remuneración  o  pago  total  fijo  que  deberá  cubrir  el  contratante  por  la  obra  totalmente terminada y ejecutada en el plazo establecido; en este caso, el contrato  no  podrá  ser  modificado  en  alcance,  monto  y  plazo,  ni  estará  sujeto  a  ajuste  de  costos.  El “precio alzado” no es un “precio  elevado”.  La otra cara de la moneda:  Un  aumento  en  el  precio,  no  es  “precio alzado”.  Jorge L. Castillo Tufiño, op. cit., p. 79.  La  administración  no  debe  maquillarse con unitarios.  La otra cara de la moneda:  Es  una  farsa  la  obra  por  administración  y  el  contrato  por  precios.  Jorge L. Castillo Tufiño, op. cit., p. 81.
  • 7. 7  Para comprender mejor lo relativo a los criterios de aplicación en la licitación  de servicios y obra privada, se sugiere la lectura de la tesis de grado presentada por  el  responsable  académico  de  este  subproyecto,  denominada    “La  Gerencia  de  proyectos.  La  enseñanza  de  la  administración  en  la  arquitectura.  Una  propuesta  metodológica”, 2  especialmente su capítulo tercero, 3  donde se plantea una propuesta  empresarial  de  la  gerencia  de  proyectos  entendida  como  la  representante  de  la  propietaria en la administración y coordinación técnico­administrativa de los trabajos  de diseño y construcción de una obra, mismos que son requeridos por un cliente  potencial,  y  que  junto  con  los  correspondientes  términos  de  referencia  para  su  contratación, delinea una actividad profesional especializada que puede ser (y, de  hecho,  lo  es)  una  fuente  importante  de  trabajo,  movilidad  profesional  y  recursos  económicos  para  los  arquitectos.  Sin  embargo,  esta  propuesta  no  ha  sido  contemplada del todo hasta ahora, supuesto que, por desgracia, en muchos casos  los  estudiantes  de  arquitectura  son  educados  y    entrenados  exclusivamente  para  diseñar.  UNA  PROPUESTA  EMPRESARIAL  DE  LA  GERENCIA  DE  PROYECTOS  (Coordinación y supervisión técnica–administrativa)  Con base en el concepto general de gerencia de proyectos entendido como la  coordinación y supervisión técnico–administrativa por realizar según se indica en el  subcapítulo  3.2.  “Términos  de  referencia  para  la  contratación”  y  a  los  plazos  referidos  como  programa  preliminar  general,  los  alcances  de  los  servicios,  los  términos de referencia de los mismos, así como las responsabilidades y condiciones  planteadas en el modelo de contrato propuesto, se determinarán los recursos por  aplicar y sus costos resultando de todo ello el precio de los servicios desligándolo  del monto mismo de la inversión 4  que podrá fluctuar dependiendo de la calidad de  las especificaciones que finalmente apruebe la propietaria.  2  México, CIEP­FA/UNAM, 2001.  3  Ibid., pp. 117­130.  4  Inversión.  Costos  sobre  los  cuales  se  aplicarán  los  costos  de  los  servicios  de  coordinación  y  supervisión técnico administrativa.
  • 8. 8  Planteamiento general  1.  Carta de presentación.  2.  Alcances de los servicios incluidos en la propuesta.  2.1.1.  Resumen de actividades.  2.1.2.  Desglose de actividades.  2.1.3.  Propuesta de adquisiciones y contrataciones directas significativas.  2.1.4.  Recursos por aplicar.  3.  Consideraciones generales.  4.  Cotizaciones de los servicios de la gerencia.  4.1.1.  Costo general de la propuesta  2.1.1.1.  Gastos reembolsables  2.1.1.2.  Gastos no incluidos  2.1.1.3.  Vigencia y actualización  4.1.2.  Presupuesto desglosado  2.1.2.1.  Asignación recursos humanos directos  2.1.2.2.  Actividades básicas  5.  Modelo de contrato  6.  Bases de la propuesta  4.1.1.  Planos y especificaciones  4.1.2.Alcances de trabajo propuestos  Resumen de actividades (de los alcances y responsabilidades)  Los servicios empresariales dentro de su función de gerencia de proyectos  (coordinación  y  supervisión  técnico–administrativa)  participarán  en la  coordinación  del diseño si es el caso, en las obras de construcción, suministros y equipamientos y  en la puesta en marcha hasta obtener condiciones de operación. A continuación se  señalan  tres  etapas  aun  cuando  algunas  de  ellas  se  realizarán  durante  toda  la  vigencia de nuestra participación.
  • 9. 9  A. Planeación  A.1.  Plan maestro  A.2.  Programa  A.2.1.  Tentativo  A.2.2.  Ruta critica  A.3.  Estimado de costo  A.4.  Presupuesto desglosado de costo  A.5.  Programas de flujo de efectivo  A.6.  Coordinación de proyectos y Diseños  B. Ejecución  B.1.  Tramitación de permisos oficiales  B.2.  Relación de equipamiento urbano  B.3.  Formulación de catálogo (s) de conceptos  B.4.  Catálogo(s) de:  B.4.1.  contratistas  B.4.2.  Proveedores  B.5.  Políticas y normas de:  B.5.1.  Contrataciones  B.5.2.  Adquisiciones  B.5.3.  Mantenimiento futuro  B.6.  Contrataciones y adquisiciones  B.7.  Control de programas  B.8.  Supervisión técnica–administrativa de:  B.8.1.  Proyectos  B.8.2.  Diseños  B.8.3.  Obras  B.8.4.  Proceso de fabricación  B.8.5.  Correlato con mantenimiento  B.9.  Volumetrías y estimaciones
  • 10. 10  B.10.  Análisis de desviaciones y actualizaciones quincenal de:  B.11.Ruta crítica  B.12.Presupuesto desglosado de costo  B.13.  Coordinación con contratista y proveedores  B.14.  Informes semanal:  B.15.Tarjeta informativa  B.16.Desglosado  B.17.  Control administrativo de los trabajos  B.18.  Coordinación de:  B.19.Amueblamiento y montajes  B.20.Actividades de apoyo general y mantenimiento  C.  Entrega y puesta en marcha  C.1.  Coordinación y supervisión de:  C.2.  Pruebas parciales y totales  C.3.  Arranque y puesta en marcha de equipos e instalaciones y las  indicaciones para su mantenimiento  C.4.  Entregas parciales al operador y puesta en marcha  C.5.  Recepción final a contratistas y proveedores, garantías y fianzas  C.6.  Finiquitos administrativos y contables de contratistas y proveedores  C.7.  Integración de archivos actualizados y manuales de mantenimiento  C.8.  Entrega final  C.9.  Finiquito de la Gerencia de Proyectos
  • 11. 11  Desglose de actividades (de los alcances y responsabilidades)  A. Planeación  A.1 Plan maestro  Elaboración  de  un  plan  maestro,  que  en  forma  sintética  pero  completa  involucra  todas  las  actividades  por  desarrollar  así  como  las  asignaciones  de  responsabilidades hasta la terminación total e inicio de la operación en los capítulos  de: · Estudios especializados · Proyectos ejecutivos · Permisos oficiales · Contratación de servicio · Convocatoria – concurso­ selección y contratación · Construcción · Equipamiento · Pruebas dinámicas · Amueblamiento urbano · Puesta en marcha · Mantenimiento  A.2 Programa:
  • 12. 12  A.2.1. Tentativo  Inicialmente  formulamos  un  programa  considerado  como  tentativo,  relacionando  todos  los  eventos  en  condiciones  de  ejecución  “lógicas”  dentro  del  plazo  de  terminación propuesto.  A.2.2. Programa de ruta crítica. Programa real definitivo  Formulamos  el  programa  de  ruta  crítica  con  las  redes  que  sean  necesarias  para  establecer  con  precisión  y  detalle  (día  con  día),  los  eventos  a  realizar  bajo  la  exigencia de la aplicación intensiva y racional de recursos.  A.3 Estimado de costo  Inicialmente  se  formulará  un  “estimado  de  costo”  que  en  forma  aproximada  determina los montos para cada uno de los conceptos de obra.  A.4 Presupuesto desglosado de costo  Considerando conceptos, volumetrías y especificaciones definitivas derivadas de los  proyectos y diseños, formulamos el presupuesto desglosado de costo que incluirá: · Generadores por concepto · Tabuladores de salarios · Factor salario nominal – salario real · Análisis de cuadrillas · Costo de insumos · Factor(es) de indirectos · Análisis de precios unitarios · Explosionado(s) de elementos y materiales · Resumen por capítulos · Resumen por zona
  • 13. 13  A.5 Programas de flujo de efectivo  De acuerdo a los programas de ejecución planteados en el inicial “tentativo”  así como en las evaluaciones del monto de inversión determinados por “estimado de  costo”  inicial  y/o  por  el  “presupuesto  desglosado  de  costo”,  se  establecen  las  erogaciones quincenales.  A.6 Coordinación de proyectos y diseños  Realizamos  una  revisión  exhaustiva  de  todos  los  planos,  especificaciones,  características  y  dimensiones  de  cada  uno  de  los  diseños,  se  hace  una  confrontación  entre  todos  ellos  con  objeto  de  evitar  errores,  duplicaciones,  superposiciones, deficiencias u omisiones.  B. Ejecución  B.1 Tramitación de permisos oficiales  Coordinación de las gestiones para la obtención de las licencias y permisos  complementarios y necesarios ante las autoridades correspondientes.  B.2  Relación  de  maquinaria,  herramienta,  mobiliario  urbano,  equipo  y  accesorios  De  acuerdo  con  las  propuestas  de  maquinaria,  herramienta,  amueblado  y  equipamiento  de  la  construcción  y  considerando  los  requerimientos  generales  de  ésta,  conforme  a  los  servicios  que  se  proporcionarán  así  como  por  los  procedimientos  administrativos  y  de  mantenimiento,  se  prepara  un  listado  de  los  equipos que se requieren para la iniciación de la operación.
  • 14. 14  B.3 Catálogo de conceptos  Así  como  la  relación  de  maquinaria,  herramienta,  mobiliario,  equipos  y  accesorios,  se  formula  para  el  más  amplio  detalle  de  los  requerimientos  de  operación de la obra, el catálogo de conceptos que relaciona los correspondientes a  la  construcción  como  tal,  por  lo  que  señalará  las  volumetrías,  especificaciones,  características,  de  los  conceptos,  equipos  y  cualquier  otro  tipo  de  elemento(s)  constructivo(s) requerido(s).  B.4 Catálogo de contratistas y proveedores  De acuerdo a nuestra experiencia y conocimiento del medio; se formula un  catálogo de contratistas y proveedores haciendo la evaluación de cada uno de ellos  según  su  experiencia,  capacidad,  prestigio  y  permanencia  en  su  especialidad,  el  cual es presentado para su aprobación previa a cualquier trámite de convocatoria,  contratación y/o adquisición.  B.5  Políticas  y  normas  de  contrataciones,  compras, pagos,  mantenimiento  a  futuro  Presentaremos  diferentes  alternativas  para  que  de  acuerdo  a  los  procedimientos (normas), políticas y objetivos se acuerden los métodos a seguir.  B.6 Contrataciones y compras  En relación con las contrataciones y adquisiciones, además de la preparación  de  los  catálogos  mencionados,  se  redactan  las  diferentes  cláusulas  especiales  aplicables  a  los  modelos  de  contratos  y  pedidos  los  cuales  se  someten  a  previa  revisión para la autorización de su aplicación.  Con  estos  elementos  se  realizan  las  convocatorias  e  invitaciones  a  los  posibles contratistas y proveedores para que presenten sus ofertas.
  • 15. 15  Con las ofertas recibidas se formulan cuadros comparativos en los cuales se  incluyen  observaciones  sobre  cumplimiento  o  desviación  del  parámetro  base  determinado por el “ presupuesto desglosado de costo”.  Evaluamos  a  cada  uno  de los  participantes,  condiciones  de la  operación  y  nuestra recomendación de selección.  Recomendamos  proporcionar  a  los  oferentes  invitados  “diskette(s)”  que  refiera(n) los datos completos de matrices para: · Análisis de precios unitarios · Costos de insumos · Tabuladores de salarios · Cálculo de salario nominal – salario real · Factor(es) de indirectos · Gastos de campo · Presupuesto refiriendo únicamente conceptos · Volumetrías · Programas de:  —Ejecución  —Inversión  En esas matrices cada participante grabará los datos de su oferta y en caso  de  requerir  elementos  adicionales  los  incluirá  por  separado  para  que  con  los  diskettes  recibidos  se  formulen  ágilmente  cuadros  comparativos  de  cada  una  de  esas matrices las cuales permitan evaluar en detalle las propuestas y determinar la  selección adecuada del ganador.
  • 16. 16  B.7 Control de programa  Realizamos supervisión permanente del avance de cada uno de los trabajos  correspondiente  a  cada  contratista  y  proveedor  con  objeto  de  obligar  el  estricto  cumplimiento  de  los  programas  y  en  caso  de  presentarse  desviaciones,  disponer  oportunamente las medidas correctivas adecuadas.  B.8 Supervisión técnica de diseños, de obra y de procesos de fabricación y  mantenimiento  Realizamos en forma permanente la supervisión técnico­administrativa de los  diseños,  métodos  y  calidades  de  construcción,  procesos  de  fabricación,  etc.,  con  objeto  de  que  la  construcción  sea  ejecutada  y  terminada  en  los  parámetros  de  tiempo,  calidad  y  costo  previamente  establecidos,  así  como  dentro  de  los  reglamentos oficiales y las medidas de seguridad adecuadas.  B.9 Volumetrías y estimaciones  La supervisión incluye la determinación de volumetrías y/o aprobación en su  caso de estimaciones, acumulados y estados de cuenta.  B.10 Análisis de desviaciones y actualización quincenal de:  B.10.1. Ruta critica  Adicionalmente a la supervisión constante del avance general y de la revisión  de programas específicos, quincenalmente se hace un análisis de desviaciones, sus  causas y efectos; se ajustan los datos de la ruta critica y se comunica a todos los  participantes las disposiciones que deberán aplicar para cumplir plazos parciales y/o  totales.
  • 17. 17  B.10.2. Presupuesto desglosado de costo  Quincenalmente  formulamos  un  análisis  detallado  de  las  desviaciones  que  afectan  al  presupuesto  desglosado  de  costo,  de  sus  causas  y  efectos;  actualizándolo  por  los  impactos  inflacionarios,  las  adiciones  y/o  modificaciones  aprobadas a los proyectos y/o diseños.  En consecuencia se actualiza el programa de flujo de efectivo.  B.11 Coordinación con contratistas y proveedores  Es  una  actividad  constante  para  lograr  y  mantener  la  participación  activa  diligente, eficaz y oportuna de cada uno de los contratistas y proveedores.  En esta actividad se consideran las visitas de inspección de avance y calidad  con los fabricantes de equipo, suministros, y otros.  B.12 Informes  B.12.1.  Tarjeta informativa  Semanalmente  presentamos  una  tarjeta  informativa  que  refiere  los  datos  principales de avance, calidad, costo y de cualquier evento que sea significativa.  B.12.2.  Desglosado  Adicional  a  cualquier  otra  comunicación  necesaria,  quincenalmente  celebramos una reunión con el propietario para presentar y explicar nuestro reporte  de trabajo, el cual incluye datos desglosados del avance en obra, observaciones y  comentarios  de  los  eventos  ejecutados  en el  período  correspondiente,  relativos  a  contratistas, subcontratistas, proveedores y demás participantes.
  • 18. 18  Se presentan detalladamente, desglosando los acontecimientos del período;  se refieren los antecedentes y soluciones de los problemas, abarcando el universo  general  de  los  aspectos  que  intervienen  en  el  desarrollo  y  en  su  operación.  Se  integran  con  antecedentes  fotográficos,  comunicaciones  oficiales,  bitácoras,  entre  otras.  B.13 Control administrativo de los trabajos  Se ejecuta permanentemente el control administrativo integral de los trabajos  utilizando todos los requerimientos contables necesarios.  B.14 Coordinación de:  B.14.1. Montaje y amueblamiento  Al  término  de  los  programas  de  construcción  y  acabados  coordinamos  y  supervisamos  las  actividades  correspondientes  al  montaje  de  maquinaria,  herramienta, amueblamiento y de todo el equipo de operación incluyendo.  B.14.2. Actividades de apoyo  En  el  desarrollo  y  puesta  en  operación  de  las  instalaciones  se  requerirán  algunos  servicios  o  actividades  de  apoyo  las  cuales,  en  su  oportunidad  serán  coordinadas  como  laboratorios  de  control  de  calidad,  pruebas  de  materiales,  inspección, etcétera.  C.  Entrega y puesta en marcha  C.1  Coordinación y supervisión de:
  • 19. 19  C.1.1. Pruebas parciales y totales  Sobre los equipos e instalaciones supervisamos y coordinamos sus pruebas  dinámicas de operación verificando el ajuste de las deficiencias resultantes previas  al arranque y puesta en operación.  Coordinamos  y  supervisamos  la  realización  de  estas  pruebas  con  los  contratistas de instalaciones eléctricas, hidrosanitaria, aire acondicionado, gas L.P.,  especiales, entre otros, con la participación activa en su oportunidad, de quién será  el encargado del mantenimiento y operación.  C.1.2.  Arranque  y  puesta  en  marcha  de  equipos  e  instalaciones  y  las  indicaciones para su mantenimiento  Conjuntamente con el personal operativo de las instalaciones se realizan las  pruebas  finales,  el  arranque  y  puesta  en  marcha  definitiva  de  los  equipos  e  instalaciones.  La  Gerencia  de  proyectos  coordina  y  supervisa  su  realización,  con  participación de los contratistas hasta obtener la recepción de los mismos.  C.2 Entregas parciales a operador(es)  Dentro  del  programa  de  pre­operación  se  contempla  la  fecha  de  inicio  de  operación,  y  es  así  como  comienzan  las  entregas  parciales  de  suministros  en  almacén y de áreas de servicio con el inventario completo de todos y cada uno de  los  componentes  del  mismo,  para  que  la  gerencia  de  mantenimiento  vaya  haciéndose  cargo  y  asuma  la responsabilidad  de  áreas o  eventos  ya  terminados,  logrando de esta forma agilizar la entrega total.
  • 20. 20  C.3 Recepción final a contratistas y proveedores  Al término de los trabajos y entrega de todos y cada uno de los contratistas  y/o proveedores, y después de que la Gerencia de operación y/o mantenimiento, se  le  extienden  a  los  contratistas  las  actas  de  recepción  y  los  documentos  para  cancelación de finanzas de anticipo y el finiquito correspondiente.  Para extender dicha documentación los contratistas y/o proveedores deberán  entregar:    Planos completos actualizados.    Catálogos de equipo, partes de repuesto y herramienta necesarias.    Manuales de operación y mantenimiento de equipos.    Entrenamiento  (sí  fuere  necesario)  a  personal  designado  para  responsabilizarse de la operación y mantenimiento de los equipos.    Recomendación  para  contrataciones  de  mantenimiento  especializado  que  deban celebrarse.    Agenda de empresas y/o personas físicas con quienes se pudieran celebrar  dichos contratos.    Garantías que señalen duración, alcances y limitaciones.    Comprobación  de  pagos  de  prestaciones  obrero–patronales  como:  IMSS,  INFONAVIT, etcétera.  C.4. Finiquito administrativos y contables con contratistas y proveedores  Se  formulan  los  finiquitos,  se  aplican  las  deductivas,  descuentos  o  reducciones que procedan, las sanciones que por retraso o daños correspondan y  en su caso, se coordina el ejercicio de las acciones contractuales que correspondan.
  • 21. 21  C.5. Integración de archivos actualizados  La  documentación  de  proyectos,  obra,  permisos,  antecedentes,  contratos,  pedidos,  comunicaciones,  minutas  de  juntas,  acuerdos  y  convenios,  bitácoras,  planos, dibujos catálogos, manuales de mantenimiento, memorias descriptivas y de  cálculo, actas de recepción y finiquitos, se integran al archivo que se le entrega a la  propietaria.  C.6. Entrega final a:  Gerencia de operaciones y/o mantenimiento  Como  se  menciona  en  el  punto  C.3,  a  la  gerencia  de  operaciones  y/o  mantenimiento se le harán entregas parciales por área o conceptos hasta completar  la totalidad, y formular el acta de entrega final y total de la obra.  Propietario o su representante legal  Con  la  documentación  que  ampare  la  cabal  realización  de  los  eventos  relacionados en los puntos anteriores, la gerencia de proyectos da por terminada su  participación.  C.7 Finiquito de la gerencia de proyectos  Terminada  la  participación  de  la  coordinación  y  supervisión  técnico–  administrativa se formula su liquidación y el cierre administrativo, emitiendo el acta  de recepción correspondiente.
  • 22. 22  Propuesta  de  adquisiciones  directas  significativas  y  contrataciones  por  especialidades  Objetivos  Lograr  máximos  descuentos  por:  adquisición  de  volumen  y  condiciones  financieras.  Asegurar  tiempos  de  entrega  de  las  obras,  capitalizando  interrelaciones  personales y empresariales.  Conservar responsabilidades  de los  contratistas  respecto  a  su  seguimiento  de entrega, maniobras, almacenamiento y su instalación.  Eliminar  vicios  por  intermediación  en  trabajos  especializados,  contratación  directa,  desviación  de  recursos  económicos  en  la  misma  obra  o  en  obras  de  terceros.  Procedimientos de adquisiciones  Recopilación de volúmenes en expedientes  Explosionados de:    Materiales    Equipos    Accesorios  Investigación de:    Mercados    Precios    Descuentos    Condiciones financieras    Capacidad de suministro    Selección de concursantes:    Propuesta de ternas (5 mínimo)
  • 23. 23  Registro de proveedores institucionales · Cotizaciones:    Solicitud    Aclaraciones    Comparativos    Recomendaciones    Selección    Negociaciones finales · Contrataciones:    Pedidos    Anexos    Especificaciones    Programas    Condiciones · Contrataciones por medio de pedido maestro  5.2 Escalatorios  En  las  licitaciones  privadas,  como  en  las  públicas,  entendemos  por  escalatorios los ajustes de precios o costos que se realizan en los trabajos aún no  ejecutados, aunque, desde luego con las salvedades propias en su aplicación por el  tipo de licitación privada que nos ocupa.. Esto se manifiestan en los artículos 56. 57  y 58 de la Ley de OP Y SRM., que se presentan y comentan a continuación:  Artículo  56.­  Cuando  a  partir  de  la  presentación  de  propuestas  ocurran  circunstancias de orden económico no previstas en el contrato que determinen un  aumento o reducción de los costos de los trabajos aún no ejecutados conforme al  programa  pactado,  dichos  costos,  cuando  procedan,  deberán  ser  ajustados  atendiendo  al  procedimiento  de  ajuste  de  costos  acordado  por  las  partes  en  el  contrato, de acuerdo con lo establecido por el artículo 57 de esta Ley. El aumento o  reducción correspondientes deberá constar por escrito.
  • 24. 24  No  darán  lugar  a  ajuste  de  costos,  las  cuotas  compensatorias  a  que,  conforme  a  la  ley  de  la  materia,  pudiera  estar  sujeta  la  importación  de  bienes  contemplados en la realización de los trabajos.  Artículo 57.­ El ajuste de costos podrá llevarse a cabo mediante cualesquiera  de los siguientes procedimientos:  I. La revisión de cada uno de los precios del contrato para obtener el ajuste;  II.  La  revisión  por  grupo  de  precios,  que  multiplicados  por  sus  correspondientes cantidades de trabajo por ejecutar, representen cuando menos el  ochenta por ciento del importe total faltante del contrato, y  III. En el caso de trabajos en los que se tenga establecida la proporción en  que intervienen los insumos en el total del costo directo de los mismos, el ajuste  respectivo  podrá  determinarse  mediante  la  actualización  de  los  costos  de  los  insumos que intervienen en dichas proporciones.  Artículo 58.­ La aplicación de los procedimientos de ajuste de costos a que se  refiere el artículo anterior se sujetará a lo siguiente:  I. Los ajustes se calcularán a partir de la fecha en que se haya producido el  incremento  o  decremento  en  el  costo  de  los  insumos,  respecto  de  los  trabajos  pendientes de ejecutar, conforme al programa de ejecución pactado en el contrato o,  en caso de existir atraso no imputable al contratista, con respecto al programa que  se hubiere convenido.  II.  Cuando  el  atraso  sea  por  causa  imputable  al  contratista,  procederá  el  ajuste de costos exclusivamente para los trabajos pendientes de ejecutar conforme  al programa que se hubiere convenido.  III. Para efectos de la revisión y ajuste de los costos, la fecha de origen de los  precios será la del acto de presentación y apertura de proposiciones.  Imputable  Imputación  f.  Acción  y  efecto  de  imputar.  Acusación, inculpación.  Imputabilidad  f.  Conjunto  de  condiciones  necesarias,  requeridas  por  la  ley  penal,  para  que  a  una  persona  le  pueda  ser  atribuido  un  hecho delictivo.  Diccionario práctico de la lengua española, op. cit.,  p. 523.  Tasa f. Acción y efecto de tasar. Precio,  importe, medida o porcentaje en que se  ha  tasado  alguna  cosa.  Documento  en  que se indica la tasa.  Ibid., p. 936.
  • 25. 25  IV.  Los  incrementos  o  decrementos  de  los  costos  de  los  insumos  serán  calculados  con  base  en los  índices  nacionales  de  precios  productor  con  servicios  que determine el Banco de México. Cuando los índices que requiera el contratista y  la dependencia o entidad no se encuentren dentro de los publicados por el Banco de  México,  las  dependencias  y  entidades  procederán  a  calcularlos  conforme  a  los  precios  que  investiguen,  utilizando  los  lineamientos  y  metodología  que  expida  el  Banco de México.  V. Los precios originales del contrato permanecerán fijos hasta la terminación  de los trabajos contratados. El ajuste se aplicará a los costos directos, conservando  constantes los porcentajes de indirectos y utilidad originales durante el ejercicio del  contrato.  VI. El costo por financiamiento estará sujeto a las variaciones de la tasa de  interés que el contratista haya considerado en su propuesta, y  VII. A los demás lineamientos que para tal efecto emita la Contraloría.  En la práctica privada se puede pacta el aplicar el concepto  escalatorio en la  relación contractual, Y al no estar registrado en legislación alguna, éste se obtiene  con base en varias fuentes conocidas —tasas de inflación y de interés, bancarias,  etcétera— informadas preferentemente por el Banco de México o por el INEGI, ya  que  estos  diferentes  escalatorios  aparecen  en  la  obra  privada  cuando  surgen  variaciones  económicas  —inflación,  devaluación  de  la  moneda,  etcétera—  que  afectan el precio de los materiales y/o de la mano de obra.  5.3 Programación y financiamiento  Programar  una  obra  equivale  a  la  elaboración  de  un  diagrama  de  red  de  secuencias  de  construcción,  la  obtención  de  una  ruta  crítica  y  el  trazado  de  un  diagrama de  barras en base a un presupuesto definido y a un conocimiento de la  duración parcial de cada concepto.
  • 26. 26  Con  el  uso  de  sistemas  computarizados  podemos  calcular  propuestas  y  reportes  que  se  generen  de  un  presupuesto,  análisis  de  precios  unitarios  y  programación general de obra para los flujos financieros y de efectivo, de insumos y  de suministros por subcontratos y materiales, etcétera, mismos que a continuación  comentamos someramente, como  un complemento a lo ya conocido por el  lector. 5  Programa  maestro  de  obra.—  Es  el  reporte  gráfico  donde  se  indican  los  tiempos de inicio, terminación y duración de cada uno de los conceptos que formen  el  proceso  constructivo;  así  entendido,  se  pueden  desarrollar  en  forma  independiente y proponer  variantes y sus derivaciones.  Programa  general  de  obra  con  flujo  de  efectivo.—  Conocido  por  ser  el  reporte generador de información básica por partidas  y derivada para manejo del  dinero tanto en su obtención como en su aplicación.  Programa  o  gráfica  de  Gantt  por  concepto  (reporte  parcial).—  El  más  usual, sencillo y conocido de los gráficos de utilización  del tiempo y que puede ser  estructurado y presentado como producto resultante del análisis de una ruta critica .  Programa de utilización de insumos y servicios.— Reporte  programado  en  el  cual  se  definen  la  fecha  y  la  cantidad  para  la  requisición  de  los  insumos  necesarios por periodo (semanal, quincenal, mensual) y de la convocatoria, licitación  y contratación indispensables  para una ordenada realización de la construcción.  Esta  información  nos  auxilia  para  la  toma  de  decisiones  del  suministro  de  materiales, utilización del equipo y el manejo de los recursos humanos de la obra.  También  podrá  considerarse  como  importante  información  al  propietario  para  un  adecuado flujo de egresos aplicable al costo directo de la obra y su consecuente  planeación financiera.  5  Según lo planteado en el tema 9 “La programación”, del curso Administración II, conforme al Plan  de Estudios vigente en nuestra Facultad.  Ruta  crítica.  Secuencia  de  tareas  que  determina  el  programa  mínimo  de  un  proyecto.  Si  se  retrasa  una  tarea  en  la  ruta  crítica,  todo  el  programa  se  demorará.  Sunny  y  Kim  Baker,  Administre  sus  proyectos,  México,  Prentice  Hall  Hispanoamericana,  S.  A.,  1999, p. 314.  Diagrama  de  barras.  Es  un  instrumento  de  planificación  que  señala  una  relación  de  actividades  en  la  cual  la  fecha  de  comienzo,  la  duración  y  la  fecha  de  finalización de cada actividad tiene forma  de  barra  dibujada  en  una  escala  de  tiempo.  Frank  Harris  y  Ronald  McCaffer,  Construction  Management, op. cit., p. 10.  Insumo,  también  llamado  input.  Todo  factor  que interviene  en  la  producción  de  un bien o servicio.  José  María  Lozano  Investe,  Breve  diccionario  de  economía, Madrid, Ediciones Pirámide, S. A., 1994,  p. 134.
  • 27. 27  Programa  de  suministro  de  materiales  (parcial).—  Con  el  apoyo  de  sistemas de cómputo es posible obtener, parcialmente, programas de utilización de  insumos que sean transferidos para su lectura a otros programas computacionales  —por  ejemplo,  ArchiCAD+Opus  o  Neodata+otros—  y  su  modificación  ulterior  de  acuerdo con el plan de adquisiciones.  El financiamiento, en nuestro caso, se refiere a la obtención y administración  del  capital  necesario  para  la  realización  de  una  obra.  Existen  varios  tipos  de  financiamiento  para  la  obra  privada,  los  cuales  dependen,  principalmente,  de  los  planes existentes y los acuerdos que se pacten entre contratantes y contratistas.  Aceptando  que  financiar  equivale  a  crear  y  fomentar  actividad  y  trabajo  aportando el dinero necesario, y que sufragar los gastos de esa actividad, obra o  conjunto  de  servicios  requiere  de  un  financiero  especialista  en  materia  de  operaciones de gestión de patrimonios privados y públicos, es menester entender  que el contratante o el contratista del trabajo a realizar deberá —si así se acordó—  proveer todo o parte del dinero necesario para ese fin, dinero que podrá ser recurso  propio, o de terceros, en cuyo caso es preciso tramitar —en una sociedad de crédito  del sistema bancario o financiero— el préstamo más conveniente para esos fines.  Ahora,  la  obtención  o  provisión  de  un  financiamiento  genera  para  el  beneficiario el pago, o en su caso el cobro, de un interés. Dado que una sociedad de  crédito  sirve  como  medio  captador  de  recursos  económicos  con  la  finalidad  de  ofrecerlo a los medios de producción y de comercialización, el ofrecimiento de tales  recursos debe redituar intereses; por tanto, y en términos generales, son sociedades  o  instituciones  de  crédito  los  bancos  o  empresas  financieras  autorizadas  por  la  Secretaría de Hacienda y Crédito Público.  Se  trata,  pues,  de  instituciones  de  resguardo  de  bienes,  prestación  de  servicios y activación de todos los rubros económicos de la sociedad, y en ellas se  obtienen diversos tipos de crédito, ya por medio de créditos hipotecarios, ya de otra  índole, más documentos y transacciones de otros tipos.
  • 28. 28  Al firmar el contrato respectivo es importante que debe fijarse el monto del  crédito, las fechas en que se deben hacer los pagos, el tipo de interés anual que se  pacta, y asegurar que los servicios y bienes del crédito se presten y entreguen a la  brevedad  posible.  También  es  importante  la  parte  relacionada  con  los  intereses  moratorios, ya que deberá fijarse un límite al crédito, por el que se generan, además  de intereses,  comisiones  y gastos  crediticios  (como  sucede en  toda operación  de  crédito).  Por último, es pertinente recordar y aclarar que el uso de financiamiento a  través de instituciones que proveen el tipo de crédito llamado “blando” —es decir, no  comercial—  es  aplicable,  como  se  comentó  en  el  tema  I  “El  arquitecto  en  los  proyectos  de  inversión”  (en  Administración  de  la  Arquitectura  I,  producto  de  este  mismo subproyecto), a gestión y desarrollo de vivienda llamada de interés social, y  se  concreta  y  contrata  por  medio  de  instituciones  como  el  INFONAVIT  o  la  recientemente creada Sociedad Hipotecaria Federal.
  • 29. 29  Preguntas guiadas  1.  En  el  ámbito  de  la  obra  privada,  ¿qué  se  provoca  y  entiende por licitación?  2.  ¿Y  cómo  se  generan  los  términos,  licitación  y  convocatoria?  3.  En  la  iniciativa  privada,  ¿cuáles  son  los  tipos  de  licitaciones y asignación para ejecución de obra ?  4. ¿Entre quienes se lleva a cabo la licitación privada?  5.  ¿Cómo  se  desarrolla  la  relación  contractual  entre  particulares?  6.  ¿Cuáles  son  los  tipos  de  contratos  que  se  toman  en  cuenta en una licitación privada?  7. Según la Ley de Obras Públicas y SRM ¿qué se entiende  por escalatorios?  8. ¿Es aplicable el término escalatorio a la obra privada?  9. ¿Qué significa, básicamente, programar una obra?  10. Menciona qué tipos de programas se enuncian en este  escrito.
  • 30. 30  Respuestas (según el compilador)  1.  Una  licitación  provoca  que  los  participantes  en  ella  muestren  propuestas  para  la  realización  de  un  servicio  o  la  construcción de una obra.  2.  Al  plantear  la  realización  de  una  obra  privada  es  cada  vez  más  frecuente  convocar  a  participar  en  el  proceso  de  licitación.  3.  Por licitación e invitación restringida y por asignación directa.  4.  Se realiza únicamente entre particulares, es decir, entre un contratante privado y uno o varios contratistas privados.  5. El convenio para la obtención de un servicio o el desarrollo de una obra se ejecuta a través de un contrato, en donde  se manifiestan claramente las obligaciones y derechos de ambas partes, el tipo, las condiciones y los límites de la obra.  6. Contratos por precios unitarios, por precio alzado y por administración.  7. Los ajustes de precios o costos que se realizan en los trabajos aún no ejecutados.  8. Sí, siempre y cuando éste se pacte y se incluya en la contratación.  9. Programar una obra equivale a la elaboración de una red de secuencias de construcción, la obtención de una ruta  crítica y el trazado de un diagrama de barras con base en un presupuesto definido y un conocimiento de la duración  parcial de cada concepto.  10.  Programa  maestro  de  obra.  Programa  general  de  obra  con  flujo  de  efectivo.  Programa  o  gráfica  de  Gantt  por  concepto  (reporte  parcial).  Programa  de  utilización  de  insumos  y  servicios.  Programa  de  suministro  de  materiales  (parcial).
  • 31. 31  Glosario de términos  Licitación  Es un proceso formal y competitivo de adquisiciones mediante el cual se solicitan,  reciben  y  evalúan  oferta  para  la  adquisición  de  bienes,  obras  y  servicios  y  se  adjudica  el  contrato  al licitador  que  ofrezca la  propuesta  más  ventajosa  (o  sea la  evaluada como la más baja). La licitación puede ser pública o privada y la pública  puede ser internacional o restringida al ámbito local.  Licitación privada  Es una figura similar a la licitación pública pero las invitaciones se hacen en forma  expresa a determinadas empresas y no por anuncio público. En general se aplican a  esta figura los mismos principios y políticas que a la licitación pública, salvo en lo  relativo a publicidad y a márgenes de preferencia, que no proceden.  Licitación pública  Es  un  procedimiento  formal  y  competitivo  de  adquisiciones  mediante  el  cual  se  solicitan  públicamente,  reciben  y  evalúan  ofertas  para  la  adquisición  de  bienes,  obras o servicios y se adjudica el contrato correspondiente al licitador que ofrezca la  propuesta más ventajosa, esto es, la evaluada como la más baja. Se dice que es un  procedimiento porque deben irse cumpliendo por orden una serie de etapas, actos o  pasos indicados en los documentos de licitación. Este procedimiento consiste en: a)  una  invitación  formulada  públicamente  y  dirigida  a  todos  los  posibles  interesados  para presentar ofertas; b) una etapa de evaluación en que se elige la oferta más  ventajosa, esto es, la evaluada como la más baja; y c) etapa de culminación con la  adjudicación y firma del contrato correspondiente.  Licitación pública internacional  Es toda licitación pública que permite la participación de empresas extranjeras, haya  o no seguido los procedimientos del Banco. Cuando se hable de licitación pública  internacional hay que distinguir si ésta siguió o no los procedimientos del Banco, ya  que el Banco sólo financiará aquéllas que lo siguieron.
  • 32. 32  Licitación pública restringida al ámbito local  Es  una  licitación  pública  en  que  el  Prestatario  sólo  permite  la  participación  de  empresas  locales.  Es  un  procedimiento  excepcional,  vinculado  a  la  poca  probabilidad de participación de empresas extranjeras y que sólo se autoriza cuando  la adquisición de que se trate es financiada: (i) exclusivamente con moneda local del  préstamo;  o  (ii)  exclusivamente  con  fondos  del  prestatario;  o  (iii)  con  una  combinación de moneda local del préstamo y fondos del Prestatario.  Licitador  Es  el  que  en  una  licitación  presenta  la  oferta.  otros  términos  sinónimos  son:  oferente, postulante, proponente, proveedor, postor, contratista, etc.  Licitante  Es el que llama la licitación. En este folleto se utiliza por conveniencia el término  "Prestatario" como si fuera sinónimo de licitante.
  • 33. 33  Bibliografía  Baker, Sunny y Kim Baker, Administre sus proyectos, México, Prentice Hall  Hispanoamericana, S. A., 1999.  Castillo  Tufiño,  Jorge  Luis, La  vida diaria de  los  costos,  México,  IMCYC,  1998.  Diccionario práctico de la lengua española, Barcelona, Ediciones Grijalbo,  1988.  Harris,  Frank  y  Ronald  McCaffer,  Construction  Management.  Manual  de  gestión de proyecto y dirección de obra, Barcelona, Editorial Gustavo Gili, S. A.  (Proyecto & Gestión), 1999.  Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas (nueva  ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 4 de enero de 2000. Texto  vigente. Última reforma aplicada el 13 de junio de 2003).  Lozano  Investe,  José  María,  Breve  diccionario  de  economía,  Madrid,  Ediciones Pirámide, S. A., 1994.  Quijano  Valdez,  Jorge,  “La  Gerencia  de  Proyectos.  La  enseñanza  de  la  administración  en  la  arquitectura.  Una  propuesta  metodológica”   (tesis  de  maestría), México, CIEP­FA/UNAM, 2001.  Lecturas recomendadas  Gould, Frederick E., Managing the Construction Process. Estimating,  Scheduling, and Project Control, New Jersey, Prentice­Hall, 1997.