Your SlideShare is downloading. ×
  • Like
Heijmans RealExchange
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×

Now you can save presentations on your phone or tablet

Available for both IPhone and Android

Text the download link to your phone

Standard text messaging rates apply

Heijmans RealExchange

  • 1,336 views
Published

Heijmans RealExchange is een concept dat ruilverkaveling toepast als oplossing voor de leegstand op de kantorenmarkt. Het concept gaat uit van de gedachte dat we samen meer kunnen dan alleen. In een …

Heijmans RealExchange is een concept dat ruilverkaveling toepast als oplossing voor de leegstand op de kantorenmarkt. Het concept gaat uit van de gedachte dat we samen meer kunnen dan alleen. In een gebied met (half)leegstaande kantoren worden de huurders samengevoegd in de daarvoor meest geschikte panden. Deze panden krijgen een upgrade in onder andere energieverbruik en faciliteiten. De panden die hierdoor leegkomen worden herontwikkeld naar een nieuwe functie. Uitgangspunt voor RealExchange is dat de contante waarde in de toekomstige situatie, hoger is dan de contante waarde in de huidige situatie, na aftrek van de investeringskosten. Resultaat is vermindering van de leegstand in de individuele panden en verbetering van de kwaliteit van het gebied in zijn geheel.

Published in Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
No Downloads

Views

Total Views
1,336
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
4

Actions

Shares
Downloads
17
Comments
0
Likes
1

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Heijmans RealExchange THE NEXT LEAP: Tell me and I will forget, show me and I will remember, involve me and I will understand. KANTOOR RETAIL WONEN WONEN HORECA KANTOOR HOTEL ZORG
  • 2. Kantorenleegstand? Niet huilen, maar ruilenHeijmans RealExchange is een concept dat ruilverkave- van het gebouw achter zullen blijven. Door krachtenling toepast als oplossing voor de leegstand op de te bundelen ontstaat ruimte om te investeren inkantorenmarkt. Het concept gaat uit van de gedachte kwaliteit.dat twee meer kunnen dan één.De leegstand op de kantorenmarkt is geen eenvoudig Heijmans verbindt eigenaren van kantoren en hunprobleem van of volle of lege kantoren. Veel gebouwen huurders, zet haar kennis en kunde in om de kwaliteitstaan voor een deel leeg. Een niet volledig benut ge- van omgevingen en gebouwen op te waarderen en zobouw zorgt ervoor dat de marges van de eigenaar onder voor alle partijen de ideale invulling op de beste plekdruk staan, wat zorgt dat investeringen in de kwaliteit te garanderen.Meer weten? Mail Anneke Dalhuisen: adalhuisen@heijmans.nlLees ook mijn blog op Overruimte over dit concept:http://www.overruimte.nl/2012/kantoorleegstand-niet-huilen-maar-ruilen/ RealExchange 1
  • 3. Een kwestie van perspectiefProbleem kantorenmarkt• Veel (gedeeltelijke) leegstand• Groei van leegstand dreigt• Veel verschillende pandeigenaren• Eigenaren zijn afwachtend: hopen op die ene huurder• Gemeente is afwachtend en heeft geen middelenHerontwikkeling komt niet van de grond. Er wordt veelover het probleem gepraat, er zijn veel creatieve ideeënvoor oplossingen, maar er is nog weinig bereikt.PerspectiefHeijmans RealExchange: Focus op wat we samenkunnen bereiken in plaats van hoe we het verlieskunnen inperken. RealExchange 2
  • 4. Zonder marge geen investeringsruimteHet probleem voor de belegger bij een halfleeg pand Het probleem voor de belegger bij een leeg pandBij een halfleeg pand is het moeilijk om verdere achter- Als het pand eenmaal leeg komt te staan wordtuitgang te stoppen. Er zijn nog wel huurinkomsten, herontwikkeling nog lastiger. Er zijn geen inkomstenmaar het is moeilijk om nieuwe huurders te vinden om meer die een investering voor herontwikkeling kunnende lege ruimte op te vullen. Herontwikkeling is geen bekostigen. Door niks doen wordt het probleemoptie omdat er rekening gehouden moet worden met de dus groter, maar het zelfstandig oplossen van hethuidige huurder. Als er echter niks gedaan wordt heeft probleem is erg moeilijk.de belegger bij aflopen van het contract van de huidigehuurder te maken met een leeg pand.Het is moeilijk om huurders te behouden indien hetgebouw half leeg staat en er geen draagvlak meer isvoor gezamenlijke voorzieningen. De huurder heeft veelte kiezen er zal hem dus toegevoegde waarde moetenworden geboden. RealExchange 3
  • 5. Kleine beren op de weg zijn te omzeilenGrootschalige oplossingen komen niet van de grond geen cent in het sloopfonds te storten. De particulie-Alleen krijgen beleggers het probleem niet opgelost. ren zouden geen trek hebben op te draaien voor deGrootschalige oplossingen komen echter (ook) niet van problemen van speculanten en andere beleggers diede grond. Initiatieven voor grote gezamenlijke fondsen al te lichtzinnig vastgoed hebben gekocht”om het probleem op te lossen zoals het sloopfonds uit “Veel overheden zien leegstand als een probleemhet kantorenconvenant komen echter ook niet van de van de beleggers. Beleggers hebben veel kantorengrond. De methoden zijn te grootschalig, waardoor men gebouwd, terwijl zij wisten dat er een risico was datzich niet verantwoordelijk voelt om de problemen van de kantoren leeg kwamen te staan. Als gemeentende ander op te lossen. meebetalen aan de sloop van die kantoren, zouden de fouten van beleggers worden beloond.”Property NL, 10-12-2012:“Aan de Telegraaf liet Stichting Professioneel Platform Het probleem moet dus klein en behapbaar blijven;Vastgoed (SPPV), onderdeel van Vastgoed Belang, weten gericht op concrete panden. RealExchange 4
  • 6. Schuifpuzzel: Heijmans RealExchange HUURDERS B B B A A AVoorbeeld met 2 halflege gebouwen Stap 1: Eigenaren om tafel Stap 2: Vullen gebouw A Wensen en mogelijkheden (quickscan) KANTOOR RETAIL WONEN WONEN HORECA B B KANTOOR A A HOTEL ZORG Stap 3: transformatie gebouw B Stap 4: Nieuw toekomstbestendige RealExchange situatie Stap 1: Eigenaren om tafel • Energielabel naar A Wensen en eisen van de eigenaren met betrekking tot • Services: ondersteunende diensten (receptie, IT, de (toekomstige) portefeuille worden besproken. repro, catering, meeting rooms enz.) Per potentieel pand wordt de toegevoegde waarde voor • Efficiëntieslag door toepassen ‘best practice’ op het de ruilverkaveling bepaald op basis van de huidige gebied van het nieuwe werken huurders, de sterke en zwakke punten en de mogelijkhe- Hiervoor werkt Heijmans samen met gerenommeerde den voor herontwikkeling. partijen. Deelname van huurders wordt op deze De deelnemende partijen en panden worden gese- manier gerealiseerd door het leveren van meerwaarde lecteerd op basis van de toegevoegde waarde voor de in plaats van het snijden in kosten. Hierdoor blijven ruilverkaveling. Het uitgangspunt is dat samen meer zij op de lange termijn verbonden aan het pand, in bereikt moet kunnen worden dan apart. plaats van op korte termijn door het geven van een incentive. Stap 2: Huurders samenvoegen in meest geschikte pand(en) Stap 3: Herontwikkeling van leeg gekomen pand(en) Pand dat het meest geschikt is voor kantoorfunctie Het pand dat vrijkomt wordt herontwikkeld. De krijgt een upgrade: waarde gecreëerd in stap 2 wordt hier voor ingezet. RealExchange 5
  • 7. Heijmans als partnerMeerwaarde Heijmans RealExchange Stap 2-4: Uitvoering ruilverkaveling• Eén integrale partij; één aanspreekpunt Voor het vervolgproces kan de opdracht van Heijmans• Alle benodigde partijen in huis RealExchange bestaan uit de volgende bouwstenen: o  tiliteitsbouw: nieuwbouw en U herontwikkeling 1.  dvies & consultancy: uitgewerkt plan van aanpak A o Commercieel) vastgoed: ontwikkeling van ( voor het uitvoeren van de ruilverkaveling. Heijmans kantoren, winkels en woningen kan betrokken blijven als adviseur tijdens de uit- o Ondergronds parkeren voering hiervan. o Sport en Groen Heijmans ontvangt hiervoor een advies&consultancy fee. o Eigen installateur• Kennis van het gehele proces 2.  ntwikkelfee: tijdens de uitvoering van het plan O o Commerciële expertise; marktkennis van aanpak regelt Heijmans alle hiermee gemoeide o Juridische expertise werkzaamheden voor de opdrachtgevers. o Financiële expertise • Juridische constructie o  itvoeringsgerichte (ver)bouwkennis U • Financieel model (gegarandeerde budgetten) • Ontwerp (architect)• Samenwerkingsverband met aanvullende partners • Constructeur/installateur • Contact met alle stakeholdersHet proces •  erkoop/verhuur van het pand in nieuwe functie VWat bieden wij pandeigenaren? (optioneel) Heijmans ontvangt hiervoor een nader te bepalenStap 1: Eigenaren om tafel AK en W&R opslag op de ontwikkelingIndien er in een gebied twee of meer beleggers interessehebben in de ruilverkaveling gaan wij een gesprek met 3. Bouwvolume: Heijmans voert de verbouwing(en) uitdeze partijen aan. De wensen en eisen van beide par-tijen worden geïnventariseerd en de gebouwen worden Afhankelijk van het aantal bouwstenen dat gecombi-onderworpen aan een quickscan. neerd wordt in de opdracht daalt de prijs per bouw-Vervolgens doen wij een vrijblijvend voorstel voor de steen. Hier zal in het vrijblijvende voorstel nader opruilverkaveling, toegespitst op deze panden. worden ingegaan. RealExchange 6
  • 8. Stretch yourselfRuilen = verbetering rendement Verbetering voor alle partijenVoorwaarde voor het inzetten van RealExchange bij • Beleggers: de leegstand is verholpen: stabiele in-(half)lege kantoorpanden is dat de contante waarde van komstenstroom en behoud van restwaarde van hetde nieuwe situatie hoger is dan de contante waarde in pandde huidige situatie. Ofwel: het direct en indirect rende- • Huurders: krijgen een beter kantoorpand, met meerment, van de deelnemende panden gezamenlijk, in de toegevoegde waardenieuwe situatie moet na aftrek van de investeringskos- • Overheid: leegstand wordt opgelost zonder groteten hoger zijn dan het direct en indirect rendement in investering of extra regelgevingde oude situatie. • Omgeving: verbetering van het gebied door onttrek- king van vierkante meters (leeg) kantoor en toevoe-Om dit te bepalen worden de inkomstenstromen ging van aanvullende functiesen verwachte eindwaarde in de huidige (leegstand-)situatie contant gemaakt. Vervolgens wordt hetzelfde Aan de slag! Doet u mee?gedaan voor de beoogde (volledig bezette) situatie na de Wij willen graag aan de slag met dit concept. We zijnruilverkaveling. Hier worden de investeringskosten van op zoek naar partijen die met ons over de schuttingafgetrokken. Indien het resultaat hiervan positief is, is willen kijken om op zoek te gaan naar wat we samenhet nut van de ruilverkaveling bewezen. kunnen bereiken. Wij zijn op zoek naar partijen die met ons willen werken aan een nieuwe, toekomstbe-Bij het bepalen van panden die deelnemen aan de ruil- stendige situatie.verkaveling wordt op dezelfde wijze geselecteerd: leverthet pand een meerwaarde aan de nieuwe situatie. Ofwel: Doet u mee?stijgt de contante waarde. Graag komen wij vrijblijvend met u in contact. RealExchange 7
  • 9. ContactinformatieAnneke DalhuisenHeijmans VastgoedM +31 (0)6 11 87 55 14E adalhuisen@heijmans.nlLinkedin: nl.linkedin.com/in/annekedalhuisenTwitter: @AnnekeDalhuisenwww.heijmans.nlTwitter: @HeijmansNL RealExchange 8