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Presentación javier burón ada vlc 19 4 2012
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Ponencia de Javier Burón en el Seminario "La vivienda en alquiler. Situación actual y perspectiva de futuro" Valencia 19 de abril en la Fundación

Ponencia de Javier Burón en el Seminario "La vivienda en alquiler. Situación actual y perspectiva de futuro" Valencia 19 de abril en la Fundación


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  • 1. ASOCIACION PARA EL DESARROLLO DEL ALQUILERSEMINARIO: “LA VIVIENDA EN ALQUILER, SITUACION ACTUAL Y PERSPECTIVA FUTURA”. VALENCIA, 19 DE ABRIL DE 2012. “MODELOS DE POLITICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER Y EN DERECHO DE SUPERFICIE” Javier Burón Cuadrado Departamento derecho público Cuatrecasas Gonçalves Pereira Ex-Viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco Miembro del Grupo de Estudios Ekiten Thinking de la UPV – EHU
  • 2. “MODELOS DE POLITICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER Y EN DERECHO DE SUPERFICIE”INDICE : 1. POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 2. POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA EN LAS PASADAS DECADAS 3. SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER 4. PROPUESTAS DE ACTUACION A FUTURO. 2
  • 3. 1.- “POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS” 3
  • 4. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 1945- 19851. YA ANTES DE LA SEGUNDA GUERRA MUNDIAL HAY PROGRAMAS DE ALOJAMIENTO CON VOCACION MASIVA DE CLASES POPULARES EN PARQUES PUBLICOS DE ALQUILER. EL ESFUERZO DE RECONSTRUCCION POSTBELICO EN TODA LA EUROPA DEL NORTE Y CENTRO SE TRADUCE, EN LAS PRIMERAS DECADAS, EN: • POLITICAS DE CONGELACION DE LOS ALQUILERES PRIVADOS (VIGENTES DE FORMA GENERAL HASTA MEDIADOS DE LOS AÑOS 80 Y AUN PARCIALMENTE EN VIGOR). • AYUDAS A LA PRODUCCION DE VIVIENDA ASEQUIBLE EN ALQUILER. • AYUDAS A LAS PERSONAS PARA EL PAGO DE ALQUILERES.2. LA CONGELACION DE ALQUILERES TUVO EFECTOS BENEFICIOSOS, PERO TAMBIEN NEGATIVOS: PROVEE DE ALOJAMIENTO DIGNO ASEQUIBLE, PERO DESINCENTIVA LA INVERSION PRIVADA Y SE DEGRAGAN CIERTOS TEJIDOS URBANOS.3. LA POLITICA DE AYUDAS AL PAGO DEL ALQUILER TAMBIEN ES CAPAZ DE MANTENER UN CIERTO ACCESO ASEQUIBLE A UNA VIVIENDA DIGNA, PERO ACABA PROVOCANDO GENTRIFICACION (LOS ALQUILERES DESCONGELADOS SUBEN POR ENCIMA DEL RITMO DE LOS SALARIOS Y LAS AYUDAS PUBLICAS).4. LAS POLÍTICAS DE REGENERACIÓN URBANA Y REHABILITACIÓN DE LOS PARQUES DE VIVIENDA SOCIAL PUBLICA O ASEQUIBLE PRIVADA PROVOCANDO TAMBIÉN PROCESOS DE SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL.
  • 5. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 1985 – 20071. CRISIS DEL PETROLEO + REVOLUCION NEOCONSERVADORA = DESCENSO DE LOS PRESUPUESTOS PÚBLICOS PARA VIVIENDA ASEQUIBLE EN ALQUILER Y AUMENTO DE AS AYUDAS FISCALES A LA PROPIEDAD.2. CONVIVEN TODO TIPO DE TENDENCIAS EN EL ESPACIO EUROPEO • DESMONTANDO EL ESTADO DEL BIENESTAR TAMBIÉN EN VIVIENDA (vg. REINO UNIDO) • PRIVATIZACIÓN GENERALIZADA DESPUÉS DE LA CAÍDA DEL SOCIALISMO REAL (vg. POLONIA) • ESTADOS DEL BIENESTAR EN PERMANENTE Y ¿FALLIDA? CONSTRUCCIÓN (vg ESPAÑA) • DE VUELTA DE LOS PROCESOS PRIVATIZADORES (vg. ESCOCIA from “the right to buy” to “the right to rent”) • RESISTIENDO CON CIERTA DIGNIDAD (vg. FRANCIA O ESCANDINAVIA).3. LAS DISTANCIAS SIGUEN SIENDO SIDERALES ENTRE LOS EE.MM DE LA UE • ALQUILER SOCIAL SOBRE EL TOTAL DE VIVIENDAS: HOLANDA 35%, DINAMARCA- AUSTRIA-REINO UNIDO 20%, FRANCIA-POLONIA-SUECIA-FINLANDIA 18%, ESPAÑA 1% (0.7%-2%), SOLO SUPERADA POR GRECIA 0%-. • VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER POR CADA 1.000 HABITANTES: HOLANDA 147, AUSTRIA O DINAMARCA 102, SUECIA 95, REINO UNIDO 85,FRANCIA 71 Y ESPAÑA 3. • ALQUILER PRIVADO < ALQUILER PÚBLICO: AUSTRIA (53%), FINLANDIA (52%). HOLANDA (77%), CHEQUIA (61%), REINO UNIDO (68%), ESPAÑA ALQUILER PRIVADO (9%) NUEVE VECES MAYOR ALQUILER PUBLICO (1%).
  • 6. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 1985 – 20074. VIVIENDA SOCIAL, PUBLICA, ETC = VIVIENDA EN ALQUILER (vpo en propiedad como categoría “marciana” en relación con las homologas europeas). AUNQUE DESDE FINALES DE LOS 80 EN VARIOS ESTADOS SE HAN INCREMENTADO LAS AYUDAS FISCALES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA LIBRE.5. OBJETIVO POLÍTICAS PÚBLICAS VIVIENDA = OBTENCIÓN DE NUEVA VIVIENDA ASEQUIBLE ≠ CONSTRUIR NUEVA VIVIENDA (movilización alquiler, rehabilitación, regeneración urbana … y también nueva construcción).6. FUERTE PESO DE LA REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA (70% vs. 30% nueva construcción; en España a la inversa). MUY CONECTADAS AL MERCADO DE ALQUILER.8. PAPEL DESTACADO DE LOS AYUNTAMIENTOS Y LA INICIATIVA SOCIAL SIN ÁNIMO DE LUCRO PROFESIONALIZADA (Ayuntamientos y cooperativas + alquiler vs. CCAA y AGE en España + compra) + UNIDADES DE GESTION ESPECIALIZADAS EN MATERIA DE VIVIENDA, CON INDEPENDENCIA FUNCIONAL RESPECTO A LA MATRIZ ADMINISTRATIVA O DE LA SOCIEDAD CIVIL CON APOYO PUBLICO.9. PRESUPUESTOS PUBLICOS PODEROSOS SOSTENIDOS EN EL TIEMPO entre el 2 y el 3% del PIB; LEJOS DE LA REALIDAD ESPAÑOLA –en el entorno del 0.7%-; gasto directo 75% vs. Gasto fiscal 25%; TODO LO CONTRARIO QUE EN ESPAÑA). AUNQUE MENGUANTES DESDE LOS 80: crisis del petróleo, revolución neoconservadora 80s, pactos estabilidad presupuestaria UE, actual crisis, etc.
  • 7. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 1985 – 200710. AHORRO/BANCA PUBLICA/COOPERATIVA PRIVADA AL SERVICIO DE LA VIVIENDA SOCIAL (vg. 1% salarial, Libreta A, Caja General de Depósitos FRANCIA; bancos públicos vivienda NORUEGA, FINLANDIA E ISLANDIA, coop crédito privado, etc). • EN ESPAÑA HUBO ALGO DE ESTO PERO SE PRIVATIZO A PESAR DE SER EFICAZ Y ESTAR SANEADO (Banco Hipotecario, Banco Crédito Local, Banco Crédito Rural, etc). • NO SE PUEDE NEGAR QUE LA FINANCIACION DE LA VIVIENDA EN LA UE SE HA FINANCIARIZADO/BANCARIZADO EN BUENA MEDIDA EN LOS ULTIMOS AÑOS.11. URBANISMO, VIVIENDA Y POLITICAS SOCIALES COMO UN TODO INTEGRAL A LA BUSQUEDA DE LA CALIDAD DE VIDA, LA “MIXTICIDAD” Y EL DERECHO A LA CIUDAD.12. SEVERAS DIFICULTADES PRESUPUESTARIAS, DE GESTION Y DE ENCAJE SOCIAL DE LA POLITICA PUBLICA 100% ALQUILER SOCIAL, TODO ELLO EN UN CONTEXTO DE DESMANTELAMIENTO PARCIAL DEL ESTADO DEL BIENESTAR DESDE LOS AÑOS 80 DEL PASADO SIGLO TAMBIEN EN EL CAMPO DE LA VIVIENDA PUBLICA. • LAS CLASES MEDIAS SE PROVEEN DE VIVIENDA EN EL MERCADO (ACAPARANDO GRANDES DESGRAVACIONES FISCALES) Y LOS DESFAVORECIDOS DEPENDEN DEL PARQUE PUBLICO DE VIVIENDA Y DE LAS ENTIDADES SIN ANIMO DE LUCRO.13. EN EL RESTO DE EUROPA NO SE HA CONSEGUIDO QUE LA VIVIENDA SEA UN DERECHO SOCIAL AL NIVEL DE LA EDUCACION O LA SANIDAD ... AUNQUE EN MUCHOS PAISES ESTAN O HAN ESTADO MUY CERCA.
  • 8. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 2007 – 20¿?50 AÑOS DE POLITICAS DE VIVIENDA ORIENTADAS A GARANTIZAR UN ACCESO DIGNO … DAN SUS FRUTOS …Y SIGUEN SIENDO UN ESPEJO EN EL QUE DEBEMOS MIRARNOS CRITICAMENTE (CRITICA DUAL). • PARQUE MUNICIPAL DE ALQUILER DE AMSTERDAM – HOLANDA • PARQUE PUBLICO MUNICIPAL, COOPERATIVAS Y PARQUE PRIVADO REGULADO DE ALQUILER VIENA – AUSTRIA • COOPERATIVAS DE USO-ALQUILER COMO TERTIUM GENUS - SUECIA • ALQUILER PRIVADO CONCERTADO – BERLIN – ALEMANIA • CUOTAS DE AFFORDABLE HOUSING IMPUESTAS A LOS PROMOTORES IRLANDA • HOMELESNESS AND HOUSING ACTS (goal 2001/2012) – ESCOCIA • HLMs, CONTRATO REHABILITACION, PENALIZACION Y REQUISA DE VIVIENDAS VACIAS, LSRU, DALO, etc – FRANCIA • DESPENALIZACION DE LA OCUPACION DE VIVIENDA VACÍA HOLANDA + MORATORIA DESAHUCIOS Y AUTORECUPERACION DE EDIFICIOS PUBLICOS ABANDONADOS POR FUTUROS INQUILINOS SOCIALES ITALIA + DEMOLICION DE EDIFICIOS VACIOS SUECIA • AUTOGESTION DE LOS EDIFICIOS DE VIVIENDA EN ALQUILER SOCIAL DINAMARCA • MIXTICIDAD INTERNA DE UN EDIFICIO DE ALQUILER GESTIONADO POR UNA HOUSING COMPANY FINLANDIA. •ETC.
  • 9. 2.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA EN LAS PASADAS DECADAS 9
  • 10. 2.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA EN LAS PASADAS DECADAS 1939 -19781. LA CONGELACION DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER ES LA PRIMERA MEDIDA QUE SE TOMA EN LA ESPAÑA DE POSTGUERRA, DE FORMA SIMILAR A LO HECHO EN EL RESTO DE EUROPA. A DIFERENCIA DE LO OCURRIDO EN EL RESTO DEL CONTINENTE, EN ESPAÑA NOS ALEJAMOS DE NUESTRA TRADICIÓN DE PRODUCCION DE VIVIENDA SOCIAL -ESTADO Y EMPRESAS- (LEY DE CASAS BARATAS DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XX).2. UNA VEZ SUPERADA LA POSTGUERRA Y CUANDO SE VISLUMBRA EL FINAL DEL PERIODO DE AUTARQUIA, LA GRAN OBSESION DEL REGIMEN FRANQUISTA ES URBANIZAR A TODA COSTA Y AUMENTAR EL NUMERO DE PROPIETARIOS.  EL MINISTRO DE VIVIENDA JOSE LUIS DE ARRESE TEORIZA Y LLEVA A LA PRACTICA LA IDEA DE QUE UN PAIS DE OBREROS-PROPIETARIOS ES MÁS MANEJABLE QUE UN PAIS DE PROLETARIOS- INQUILINOS.  HAY QUE RECORDAR QUE ESPAÑA EN LOS AÑOS 60 ERA UN PAIS CON MAS DE LA MITAD DEL PARQUE DE VIVIENDA EN ALQUILER, PORCENTAJE QUE SUPERABA EL 75% EN MUCHAS CIUDADES Y ZONAS URBANAS.  SE INICIA UN LARGO CAMINO, QUE AUN HOY NO HEMOS ENMENDADO, DE FRONTAL DIVERGENCIA CON LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EUROPEAS.3. LAS SUBSIDIACIONES DE TIPOS DE INTERES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA LIBRE Y LA VPO EN COMPRA DESCALIFICABLE SON INSTRUMENTOS QUE DISEÑA EN ESTA ETAPA EL FRANQUISMO Y QUE HEREDA ACRITICAMENTE EL REGIMEN CONSTITUCIONAL.  DURANTE DECADAS SE INYECTAN AYUDAS PUBLICAS A MILLONES DE VIVIENDAS LIBRES O QUE VAN A SER LIBRES.  GARANTIZAR EL DERECHO A LA VIVIENDA EN ESTAS CONDICIONES ES COMO COGER AGUA CON UN COLADOR. 10
  • 11. 2.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA EN LAS PASADAS DECADAS 1978 -20071. EN 1978, EL ARTICULO 47 DE NUESTRA CONSTITUCION ES MAS UNA RUPTURA SEMANTICA QUE REAL.2. EN LOS PRIMEROS AÑOS DE LA DEMOCRACIA ESPAÑOLA HAY UNA SERIE DE EXPERIENCIAS DE REIVINDICACION SOCIAL DIRIGIDAS POR LAS ASOCIACIONES DE VECINOS DE BARRIOS CON GRAVES CARENCIAS (vg. ORCASITAS EN MADRID).  LA CALIDAD DE VIDA URBANA ERA UNA DE SUS PRINCIPALES REIVINDICACIONES.  LOS PARTIDOS POLITICOS COOPTARON A LOS LIDERES Y AYUDARON A DESMONTAR ESTAS EXPERIENCIAS DE MOVILIZACION CIUDADANA URBANA.3. SIN PERJUICIO DE EXPERIENCIAS AISLADAS Y VANGUARDISTAS, DESDE LOS AÑOS 80 HASTA LA GRAN CRISIS DE ACCESO Y SOBRE-ENDEUDAMIENTO DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XXI, NI EL ESTADO, NI LAS CCAA, NI LOS AYUNTAMIENTOS DEMOCRATICOS SE HAN PLANTEADO SERIAMENTE UNA RUPTURA EN RELACION AL MODELO HEREDADO DEL ANTERIOR REGIMEN.4. LOS PLANES DE VIVIENDA DE LAS AGE, CCAA Y AYUNTAMIENTOS ASPIRABAN A HACER MAS (MAS VPO EN PROPIEDAD DESCALIFICABLE Y ALGO MÁS EN MATERIA DE AYUDAS A LA REHABILITACIÓN), PERO SIEMPRE “DE LO MISMO” (NI ALQUILER SOCIAL A GRAN ESCALA, NI REGENERACION URBANA COMO POLITICA INTEGRAL, NI MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA, NI PROMOCION DE OTROS REGIMENES DE ACCESO –DERECHO SUPERFICIE, ALQUILER COOPERATIVO, COPROPIEDAD PUB-PRIV, ETC-). 11
  • 12. 2.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA EN LAS PASADAS DECADAS 1978-20075. LA VIVENDA NO HA SEGUIDO UN CAMINO PARALELO A LA SANIDAD Y LA EDUCACION EN ESPAÑA. TIENE MUCHAS MAS SIMILITUDES CON LA DEPENDENCIA/SERVICIOS SOCIALES.  LAS NOCIONES VIVIENDA COMO DERECHO SUBJETIVO CON TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y SERVICIO PUBLICO (SP) – SERVICIOS DE INTERES GENERAL (UE) DE VIVIENDA CON VOCACION DE COBERTURA UNIVERSAL DE LAS NECESIDADES DE ALOJAMIENTO SON EXTRAORDINARIAMENTE RECIENTES  DE MOMENTO, EN ESPAÑA SOLO IDEAS.6. DESDE EL AÑO 1956 HASTA HOY MISMO SE CONSIDERA, DE FORMA MAS O MENOS GENERAL, QUE LA PROVISION DE VIVIENDA ES UNA CUESTION DEL MERCADO Y QUE LA ACCION DEL ESTADO SOLO DEBE SER SUBSIDIARIA EN LAS EPOCAS DE PRIVATIZACION DE BENEFICIOS Y TRACTORA EN LAS EPOCAS DE SOCIALIZACION DE COSTOS.7. HASTA HOY HAY UNA CIERTA CONCIDENCIA ENTRE LOS AGENTES SOCIALES, ECONOMICOS Y POLITICOS SOBRE CUAL ES LA ORIENTACION PRINCIPAL DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA (CREACION DE PIB Y EMPLEO) Y CUAL LA SUBSIDIARIA (FAVORECER EL ACCESO A UNA VIVIENDA DIGNA Y A CALIDAD DE VIDA URBANA A PRECIOS RAZONABLES AL CONJUNTO DE LA POBLACION Y CON ESPECIAL PREFERENCIA A LAS CAPAS SOCIALES MAS DESFAVORECIDAS). 12
  • 13. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER 13
  • 14. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER ¿DONDE ESTAMOS EN ESTOS MOMENTOS? PARQUE DE VIVIENDABLANCA RODRIGUEZ A. LA POLITICA DE VIVIENDA EN ESPAÑA EN EL CONTEXTO EUROPERO: DEUDAS Y RETOS (2010) 14
  • 15. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER ¿DONDE ESTAMOS EN ESTOS MOMENTOS? PRECIOS DE LA VIVIENDA 15
  • 16. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER ¿DONDE ESTAMOS EN ESTOS MOMENTOS? ACCESIBILIDAD ECONOMICA DE LA VIVIENDA BANCO ESPAÑA. FUNCAS y JOSE GARCIA MONTALVO 16
  • 17. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER ¿DONDE ESTAMOS EN ESTOS MOMENTOS?CREDITO ACTIVIDAD PRODUCTIVAS, INDUSTRIALES E INMOBILIARIASSOBRE EL TOTAL DEL CREDITO AL SECTOR EMPRESARIAL PRIVADO ALEJANDRO INAURRIETA – LA POLITICA DE VIVIENDA EN ESPAÑA (2010) 17
  • 18. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER ¿DONDE ESTAMOS EN ESTOS MOMENTOS? ¿PROBLEMA DE DEUDA PUBLICA O DE DEUDA PRIVADA DIRIGIDA DE FORMA PREFERENTE A LA BURBUJA INMOBILIARIA? EMPRESAS 300.000 crédito promotor AAPP 100.000 crédito inmobiliario (SIN EEFF) 217.000 exposición inmobiliario 0.7 billones 150.000 activos tóxicos 1.2 billones 50.000 + 50.000 dotaciones euros 110.000 ayudas publicas españolas euros + 200.000 barra libre liquidez UE. 17.6000 mora hipotecaria PARTICULARES (1.75% PIB)PARTICULARES VIVIENDA 0.9 billones 300.000 ejecuciones hipotecarias euros 0.6 billones desde el inicio de la crisis euros Proyección finales 2012: 500.000 desahucios 18
  • 19. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER ¿Y ESPECIFICAMENTE EN MATERIA DE ALQUILER?1. LEGISLACION MOTORIZADA.2. DESCOORDINACION ADMINISTRATIVA Y FALTA DE INFORMACION INTEGRADA QUE PERMITA MEDIR LA EFICIENCIA Y LA EFICACIA DE LA ACCIÓN PÚBLICA EN MATERIA DE ALQUILER.3. MULTIPLICIDAD DE INSTRUMENTOS A DISPOSICIÓN DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS, LO QUE EN EL CASO DEL FOMENTO DEL ALQUILER, EQUIVALE A INEXISTENCIA DE UNA POLÍTICA SÓLIDA EN LA MATERIA.4. ENTRE EL NORMATIVISMO NOMINAL Y EL SEMANTICO.5. LA AUSENCIA DE UN DISCURSO EUROPEIZANTE EN RELACION A LO HIPOTECARIO, FISCAL Y PRESUPUESTARIO PÚBLICO EN CONEXIÓN CON EL ALQUILER.6. RECORTES PRESUPUESTARIAS, DEROGACIONES NORMATIVAS, DESPIDOS, VENTAS …7. LA EXCEPCIONALIDAD ESPAÑOLA EN MATERIA DE POLÍTICAS PUBLICAS DE ALQUILER PUEDE SOSTENERSE AUN POR MUCHOS AÑOS. 19
  • 20. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILERLEGISLACION MOTORIZADA (I) 1. EL NO ALQUILER O LA COMPRA DIFERIDA: ALQUILER DE VIVIENDA PROTEGIDA CON OPCIÓN DE COMPRA (PEVRU ESTATAL Y CCAA). 2. DIFERENTE PUNTO DE PARTIDA, MISMO PUNTO DE LLEGADA: COPROPIEDAD Y DERECHO DE SUPERFICIE CONSOLIDABLES POR EL PARTICILAR vs. DERECHO DE SUPERFICIE CONSOLIDABLE POR LA ADMINISTRACION (DERECHO DE USO O ALQUILER VITALICIO). 3. ALQUILER PUBLICO SIN PARQUE PUBLICO DE ALQUILER: AYUDAS PÚBLICAS DIRECTAS A INQUILINOS PARA EL PAGO DE ARRENDAMIENTO  CLASES MEDIAS Y BAJAS: RBE Y SPA ESTATALES, PLAN Y BOLSA ALQUILER CAM, AVALLOGUER CATALAN, BIZIGUNE VASCO, ETC  EMERGENCIA SOCIAL: PEVRU ESTATAL, AYUDAS AL ALQUILER CONCURRENCIALES Y NO CONCURRENCIALES CATALANAS, RGI-AES-CV VASCOS, ETC. 4. PARQUE DE ALQUILER ASEQUIBLE, SOCIAL O PUBLICO:  AYUDAS PUBLICAS A LA PROMOCION DE: (PEVRU ESTATAL Y CCAA).  RED VIVIENDA PROTEGIDA, DOTACIONES RESIDENCIALES, ALOJAMIENTOS TEMPORALES, VIVIENDAS DE INSERCIÓN SOCIAL, CONCERTACIÓN PÚBLICO PRIVADA EN MATERIA DE ALQUILER DE INSERCIÓN SOCIAL, COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA EN MATERIA DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA, ETC.  SOBRE TODO EUSKADI (VISESA Y ALOKABIDE) Y NAVARRA + PLAN ALQUILA 45.000 CAM + RED CONCERTADA CON LA INICIATIVA SOCIAL DE VIVIENDAS DE ALQUILER SOCIAL EN CATALUÑA.  LAS NUEVAS FUENTES DE FINANCIACION: BEI Y FONDOS DE INVERSIONES EXTRANJEROS. 20
  • 21. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILERLEGISLACION MOTORIZADA (II) 5. ALQUILER ASEQUIBLE, SOCIAL O PUBLICO SIN CONSTRUCCION DE NUEVA VIVIENDA: IMPULSO PÚBLICO DE LA MOVILIZACIÓN DE VIVIENDA LIBRE VACÍA HACIA SU ALQUILER, EN OCASIONES SOCIAL, Y PENALIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA QUE RECHAZA AYUDAS PÚBLICAS A SU REHABILITACIÓN Y ALQUILER.  AVALLOGUER, AYUDAS A LA REHABILITACION, ALQUILER PUBLICO GARANTIZADO Y EXPROPIACION TEMPORAL DEL USUFRUCTO DE LA VIVIENDA VACIA QUE RECHAZA AYUDAS EN CATALUÑA (vs. DEROGACION Y COPROPIEDAD PRIVADA-PRIVADA).  BIZIGUNE Y NON NATO CANON DE LA VIVIENDA VACIA EN EUSKADI (vs. ASAP). 6. ASIMILACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE A LAS AYUDAS PÚBLICAS A LA PROMOCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER. 7. CONCESIÓN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO PÚBLICO CON DESTINO A ALQUILER PROTEGIDO. 8. CONVERSIÓN DE VIVIENDA LIBRE EN STOCK EN VIVIENDA PROTEGIDA, TEMPORALMENTE EN ALQUILER PÚBLICO. 9. AGILIZACIÓN PROCESAL DEL LANZAMIENTO DE LOS INQUILINOS DEUDORES. 10. DEPOSITO DE LAS FIANZAS DE LOS ALQUILERES Y GESTIÓN PÚBLICA DE LAS MISMAS 11. ARBITRAJE PÚBLICO DEL ALQUILER PRIVADO. 12.ALQUILER SOCIAL DE EMERGENCIA PARA LOS SOBREHIPOTECADOS OBJETO DE DESAHUCIOS. 21
  • 22. 3.- SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILERLEGISLACION MOTORIZADA (III):LAS TECNICAS NO ENSAYADAS, PERO YA PROPUESTAS POR LA DOCTRINA Y ORGANISMOINTERNACIONALES.1. PROTECCIÓN LEGAL DE LA SEGURIDAD EN LA TENENCIA DEL INQUILINO.2. CONTROL DE PRECIOS DE DETERMINADOS TIPOS DE ALQUILERES PRIVADOS Y/O CONCERTADOS.3. ESTÍMULOS FISCALES AL ALQUILER PRIVADO, PÚBLICO Y CONCERTADO.4. LAS RESERVAS DE SUELO PARA SU DESTINO NO A VIVIENDA PROTEGIDA EN VENTA, SINO A VIVIENDA DE ALQUILER ASEQUIBLE (PRIVADA, PUBLICA O CONCERTADA). DE FORMA DIFERENCIADA DE LAS RESERVAS DE SUELO PARA DOTACIONES RESIDENCIALES.5. OBLIGACIONES URBANISTICAS DE REHABILITACION Y REGENERACION EN SUELO URBANO COMO CONDICION A LAS EXPANSIONES EN NUEVO SUELO URBANIZABLE. CONECTAR ECONOMICA Y URBANISTICAMENTE LA REPARACION DE LA CIUDAD YA EXISTENTE CON LA CREACION DE NUEVA CIUDAD. REQUISITO OBSTATIVO O MODULADOR.6. OBLIGACIÓN DE RESULTADOS DE LA ADMINISTRACIÓN EN FORMA DE CREACIÓN DE UN PARQUE MÍNIMO DE VIVIENDAS PARA FINES SOCIALES, EN UN DETERMINADO HORIZONTE TEMPORAL Y CON PENALIZACIONES PARA LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS INFRACTORAS.7. CONSIDERACIÓN DE LA VIVIENDA COMO UN DERECHO SUBJETIVO EN SEDE AUTONÓMICA, CON TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, MATERIALIZABLE EN EL ACCESO A UNA VIVIENDA EN ALQUILER PÚBLICA O A UNA AYUDA PÚBLICA PARA SUFRAGAR EL ALQUILER. 22
  • 23. 4.- PROPUESTAS DE ACTUACION A FUTURO 23
  • 24. 4.- PROPUESTAS DE ACTUACION A FUTUROEL URBANISMO ESPAÑOL NECESITA NUEVOS STATEHOLDERS TERRITORIO TECNICOS CIUDAD gnosis + ars topos AAPP CIUDADANIA POLITICOS (participación) BANCOS implicación EMPRESAS interés general y beneficios a largo plazo 24
  • 25. “BASQUE PUBLIC HOUSING POLICIES, A DIFFERENTIAL MODEL WITHIN SPAIN, STILL FAR AWAY FROM CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS” DESIERTOS URBANIZADOS (1) “CIUDAD” DE VALDELUZ (GUADALAJARA – CASTILLA LA MANCHA) 25
  • 26. “BASQUE PUBLIC HOUSING POLICIES, A DIFFERENTIAL MODEL WITHIN SPAIN, STILL FAR AWAY FROM CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS” DESIERTOS URBANIZADOS (2) “CIUDAD” DE SESEÑA (TOLEDO – CASTILLA LA MANCHA) 26
  • 27. “BASQUE PUBLIC HOUSING POLICIES, A DIFFERENTIAL MODEL WITHIN SPAIN, STILL FAR AWAY FROM CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS” DESIERTOS URBANIZADOS (3) “PUERTO DEPORTIVO” (LAREDO - CANTABRIA) 27
  • 28. “BASQUE PUBLIC HOUSING POLICIES, A DIFFERENTIAL MODEL WITHIN SPAIN, STILL FAR AWAY FROM CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS” DESIERTOS URBANIZADOS (4) “AEROPUERTO” DE CASTELLON (CASTELLON - VALENCIA) 28
  • 29. “BASQUE PUBLIC HOUSING POLICIES, A DIFFERENTIAL MODEL WITHIN SPAIN, STILL FAR AWAY FROM CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS” DESIERTOS URBANIZADOS (5) LA “CIUDAD” DE LA CULTURA (SANTIAGO DE COMPOSTELA – GALICIA) 29
  • 30. “BASQUE PUBLIC HOUSING POLICIES, A DIFFERENTIAL MODEL WITHIN SPAIN, STILL FAR AWAY FROM CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS” DESIERTOS URBANIZADOS (6) RADIALES MADRID 30
  • 31. 3.- PERSPECTIVAS DE FUTURO: SI TODO PERMANECE IGUAL, VOLVERA A PASAR LO MISMO … PERO ES POSIBLE NO CAER DE NUEVO EN LA MISMA PIEDRA LAS CIUDADES ESPAÑOLAS NECESITAN NUEVOS STATEHOLDERS que hagan posible … MORATORIA CONSTRUCTIVA MOVILIZACION VIVIENDA VACIA COLABORACION PUBLICO PRIVADA EMPRESAS PUBLICAS + BANCOS + EMPRESAS PRIVADAS +PROFESIONALES GESTION + ENTIDADES SIN ANIMO DE LUCRO + ETC ALQUILER REHABILITACION 31
  • 32. 3.- PERSPECTIVAS DE FUTURO: SI TODO PERMANECE IGUAL, VOLVERA A PASAR LO MISMO … PERO ES POSIBLE NO CAER DE NUEVO EN LA MISMA PIEDRA LAS CIUDADES ESPAÑOLAS NECESITAN NUEVOS STATEHOLDERS que hagan posible …MIENTRAS TANTO … URBANISMO ADAPTATIVO Manu Fernandez NAIDER CO RE 32
  • 33. 3.- PERSPECTIVAS DE FUTURO: SI TODO PERMANECE IGUAL, VOLVERA A PASAR LO MISMO … PERO ES POSIBLE NO CAER DE NUEVO EN LA MISMA PIEDRA LAS CIUDADES ESPAÑOLAS NECESITAN NUEVOS STATEHOLDERS que hagan posible …MIENTRAS TANTO … INVERTIR EN SOFTWARE SOCIALPARA PODER ULTRAUTILIZAR NUESTRO INMENSO HARDWARE URBANO E INFRAESTRUCTURAL INFRAUTILIZADO U OCIOSO SOFT HARD 33
  • 34. 3.- PERSPECTIVAS DE FUTURO: SI TODO PERMANECE IGUAL, VOLVERA A PASAR LO MISMO … PERO ES POSIBLE NO CAER DE NUEVO EN LA MISMA PIEDRA LAS CIUDADES ESPAÑOLAS NECESITAN NUEVOS STATEHOLDERS que hagan posible …MIENTRAS TANTO … NUEVOS SERVICIOS URBANOS … GESTIONADOS POR NUEVOS PROFESIONALES Y EMPRESAS DE LO INMOBILIARIO (VENDER) A LO PATRIMONIAL (QUEDARSE) DE LO PATRIMONIAL (QUEDARSE) A LA REVOLUCION URBANA – JEBBURGMANN -(SACAR EL MAXIMO VALOR AL TEJIDO URBANOEXISTENTE): RE + CO + ECO + MOV + GERON + … GESTORES PROFESIONALES DE NUEVOS SERVICIOS URBANOS: • HABITABILIDAD • ENERGIA • ECOEFICIENCIA • MOVILIDAD • TUTELA DE MAYORES (PRE)DEPENDIENTES • ETC. 34
  • 35. 3.- PERSPECTIVAS DE FUTURO: SI TODO PERMANECE IGUAL, VOLVERA A PASAR LO MISMO … PERO ES POSIBLE NO CAER DE NUEVO EN LA MISMA PIEDRA LAS CIUDADES ESPAÑOLAS NECESITAN NUEVOS STATEHOLDERS que hagan posible …MIENTRAS TANTO … ANTE LA IRRESPONSABLE INHIBICION DE LA MAYOR PARTE DE LAS AAPP Y ENTIDADES FINANCIERAS … LAS SOLUCIONES VENDRAN DE ABAJO O NO VENDRAN UP DOWN 35
  • 36. 3.- PERSPECTIVAS DE FUTURO: SI TODO PERMANECE IGUAL, VOLVERA A PASAR LO MISMO … PERO ES POSIBLE NO CAER DE NUEVO EN LA MISMA PIEDRA LAS CIUDADES ESPAÑOLAS NECESITAN NUEVOS STATEHOLDERS que hagan posible … MIENTRAS TANTO … YES WE CANBATALLA CULTURAL: “NO TE HIPOTEQUES, NO TIRES EL DINERO” + LOS PAISES MAS POBRES DE LA UE SON LOS QUE MENOS ALQUILER TIENEN + ETC BUENOS (ANTES QUE GRANDES) ACUERDOS PARA LA CAPTACION DE STOCK GESTION PROFESIONAL: MOROSIDAD, ROTACION, MANTENIMIENTO, ETC. “DESFINANCIARIZACION”: RECURSOS PROPIOS, BAJO APALANCAMIENTO, INVERSORES CON MENTALIDAD PATRIMONIAL Y NO INMOBILIARIA, ETC. GARANTIZAR RENTABILIDADES A PROPIETARIOS E INVERSORES: PERO SIENDO CLAROS, EL BENEFICIO OPTIMO RARA VEZ SERA SUPERIOR AL5%SEGURIDAD EN DE LA TENENCIA DE LOS USUARIOS: SI QUEREMOS QUE EL ALQUILER SEA UNA FORMA DE VIDA. IMAGINACIÓN JURÍDICA: ALQUILER, COOPERATIVAS DE USO, DERECHO DE SUPERFICIE, COPROPIEDAD EN DETERMINADAS CONDICIONES, ETC. BUENAS PRACTICAS BIEN PUBLICITADAS COMO ELEMENTO TRACTOR: BUENOS PROYECTOS PILOTOS BIEN VENDIDOS 36
  • 37. Blog LEOLO Facebook Javier Burón Cuadrado Twitter javierburonc Slideshare Javier Buron Delicious javierburonc Grupo de debate Facebook VIVIENDA PUBLICA YAGrupo de debate Linkedin COLABORACIÓN PÚB-PRIV VIVIENDA Y SERVICIOS URB EKITEN THINKING http//www.ekitenthinking.org