Aan en verkoop onroerend goed

  • 259 views
Uploaded on

 

More in: Education
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
259
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
1
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Aan- en verkoop onroerend goed
  • 2. Situatie op de woningmarkt 2
  • 3. OorzakenMarktsituatieFinancieringsmogelijkhedenWoningaanbod is grootFiscale wijzigingen in de toekomst 3
  • 4. Verschuiving door marktsituatieAard van gemelde zaken verandert. We hebben 3 maanden met de koper onderhandeld en nu weigert hij de koopovereenkomst te ondertekenen. Kunnen we de koper verplichten mee te werken? De koper heeft een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van financiering, maar kan dit zomaar, zonder verdere inzage in stukken? De verkoper vordert de 10% van de koopsom. U begrijpt dat ik dit bedrag niet op de plank heb liggen. Ben ik de boete verschuldigd? De hypotheekverstrekker heeft fouten gemaakt waardoor ik schade heb geleden. Kunt u mijn schade verhalen? 4
  • 5. AgendaSchriftelijkheidsvereisteBedenktijdFinancieringsvoorbehoudBoeteAansprakelijkheid van derden 5
  • 6. SchriftelijkheidsvereisteArtikel 7:2 lid 1 Burgerlijk WetboekDe koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak ofbestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon isdie niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijkaangegaan. 6
  • 7. Schriftelijkheidsvereiste 2Rb Leeuwarden 8 oktober 2004: De verkoper kan geen beroep doenop het ontbreken van schriftelijkheid.Rb Dordrecht 2 februari 2005: De verkoper komt wel een beroep toeop het ontbreken van schriftelijkheid.Rb Arnhem 20 maart 2006: De verkoper komt wel een beroep toe ophet ontbreken van schriftelijkheid.Rb Haarlem 24 mei 2006:De verkoper komt wel een beroep toe op hetontbreken van schriftelijkheid.Rb Haarlem 6 juni 2006: De verkoper kan geen beroep doen op hetontbreken van schriftelijkheid. 7
  • 8. Schriftelijkheidsvereiste 3HR 9 december 2011Ook de particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper eenberoep toe op het schriftelijkheidsvereiste. 8
  • 9. BedenktijdArtikel 7:2 lid 2 Burgerlijk WetboekDe tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aande koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan deverkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagenna deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden.Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zesmaanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak ofhetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, danontstaat het recht niet opnieuw.Drie dagen termijnHet recht de koop te ontbinden 9
  • 10. FinancieringsvoorbehoudEen financieringsvoorbehoud is een beding in de koopovereenkomstwaarin wordt bepaald dat de koper de mogelijkheid heeft om, tot aaneen bepaalde datum, zonder boete de koopovereenkomst te ontbindenindien hij de financiering niet tijdig rond krijgt.Inhoud is vormvrijTijdig inroepen 10
  • 11. Financieringsvoorbehoud 2Al het redelijke mogelijke doen- Inbreng eigen middelen- Hypotheekvorm- Inkomen partnerGoed gedocumenteerdTenzij anders is overeengekomen tussen partijen mag van dekoper worden verwacht dat hij ter staving van het niet verkrijgenvan financiering ten minste twee gedocumenteerdefinancieringsafwijzingen overlegt aan de verkoper. 11
  • 12. BoeteArtikel 6:94 lid 1 Burgerlijk WetboekDit artikel geeft de rechter de bevoegdheid een contractuele boete opverlangen van de schuldenaar te matigen als de billijkheid ditklaarblijkelijk eist.- Aard van de overeenkomst- Inhoud en strekking van het beding- Verhouding schade en boeteIn rechtspraak geen vaste lijn. 12
  • 13. Aansprakelijkheid derden Makelaar Hypotheekadviseur NotarisOvereenkomst van opdracht is de basis.Wat is een goede opdrachtnemer? Maatstaf is of hij bij zijn werkzaamheden de zorg van een redelijkhandelend en redelijk bekwaam vakgenoot in acht heeft genomen. Aan de hand van de concrete omstandigheden zal moeten wordenbeoordeeld of aan de hiervoor genoemde maatstaf is voldaan. Voor het beoordelen van de vraag of de opdrachtnemer tekort isgeschoten is de inhoud van de overeenkomst (opdracht van belang). 13
  • 14. Professionele opdrachtnemerMakelaar (zowel aankopend als verkopend) Bemiddelt bij het tot stand komen van koopoverkomsten Wat mag je daaronder begrijpen? In beginsel geen vertegenwoordigingsbevoegdheid 14
  • 15. Professionele opdrachtnemerHypotheekadviseur Bemiddelt bij het tot stand komen van geldleningsovereenkomsten Wat mag je daaronder begrijpen? 15
  • 16. Professionele opdrachtnemerNotaris Ambtshandelingen Overige taken 16
  • 17. Aansprakelijkheidhypotheekadviseur en makelaarHypotheekadviseur behoort op de hoogte te zijn van regelmatig doorbanken gebruikte clausules en acceptatievoorwaarden.De zorgplicht van de makelaar brengt niet zonder meer met zich meedat hij op de hoogte is van de door de bank veelvuldig gehanteerdeclausules en acceptatievoorwaarden.Tekortkoming hypotheekadviseur kan niet aan bank wordentoegerekend (geen vertegenwoordiger). 17
  • 18. Verdere aansprakelijkheid makelaarEigen makelaar Beoordelen bouwkundige staat van de woning, opnemen ontbindende voorwaarde(n), opnemen ouderdomsclausule, wijzen op mogelijkheid/noodzaak om ontbindende voorwaarde(n) in te roepen. Basis aansprakelijkheid is tekortkoming van de overeenkomst tot bemiddeling (opdracht). Contractuele aansprakelijkheid.Makelaar wederpartij Verschaffen van juiste informatie (voorzover hem bekend of bekend had moeten zijn) in bijvoorbeeld een verkoopbrochure. 18
  • 19. Aansprakelijkheid notarisDe notaris moet de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokkenpartijen behartigen. Notaris is in beginsel persoonlijk aansprakelijk. Geldt niet alleen voor ambtshandelingen maar ook voor het werkzaamheden die daarmee samenhangen (bijvoorbeeld adviseren en opstellen koopcontract). Indien instructies onduidelijk of verdacht zijn, moet notaris actief informatie inwinnen. Notaris moet koper van een nieuwbouwwoning alleen wijzen op het ontbreken van een garantie als die op grond van de koopovereenkomst had mogen worden verwacht. 19
  • 20. ConclusieEigen rol en verantwoordelijkheid.Maatstaf voor het nakomen is de zorg van een redelijk handelenden redelijk bekwaam vakgenoot.Met welke professionele partij ga je in zee?ZorgplichtGedetailleerde vastlegging 20