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  • 1. Feasibility Evaluation Model via Risk Management 오피스 빌딩 개발 평가모델 NOTICE: Proprietary and Confidential This material is proprietary to writers. It shall not be used, reproduced, copied, disclosed, transmitted, in whole or in part, without the permissions of writers © 2004 copyrights reserved Summer, 2004
  • 2. 1. 오피스 빌딩 개발에 대한 우리의 이해 1-1. 오피스 빌딩 개발위험에 대한 우리의 이해 1-2. 오피스 빌딩 개발결정 요인과 투자방식에 대한 이해 1-3. 오피스 빌딩 가치평가 방식에 대한 정의
  • 3. 3 1-1. 오피스 빌딩 개발위험에 대한 우리의 이해 • 부동산 위험에 영향을 미치는 변화는 크게 거시경제 변화, 부동산 특수적 변화, 제도적 변화로 크게 3개로 분류될 수 있으며, 거시경제 변화에 대해서만 고려하였다. • 부동산 위험의 종류로는 크게 인플레이션 위험, 입지 위험, 이자율 위험, 시장 위험, 관리 위험, 유동성 위험, 신용 위험 등이 있는데, 입지 위험, 이자율 위험, 시장 위험에 대해서만 이슈를 파악하도록 하였다. Event Issue •부동산의 수요와 공급과 그에 따른 부동산의 가치에 영향을 주는 요인 거시경제 변화 유동성 위험 신용 위험 이자율 위험시장 위험 인플레이션 위험 관리 위험 입지 위험 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4 •해당 지역의 핵심시설이 이전 또는 들어섬으로써 오피스 빌딩의 수요와 공급이 변화하는 요인 부동산 특수적 변화 •신용위험에 영향을 줄 수 있는 제도변경, 용도지역 변경, 인허가 문제 등의 요인 제도적 요인
  • 4. 4 1-2. 오피스 빌딩 개발결정 요인과 투자방식에 대한 이해 임대이익개발이익 •오피스 빌딩 개발사업을 결정하기 위해서는 크게 시장의 규모, 상품의 수익성, 가치의 성장성 등을 고려하여 투자하게 되는데, 투자 시 투자목적에 따라 위험은 높으나 수익률이 높은 개발사업과 반대로 위험은 낮으나 안정적이고 장기적으로 수입을 올리기 위한 임대수입 사업으로 분류될 수 있다. 매각이익 오피스 빌딩 개발회사 & 금융회사 • 수익률: 낮음 • 위험: 낮음 임대사업 (70%) • 수익률: 높음 • 위험: 높음 개발사업 (30%) •기존 부동산의 가격이 너무 높아져 직접 개발 후 보유하는 것이 더 저렴한 경우 •경쟁이 심해져서 양질의 부동산을 확보하기에 어려울 경우 •회사의 성장전략의 일환으로 시행되는 경우 개발사업 이유 주요 투자결정 요소 시장의 규모 상품의 수익성 가치의 성장성 •일반적으로 투자자는 장기적이고 안정적인 수입 추구를 하는 경향을 띠는 경우가 많음 •사무실/산업용, 주거, 소매시설 순으로 투자를 진행하며, 이에 대한 비율이 다른 부분에 비해 상당한 부분을 차지하고 있음 임대사업 특징 오피스 빌딩 개발회사의 수익 구조 (Business Model) 매각 개발 임대 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 5. 5 1-3. 오피스 빌딩 가치평가 방식에 대한 정의 •부동산 임대업에서 기본적으로 고려되는 본원적 가치를 창출하는 요소들을 파악하여, 이들 본원적 가치요소를 시장이자율, 투자자요구 이자율, 공사비, 토지비, 관리비, 윌세, 공실률로 분류하였다. •해당 요소들은 시행사에 사용되는 엑셀 자료를 바탕으로 모델링을 위해서 단순화하였다. Factor Attribute Cost 시장이자율 : 시장이자율 x (1 + 변화율) 투자자 요구수익률 : 투자자의 요구에 따라 다름 공사비 : 공사비 x (1 + 변화율) 토지비 : 토지비 x (1 + 변화율) 관리비 : 관리비 x (1 + 변화율) 월세 : 월세 x (1 + 변화율) 공실률 : 공실률 x (1 + 변화율) Business Model 매각 이익 임대 이익 개발 이익 Revenue Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 6. 2. 오피스 빌딩 개발평가 모델 구현 2-1. 위험관리 방식에 대한 이해 2-2. 위험평가를 통한 위험관리 2-3. Value Measurement 2-4. Risk Transfer & Risk Control 2-5. Risk Retention 2-6. Valuation Model Framework
  • 7. 7 2-1. 위험관리 방식에 대한 이해 •Risk Management의 주요목적은 단순히 위험을 축소하고 적절히 통제하는 정도의 소극적인 개념을 넘어서 가치를 극대화하는 적극적인 문제해결이다. 따라서, Risk에 대한 정확한 이해를 바탕으로 적절한 대응방법을 찾아 Risk Management의 목적을 달성하도록 해야 한다. (위험에 대한 자세한 설명은 Appendix를 참고) 방법 정의 주요기법 위험 통제 (Risk Control) - 손실의 발생 횟수나 발생 규모를 체계적인 기법을 통해 줄이는 것 - 할인율 조정, 현금흐름 조정, 민감도 분석, 시뮬레이션 및 시나리오 기법, VaR 위험 전가 (Risk Transfer) - 잠재적인 손실발생에 따른 부담 및 책임을 제3의 계약자나 보험회사에게 이전시킴 - 계약 또는 보험에 의한 위험이전 위험 보유 (Risk Retention) - 발생할 수 있는 미래의 손실을 미리 부담하는 형태 - 감가상각 요인 감안하여 준비금 ▪ 충담금설정 위험 회피 (Risk Avoidance) - 가장 기본적인 위험관리 방법 - 투자손실 발생가능성을 사전에 차단 - 부동산시장의 순환주기를 고려한 투자 - 특수물건에 대한 투자회피 - 변동금리 형태의 차입금 회피 등 대응방법에따른 위험의일반적구분 Risk에대한이해 Risk Management위험 외부적 위험 본원적 위험 Risk Retention 미인지 위험 외부변화위험 내부변화위험 본원적 가치 Risk Transfer Risk Control Value Measurement Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 8. 8 2-2. 위험관리를 반영한 사업모델의 수립 •위험은 Issue Analysis을 통해 정성적인 측면과 정량적인 측면의 2가지 측면으로 모델에 반영되며, 본원적 가치 측정방법을 위한 Value Measurement와 Risk Management를 통한 Risk의 비용화하여 사업성 평가에 반영한다. •Risk Management의 4가지 항목들은 상황에 맞게 선택적으로 취할 수 있으며, 이를 통하여 보다 합리적인 의사결정을 할 수 있다. Regional factor & Trend Analysis Feasibility Verification ValuationModel Profit = F(개발이익,임대이익,매각이익) x ( 1 + 변화율) = Value Measurement  Risk Cost Valuation Model QualitativeAnalysis Improvement of Model ValuationModel •위험요소를 사업모델의 수립과정에서 미리 반영한다. •따라서 프로젝트 진행과정 중에 발생하는 위험에 대하여 완충(Buffering)이 가능하다. Value Measurement Risk + Business Plan Buffering Value Measurem ent Risk Control Risk Transfer Risk Retention QuantitativeAnalysis Demand - Supply Analysis Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 9. 9 2-3. Value Measurement •7개의 요소가 개발이익, 임대이익 그리고 매각이익을 구성하는 식을 제시한다. 개발이익은 매각요구수익률에 의해 결정되고, 나머지 임대이익과 매각이익은 공사종료시점 이후 임대사업이 가능한 시점부터 임대사업 년 수에 따라 다르게 표시된다. (공사비 + 초기토지비 + 투자자이자비용) X 매각요구수익률 + 토지상승이익 개발이익 • 공사비 : 연면적 x 평당 공사비 • 초기 토지비 : 대지평수 x 평당 토지비 • 투자자이자비용 : ( 공사비 + 초기토지비 ) x (1 + 투자자요구수익률)^공사기간 • 토지상승이익: 초기 토지비 x (1 + 토지상승비율)^공사기간 프리미엄 – 감가상각비 X 임대사업년수 매각이익 • 프리미엄 : 초기토지비 x (1 + 토지상승비율) ^ 임대사업년수 x (1 – 공실률) • 감가상각비 : 공사비 / 빌딩내용연수 ( 월세수입 + 보증금이자수익 – 관리비용 - 투자자이자비용) X 임대사업년수 임대이익 • 월세수입 : 연면적 x (1 - 공실률) x 월세 x 12개월 • 보증금이자수익 : 월세 x 10 x 연면적 x (1 - 공실률) x 시장이자율 • 관리비용 : 관리비 x 연면적 x 12개월 • 투자자이자비용 : ( 공사비 + 초기토지비 ) X 투자자요구수익률 Net Profit Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 10. 10 2-4. Risk Transfer & Risk Control •위험요소를 평가하여 적정한 Buffer를 설정해 두도록 한다. •주어진 항목의 경향성을 찾을 수 있는 경우 미래의 가치를 보다 적은 오차율로 계산할 수 있고, 경향성을 찾을 수 없는 경우 미래의 가치는 현재가치의 전체 오차율을 위험은 다양한 환경에서 발생하는 이슈로부터 인지되는데, 해당 이슈에 대한 분석을 통해 그 이슈의 반영한다고 보았다. • 이벤트에 의한 이슈들의 가중치 분석 결과를 이용하여 각 이슈의 가중치를 수치화 한다. 1st Step : Issue Analysis의 분석 결과 이용 • 가중치 분석 결과를 이용하여 Assumption에서 제시된 7가지 Factors에 대한 영향도를 수치화 한다. 2nd Step : Factors 에 대한 영향도 수치화 • 분석된 결과에 대해 AHP를 이용하여 각 항목들의 영향도에 대한 중요도를 결정한다. 3rd Step: AHP를 이용한 가중치 결정 • 분석된 결과에 대해 AHP를 이용하여 각 항목들의 영향도에 대한 중요도를 결정한다. 4th Step: Net Profit Buffer 계산 •경향성의 존재 여부를 회귀 분석을 통해서 실시하며, 분석된 결과가 유효한 경우 사용한다. •경향성을 찾기 위해 먼저 Exponential Smoothing (Holt’s) 함수를 이용하여 값을 구하고, •이 둘간의 차 - 절대 평균 편차(MAE: Mean Absolute Error) - 를 최소화할 경우 나타나는 Exponential Smoothing a계수의 값이 1이상인 경우 경향성의 존재한다고 판단하여 2단계로 진행 1st Step : Exponential Smoothing 이용 2nd Step : 회귀 분석 이용 •앞에서의 방법을 이용하여 얻은 향후 1년치의 데이터를 예측하고, 이에 대한 평균과 분산을 구하여 Monte Carlo Simulation을 이용하여 미래의 대한 예상치를 추정한다. 3rd Step : Monte Carlo Simulation Risk Transfer Risk Control Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 11. 11 2-5. Risk Retention •인식하지 못한 Event로 인하여 발생하게 될 Cost중 사업에 대해 영향을 주는 부분에 대해서만 위험 변화량 을 측정하고, 이에 대해 Buffering를 해둔다. •Cost의 산정은 Risk Control에서 구한 Risk Cost에 미인지 Event를 통한 Risk의 Buffer에 대한 Company Policy 를 고려하여 산정한다. Event Recognition Problem Recognition EVENT 1 EVENT 2 World Risk a Risk b EVENT 6 EVENT 5 Risk x Risk y No Recognition 미 인 지 된 Event 로 발 생 된 Risk 에 대 한 대 비 가 필 요 매각임대개발 Risk 변화량 Company Policy 고려함 고려하지 않음 - + Allowance set-up Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 12. 12 2-6. Valuation Model Framework Environment Analysis •기존의 측정방법인 Value Measurement와 위험에 대한 분석내용을 포함한 Model을 제시하며, 환경분석, 이슈 분석, 본원적 가치측정, 위험평가 등을 통하여 보다 효율적인 모델이 됨을 알 수 있다. 이러한 모델을 통하여 사업성 평가를 수행 시에 보다 효과적인 평가가 수행 되도록 한다. Feasibility Verification Valuation Model Value Measure- ment Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis Business Model Set-up 매각 임대 개발 Solver AHP Simulation 대손충당금 Risk Optimization Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 13. •2003년 상반기부터 서울 최대 도심지역인 '종로'에 30층 규모의 최첨단 인텔리전트 빌딩을 설립하여 외국계 기업의 한국 지사, 외국계 정부기관의 한국 주재기관, 국내 주요 대기업 등을 핵심 고객군으로 하는 건물 설립 및 임대 사업 프로젝트를 추진 중이다. •하지만, 현재 시중에 행정특별시 이전에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있으며, 이러한 사실이 현실로 나타날 경우 투자자들이 투자조건을 변경할 것으로 판단이 되며, 이로 인해 차후의 사업계획이 변경되어야 할 가능성이 매우 높다. 프로젝트 시행사의 고민
  • 14. Situation • 2003년 상반기부터 서울 ‘종로’에 30층 규모의 최첨단 인텔리전트 빌딩을 설립하여 국내외의 주요 대기업 등을 핵심 고객으로 하는 건물 설립 및 임대 사업 프로젝트 추진 중 • A, B의 두 금융회사로부터 투자조건을 다르게 제안을 받은 상태 시행사 A B Forecasting Uncertainty • 행정특별시를 서울에서 충남권으로 이전할 수도 있다는 언론 보도가 계속 나옴 • 이것이 현실화 된다면 Project의 기대수익과 비용이 변화할 것임 • 따라서 A,B 은행의 투자조건도 변경될 것임 행정특별시 이전 Event 예상되는 문제점 • 잠재 고객의 감소 가능성 • 예상 임대료 수준의 인하 가능성 기대 수익 • 매입 후보지의 지가 하락 가능성 • 투자조건 악화 가능성 비 용
  • 15. 15 Valuation Model Framework - 제약사항 Environment Analysis Feasibility Verification Valuation Model Value Measure- ment Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis Business Model Set-up 매각 임대 개발 Solver AHP Simulation 대손충당금 Risk Optimization •이러한 위험관리를 통한 오피스 빌딩 사업에 대한 가치평가를 진행하고자 하나, 현재 가지고 있는 데이터의 한계로 인하여 수요/공급에 대한 분석을 실시하지는 못하였다. •전개될 사항에 대한 데이터들은 시장에서 사용되고 있는 실제 데이터를 이용하여 합리적으로 추정하여 사용되었다.
  • 16. 3-1. 투자환경 분석을 위한 주요 요소 파악 3-2. 환경분석에 대한 정리 3. 주요 경기 동향 및 지역환경 분석
  • 17. 17 Valuation Model Framework Environment Analysis Feasibility Verification Valuation Model Value Measurement Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis
  • 18. 18 3-1. 투자환경 분석을 위한 주요 요소 파악 •일반적으로 부동산은 거시적 환경의 영향을 받으며, 이러한 거시적 환경 요소들에 의해서 부동산을 둘러싸고 있는 지역, 공급, 수요의 각 요소들에게 영향을 주게 된다. Competitor Analysis 공급 Customer Analysis 수요 Company Analysis 오피스 빌딩 프로젝트 잠재적 시장 진입자 (신규빌딩) 대체 시장 (타 지역) Trend Analysis Regional Analysis • 수요예측에 거시경제적 관점의 분석이 필요 • 거시경제의 변화로 수요와 공급의 다면적인 변화 발생 • 임대시장 환경의 변화에 따라 경쟁관계 발생 • 입지의 시장성이 중요한 요소 • 공실률 관리를 위해 적기의 고객 확보 중요 • 임대시장 환경의 변화에 따라 특정입지에 대한 매력도 급변 Stakeholders Analysis • 이해관계자간의 문제 발생시 사업성의 영향을 크게 미치며, 사업의 연속성에 문제를 발생시킬 수도 있음 Marketability Analysis Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 19. 19 3-2. 환경분석에 대한 정리 •주요 경기 동향, 지역 분석, 이해관계자 분석 및 사업성에 대한 검토한 결과 이 지역에 투자를 하는 것은 상당한 매력이 있다고 판단이 되나, 향후 내수침체가 장기화 될 경우에 사업성이 악화될 가능성이 존재한다고 볼 수 있다. (자세한 분석결과는 Appendix를 참고) Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4 지역의 특성이나 교통의 편리성 등을 고려해 볼 때, 앞으로도 이러한 장점을 계속 지니게 될 것으로 보이며, 청계천 복구 공사가 끝나는 이후에는 현재의 교통체증 현상도 많이 개선될 것으로 보인다. Region Analysis 이해관계자들에 대해서는 보다 상세한 분석이 필요로 하며, 이에 따라 다양한 상황전개가 될 것으로 생각되어지나, 이 사례에서는 투자자의 투자조건에 대한 변화만 있는 것으로 간주한다. Stakeholders Analysis 종로지역은 그 특성을 반영하여 대형빌딩을 신축하는 것이 유리하다고 판단되며, 관련기관과의 협조와 그 빌딩이 가지는 상징성에 따라 가치가 결정된다고 볼 수 있다. Marketability Analysis 현재 국가경제는 내수보다는 수출에 의존하고 있으므로, 장기적인 관점에서 볼 때 성장세가 둔화될 것으로 보이며 내수에 대한 특별한 변화가 없는 한 현재의 경기상황이 지속될 것으로 판단된다. Trend Analysis
  • 20. 4-1. Data Gathering and Assumption 4-2. 각 금융회사의 투자조건에 따른 임대사업 년수에 대한 BEP 추정 4-3. Value Measurement 4-4. Risk Transfer - Issue Analysis 4-5. Risk Transfer - Interaction of Issues 4-6. Risk Transfer - AHP를 이용한 영향력 측정(Risk Matrix) 4-7. Risk Control – 통계적 방법을 통한 데이터의 추정 4-8. Risk Transfer, Control & Retention Summary 4-9. Feasibility Verification – Valuation Model 4-10. 타당성 검토를 통한 우리의 제언 4. 위험관리를 통한 오피스 빌딩 프로젝트 가치평가
  • 21. 21 시나리오 진행순서 1. Value Measure 측정 - 이벤트가 발생하지 않는 경우와 이벤트가 발생한 경우를 비교 2. Risk Management 측정 - Value Measure and Risk Transfer, Control & Retention를 모두 설정한 경우 3. 타당성 통한 우리의 제언
  • 22. 22 4-1. Data Gathering and Assumption •Valuation을 수치화하여 구하기 위한 필요한 기본 가정들을 제시하며, 프로젝트에 의해 결정되는 값 이외의 것들은 주요 기관의 연구자료와 기타 조사자료를 활용하여 현재시점의 값들로 결정했다. •활용한 주요기관의 연구자료와 기타조사 자료는 Appendix를 통하여 확인 할 수 있다. Overview List 내용 대지 평수 3000 평 용적률 800% 연면적 (임대가능면적) 3000 평 x 800% 24,000 평 규모 지상 30층 위치 종로지역 성격 Intelligent B/D 핵심 고객 군 외국계 기업의 한국지사 외국계 정부기관의 한국주재기관 국내 주요 대기업 빌딩 내용연수 50년 토지상승비율 2.23% 보증금 월세의 10배로 가정 투자자 요구수익률 7% Revenue & Cost Factor List 내용 평당 토지비 종로주요지역 9곳의 공지시가를 기준으로 산출함 80,771 천원/평 평당 공사비 주상복합 건축물의 공사비가 고가이므로 보수적으로 산출하기 위해 강남도곡동 주상복합 건물 건축사례로부터 산출함. 3,170 천원/평 시장 이자율 국공채(1년)의 시장이자율을 기준으로 산출 4.42% 관리비 2004년 종로지역 대형빌딩의 월 관리비를 기준으로 산출, 관리비중 5%가 빌딩운영비용이라고 가정 1,600원/평 List 내용 공실률 종로구 A급 빌딩의 공실률을 기준으로 산출 3.8 % 월세 종로지역 대형빌딩의 월 임대료를 기준으로 산출 92 천원/평 매각 요구 수익률 빌딩 매각 시, 빌딩건설에 투입한 총액(토지비, 공사비와 공사기간의 이자비용) 대비 매각 요구 수익률 10% 공사기간 건축 시작 시부터 종료 시까지의 기간 2년 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 23. 23 Valuation Model Framework Environment Analysis Feasibility Verification Valuation Model Value Measure- ment Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis Solver
  • 24. 24 4-2. 각 금융회사의 투자조건에 따른 임대사업 년수에 대한 BEP 추정 •A 금융회사의 투자조건(투자자 이자율 7%)와 B금융회사의 투자조건(매각이익 70%, 임대이익 30%)에 대해서 각각 Payback방식에 의해 BEP를 구하였다. A 금융회사의 BEP 계산식 B 금융회사의 BEP 계산식 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4 임대사업 년수수익률 6.28 년7% 22.23 년9% 임대사업 년수수익률 27.32 년70/30 ?
  • 25. 25 4-3. Value Measurement •앞서 구해진 값들을 근거로 하여 각 투자회사의 프로젝트의 수익성을 평가했으며, 위험관리를 하지 않을 경우를 기준으로 A,B 두 금융 기관 중 어느 하나를 선택하는 기준을 제시한다. - 프로젝트의 매년 임대수익 측면과 매년 매각이익 측면에서 모두 양의 현금흐름을 보이므로 A,B사 모두 투자자로 적격임을 알 수 있다. - 투자원금을 빠른 시간 안에 상환하고 프로젝트 주기를 짧게 하는 전략을 위하고자 할 경우 A 금융기관 선택이 유리하고, 장기적인 측면에서 안정적인 임대수익을 원할 경우 원금상환의 압박이 적은 B 금융기관을 선택하는 것이 유리하다. 행정특별시 이전에 대한 이벤트가 발생하지 않는 경우 - 행정특별시 이전이라는 위험 때문에 투자자가 요구한 9%의 요구이자율을 수용하여 A 금융기관으로부터 투자자금을 조달하게 되면 임대수익이 음의 값을 갖게 되어 사업성에 악영향을 주어 BEP 시점을 늦추게 된다. - 하지만, 다른 사업을 통해서 이익을 볼 수 있는 경우라고 가정하면, 해당 프로젝트를 진행하게 될 경우에는 B금융기간보다는 더 빠른 BEP를 보여줌으로 A금융기간을 선택하는 것이 유리하다. 행정특별시 이전에 대한 이벤트가 발생하는 경우 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 26. 26 Valuation Model Framework Environment Analysis Feasibility Verification Valuation Model Value Measure- ment Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis AHP
  • 27. 27 4-4. Risk Transfer - Issue Analysis •이슈 분석은 크게 이슈를 인식하는 단계와 이슈를 분리하는 단계 등 2개의 단계로 구성되어 있다. •첫 번째 단계에서 Event로 부터 사업에 영향을 미치는 이슈들을 찾아내고, 두 번째 단계에서는 이들 이슈들의 연관관계를 찾아내어 실제로 사업모델에 어떠한 영향을 미치는지 규명한다. 1st Step : Issue Relationship EVENT Issue 1 Issue 2 Issue 3 Issue 1.1 Issue 2.1 Issue 1.2 Issue 2.2 Issue 3.1 Issue 1.1.1 Issue 2.1.1 Issue 3-1-2 Issue 1.1.2 Issue 3.1.1 Issue 1.1.2.1 개발 매각임대 Issue 2.1.2 Issue 1.1.2.2 Issues from Environment Analysis EVENT LevelOne Issue 1 Issue 2 Level Three Issue 1.1.1 Issue 2.1.1 Issue 2.1.2 Issue 1.1.2 LevelTwo Issue 1.1 Issue 2.1 Issue 1.2 Issue 2.1.3 Issue 1.2.1 Issues from Environment Analysis 2nd Step : Leveling Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 28. 28 4-5. Risk Transfer - Interaction of Issues • 이슈를 본원적인 가치에 직접적으로 영향을 미치는 Final 이슈와 간접적으로 영향을 미치는 상위 이슈로 세분화하였다. ( 이슈에 대한 상세 분석은 Appendix를 참고하시오.) The Interaction of Issues Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 29. 29 4-6. Risk Transfer - AHP를 이용한 영향력 측정(Risk Matrix) 공실률 월세 공사비 관리비 토지비 Issue 영향력 영향 ∑ 영향 ∑ 영향 ∑ 영향 ∑ 영향 ∑ 원자재 값 상승 0.211 + +0.211 임대경쟁 치열 0.035 + +0.035 토지가격상승 0.140 + +0.140 토지가격 하락 0.084 + +0.084 - -0.084 인텔리전트 빌딩 임대업 신규고객출현 0.058 - -0.058 + +0.058 입주매력도 증가 0.042 - +0.042 + +0.042 입주매력도 감소 0.086 + +0.086 - -0.086 외국정부 주재기관 감소 0.116 + +0.116 외국계 기업 입주 증가 0.030 - -0.030 외국계 기업 입주 감소 0.055 + +0.055 국내 대기업 입주 증가 0.057 - -0.057 국내 대기업 입주 감소 0.055 + +0.055 신규 임대업자 출현 방지 0.030 - -0.030 합 계 0.095 0.014 0.211 0.119 0.056 • 이슈 분석을 통해 얻어진 각 항목에 대해 AHP를 수행하고 이를 통하여 각 항목의 중요도를 선정하였다. Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 30. 30 Valuation Model Framework Environment Analysis Feasibility Verification Valuation Model Value Measure- ment Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis Simulation
  • 31. 31 4-7. Risk Control – 통계적 방법을 통한 데이터의 추정 •주어진 자료를 바탕으로 Exponential Smoothing과 Regression을 이용하여 미래의 예측치를 추정하고, 향 후 1년간의 추정된 예측치를 이용하여 평균과 분산을 구한 뒤 이를 Monte Carlo Simulation에 사용하였다. Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 32. 32 Valuation Model Framework Environment Analysis Feasibility Verification Valuation Model Value Measure- ment Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis 대손충당금 Company Policy: 5%
  • 33. 33 4-8. Risk Transfer, Control & Retention Summary •이슈에 의해서 구해진 주요 항목들에 대해서 영향도를 AHP를 이용하여 평가하고, 이를 반영하여 초기투자비용과 총 수익을 결정한다. Issue Analysis를 통한 이슈의 영향도 결과 투자자 요구이자율 시장이자율 공실률 월세 공사비 관리비 토지비 초기값 7% 4.42% 0.038 92,000 원/평,월 3,170,000원/평 1,600원/평,월 80,771,000원/평 이슈에 의한 가중치 합 0 0 0.095 0.014 0.211 0.119 0.056 초기값 x 이슈에 의한 가중치 합 0 0 0.00361 1,288 668,870 190 4,523,176 결과값 7% 4.42% 0.04161 93,288 원/평,월 383,8870 원/평 1,790 원/평,월 85,294,176 원/평 예측 데이터 평균과 분산을 이용한 시뮬레이션 이자율 지가 변동률 관리비 변동률 월세 변동률 공실률 2004년 2/4분기 4.22 0.94 0.11 0.39 4.91 2004년 3/4분기 4.13 4.49 -0.07 0.13 6.10 2004년 4/4분기 4.03 4.75 -0.26 -0.14 9.70 2005년 1/4분기 3.93 2.55 -0.57 -0.41 6.24 평균 4.08 3.18 -0.20 -0.01 6.74 분산 0.12 1.79 0.29 0.34 2.07 Risk Transfer Risk Control 회사정책 – 대손충당금: 5% Risk Retention Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
  • 34. 34 Valuation Model Framework Environment Analysis Feasibility Verification Valuation Model Value Measure- ment Risk Transfer QuantitativeAnalysisQualitativeAnalysis Risk Control Risk Retention Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis Risk Optimization
  • 35. 35 4-9. Feasibility Verification – Valuation Model A 금융회사의 BEP 계산식 B 금융회사의 BEP 계산식 •Risk Control의 시뮬레이션 데이터가 임대사업 년수에 따라 달라짐으로 Risk Optimizer를 사용하여 값을 구하여 하나, 프로그램의 제약으 로 인하여 수작업으로 최적의 기간을 추적하였다. ( 가정: 손익이 1억 미만이면 BEP라고 판단 ) Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4 임대사업 년수수익률 17.47 년7% 31.38 년9% 임대사업 년수수익률 27.35 년70/30
  • 36. 36 4-10. 타당성 검토를 통한 우리의 제언 Value Measurement 초기 투자 비용 340,680 백만원 Value Measurement 347,048 백만원 Risk Management 398,216 백만원 A 금융기관 (임대년수) 6.28 년 22.23 년 31.38 년 초기 투자 비용 340,680 백만원 340,680 백만원 390,909 백만원 Event 위험요소 를 반영한 최적의 투자안을 선택 B 금융기관 (임대년수) 27.32 년 27.32 년 27.35 년 Recommendation Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4 •위험을 반영한 모델과 위험을 반영하지 않은 모델을 비교해 볼 때, B 금융기관의 투자안이 위험에 대해 민감하지 않음으로 B 금융기관을 선택하는 것이 바람직하다. •하지만, 시행사의 성향에 따라 선택은 달라질 수 있으며, 위험관리의 어떤 항목을 가감하느냐에 따라 결과치는 다르게 나타나질 수 있다. •해당 모델은 거시경제 부분만을 다루어져서 개괄적인 부분은 볼 수 있으나, 오피스 개발사업에서 실제적으로 더 중요한 미시경제 부분을 다루지 않았다. •다수의 투자자로부터 투자를 받아 투자 포트폴리오를 구성하는 것이 일반적이나, 모델의 단순성을 위해서 2개 투자 회사만으로 제약을 하였다. 보다 발전적인 모델이 되기 위해서는 다수의 투자자로부터 투자를 받는 모델로의 확장이 필요하다. •대손 충당금의 경우 VAR를 이용하여 추정된 하위 5%을 반영하여 설정하면, 보다 합리적인 모델이 될 것이라고 판단된다. 사례적용을 통한 모델의 한계
  • 37. 37 Q & A
  • 38. Appendix Appendix A. 부동산 프로젝트 투자방식에 대한 이해 Appendix B. 위험관리 Appendix C. 경기동향 및 지역분석 Appendix D. 기초 조사자료 데이터 Appendix E. 이슈 분석을 통한 영향관계 분석
  • 39. 39 Appendix A. 부동산 프로젝트 투자방식에 대한 이해 •부동산 개발 프로젝트 및 자산 운영 등에 참여하고 있는 부동산 투자회사와 금융회사를 둘러싸고 있는 환경적 요인들에 알아보고 이들의 관계에 대해서 세부적인 분석을 하였다. 이를 요소 중 부동산 투자회사는 개발 이익을, 금융회사는 투자 이익을 가장 중요한 요소로 간주하고 있음을 알 수 있다. 수요 공급 부 동 산 개 발 이 익 흡수율 거시경제 (정부 및 산업 동향) Good 투자 판단 Bad 시장의 규모 상품의 수익성 가치의 성장성 부동산 투자이익 가용 자금 중단 인플레이션 시장매력도 소비자 취향 상대적 가격 신규개발 철거 매각 개발 임대 부동산 투자회사의 수익 구조 시장이자율 공실률 월 세 관리비 토지비 공사비 투자자요구이자율
  • 40. 40 Appendix B – 1. 위험에 대한 인식 및 위험관리에 대한 방법 •세상에는 수 많은 위험이 존재하며, 어떠한 위험들이 존재하는지 모두 다 알 수 없을 뿐만 아니라, 이러한 위험들을 모두 관리할 수도 없으며, 그럴 필요도 없다고 판단한다. •따라서, 우리에게 영향을 주는 위험 중 우리가 느끼는 임계치를 넘은 중요한 위험에 대해서만 관리를 하는 것이 타당하며, 이렇게 하는 것이 더 변화에 대해 관리하기가 더 쉬울 것으로 생각되어진다. 1st Step : Event & Risk 세상에서는 수많은 이벤트가 발생하고 있다. EVENT 1 EVENT 2World Risk a Risk b 2st Step : Event & Risk 하지만, 모든 이벤트가 위험요소를 갖고 있는 것은 아니다. EVENT 1 EVENT 2World Risk a Risk b 합리적인 사업모델 추구 Valuation Model Risk Business Plan • 합리적인 사업모델이 되기 위해서는 이러한 위험에 대한 초기 단계부터 관리를 하는 것이 바람직하며, 매 위험 발생시 마다 사업계획을 수정해야 하는 것은 바람직하지 않다고 판단한다. • 일반적으로 위험은 정량적이기보다는 정성적 요소를 가지고 있으므로 사업계획에 반영되지 않는 경향이 강하다. • 위험관리를 통하여 좀 더 합리적인 사업모델을 제시할 수 있다고 판단 되어진다.
  • 41. 41 Appendix B – 2. 위험의 종류 및 성격에 대한 이해 The Factor Analysis without External Risk The Factor Analysis with External Risk 인식된 Event + 미 인식된 Event Factor의 본원적 Risk Cost의 범위 • 사업계획 수립 시 내부적 Risk를 기준으로 각 요소들의 값을 구하고, 이를 통하여 Value Measurement를 산정한다. 여기에 각 요소가 가지고 있는 본원적 Risk를 추가하여 반영한다. • 사업계획 수립 시 외부적 Risk와 각 Factor들 과의 연관관계와 영향관계를 규명하고 Risk Cost로 반영한다. 여기에 Event 미인식로 발생한 위험에 대한 부분을 Allowance로 설정 Cost화 한다. 본 원 적 위 험 Risk Management 외 부 적 위 험 Net Effect 외부적 Effect 미인식 Effect 본질적 Effect •부동산 투자가 장기간에 걸쳐 이루어지게 됨으로 위험을 인식하여 이를 사업성 평가에 반영하는 것이 중요한 척도라고 판단된다. •앞에서 언급한 요소들의 통계적 데이터를 이용한 미래 추정치를 본원적 요소의 미래 변화위험으로 간주하였으며, 외부의 주요 현상으로 인한 위험요소를 외부환경의 미래변화 위험으로 간주하여 내-외부변화에 대한 위험요소를 사업성 평가에 반영하였다.
  • 42. 42 Appendix B - 3. 위험에 대한 분류 . RiskIdentification EVENT Issue Analysis Risk Categorization •이들 위험에 대한 관리를 하기 위해서는 위험을 분류, 관리, 대응하는 것이 매우 중요한 일로 간주되어 진다. 즉, 사업성을 위협하는 많은 요소 파악하고, 이에 대해 대비하기 위하여 위험을 비용화하는 작업을 하여 투자에 대한 사업성 평가 시에 보다 합리적으로 선택할 근거를 제시한다. Risk Categorization Flow Statistical Data UnknownKnown 능동적 대처 가능 유무 uncontrollablecontrollable ④ Risk Retention ③ Risk Control ② Risk Transfer ① Value Measurement DATA존재유무 Controlla ble Controlla ble Value Measurement Risk Transfer Risk Control Risk Retention Risk의 Cost 화 Y N EnvironmentAnalysis Regional factor & Trend Analysis Demand – Supply Analysis Y N Y N
  • 43. 43 Appendix B -4. 위험평가를 통한 위험관리 • 위험평가는 투자자가 직면할 수 있는 위험을 사전에 인지하여 그 적정 크기를 측정하고 현재까지 알려진 위험을 감안하여 현재위험과 미래에 발생할지도 모르는 잠재적 위험을 줄이는 행위를 말한다. • 위험평가는 투자자가 직면할 수 있는 위험을 사전에 인지하여 그 적정 크기를 측정하고 현재까지 알려진 위험을 감안하여 현재위험과 미래에 발생할지도 모르는 잠재적 위험을 줄이는 행위를 말한다. •7가지 요소 (시장이자율, 투자자요구수익률, 공사비, 토지비, 관리비, 월세, 공실률)을 구하고 개발이익, 임대이익, 매각이익에 적용하여 총 이익을 구한다. Value Measurement •파악된 이슈들에 대해 AHP를 이용하여 가중치를 부여하고, 이를 비용화하여 사업 평가에 반영하거나 파생 금융 상품 및 보험 상품 등을 이용하여 위험을 재무적으로 헤지(Hedge) 한다. Risk Transfer •인식하지 못한 Event에서 발생된 Risk로 인한 미래의 손실을 회사 정책적으로 Buffering의 폭을 설정, 충당금 또는 준비금의 형태로 준비하는 것이다. Risk Retention •각 요소들에 대한 과거의 데이터를 이용하여 미래의 예측치를 추정하여 평균과 분산을 구하고, Monte Carlo Simulation를 이용하여 시뮬레이션 해본다. Risk Control 1 2 3 4 Uncontrollable / Known Uncontrollable / Unknown controllable / Known controllable / Unknown
  • 44. 44 Appendix C - 1. 동향 분석(Trend Analysis) • 수출 위주의 기업의 추가적인 사무실 요구 발생 수요 • 추가적인 빌딩 건설에 대한 우려 축소 공급 •최근 국내경제는 세계 경제회복 사이클의 영향을 받으면서 ‘내수부진’이라는 문제에 직면하고 있는 상황이며, 수출의 성장기여도는 세계 경제 회복과 중국에 대한 수출 증대로 인해 높아져 가고 있는 반면, 내수는 소비가 여전히 부진하나 수출의 급신장으로 제조업 생산활동이 활발하고 가동률이 높아지는 등 개선 움직임을 나타내고 있다. • 소비재 판매가 감소세를 계속 지속할 것으로 예상됨 소비부진 지속 • 설비 투자지수가 전년대비 소폭 상승하여 개선될 조짐이 보임 설비투자 및 전망 • 공공부분의 토목건설 부진과 건설 수주액이 저조한 하락세를 보임 건설투자 호조세 둔화 • 제조업 생산의 증가세가 확대 중이며, 긍정적인 전망 예측 제조업 현황 • 전년 대비 부동산 및 임대업 경기 지수의 소폭 하락 예상 부동산 임대업 • 국제 원자재 가격의 큰 폭 상승으로 인한 소비자 물가의 상승 물가 및 고용 사업성 강화 사업성 약화 • 내수 기반의 기업의 임대가 하락 요구 및 철수 수요 • 국제 원자재 인상으로 인한 건설비 인상 공급
  • 45. 45 Appendix C - 2. 지역 분석(Regional Analysis) •대상 지역 지구에 대한 전반적인 특징을 파악하고, 해당 지구의 지리적 경계 및 상징성 등을 이해하며, 대상 지역 내부의 편의 시설 및 접근성 등을 평가하여 타 지역과의 경쟁력 여부를 판단하고, 이를 통해 해당 지역의 강점 및 약점을 파악하고자 한다. • 국내 최대규모의 대형서점 3곳과, 7개의 극장(25개관), 대형빌딩, 어학원, 유학원 등 일일 유동인구 100만 명 이상인 지역임 지역 지구 특징 • 조선시대부터 상권이 형성되어 오랜 역사와 문화적 배경을 지고 있음 지리적 상징성 • 고객 접근성: 도심 중심에 위치하고 있어 접근성이 뛰어남 • 대중교통 수단: 지하철 3개 노선과 다수의 버스 노선 존재 접근성 종로 지역에 대한 지역 분석 • 금융기관 및 정부관련 수출입 관련 기관들이 허브를 형성하고 있음 편의 시설
  • 46. 46 Appendix C - 3. 이해관계자 분석(Stakeholder Analysis) •오피스 빌딩 건설에 관계하는 다수의 이해관계자가 존재하게 되며, 각 이해관계자는 어떤 부분에 있어서는 이익을, 다른 부분에 있어서는 손실을 가져오게 됨으로 이를 분석하고 이에 대한 관계를 이해하는 것이 필요하다. 이해관계자들 중에서 중요 이해관계자를 토지소유주, 금융회사, 건설회사로 인식하고 이들로만 한정해서 분석을 실시한다. 오피스 빌딩 프로젝트 Land Funding Construction 이해관계자 분석 고객 토지 소유주 금융회사 건설회사 정부 경쟁업체 지역사회 협력업체 • 상황: 사실상의 계약 체결을 위한 대부분의 조건 합의 • 잠재위험: 토지 가격 하락 시 토지 판매 거부 토지 가격 상승 시 추가비용 발생 토지소유주 • 상황: 2개의 투자 회사로부터 투자 의향 파악 • 잠재위험: 사업성 악화 시 이자율 인상 요구 혹은 사업 포기 금융회사 • 상황: 현재 특정 건설회사 선정 없음 • 잠재위험: 1군 업체 선정 시 공사비 인상 2군 업체 선정 시 사업성 약화 건설회사
  • 47. 47 Appendix C - 4. 시장 분석(Marketability Analysis) •해당 지역의 지역선호도 및 성향을 파악하여 대상 고객의 needs를 이해하고, 주변 경쟁자 및 주요 경쟁 상황에 대해 이해하여야 한다. 또한, 주거진 여건하에서의 자사의 역량을 집중할 수 있도록 선택적이고 집중적인 방법을 찾을 수 있도록 노력한다. • 주요 고객층: 국내 대기업, 외국계 기업의 지사, 외국공관 • 수출입 기업의 경우 정부관련 기관과의 긴밀한 협조 중요 • 외국계 기업의 경우 교통 편리성 등 접근성보다는 건물의 이미지를 중시하고 있음 소형 Targeting 시장 매력도 분석 중형 대형 • 빌딩의 공실률이 점차 증가세를 나타내고 있음 • 오피스 빌딩 임대 시장의 규모별 선호 차별화 현상 심화(대형빌딩 선호 현상 뚜렷해짐) Positioning Segmentation 공실률이 증가하고 있으나 대형빌딩의 경우 소폭 증가세를 보이고 있음 Production Efficiency Target Solution Product Differentiation 중소기업 대기업, 외국계 기업, 정부기관
  • 48. 48 Appendix C - 5. Value Association 빌딩의 규모 빌딩의 이미지 관련기관과 의 유기적 협조 Value Association of Customer Needs •주요 고객층인 국내 대기업, 외국계 기업의 지사, 외국공간이 종로 지역으로 입주를 결정하기 위해 고려하는 주요한 사항들은 크게 관련기관과의 유기적 협조, 빌딩의 이미지, 빌딩의 규모 측면으로 볼 수 있으며, 이러한 사항을 볼 때 고급화된 대형 인텔리전트 빌딩을 건설하는 것은 바람직한 방향으로 판단되어 진다. 비싼 임대료 수출입 업무 원할 고급 빌딩 규모의 경제 실현 지역의 상징성 편리한 접근성 빌딩 내 많은 편의시설 업무 처리의 편리성
  • 49. 49 Appendix D. 기초 조사자료 데이터 표2. 2004년 종로구 A급 빌딩의 임대가 및 관리비 알투코리아한국감정협회 표1. 2004년 현재 종로 주요지역의 A급 빌딩의 공지시가 표3. 2004년 종로구 A급 빌딩의 임대가 및 관리비
  • 50. 50 Appendix E - 1. The Relationship between Issues and FactorBusinessModel • Final 이슈를 중심으로 Business Model과의 관계와 본원적 요소들과의 관계를 살펴본다. Relationship Analysis Final Issues Factors 관리비 투자자요구수익률 토지비 공사비 원자재 값 상승 임대 임대경쟁 치열 토지가격 상승 토지가격 하락 인텔리전트 빌딩 임대업 신규고객 출현 입주매력도 증가 입주매력도 감소 신규임대업자 출현방지 외국정부 주재기관 감소 외국계기업 증가 외국계기업 감소 국내대기업 증가 국내대기업 감소 공실률 월 세 매각 개발 시장이자율 Environment Analysis Demand - Supply Analysis Trend & Regional Analysis
  • 51. 51 Appendix E - 2. The Description of the Final Issues Effect on Factors •행정특별시 이전이라는 Event에 의해 발생하는 이슈, 환경분석을 통해 밝혀낸 이슈들과 Final 이슈와의 연관관계를 살펴보며, 이러한 연관관계의 분석을 통해 Final 이슈가 Business Model 에 어떻게 영향을 주는지 살펴본다. •임대경쟁이 치열해 질 경우 임대료의 인하와 추가적인 관리비가 발생하며 토지가의 변경은 매각, 개발사업에 영향을 주게 된다. 임대경쟁 치열 • 대형빌딩에 입주한 행정기관이 행정특별시로 이주할 경우, 임대를 하지 못한 빌딩이 많이 발생하므로 임대시장 경쟁이 치열해 질 것이다. • 적절한 공실률 관리를 위한 임차인 모집을 위해 추가적인 홍보비용이 발생하고 이로 인하여 빌딩들 간의 임대료의 인하 가능성이 있다. Effect on Factors 토지가격 상승 • 행정특별시 이전 이후로 경제,문화적 수도로서의 기능이 더욱 강화될 것이다. • 이러한 요인에 따라 토지가가 상승하게 되는데, 이는 빌딩용 토지구입비의 증가와 빌딩 매각 시 매각가치의 증가에 직접적인 영향을 줄 것이다. Effect on Factors 토지가격 하락 • 서울시의 인구가 감소되고 종로지역의 유동인구가 감소하게 되면, 종로지역의 시장성이 떨어지게 될 것이다. • 이는 토지가에 반영되게 되는데, 토지가가 하락할 경우 토지구매비용을 감소시켜 새로운 임대업자의 출현을 유발, 임대시장의 경쟁을 심화할 것이고 이는 홍보비용의 증가로 이어질 것이다. Effect on Factors 입주매력도 증가 • 기업에 대한 규제완화, 종로의 경제적 기능 외에 인구의 감소로 교통체증 등의 문제가 감소되므로 이에 따라 입주매력도가 증가하게 된다. Effect on Factors 입주매력도 감소 • 중앙행정기관과의 연계성이 중요한 업종의 경우 행정특별시로서 지니고 있던 이점을 상실함으로써 입주매력도가 떨어지게 된다. 관리비 토지비 관리비토지비 월 세공실률 월 세공실률
  • 52. 52 Appendix E - 2. The Description of the Final Issues – Continued •외국정부 주재기관들이 행정특별시로 이전함으로써 임대사업의 수익성을 악화시킬 것이고 외국계기업과 국내 대기업의 경우는 서울지역에 대한 기업입지의 규제완화와 종로지역의 경제,문화적인 기능의 강조로 임대사업의 수익성을 향상시킨다. •환경분석을 통해 밝혀진 것처럼 최근의 국제원자재가 상승은 건축 공사비의 상승을 야기하며, 국내수출기업의 호조는 행정특별시 이전 이후 종로지역의 경제적 기능이 강화될 경우 임대수요의 증가를 유발한다 Effect on Factors 외국정부 주재기관 감소 • 경제,문화적인 측면 보다는, 정치적인 측면에서의 입지가 중요한 외국정부의 주재기관은 행정특별시가 이전하게 됨으로써 이에 따라 이전하게 될 가능성이 높다. Effect on Factors 외국계 기업 국내 대기업 입주 증가 • 기업의 입지에 대한 규제완화나 종로지역의 경제적 기능이 강화될 경우 주 고객군인 외국계 기업과 국내 대기업의 입주 증가가 예상된다. • 반대로 국내소비시장의 부진의 영향을 많이 받거나, 종로지역의 유동인구의 크기, 중앙행정기관과의 물리적 거리가 중요한 기업의 경우 감소가 예상된다. Effect on Factors • 유가상승 등 최근의 국제 원자재 값의 상승은 빌딩건축 시 공사비의 상승에 직접적인 영향을 준다. 국제 원자재값 상승 Effect on Factors• 수도가 이전될 경우 서울지역의 기업에 대한 규제가 완화되고, 종로지역의 경제적 기능이 강화되면 신규 고객의 출현 가능성이 크다. • 최근 수출의 호조로 수출관련 기업의 임대수요증가 예상된다. 인텔리전트빌딩 입주 신규고객 증가 외국계 기업 국내 대기업 입주 감소 Effect on Factors 공실률 공실률 공실률 공사비 Effect on Factors • 원자재값 상승, 정부의 부동산 규제 등은 건설경기가 침체시켜 신규 입대업자의 출현을 간접적으로 억제하는 효과를 발생한다. 신규 임대업자 출현방지 공실률 임대료공실률

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