Atraso de entrega de imóvel

ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL

Adecon , uma associação de defesa dos
consumidores. Trabalhamos contra a aplicação de juros abusivos entre outras
ilegalidades. Temos uma grande experiência em atraso de entrega de imóvel.
Encaminhamos ações de indenização por perdas e danos materiais c/c lucros
cessantes, com pedido de antecipação de tutela. Entenda o que é abusivo e o que
pode ser feito em seu benefício.

19-3367-0266 (TRATAR COM RICARDO CONSULTORIA)

E-MAIL - aranha.ricardo@yahoo.com.br
Atendemos Campinas e região

RUA: JOSÉ PAULINO 416 SALA 903 CENTRO CAMPINAS


CONCEITO
Uma situação muito comum, que vem gerando problemas para os consumidores, diz
respeito ao atraso na entrega de apartamentos adquiridos na planta. Nessa hipótese,
a construtora, geralmente por motivos injustificados, descumpre o prazo para a
conclusão da obra e entrega o apartamento adquirido pelo consumidor em data
posterior àquela prevista no contrato. Muitas vezes, a construtora, ciente de que o
seu descumprimento contratual pode lhe gerar penalidades financeiras, entra em
contato com o consumidor propondo a celebração de um acordo. Porém, o que se
percebe é que, na maioria dos casos, esse expediente se revela prejudicial ao
consumidor. Isso porque, nos acordos geralmente propostos, há a previsão de
cláusula de prorrogação do prazo de entrega do apartamento sem ônus para a
construtora, bem como não é garantido o pagamento de todas as verbas devidas ao
adquirente do imóvel. Portanto, a postura adequada àquele consumidor, que se
sente lesado com o atraso na entrega de seu imóvel adquirido na planta, é a
propositura de uma ação judicial em face da construtora. Com isso, torna-se possível
ao consumidor – inclusive aquele servidor público filiado ao SINJUS – pleitear
judicialmente todos os seus direitos advindos do inadimplemento contratual:


Especialmente
a) aplicação de multa contratual e juros moratórios;
b) indenização por danos materiais eventualmente
sofridos durante o período de atraso na entrega do
imóvel (ex.: restituição de valores de aluguéis,
condomínio, IPTU e despesas correlatas);
c) indenização por danos morais em face da frustração
da legítima expectativa de aquisição da casa própria,
como também em virtude de outros fatos específicos
(ex.: impossibilidade de coabitação de recém-casados);
d) reembolso de eventuais valores pagos a título de
corretagem para a própria construtora.

Com a propositura da ação judicial, portanto, o consumidor exerce o seu direito e
atenua os prejuízos financeiros que sofreu por força do atraso na entrega de seu
apartamento adquirido na planta. Com tanta demanda no mercado, porém, muitas
construtoras não conseguem concluir a obra no prazo previsto. É quando o sonho de
muitos consumidores se transforma em pesadelo. Transtornos variados, frustração e
prejuízos é o resultado dos atrasos das obras. O que diz o Direito do Consumidor a
cerca de problemas como esse? Primeiramente, é preciso esclarecer aos
consumidores que nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda
com as construtoras é legal. Esses contratos são de adesão, aonde as cláusulas são
pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu
conteúdo. Dessa forma elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no
desconhecimento da população acerca da legislação de consumo. Uma das
cláusulas abusivas mais comuns é a que oferece à empresa um prazo
excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de
multas ou outras penalidades. A cláusula contempla a data prevista para a conclusão
do empreendimento, porém, com tolerância de 90 dias, prorrogáveis por mais 120,
180 e até 270 dias em alguns casos.

São evidentemente desproporcionais tais estipulações, já
que em contrapartida as obrigações contratuais para os
adquirentes são sempre específicas, determinadas e com
penalidades pesadas. Assim, toda vez que ocorrer demora
excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de
tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá
ingressar em juízo para ver declarado a abusividade de tal
disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que
eventualmente tenha suportado. As únicas hipóteses em que
as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória
pelo atraso são se conseguirem provar: a) a existência de um
caso fortuito ou de força maior ou b) demonstrar a culpa
exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o
dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das
construtoras, que respondem objetivamente consoante art. 14
do CDC:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independente da
existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, Os
atrasos geram inúmeros transtornos. Existem vários casos de
consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de
entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso.
Outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho
em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e
sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há os que
organizam o casamento em face do prazo da construtora e
regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar. Já há um
entendimento pacificado no STJ de que o atraso injustificado na
entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem
indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel
do imóvel em atraso até a conclusão definitiva da obra. Isto
independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Um ponto importante, também, é que, pelos princípios da equidade, boa-fé objetiva e
bilateralidade, pode-se pedir na justiça o recebimento dos mesmos encargos
contratuais previstos contra os consumidores em caso de mora destes. Seria cobrar
da construtora aquilo que ela cobraria dos consumidores caso estivessem
inadimplentes. Ex: juros moratórios mensais até a entrega das chaves e multa de
mora. E não é pouca coisa, haja vista que normalmente as construtoras estipulam os
juros de mora mensais em 1% sobre o valor do imóvel adquirido, e a multa de mora
em 2% também sobre o imóvel. É uma forma de fazer o feitiço virar contra o
feiticeiro! Outra questão relevante sobre o tema é que o saldo devedor a ser pago
pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente através de financiamento
bancário, continua a ser corrigida, normalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo
da Construção), gerando uma oneração adicional significativa nos contratos, mesmo
não tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso. Tal situação é
nitidamente abusiva posto que pelo princípio consumerista da reparação integral,
todo e qualquer prejuízo gerado pelos fornecedores aos consumidores excetuando-
se situações de caso fortuito e de força maior e de culpa exclusiva do consumidor
deverão ser reparados da forma mais ampla e completa possível. Assim, pode-se,
em juízo, requer que o saldo devedor sofra apenas a atualização monetária,
anulando-se qualquer reajuste superior à inflação oficial.

Uma indenização por danos extra patrimoniais (morais) também
poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder
Judiciário, desde que se consiga bem configurar a situação fática
danosa, geralmente indireta, que o atraso da obra gerou. Todos os
direitos até aqui abordados podem ser requeridos conjuntamente
numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos
pelas construtoras pela sua atuação de forma não responsável no
mercado de consumo. Vale registrar ainda que, conforme permissão
do art. 46 do Código de Processo Civil, os adquirentes de um
mesmo empreendimento poderão ajuizar ações em conjunto, de
forma plúrima, angariando mais força e legitimidade para a ação e
repartindo o valor das custas judiciais. Enfim, os atrasos sempre
geram inúmeros dissabores e prejuízos para os consumidores, que,
com amparo no Código de Defesa do Consumidor, podem ingressar
em juízo buscando a reparação através de ações de indenização
por danos materiais e morais.


Nos casos mais graves, o juiz poderá até
fixar multa diária contra a construtora,
até a data da entrega, forçando, assim, a
aceleração da conclusão da obra. Fique
atento, consumidor inteligente é
consumidor bem informado. PRAZO DE
180 DIAS DA CONSTRUTORA É
ILEGAL.

• DIREITO A LUCRO CESSANTE – INDENIZAÇÃO. POIS OCORRENDO A
VERACIDADE DO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL, FORAM
ESTACIONADOS OS LUCROS DO PROPRIETÁRIO. PRIVADO DE
UTILIZAR O BEM ADQUIRIDO, OU OBTER LUCRO POR ALUGUEL DO
MESMO.
• A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, O CLIENTE IRÁ DEPOSITAR EM JUIZO,
OS VALORES INDICADOS E FIRMADOS A TITULO DE LUCROS
CESSANTES, MULTA BEM COMO JUROS.
• INCC – (INDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO)
• INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela
Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos
custos das construções habitacionais. Usualmente é utilizado para correção
dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.

O INCC funciona então como uma espécie de garantia que o
projeto será finalizado e os imóveis entregues aos seus
donos e como um indicador de que o mercado imobiliário
esta funcionando normalmente. Uma vez que o
empreendimento e finalizado e repassado aos seus
compradores, pode ocorrer que o comprador ainda esteja
devendo uma parcela do custo total do imóvel. È usual nestes
casos que juros de 1% mais o INCC sejam acrescidos as
parcelas ainda devidas. Como o INCC é um índice específico
para se defender da inflação sobre os custos da construção
civil, depois da entrega do imóvel é muito provável que o
ajuste seja feito considerando o índice de preços ao
Consumidos (IPC).

• COMO ENTRAR COM A AÇÃO

• se você já comprou o imóvel e ele está atrasado, você pode sim fazer alguma
coisa. Em primeiro lugar, procure a construtora para cobrar a entrega do imóvel,
o melhor é que faça isso por e-mail, pois aí você pode guardar as mensagens
para provar que você entrou em contato com a empresa. Além disso, você pode
mandar uma carta registrada em cartório cobrando explicações. Guarde uma
cópia dessa carta. Algumas construtoras tentam convencer o cliente a pegar o
dinheiro de volta. Não aceite isso, pois ela terá usado seu dinheiro para
construir e depois venderá o imóvel a um valor muito mais alto. Não aceite
acordos, tente receber as multas cabíveis por conta do atraso. Na Justiça você
pode cobrar até 3% do valor do imóvel por mês de atraso como multa. Você
também pode entrar com uma ação na justiça pedindo reparação por danos
morais, principalmente por toda angustia que a espera gera. Você também
pode cobrar por danos materiais, como o que você gastou com aluguel ou valor
referente ao condomínio que teve que pagar por não estar morando no
apartamento que comprou.

• DOCUMENTAÇÃO

• O primeiro passo para o ingresso da referida ação é contratar um
advogado da vossa confiança, pois na grande maioria dos casos o
valor da indenização ultrapassa o teto dos Juizados Especiais
Cíveis, circunstância que obriga os consumidores à contratar um
profissional inscrito nos quadros da OAB. Para a propositura da
ação são necessários os seguintes documentos: (i) Contrato
assinado com a construtora; (ii) Cópia do RG, CPF e comprovante
de endereço do comprador do imóvel; (iii) Procuração devidamente
assinada; (iv) Algo que comprove o valor atualizado do imóvel; e (v)
toda a troca de mensagens com a construtora.

• VALORES DE ENTRADA DA AÇÃO
• R$ 600,00 PARCELADAS EM ATÉ DUAS VEZES.

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA?

• INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e
CAPITALIZADOS (em caso de destrato ou rescisão)

• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)

• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)

• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das
chaves.

• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento

• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento

• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves

• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros
Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor

• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do
valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.
• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.
• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito
(TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação
imobiliária.
• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva
das chaves.
• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material
publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.

Entre outras...

Atrasar a entrega de um imóvel em mais de seis meses renderá multa mínima de
2% sobre o valor já pago pelo consumidor à incorporadora responsável pela obra. A
penalidade foi acordada pelo setor e pelo Ministério Público Estadual, que
assinaram um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) para oficializar as novas
regras, válidas para contratos que forem assinados a partir de 26 de novembro. TAC
prevê que o dinheiro seja devolvido, na forma de desconto, em um prazo máximo de
90 dias após a entrega das chaves ou a assinatura da escritura definitiva de compra
e venda. Além do porcentual fixo do atraso, que é de 2%, a conta levará em
consideração o período total da demora na entrega da obra. Cada mês renderá 0,5%
de multa a mais sobre a mesma fórmula, ou seja, o valor já pago pelo comprador.
Por isso, a penalidade só tem valor mínimo. O TAC também prevê que as empresas
avisem (com quatro meses de antecedência) sobre problemas no andamento das
obras, para que os compradores possam se programar. O acordo foi assinado com
representantes da sede paulista do Sindicato da Habitação (Secovi-Sp), que reúne
4,5 mil incorporadoras. Mas, no entendimento do MPE, as novas normas terão
abrangência nacional. Para Roberto Senise Lisboa, promotor da Promotoria de
Justiça do Consumidor da Capital, a multa tem caráter compensatório. “A intenção é
compensar o consumidor que não pôde mudar no período estimado e teve de morar
na casa da sogra ou alugar um apartamento, por exemplo.

Essa situação não era prevista nos contratos. O comprador não
tinha mecanismo para se defender.” A imposição de uma
penalidade, de acordo com Lisboa, ainda preenche uma lacuna na
legislação. “Os contratos mencionam o prazo de tolerância, que já é
de seis meses, mas não informam o que acontece depois. Por
causa disso, muitos consumidores que se sentem prejudicados
buscam o respaldo da Justiça, mas essas ações demoram anos e
nem sempre a indenização é alcançada.” Para João Crestana,
presidente do Secovi-SP, o acordo regulará o mercado. “Estabelece
um padrão transparente para todas as partes. Com ele, o
consumidor conhecerá quais são os parâmetros considerados bons
para o mercado. Ele saberá se a incorporadora se compromete ou
não a pagar multa, por exemplo. Assim, poderá escolher melhor as
garantias de seu negócio”, diz. Ele ressalta, no entanto, que o TAC
não tem caráter de lei. “O Ministério Público não legisla, por isso as
empresas podem contestá-lo. Mas, normalmente, quando fazemos
um movimento desse tipo, a adesão ocorre”.

• A influência do Código de defesa do Consumidor
• na relação de compra e venda de bem imóvel entre a
• construtora vendedora de unidades habitacionais e o comprador.
•
• O art. 3º do Código de Defesa do Consumidor5 apresenta a
• seguinte definição para fornecedor:
• Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública
• ou privada, nacional ou estrangeira, bem como
• os entes despersonalizados, que desenvolvem
• atividade de produção, montagem, criação, construção,
• transformação, importação, exportação,
• distribuição ou comercialização de produtos ou
• prestação de serviços

• Observa-se facilmente que a construção encontra-se dentre
• as atividades enumeradas expressamente, ressaltando a condição
• do construtor como fornecedor na relação jurídica estabelecida
• a partir da venda de imóvel por ele construído.
• Assim, desde a entrada em vigor do CDC estes contratos,
• celebrados pelo construtor que exerce a atividade de venda dos
• imóveis que constrói, com habitualidade e profissionalidade,
passaram
• a ser regidos por este diploma legal.
• Impende destacar que as normas relativas ao contrato de
• empreitada previstas pelo Código Civil de 2002 ficaram com
aplicação
• reservada aos contratos celebrados entre particulares que
• não configurem relação de consumo.

• A responsabilidade civil nas relações de consumo encontra-se
regulamentada nos arts. 12 a 17 do CDC, que tratam da
responsabilidade pelo fato do produto e do serviço, e nos arts. 18
• a 25 que tratam da responsabilidade por vícios do produto e do
• serviço. Sendo a responsabilidade do construtor caracterizada
como
• responsabilidade objetiva, este responde independentemente de
• culpa. É assegurada ainda ao consumidor, por força do inciso VIII,
• do art. 6º da mesma Lei a possibilidade de inversão do ônus da
• prova como meio de facilitação da defesa do consumidor.
Conclusão
• Seja o prejuízo suportado pelo consumidor de ordem moral
• ou financeira deve, nos termos legais, ser reparado pelo agente
• responsável, no caso a construtora, uma vez que recai sobre esta
• a responsabilidade civil pelo inadimplemento contratual.

• A responsabilidade civil nada mais é que a obrigação de reparar
• o dano que uma pessoa causa a outra, lembrando que é o
• patrimônio do devedor que responde por suas obrigações.
• A relação jurídica estabelecida entre a construtora que vende
• as unidades habitacionais e aquele que compra é uma relação
• regida pelas disposições constante do Código de defesa do consumidor,
• por caracterizar uma relação de consumo. Assim sendo
• a Lei 8078 assegura prerrogativas especiais ao consumidor na
• defesa dos seus interesses, como a inversão do ônus da prova.
• Quando a construtora resiste em compor um acordo extrajudicial
• para recompor os danos patrimoniais causados ao contratante
• lesado pelo atraso, a busca da solução parte para o judiciário,
• através da propositura de uma ação na busca pela reparação do
• dano.

• Importante demonstrar o dano, a lesão ao direito consumados
• pela mora do construtor, que podem violar o direito a moradia
• e ainda gerar a possibilidade de uma indenização moral por
situação
• advindas do atraso. Inegável que nesta esteira da contenda judicial
os dissabores,
• a tensão e o desgaste emocional são inevitáveis. Importante então
• é estar atento no momento da contratação: verificar a idoneidade
• daquele com quem será feito o contrato, ler e analisar
cautelosamente
• as cláusulas e, se necessário, buscar ajuda de profissionais
• para entendê-lo em todos os seus meandros. Atitudes como estas
• certamente minimizarão as probabilidades de dissabores.

ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEIS

• POR ESTES E OUTROS TANTOS
MOTIVOS, NÃO PERMITA QUE ISSO
ACONTEÇA COM VOCÊ CONSUMIDOR.

• FAÇA VALER SEUS DIREITOS, NOS
PROCURE QUE ATENDEREMOS NO
QUE FOR POSSÍVEL.
• 19-3367-0266 TRATAR COM RICARDO

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